Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как унаследовать право аренды земельного участка?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При наследовании права на земельные участки нотариус, прежде всего, запросит документы, определяющие права наследодателя. Не возникает вопросов, если земля принадлежала ему на праве собственности или пожизненного наследуемого владения. Если земельный участок был предоставлен в бессрочное пользование, он не переходит по наследству. В то же время, возведенные на нем дома, сооружения наследуются на общих основаниях.
Переход права аренды по наследству
Процесс наследования напрямую зависит от того, кто является арендодателем земельного участка. Земельные наделы сдаются в аренду организациями, частными лицами или государством.
Процедура наследования земель имеет свои особенности:
- Если наследник откажется от договора аренды, то он не сможет оформить в собственность недвижимость, которая расположена на участке.
- Условия договора сохраняются в полном объеме. Изменить их можно только по соглашению сторон или через суд.
- Чтобы арендодатель не разорвал контракт, наследникам придется принять все условия договора. Например, продолжить застройку или использовать участок по назначению для выращивания сельхоз культур.
Наследование права коммерческого найма
Коммерческий наем жилого помещения отличается от аренды тем, что хотя бы одной сторон договора выступает физическое лицо. После смерти нанимателя квартиры он продолжает действовать на тех же условиях, а правопреемником по нему становится проживавший вместе с впоследствие умершим гражданин. При наследовании (принятии) имущества, он сохраняет право проживания в помещении до окончания срока соглашения. Это правило действует и в случае смерти одиноко проживающего нанимателя.
По наследству переходят не только уже существующие права и обязанности, но и те, которые наследодатель не успел юридически оформить, хотя и предпринял определенные действия для их получения. Так, если гражданин, являющийся нанимателем квартиры в государственном (муниципальном) фонде, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность, то оно включается в наследственную массу. В данном случае право приватизировать жилье получают наследники умершего.
Как происходит наследование участков
Получение и оформление наследства ничем не отличается. Такой участок можно даже завещать. Правда, чтобы разделить этот участок, наследникам придется все же оформить на него собственность и уже после этого разделить, если его размер позволяет.
Чтобы оформить участок в наследство, необходимо обратиться в течение полугода к нотариусу с документами, подтверждающими право на наследство:
- свидетельство о смерти предыдущего владельца;
- паспорт наследника и другие документы, подтверждающие родство;
- документы, подтверждающие, что у умершего было право на пожизненное наследуемое владение;
- кадастровый паспорт участка;
- выписка ЕГРП;
- заявление наследника.
Переход права аренды земельного участка по наследству
Непосредственный переход права аренды осуществляется при подписании дополнительного соглашения к договору. Гражданин направляет заявление в администрацию населённого пункта или другому собственнику.
В обращении следует подробно указать, что титульный арендатор скончался, а заявитель получил право на аренду. Указанные факты предполагают изменение условий договора в части сведений об одной из сторон.
В дополнительном соглашении описывается, что стороны заключили его из-за смерти арендатора на основании выданного свидетельства о праве на наследство. В отношении иных положений действуют нормы основного договора.
Если собственник отказывается внести изменение в договор, то наследник может обращаться в суд. При положительном решении собственник будет обязан заключить с наследником дополнительное соглашение.
Далее, гражданин обращается в отделение Росреестра в округе, где находится участок. Договор аренды регистрируется, в базе данных указывается, что наследник получил право аренды недвижимости.
Документы для вступления в наследство на квартиру
Итак, разберемся, какие документы нужны для наследства на квартиру. Изначально нотариус попросит предъявить общегражданский паспорт. После этого будет предложено оформить заявление одного из видов:
- О принятии наследства. Здесь прописывается просьба о принятии наследства и просьба о выдаче свидетельства.
- О выдаче свидетельства о праве на наследство. В этом случае считается, что наследство уже принято. Потребуется перечислить в отношении какого имущества требуется свидетельство.
В заявлении прописываются следующие сведения:
- фамилия, имя, отчество сторон (наследника и наследодателя);
- последнее место проживания наследодателя;
- волеизъявление наследника о том, что он принимает наследство;
- основание наследования – завещание, степень родства;
- дата оформления заявления.
В текст заявления также можно включить данные о других наследниках и составе наследственной массы. Готовое заявление может быть передано лично, через представителя по доверенности или по почте (предварительно потребуется заверить подпись).
Помимо этого, нотариусу предъявляется:
- свидетельство о смерти наследодателя;
- документы, подтверждающие степень родства (при наследовании по закону);
- завещание (если есть);
- выписку из лицевого счета или домовой книги в качестве подтверждения последнего места регистрации наследодателя.
Регистрация права собственности на квартиру по наследству
После получения свидетельства о вступлении в права наследования необходимо пройти регистрацию квартиры в собственность по наследству. Только после этого наследник становится полноправным владельцем и может распоряжаться имуществом по своему усмотрению.
Для регистрации необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ. При себе нужно иметь пакет документов, в который входит:
- общегражданский паспорт;
- свидетельство о вступлении в права наследования;
- заявление о государственной регистрации права собственности (как правило, готовится сотрудником ведомства, потребуется только поставить подпись);
- квитанция об оплате государственной пошлины (не обязательно, но лучше иметь при себе).
Покупка квартиры по наследству: риски
Покупка квартиры, полученной по наследству, считается одним из самых рисковых предприятий. Расскажем, чем это опасно и как обезопасить себя.
Вот несколько советов от профессионального юриста:
- Если цена значительно ниже среднерыночной, необходимо тщательно проверить квартиру. Стоимость часто снижают на 5-10 %. Это допустимо. Так наследники стараются быстрее продать недвижимость, чтобы поделить вырученные деньги.
- Обязательно сверяем личность продавца и его паспорт. Если на встречу всегда приезжает представитель, необходимо добиться встречи с собственником. Предпочтительнее в продаваемом помещении.
- Необходимо грамотно выстроить беседу с продавцом, чтобы узнать историю жилья, мотивы продажи, наличие обременений и т.д.
- Не соглашаемся на задаток. Да заключения сделки не стоит вступать ни в какие денежные отношения.
- Обязательно внимательно изучаем документы на жилье.
- Сверьте совпадает ли технический план с фактическим состоянием объекта.
- Пообщайтесь с нотариусом, который вел наследственное дело на квартиру.
- Проверьте наследника-продавца на предмет наличия судебных исков и исполнительных производств.
Процедура наследования земельного участка после смерти арендатора
Для получения права аренды земельного участка после смерти арендатора наследники должны пройти процедуру наследования через нотариуса.
Примечание! Возобновление договора не является обязательным условием для наследования права аренды. Но поступать в закон необходимо через нотариуса. Только свидетельство о праве на наследство докажет, что именно этот наследник получил права умершего квартиросъемщика.
Для того, чтобы наследник унаследовал право аренды земли, должны быть соблюдены следующие условия:
- Договор аренды между наследодателем и владельцем участка зарегистрирован в Росреестре. И еще до того, как был составлен договор, участок был зарегистрирован должным образом (зарегистрирован в земельной книге, установлены границы).
- Наследник запросил свидетельство о праве наследования на право аренды земельного участка в течение 6 месяцев со дня смерти арендатора. В противном случае он должен доказать нотариусу, что действительно принял этот участок в наследство (занимался его обработкой, выносил мусор). Информация должна быть задокументирована.
- Если у наследника нет документальных подтверждений, ему придется обратиться в суд. Ответчиками по делу будут собственники земли.
По вопросу о признании права аренды земли в наследство существует значительная судебная практика. Таким образом, мы можем сделать приблизительный вывод о перспективах дела еще до обращения в суд.
Как показывает практика, если договор заключен, указание на запрет правопреемства отсутствует, поэтому суд выполнит требования заявителя, даже если срок договора истек.
Пример. Илья обратился в суд с жалобой на администрацию города, так как ее отец заключил с администрацией договор аренды земли. Контракт истек, но мужчина заболел и не успел его продлить. По соглашению, если ни одна из сторон не объявила о расторжении, соглашение автоматически считается продленным.
Но нотариус отказал в выдаче свидетельства о праве на наследство. Поэтому Илья обратился в суд. Администрация города не предъявляла претензий к умершему арендатору, поэтому Илья получил право сдавать землю в аренду по наследству через суд (решение Центрального районного суда Тулы № 2-1161 / 2017 2-1161 / 2017 ~ M -930/2017 М-930/2017 от 11.05.2017 по делу № 2-1161 / 2017).
Если договор аренды был заключен с ООО или крестьянским хозяйством, а не с наследодателем лично, суд откажет в удовлетворении требований, даже если умерший был единственным членом крестьянского хозяйства или учредителем ООО.
Способы вступления в наследство
Существуют варианты вступления в право наследования. Аренда земельного участка также будет предметом спора, разрешить который можно следующими способами:
- Если завещание отсутствует: в таком случае будет соблюдаться законодательно установленная очередность вступления в наследство. В первую очередь на продолжение аренды участка имеют право члены семьи. Будут выделены наследники первой и второй линии. Иждивенцы также примут участие в процессе, поскольку их интересы обязательны к соблюдению.
- Если завещание составлено: благодаря такому распоряжению наследникам не придется судиться или длительно искать компромисс в добровольном порядке. За них уже будет все решено умершим наследодателем. Так, в завещании будет прописано кто и какими долями имущества и права аренды будет обладать.
- Завещание составлено, но не все вопросы в нем урегулированы. Такой вариант развития событий возможен по нескольким причинам. Так, может случиться, что взаимоотношения между родственниками и умершим были не на столько теплыми и доверительными и право аренды не было учтено при составлении завещания. Или смерть была скоропостижной, и умерший просто не успел учесть вопрос с земельным участком в завещании. В этом случае будет осуществлена дележка имущества с учетом двух оснований: завещания и нормы закона о вступлении в право наследования.
Предоставление земли в аренду осуществляет либо частный собственник, либо органы государственной власти.
Государство вправе выдавать земельные участки, наделяя их владельца правом бессрочного постоянного владения; заключая соглашение о пожизненном праве аренды с возможностью наследования; выдавая участок на ограниченный срок для осуществления хозяйственной деятельности.
Если земля выдается для осуществления сельскохозяйственных работ, строительства либо других работ, и это оговорено в договоре, наследник обязан продолжить дело, начатое арендатором, иначе он лишается право наследования земли.
- В договоре обязательно указывается арендодатель. Если он меняется, а срок истечения документа не подошел к концу, наследник не теряет права унаследовать землю.
- Правопреемник может изменить условия договора, увеличить срок аренды, но только обратившись в суд.
Правопреемник не получит в использование арендованную землю, если:
- Это было предусмотрено условиями договора.
- Если наследником является сам арендодатель, действие договора прекращается.
- Владельцем может быть государство. Если наследник не выступит в качестве нового арендатора в течение года с момента смерти наследодателя, договор считается аннулированным, а имущество – выморочным.
- Если в договоре аренды сказано, что его действие прекращается со смертью арендатора, наследование невозможно.
- Умерший имел льготы при оформлении договора, благодаря которым был заключен договор аренды.
- Срок аренды не превышает 1 года.
- Наследник, являющийся гражданином другой страны, не может получить в наследство участок, предназначенный для сельскохозяйственных работ.
- Наследование по завещанию будет невозможно, если оно признано недействительным в судебном порядке.
- Участок был выдан органами территориального управления на правах бессрочного пользования.
В последнем случае участок переходит наследополучателю, если он наследует постройку, находящуюся на участке, или доказано, что прежний владелец начал, но не успел оформить право собственности на землю.
Если наследники по закону или завещанию совершали умышленные противоправные действия с целью овладения имуществом, уклонялись от ухода за наследодателем или были лишены родительских прав в отношении владельца имущества, они лишаются права на наследство в судебном порядке.
Наследование – это способ определить судьбу вещей после кончины их владельца. Родственникам могут достаться также права, например, на возмездное пользование участком земли. Не все граждане понимают, как распоряжаться арендуемым имуществом после смерти арендатора.
В статье 1112 ГК РФ описывается, что входит в наследство. Среди вещей и других предметов указаны имущественные права. Поэтому возможность пользоваться участком по договору на возмездной основе передаётся наследникам.
В статье 617 ГК РФ отдельно указано, что стороны в договоре аренды недвижимости могут меняться по причине смерти одного из участников сделки. Данный факт не может быть основанием расторжения договора. В этом случае все права и обязанности умершего переходят по наследству.
Из указанного есть 2 исключения:
- ранее оформленное соглашение было обусловлено личными отношениями владельца земли и арендатора;
- в тексте договора есть условие о том, что права по нему не передаются наследникам.
В законодательстве РФ не регламентирована пожизненная аренда земли.
Недвижимость, принадлежащая муниципальным или федеральным органам власти, не может быть предоставлена в пожизненное пользование.
До введения в силу нового ЗК РФ государственные участки могли предоставляться в пожизненное наследуемое владение. Такое право может передаваться наследникам без ограничений.
Если аренда длится только до момента смерти гражданина, пользующегося участком, соответствующее право не наследуется. Подобные условия могут быть включены в договор о возмездном пользовании, заключённый между частными лицами.
Арендныеотношения продолжаются после смерти арендодателя при соблюдении нескольких условий:
- в договоре не указана смерть одной из сторон в качестве основания для прекращения действия соглашения;
- гражданин надлежащим образом оформил документы для получения наследства (свидетельство от нотариуса или судебное решение);
- период аренды не истёк;
- в законе не установлено ограничений на пользование землёй (например, иностранный гражданин не может получить в аренду сельскохозяйственные земли).
Текст документа должен содержать следующую информацию:
- реквизиты: название, дату оформления, номер;
- сведения о владельце земли и арендодателе: наименование организации/Ф.И.О., место нахождения/проживания, дату рождения и реквизиты паспорта (для граждан);
- предмет договора: описание участка, его местоположения, целей использования;
- срок действия контракта;
- стоимость аренды и порядок расчётов;
- права и обязанности сторон;
- меры ответственности;
- порядок изменения условий соглашения и его расторжения;
- иные положения;
- подписи сторон, их адреса и банковские реквизиты.
По вопросу признания права на аренду земельного участка в порядке наследования есть значительная судебная практика. Поэтому можно сделать примерный вывод о перспективах дела до обращения в суд.
Рассмотрим несколько примеров:
№1. Илья обратился в суд с иском к администрации города, так как его отец заключил с администрацией договор аренды земельного участка. Срок действия договора истек, но мужчина болел и не успел его переоформить. По договору, если ни одна из сторон не заявила о расторжении, то договор считается продленным автоматически. Но нотариус отказался выдавать свидетельство о правах на наследство. Поэтому Илья обратился в суд. Администрация города не выразила претензий к покойному арендатору, поэтому Илья получил право аренды земельного участка по наследству через суд (решение Центрального районного суда г. Тулы № 2-1161/2017 2-1161/2017~М-930/2017 М-930/2017 от 11.05.2017 по делу № 2-1161/2017).
Если же договор аренды был заключен с ООО или КФХ, а не с наследодателем лично, то суд откажет в удовлетворении требований, даже если покойный был единственным членом КФХ или учредителем ООО.
№2. Женщина пользовалась земельным участком, предоставленным администрацией на правах аренды. Потом она умерла, а один из наследников переоформить аренду на себя. Он пояснил, что обрабатывает и использует по назначению спорный земельный участок.
Наследник обратился в суд с иском к администрации и потребовала включить право аренды участка в состав наследства, признать за ним право аренды в порядке наследования. Представитель администрации на заседание не явился, возражений не представил. Другие наследники пояснили, что на имущество не претендуют. В итоге суд удовлетворил иск в полном объеме (Решение № 2-1791/2018 2-1791/2018~М-1580/2018 М-1580/2018 от 13 ноября 2018 г. по делу № 2-1791/2018).
Оформление наследственного права на аренду надела земли происходит с некоторыми отличиями от оформления наследства на право собственности. Претендующим на наследство лицам необходимо подготовить следующие документы:
- Свидетельство о смерти арендатора-наследодателя;
- Справка с последнего места регистрации арендодателя о его выписке в связи со смертью;
- Завещание;
- Документы и справки, подтверждающие родственную связь между умершим арендатором и претендентами на наследство;
- Договор аренды, бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения на надел земли;
- Технические документы на данный надел (кадастровый и технический паспорта, план участка);
- Удостоверения личности претендентов на наследство.
Подтверждающими документами о родстве могут быть свидетельство о браке, выписка из органов ЗАГСа и другие.
При отсутствии договора аренды среди бумаг умершего, если надел земли принадлежит местной администрации, его можно запросить через архив или в правлении дачного/садового товарищества, к которому относится арендуемый участок.
Общая последовательность действий при унаследовании договора аренды следующая:
- Претенденты на наследство обращаются к нотариусу по месту жительства умершего со всеми собранными документами;
- Нотариус проверяет договор аренды надела земли на возможность его унаследования;
- Нотариус проверяет наличие у заявителей наследственных прав;
- По истечении полугода с момента смерти наследодателя нотариус выдаёт заявителям свидетельство о праве унаследовать право аренды надела земли, а также оговаривает условия такого наследования (например, завершение постройки дома);
- Наследники и арендодатель вносят в договор аренды дополнительные соглашения (по желанию сторон), и фиксируют у нотариуса изменение арендатора в договоре аренды.
Все изменения в унаследованном договоре подлежат фиксации у нотариуса, поэтому при аренде надела земли у частного лица и при обоюдном желании продолжить аренду, иногда имеет смысл перезаключить договор аренды с новым арендатором.
Важно помнить, что обратиться к нотариусу за получением наследственного права на право аренды земельного надела необходимо не позднее, чем по истечении шести месяцев с момента смерти наследодателя-арендатора, иначе они могут потерять право унаследовать участие в договоре аренды земельного надела. Если наследников несколько, то они могут арендовать либо земельный участок целиком на правах совместной аренды, либо равные доли такого участка, согласно ст. 1122 Гражданского кодекса РФ.
Как правило, доли арендуются, если надел земли разделён на такие доли путём межевания, если же участок определён в единых границах без разделения на доли, а наследники желают арендовать отдельные доли такого надела, то таким наследникам необходимо провести межевание и разделение на доли арендуемого надела с помощью кадастрового инженера.
Нюансы и возможные проблемы
Если гражданин желает получить возможность пользоваться участком, он обязан осуществлять за ним уход до момента распределения наследства. Следует использовать землю по назначению, выплачивать сумму, причитающуюся собственнику по договору.
В противном случае владелец может инициировать процедуру расторжения договора, не дожидаясь, пока порядок наследования будет определён нотариусом. Если сторона сделки систематически нарушает её условия, то владелец может потребовать расторжения соглашения.
Граждане редко оформляют завещания. Во многих случаях использование арендованного участка несколькими наследниками сложно осуществить в натуре. Например, земля предоставлена для ведения садового хозяйства – родственники не могут определиться, как использовать участок, в каком порядке вносить плату за водоснабжение и электроэнергию.
В этом случае целесообразно провести оценку права аренды и передать его 1 наследнику, который выплатит деньги другим родственникам умершего в порядке компенсации.
Способы вступления в наследство
Существуют варианты вступления в право наследования. Аренда земельного участка также будет предметом спора, разрешить который можно следующими способами:
- Если завещание отсутствует: в таком случае будет соблюдаться законодательно установленная очередность вступления в наследство. В первую очередь на продолжение аренды участка имеют право члены семьи. Будут выделены наследники первой и второй линии. Иждивенцы также примут участие в процессе, поскольку их интересы обязательны к соблюдению.
- Если завещание составлено: благодаря такому распоряжению наследникам не придется судиться или длительно искать компромисс в добровольном порядке. За них уже будет все решено умершим наследодателем. Так, в завещании будет прописано кто и какими долями имущества и права аренды будет обладать.
- Завещание составлено, но не все вопросы в нем урегулированы. Такой вариант развития событий возможен по нескольким причинам. Так, может случиться, что взаимоотношения между родственниками и умершим были не на столько теплыми и доверительными и право аренды не было учтено при составлении завещания. Или смерть была скоропостижной, и умерший просто не успел учесть вопрос с земельным участком в завещании. В этом случае будет осуществлена дележка имущества с учетом двух оснований: завещания и нормы закона о вступлении в право наследования.