Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Анализ рынка недвижимости в России на 2024 год». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Эксперты сходятся во мнении, что дальнейшего ажиотажного роста цен на жильё ждать не стоит. На вторичном рынке это связано в первую очередь с высокой ставкой кредитования и, следовательно, со снижением доступности денег.
Что будет с ценами на квартиры в 2024 году
Сергей Зайцев, директор по продажам федеральной компании «Этажи», считает, что цены на готовое жильё зафиксируются на нынешних уровнях, но будет увеличиваться дисконт по тем объектам, где собственники заинтересованы в срочной продаже. На первичном рынке цена квадратного метра продолжит расти, как минимум, на уровне реальной инфляции, подогревать её будут риски прекращения льготных программ кредитования.
По мнению Алексея Козлова, управляющего директора сети АН «Монолит», в перспективе 1,5-2 лет по мере сворачивания льготной ипотеки разница между ценами на новостройки и вторичку будет уменьшаться.
Прогнозы на 2024 год по рынку жилья: главное
- Рост цен на жильё замедлится, как на первичном, так и на вторичном рынке. Разница в стоимости квадратного метра в новостройках и на вторичке будет сокращаться.
- Спрос на жильё снизится уже в первом квартале 2024 года. Эксперты прогнозируют, что падение составит 10-20%.
- Доля вторичного рынка будет расти, а предпочтения покупателей сместятся на более доступные объекты меньшей площади или в менее популярных локациях.
- Ключевая ставка, а вслед за ней и рыночные ставки по ипотеке, будут снижаться. В условиях льготных ипотечных программ ожидается введение новых ограничений.
- Недвижимость и далее будет оставаться привлекательным объектом для инвестиций.
Прогнозы по ключевым регионам России
Москва и Санкт-Петербург: В столичных городах России традиционно высокий спрос на жилье. Благодаря стабильной экономической ситуации и значительным инвестициям в инфраструктуру, эти города будут продолжать привлекать жителей и инвесторов в 2024 году. Это будет способствовать дальнейшему росту цен на недвижимость. Прогнозируется, что в 2024 году цены вырастут на 3-5%.
Краснодарский край: Этот регион известен своим благоприятным климатом и развитым туристическим направлением. Приток населения в Краснодарский край продолжится и в 2024 году, что наряду с развитием инфраструктуры и новыми застройками приведет к активному росту цен на жилье. Ожидается увеличение цен на 7-10%.
Екатеринбург: Екатеринбург сохранит статус крупного промышленного и культурного центра Урала. Несмотря на продолжающееся строительство и развитие города, в 2024 году здесь возможна стагнация цен на фоне высокой конкуренции среди застройщиков. Исключением могут стать новые уникальные объекты в привлекательных районах.
Как будет развиваться ситуация на рынке жилой недвижимости в 2024 году в столице и регионах? Какую стратегию будут выбирать застройщики? Когда лучшее время для покупки жилья? Куда пойдут цены и ставки по ипотеке? Какие еще меры господдержки могут помочь отрасли? Эти темы стали ключевыми для очередного «заседания» нашего Клуба экспертов.
Сильным фактором, влияющим на уверенность инвестирования в недвижимость в России, является СВО. Как только этот фактор уйдет, покупка недвижимости в РФ, с точки зрения именно инвестиций, станет еще более актуальной для многих россиян. В связи с этим фактором сильно недооцененным является Крым, куда уже сейчас крупные московские, краснодарские и другие девелоперы активно заходят, начинают разработку, проектирование и строительство новых современных жилых комплексов. С другой стороны, на рынке появился новый огромный пул покупателей — семьи участников СВО. За счет достойных оплат участникам СВО у многих семей появилась возможность приобрести долгожданное жилье.
Возможности инвестирования свободных средств в зарубежные юрисдикции еще сильнее усложняются, и уже сейчас появляются предпосылки к конфискации недвижимости обычных россиян в Евросоюзе. Все это тоже повысит спрос на квартиры в России. Риски и напряженность в ЕС растут, и в ближайшие годы стабилизация не предвидится. Ажиотажный интерес к ОАЭ и Турции уже закончился, прошлогодние покупатели массово выставляют на продажу купленные в 2022 году объекты и уже присматривают себе объекты в РФ.
Строительство крупных заводов по всей России создает огромное количество высокооплачиваемых рабочих мест. Уже сейчас недокомплектация сотрудниками на новых современных предприятиях доходит до 50%, и в ближайшие годы будет построено еще много новых крупных производств. Все они, конечно, со временем полностью укомплектуются и создадут высокие дополнительные поступления в бюджеты регионов и прибавят спрос на квартиры по всей стране.
Возможны временные эмоциональные периоды по замедлению спроса, но стратегически спрос на жилье со стороны россиян будет только расти. Также текущая высокая инфляция добавит спрос на квартиры как на один из немногих вариантов сохранения средств.
Поскольку от ключевой ставки зависит не только ипотека, но и стоимость кредитов по проектному финансированию для застройщиков, то все это отразится на конечном покупателе в виде повышения цен. Надеяться на то, что перед выборами в марте 2024 года будут какие-то послабления и пересмотры по ключевой ставке — не стоит.
Как известно, лучшее время для покупки жилья было вчера. Во-первых, увеличился обязательный первоначальный взнос до 20%, а к лету следующего года его хотят увеличить до 30%.
Во-вторых, ставки по ипотеке плавно растут. До сих пор отлично себя показывают льготная и семейная ипотеки. Это все еще один из основных инструментов для приобретения нового строящегося жилья.
Торгуйтесь — и ставки по ипотеке будут не так страшны
— Умелый торг при покупке квартиры сейчас — это способ снизить размер ежемесячных платежей по ипотеке до приемлемых значений, — рекомендует Татьяна Ахметдинова. — Более того, он может сделать покупку квартиры с дисконтом еще более выгодной при рефинансировании кредита под более низкую процентную ставку в будущем, поскольку, чем ниже цена, тем ниже само «тело кредита», на которое начисляются проценты.
ТОЛЬКО ЦИФРЫ
Топ городов, где за месяц больше всего снизилась реальная цена продажи квартир
(октябрь к сентябрю, с учетом скидок «под покупателя»)
1. Пермь -2,2%
2. Нижний Новгород -1,6%
3. Казань -1,3%
4. Ростов-на-Дону -1,3%
5. Челябинск -0,4%
Для сравнения:
Москва -0,3%
Упадут ли ли цены на вторичном рынке
Генеральный директор федерального портала ждет дальнейшего роста цен на «вторичку» как минимум до конца года.
«Сейчас идет одобрение заявок, поданных перед последним повышением ключевой ставки. Когда банковский процент достигнет своего потолка, этот поток спроса иссякнет и собственники перестанут взвинчивать ценники. По нашим прогнозам, это случится после Нового года», — отметил он.
В целом в 2024 году подорожание квартир на вторичном рынке, скорее всего, будет умеренным, а рост ценника будет происходить в основном за счет «новой» «вторички», считает эксперт.
Люди, купившие новостройки по высоким ценам, будут стараться и продать их хотя бы «не дешевле». А вот старый советский и особенно ветхий фонд будет обесцениваться, однако не настолько, чтобы обрушить средний уровень цен.
Серьезного (на 10% и более) снижения цен не ждет и Алексей Попов из «Циана».
По его словам, рынок «вторички» не так критично зависит от ипотечного кредитования.
«Даже простой разворот ценового тренда (с медленного роста к медленному снижению) возможен лишь при заметном снижении активности покупателей, чего пока в большинстве регионов не происходит», — указывает он. Пока номинальные цены предложения продолжают расти со скоростью 1,5–1,8% в месяц, но падение спроса приведет к тому, что они будут стагнировать, полагает аналитик.
Вторичный рынок реагирует на изменение спроса не сразу, как правило, это происходит в течение двух-трех месяцев. «Поэтому цены сейчас стабилизируются и зафиксируются на нынешних позициях», — отметила она. При этом по мере охлаждения спроса будет расти средний уровень дисконта, в том числе за счет тех объектов, где собственники по тем или иным причинам будут заинтересованы в их срочной продаже.
Вторичный рынок: почему он важен как для покупателей, так и для продавцов
Сейчас спрос на вторичку ниже, чем на новостройки. И виноваты в первую очередь высокие ставки по ипотеке — льгот от государства здесь нет. Но по мнению экспертов, покупка жилья на вторичном рынке всё равно может быть выгодна. Ведь льготная ипотека когда-нибудь будет закрыта. И тогда цены неизбежно будут корректироваться в обоих сегментах — и вторички, и новостроек. У продавцов вторичного жилья появится больше потенциальных покупателей. А у покупателей расширится выбор. Кстати, в числе вторичных квартир тогда окажутся и новостройки, которые сдаются сегодня. Но в 2024 году такое вряд ли случится — ждать перемен стоит в 2025.
Также независимо от того, что будет по прогнозу, вложения во вторичное жильё по-прежнему остаются более надёжными, чем в строящиеся дома. Во втором случае есть риск стать заложником проблем, которые могут возникнуть в финансово-банковской сфере, ведь стройка работает на проектном финансировании. Если оно застопорится, строительство может быть остановлено.
Если не учитывать психологический сантимент (разберем его позже), для рационального инвестора главные факторы выбора инструмента инвестиций это перспективы роста цены актива для перепродажи и рентный доход с учетом уровня риска. Покупка квартиры в Москве и ближнем Подмосковье, Санкт-Петербурге и городах миллиониках – был и есть самый распространённый метод накопления и сохранения капитала у чиновников и крепкого среднего класса в России. Но произошедшее изменение фундамента рынка повлечет сокращение инвестиционного спроса.
Оценим недвижимость Москвы по двум главным критериям для инвесторов в недвижимость – 1) потенциалу роста цена через относительную стоимость и 2) cap rate – рентный доход по отношению к стоимости недвижимости (аналог ставки по депозиту).
С июля по сентябрь квадратный метр на вторичном рынке подорожал в 66 городах, его стоимость в среднем составила 103,06 тыс. рублей
Рост спроса на вторичном рынке жилья в России, который был зафиксирован в третьем квартале 2023 года, сменится периодом стагнации. Цены до Нового года больше не вырастут, дисконт увеличится.
До конца года спрос не увеличится, а значит, предпосылок для повышения цен нет, соглашается генеральный директор брокерского агентства недвижимости Dolgov Pro Дмитрий Долгов. По его мнению, даже при колебании ключевой ставки и повышении первоначального взноса в рамках госпрограмм ипотека на квартиры в новостройках остается гораздо доступнее. «Тем более что разница между средним ежемесячным ипотечным платежом при минимальном первоначальном взносе на «вторичку» и «первичку» составляет 35%».
Аренда жилья в крупных городах России за год выросла на 25%, выяснили в компании «Этажи». Основные причины — недостаточное количество предложений и рост ипотечных ставок на вторичку. Кроме того, люди активно покупали новостройки на этапе строительства, поэтому дожидаются окончания стройки в арендованном жилье, полагают эксперты.
Самое дешевое жилье в России обычно можно найти в менее развитых регионах и отдаленных районах. Тем не менее, стоимость дешевого жилья может также зависеть от конкретного города или региона.
В пятерку лидеров рейтинга доступности вторичного жилья в августе 2023 года попали следующие регионы:
| Ингушетия | 54 217 ₽ |
| Оренбургская область | 62 566 ₽ |
| Курганская область | 64 886 ₽ |
| Смоленская область | 65 326 ₽ |
| Иркутская область | 68 293 ₽ |
«Самое дешевое жилье продается в регионах с невысокими доходами, низким качеством жилого фонда, менее благоприятными экологическими и климатическими условиями», — пояснили аналитики «Домклик».
В столичных регионах минимальная стоимость квадратного метра вторичного жилья намного выше, подчеркивают в компании: в Москве это ₽285,6 тыс., в Санкт-Петербурге — ₽194,1 тыс.
Недавно в «Домклик» назвали регионы, где продавцы вторичного жилья готовы предоставлять максимальные дисконты покупателям. В число таких субъектов вошли Тюменская область, Краснодарский край и Воронежская область. В Челябинской области, как следует из статистики ипотечных сделок «Сбера», продавцы, напротив, вообще не идут на торг.
Тенденции роста цен на квартиры в 2024 году
Кроме того, сжатие предложения в городах с высоким спросом также оказывает влияние на цены. Ограниченные площади застройки, рост числа населения и миграция в большие города приводят к дефициту жилой площади, что увеличивает цены.
Также важным фактором, определяющим рост цен, является инфляция. В условиях ее повышения, стоимость строительных материалов и услуг растет, что приводит к росту затрат на строительство и, в конечном итоге, к увеличению цен на недвижимость.
Стоит отметить, что рост цен на квартиры не будет одинаковым во всех регионах. Крупные города с высоким спросом на жилье будут испытывать более значительный рост, чем отдаленные районы с небольшим спросом. Кроме того, цены на новостройки, на вторичное жилье и на коммерческую недвижимость также могут различаться.
Итак, тенденции роста цен на квартиры в 2024 году будут определяться факторами спроса, предложения, инфляции и типом жилья. Важно быть внимательным и информированным при принятии решения о покупке или продаже недвижимости в условиях растущего рынка.
Анализ динамики цен на недвижимость 2023-2024 годов
Чтобы оценить динамику цен на недвижимость в 2023-2024 годах, можно обратиться к различным факторам и источникам данных. Один из ключевых факторов, влияющих на цены на недвижимость, — это спрос и предложение. Анализ спроса и предложения можно провести, исследуя динамику числа сделок, объемов строительства и других показателей, связанных с рынком недвижимости.
Также важным фактором является экономическая ситуация в стране и регионе. Факторы, такие как рост ВВП, инфляция, уровень безработицы и процентные ставки, могут непосредственно или косвенно влиять на цены на недвижимость. Оценка экономической ситуации и ее прогнозирование может помочь в определении возможных изменений цен на недвижимость в ближайшие годы.
Кроме того, значение для динамики цен на недвижимость имеют факторы, связанные с налоговой и юридической сферой. Изменения в налоговом законодательстве, правилах кредитования и других юридических нормах могут оказывать прямое влияние на рынок недвижимости и цены на недвижимость.
Наконец, факторами, влияющими на цены на недвижимость, являются международные факторы. Мировая экономическая конъюнктура, политическая ситуация, изменения в международных отношениях и другие факторы могут оказывать влияние на цены на недвижимость в разных странах и регионах.
Таким образом, анализ динамики цен на недвижимость в 2023-2024 годах включает оценку спроса и предложения, экономической ситуации, налоговых и юридических факторов, а также международных факторов. Комплексный подход к анализу и прогнозированию может помочь определить возможные изменения цен на недвижимость и принять обоснованные решения в этой области.
В ближайшие годы ожидается постепенный рост цен на жилье. Это связано с рядом факторов, таких как экономическое развитие страны, спрос и предложение на рынке недвижимости, инфляция и другие факторы.
Один из главных факторов, влияющих на рост цен на жилье, — это экономическое развитие страны. С развитием экономики растет уровень доходов населения, что позволяет людям тратить больше денег на покупку жилья. Кроме того, рост экономики способствует увеличению инвестиций в недвижимость, что также повышает ее стоимость.
Спрос на жилье также сильно влияет на его стоимость. Если спрос превышает предложение, то цены на жилье будут расти. Сейчас наблюдается дефицит жилья во многих регионах, особенно в крупных городах, поэтому спрос на недвижимость остается высоким. Более того, с развитием технологий и возможностью работы на удаленке, люди все чаще выбирают переезд в города, что дополнительно усиливает спрос на жилье.
| Факторы | Влияние на цены на жилье |
|---|---|
| Экономическое развитие | Положительное |
| Спрос на жилье | Положительное |
| Инфляция | Положительное |
| Инвестиции в недвижимость | Положительное |
Важным фактором, влияющим на рост цен на жилье, является инфляция. При росте инфляции, цены на товары и услуги также растут, включая цены на недвижимость. Это происходит из-за уменьшения покупательской способности денег, что приводит к увеличению стоимости жилья и других активов.
Вложение денег в недвижимость также влияет на рост ее цены. Многие люди считают недвижимость надежным способом сохранения и приумножения капитала. Поэтому инвестиции в недвижимость часто рассматриваются как перспективное решение. Увеличение инвестиций в недвижимость приводит к росту цен на жилье.
Таким образом, ожидается, что цены на жилье будут постепенно расти в ближайшие годы. Это связано с рядом факторов, таких как экономическое развитие, спрос и предложение на рынке недвижимости, инфляция и инвестиции в недвижимость. Вложение в жилье рассматривается как надежное решение для сохранения и приумножения капитала, что также влияет на рост его стоимости.
Факторы, влияющие на цены
Цены на недвижимость могут быть подвержены влиянию различных факторов, которые формируют спрос и предложение на рынке жилья. Вот некоторые из них:
Экономические факторы:
- Уровень инфляции;
- Уровень безработицы;
- Уровень процентных ставок;
- Уровень доходов населения;
- Рост или спад экономики.
Политические факторы:
- Политическая стабильность;
- Изменения в законодательстве, касающемся недвижимости;
- Введение или отмена налоговых стимулов для покупки недвижимости;
- Внешнеполитические факторы, влияющие на стабильность региона.
Социальные факторы:
- Демографические изменения, такие как рост населения или вымирание демографической группы;
- Изменение в предпочтениях жильцов, таких как спрос на новое жилье, семейные дома или квартиры в многоэтажных зданиях;
- Изменение в структуре семей и спрос на различные типы жилья;
- Изменение в образовании или здравоохранении, влияющее на места проживания людей.
Технические и инфраструктурные факторы:
- Рост или упадок городской инфраструктуры, такой как транспортные сети или коммунальные услуги;
- Наличие новых инвестиционных проектов, таких как магазины, рестораны или развлекательные объекты;
- Развитие зеленых зон и парков, предлагающих комфортные условия для жизни;
- Технический прогресс, приводящий к введению новых технологий в строительство и улучшение качества жилья.
В целом, влияние каждого из этих факторов может быть сложно предсказуемым, и рынок недвижимости может меняться под их воздействием. Поэтому, при прогнозировании будущих цен на недвижимость, полезно учитывать все эти аспекты и находиться в курсе изменений на рынке.