Каков порядок взыскания неустойки с застройщика по договору участия в долевом строительстве?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Каков порядок взыскания неустойки с застройщика по договору участия в долевом строительстве?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Судебная практика взыскания неустоек по ДДУ из-за подвижек в сроках сдачи неоднозначна. С одной стороны, есть законы, которые защищают права и интересы собственников, а с другой — в кризисные времена правительство в первую очередь поддерживает бизнес и застройщиков, чтобы снизить нагрузку на отрасль.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).

   ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

   1. Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
   2. Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
      • какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
      • какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
      • использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
   3. Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
   4. Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.

   Как определить размер неустойки?

   Для расчета размера причитающейся компенсации законодательно закреплена формула, воспользовавшись которой, любой дольщик может узнать, на какую сумму неустойки он может претендовать. Размер ее зависит от таких параметров:

   1 Сроки просрочки

   чем дольше квартира не передается участнику ДДУ, тем больше растет размер неустойки. Насчитываться компенсация начинает с первого дня просрочки, и растет пропорционально весь период вплоть до передачи недвижимости дольщику. Учитывая это, подавать на неустойку следует уже после получения квартиры – так сумма будет максимальной;

   2 Стоимость квартиры

   логично, что сумма компенсации прямо зависит от цены недвижимости: чем она выше, тем на большую неустойку можно претендовать;

   3 Учетная ставка

   величина, которую определяет Центробанк, она обычно изменяется несколько раз в год.

   Таким образом, формулу размера неустойки по договору долевого участия можно выразить следующим образом:

   Р = С / 100 * 1/300*У * Д,

   где Р – неустойка, С – стоимость квартиры согласно ДДУ, У – размер учетной ставки на день расчетов, Д – количество дней просрочки. Нужно также учесть, что если дольщик является физическим лицом, то коэффициент 300 меняется на 150 – таким образом, сумма компенсации удваивается.

   Как получить неустойку от застройщика

   Получить от застройщика неустойку можно двумя путями: обратиться к застройщику напрямую, а если он откажет в выплате неустойки — обратиться в суд за ее взысканием в принудительном порядке.

   Первый вариант, пожалуй, практичнее. Лучше договориться с застройщиком напрямую. Как это сделать? Направить застройщику претензию с требованием выплатить неустойку за срыв сроков. Если это не помогло, придется подавать в суд — понадобится копия претензии к застройщику, исковое заявление и копии документов по сделке.

   За время, в течение которого суд будет рассматривать исковое заявление о взыскании неустойки, начисление неустойки не приостанавливается, и этот размер неустойки также может быть взыскан на этом же судебном заседании.

   Шаг 2. Подготовьте подтверждающие документы и передайте их застройщику вместе с предложением

   К предложению об уплате неустойки рекомендуем приложить копии договора участия в долевом строительстве, копию паспорта дольщика, копию документа, подтверждающего уплату суммы по договору долевого участия в строительстве.

   Рекомендуем отправить предложение с пакетом вышеуказанных документов ценным письмом с уведомлением о вручении и с описью вложения для возможного последующего предъявления подтверждающих документов в суд или отвезти лично в офис застройщика и сдать под отметку о принятии.

   Если в течение указанного в предложении срока денежные средства не поступили на счет дольщика, можно приступать к судебному взысканию неустойки.

   Порядок судебного взыскания неустойки

   Для взыскания с застройщика неустойки по договору участия в долевом строительстве в судебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

   Основания для взыскания неустойки с застройщика

   На первый взгляд, взыскание неустойки — самый простой и эффективный способ получения компенсации от застройщика:

   1. Для этого участник строительства не должен обосновывать причинение ему убытков.
   2. Размер неустойки, как правило, заранее определен законом[2] или договором и зависит от характера гражданско-правовых отношений и их значения для участников.

   Вместе с этим на практике[3] отмечается негативная тенденция: суды часто снижают заявленную сумму неустойки, ссылаясь на ее несоразмерность причиненному ущербу (статья 333 Гражданского кодекса РФ). Возлагая бремя доказывания несоразмерности на ответчика, суды одновременно стимулируют активность в деле истцов. Инвесторы не обязаны, но вправе предоставлять доказательства своих убытков от незаконных действий застройщиков[4]. При таких обстоятельствах грамотная юридическая стратегия уже не роскошь, а необходимость.

   Основания для взыскания неустойки с застройщика предусмотрены нормами Гражданского кодекса РФ и ФЗ об участии в долевом строительстве (Закон № 214-ФЗ). Фактическими основаниями являются:

   • неисполнение обязательства по передаче объекта строительства;
   • просрочка исполнения этого обязательства;
   • иное его ненадлежащее исполнение.

   Как утверждают специалисты в области строительного консалтинга[5], такое поведение застройщика чаще всего является следствием:

   • ведения строительства без надлежащих разрешений;
   • возведения объекта недвижимости на земельном участке, не предназначенном для этого;
   • нарушения сроков сдачи и подписания акта приема-передачи объекта в эксплуатацию;
   • несоответствия здания (сооружения) установленным нормам и проектной документации (техническим регламентам, техническим условиям, обязательным требованиям документов в области стандартизации).

   Как правильно рассчитать неустойку за нарушение срока передачи квартиры

   Главный вопрос, возникающий при расчете неустойки: по какой ставке рефинансирования считать неустойку.

   Вопрос этот вызван непониманием

   фразы, содержащейся в части 2 статьи 6 ФЗ об участии в долевом строительстве: «…ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства…»

   Что значит «действующей на день исполнения обязательства»?

   Имеется в виду день, когда обязательство по передаче квартиры дольщику было фактически исполнено застройщиком или день, когда исполнено обязательство по выплате неустойки?

   Или может быть день вынесения судом решения о взыскании неустойки?

   Ответ в этом вопросе содержится в Определении Верховного Суда РФ от 24.10.2017 N 41-КГ17-26.

   Согласно позиции, изложенной Верховным Судом РФ в данном определении, «по смыслу части 2 статьи 6 ФЗ об участии в долевом строительстве, при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, подлежит применению неустойка (имеется в виду ставка рефинансирования), действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта».

   Рассмотрим на примере что это значит

   Договор долевого участия в строительстве предусматривает обязательство застройщика передать квартиру дольщику не позднее 1 квартала 2016 года.

   То есть последний день, когда застройщик по договору может исполнить свое обязательство по передаче квартиры — это 31.03.16

   При расчете неустойки необходимо применять ставку рефинансирования, действующую на эту дату.

   Согласно Указанию Банка России от 11.12.2015 № 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России» с 1 января 2016 года значение ставки рефинансирования Банка России приравнивается к размеру ключевой ставки Банка России, определенному на соответствующую дату.

   В период с 1 января 2016 г. по 14 июня 2016 г. ставка рефинансирования и ключевая ставка Банка России составляли 11% (Указание Центрального банка Российской Федерации от 11 декабря 2015 г. N 3894-У «О ставке рефинансирования Банка России и ключевой ставке Банка России»).

   Таким образом, на дату 31.03.16 ставка рефинансирования составляла 11% и именно в таком размере она подлежит применению (в рассматриваемом примере) при расчете неустойки за нарушение срока передачи квартиры дольщику.

   Взыскание убытков сверх неустойки

   В данном случае все понесенные участником долевого строительства убытки возмещаются сверх неустойки.

   По общему правилу неустойка носит компенсационный характер и призвана, в том числе, компенсировать понесенные убытки того лица, чьи права были нарушены.

   Это означает,

   что размер взысканной неустойки не может быть меньше, чем размер понесенных убытков, но при этом может и не превышать его.

   То есть при взыскании неустойки судом размер понесенных убытков учитывается при определении размера неустойки.

   При этом в случае взыскания неустойки, лицо, чьи права были нарушены, не может отдельно взыскать компенсацию своих убытков.

   В данном случае участник долевого строительства может взыскать неустойку и отдельно компенсацию понесенных убытков, но при этом размер взысканной неустойки может быть ниже размера понесенных убытков.

   Что такое убытки участника долевого строительства?

   Под убытками в данном случае следует понимать все расходы участника долевого строительства, чьи права были нарушены нарушением срока строительства и/или передачи объекта долевого строительства, необходимость несения которых вызвана таким нарушением.

   Такие расходы:

   • должны иметь прямую причинно — следственную связь с нарушением срока передачи объекта долевого строительства
   • должны быть вынужденными (нужно доказать, что вы не могли не понести такие расходы)
   • должны быть обязательно подтверждены документально
   • должны быть разумными по размеру (среднерыночная цена аналогичных товаров, работ (услуг), на оплату которых понесены расходы)

   Этапы взыскания неустойки с застройщика во внесудебном порядке

   Процедура взыскания неустойки по ДДУ в строительстве состоит из нескольких этапов:

   • подготовка необходимых материалов, сбор всех имеющихся по ДДУ документов;
   • подсчет суммы неустойки за весь период просрочки в днях;
   • составление претензии, с указанием размера неустойки, со ссылками на нарушение конкретных пунктов ДДУ, ст. 6 ФЗ № 214, ГК РФ, Закона «О защите прав потребителей»;
   • отправка претензии застройщику лично под роспись или заказным письмом предпочтительно с обратным уведомлением;
   • ожидание ответа, при получении положительного ответа согласовывается процедура выплаты положенной компенсации, при отказе или умолчании готовится иск в суд;

   Расчет неустойки за просрочку сдачи жилья

   Материально-правовым требованием истца к ответчику о взимании неустойки за пропуск установленного срока сдачи недвижимого имущества по договору долевого участия является:

   Неустойка – установленные Федеральным Законом или договором (в данном случае ДДУ) финансовые средства, которые заемщик должен заплатить кредитору за невыполнение или не полное выполнение договоренности. О взыскании неустойки говорится в ч. 2 ст.6 ФЗ № 214. Начисление штрафа согласно Закону о защите прав потребителей. Возмещение убытков, морального ущерба, упущенной выгоды.

   Отстаивание нарушенного права подразумевает применение любых правовых методов, которые не запрещает законодательство Российской Федерации. Первоначальным и значимым моментом во время подсчета суммы неустойки за просрочку сдачи недвижимого имущества будет являться подсчет даты, по истечении которой наступает просрочка. Важное обстоятельство при этом – указание в соглашении долевого участия срока даты передачи дольщику недвижимого имущества, по его окончании покупатель может обратиться с претензией. Следовательно, подсчет неустойки производится с момента той даты, которая следует за датой, указанной в договоре и до того времени, пока имущество не будет передано покупателю. При этом срок просрочки высчитывается согласно сроку сдачи недвижимого имущества по акту.

   Сумма к уплате по неустойке, которую необходимо взыскать с заемщика, если последний нарушил сроки сдачи недвижимости, прописанные в договоре долевого участия, рассчитывается по определенным формулам.

   Схема формулы для дольщика — юридического лица будет выглядеть следующим образом:

   Н = Д*С*(Р*1/300), где

   Н — Общая сумма полученной неустойки,

   Д – число календарных дней просрочки, которые следуют за днем, указанным в ДДУ,

   С – стоимость недвижимости, указанная в договоре,

   Р – ставка рефинансирования.

   Схема формулы, где покупатель является физическим лицом выглядит иначе:

   Н = Д*С*(Р*1/150), где также

   Н – итоговая сумма неустойки,

   Д — число просроченных застройщиком дней, которые следуют за днем, указанным в ДДУ,

   С – цена недвижимости, прописанная в договоре,

   Р – ставка рефинансирования.

   При этой формуле 1/150 показывает удвоенную ставку рефинансирования, размер ставки на момент подсчета неустойки требуется уточнить в Центральном Банке РФ.

   Калькулятор расчета неустойки.

   Пример расчёта суммы неустойки по ДДУ

   Расчеты регламентируются 214-ФЗ. Важна их правильность, т.к. застройщик часто не отрицает факт нарушения сроков, но хочет уменьшить штраф.

   Допустим, в городе «A» РФ есть застройщик «B». В соответствии с условиями договора «B» необходимо получить разрешение на ввод объекта «C» в эксплуатацию во втором квартале 2021 года. «C» передается в рамках акта приема-передачи в течение 2 месяцев, то есть крайний день передачи «C» в эксплуатацию – 31.08.2021:

   • 30.06.2021 – крайний срок получения разрешения на ввод «C» в эксплуатацию.
   • 31.08.2021 – крайний срок (прибавить два месяца (июль и август), отсчитывая от 30.06.2021) передачи «C» в эксплуатацию участнику долевого строительства.

   Как принудительно взыскать неустойку с застройщика за просрочку?

   Судебный порядок получения включает в себя следующие этапы:

   1. Дольщик направляет претензию застройщику с требованием добровольно погасить долг.
   2. Если застройщик добровольно не погашает неустойку, дольщик готовит исковое заявление в суд.
   3. После передачи иска с приложениями в суд, судья назначает первое судебное заседание.
   4. Судебный процесс состоит из нескольких судебных заседаний, на которых выясняется позиция сторон и рассматриваются доказательства.
   5. По итогам разбирательства судья оглашает решение. В течение 5 рабочих дней изготавливается мотивированное решение.
   6. В течение одного месяца можно подать апелляцию для пересмотра решения. Скорее всего, этим правом воспользуется застройщик.
   7. После пересмотра решение вступает в законную силу в прежнем или обновленном виде.
   8. Вступившее в силу решение можно исполнить принудительно через службу судебных приставов.

   Первые два пункта идентичны внесудебному порядку взыскания. Их соблюдение обязательно – только в этом случае суд сможет взыскать штраф в размере 50%.

   Как составить претензию застройщику о возмещении неустойки?

   Несудебный метод предполагает «полюбовное» решение проблемы. Дольщик направляет застройщику заказным письмом требование возместить убытки, полученные из-за невозможности сдавать квартиру в аренду.

   В документе также необходимо указать расчеты суммы неустойки. Формулу для выполнения вычислений можно найти в интернете. Иногда строительным компаниям выгодно оплатить неустойку до обращения в суд, ведь если дольщик выиграет процесс, то застройщику, кроме нее, придется возместить все судебные издержки. Обычно застройщик представляет собой крупную организацию со своим отделом юристов и адвокатов, которые не плохо подготовлены на законодательном уровне, поэтому не лишним будет хотя бы предварительно проконсультироваться со своим адвокатом.

   Документы для взыскания неустойки с застройщика в суде

   Юристам для работы над вашей ситуацией понадобятся следующие документы:

   1. Договор долевого участия, в случае заключения договора переуступки – его копия;
   2. Документ, подтверждающий передачу претензионной жалобы;
   3. Паспортные данные Истца;
   4. Банковские выписки, подтверждающие оплату (в соответствии с рассматриваемым договором);
   5. Документы подтверждающие все расходы на судебное рассмотрение дела (на юристов, нотариусов и др.) — копии;
   6. Любые документы, которые будут демонстрировать отказ застройщика выполнить все обязательства (например, переписка с застройщиков, подтверждение направления Претензии застройщику и её копия, уведомления, акты осмотра и т.д.);
   7. Для взыскания убытков – документы, подтверждающие, что дольщик понёс убытки в связи с срывом сроков сдачи квартиры (например, договор аренды и квитанции по его оплате);
   8. Для взыскания морального ущерба – справки от врачей;
   9. Реквизиты счета владельца недвижимости.

   Обязательно ли писать застройщику претензию по неустойке или можно сразу подать иск в суд?

   В ФЗ об участии в долевом строительстве не прописан обязательный досудебный порядок для споров по неустойке за просрочку передачи квартиры. Однако мы настоятельно рекомендуем такую претензию всегда подавать, и вот почему.

   • Всегда есть шанс, что застройщик добровольно удовлетворит вашу претензию.
     Не факт, что застройщик согласится заплатить всю запрошенную неустойку, но как минимум вы сможете получить энную сумму сразу без всяких судов и затрат на юристов. Да, по суду скорее всего взыщут больше, но это несколько месяцев ожидания. Плюс нужно понимать, что со взысканием неустойки могут возникнуть проблемы, особенно если у застройщика не все хорошо с финансовым положением.
   • Претензия помогает отстоять в суде неустойку и штраф.
     Наличие претензии с доказательствами ее вручения застройщику (отметка о принятии, почтовое уведомление о получении и т.п.) снимает в суде многие неудобные вопросы. Например, юристы застройщика непременно будут ссылаться в суде на отсутствие досудебной претензии как повод для снижения неустойки и отказа во взыскании штрафа по п.6 ст.13 ЗоЗПП. По закону отсутствие претензии — это не основание снижать неустойку. Тем не менее, на деле суд вполне может согласиться с застройщиком и уменьшить неустойку. Также может пострадать и потребительский штраф по п.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей». Обжалование несправедливого решения суда по снижению неустойки и отказу в штрафе займет несколько месяцев без гарантии успешного результата.

   Покупали квартиру не по ДДУ, но квартиру передают с просрочкой? Можно ли требовать неустойку по 214-ФЗ?

   Да, если фактически договор предусматривает привлечение денег за строящуюся квартиру в многоквартирном доме, который еще не сдан в эксплуатацию. Название договора (договор купли-продажи, предварительный договор купли-продажи, договор займа и т.п.) значения не имеет, судьи во всех случаях должны оценивать прежде всего суть договора и отношений между дольщиком и застройщиком. Исключение из этого правила — покупка квартир через участие в ЖСК.

   Подходящая практика Верховного Суда:
   1) Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 19 июля 2017 г., пункт 1 (определение № 78-КГ15-15).
   2) Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от 4 декабря 2013 года.
   3) Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвёртый квартал 2012 года (ответ на вопрос 2).

   
   

   Похожие записи:

   • Гражданство Болгарии для россиян и украинцев в 2023 году
   • Выплаты инвалидам в Казахстане в 2023 году
   • Что делать, если квартиру затопили соседи. Пошаговая инструкция