Что такое свободная продажа квартиры и альтернативная продажа

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое свободная продажа квартиры и альтернативная продажа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.

Плюсы альтернативных сделок

Схема альтернативной сделки на протяжении многих лет была не самой востребованной. Хотя за последний год доля таких сделок выросла, по оценкам аналитиков «НДВ Супермаркет Недвижимости», с 35% до 50%, что связано с нестабильностью на рынке — резким ростом цен. «Люди боятся продать свою квартиру и остаться без жилья, потому что за время поиска новой недвижимости она может вырасти в цене и им просто не хватит вырученной суммы. Поэтому даже те лоты, которые изначально идут как свободные, часто на саму сделку выходят, как мы называем, «паровозом», то есть одновременно покупается и продается несколько квартир», — пояснила Елена Мищенко.

Кроме того, в рамках альтернативной сделки мoжнo пpиoбpecти жильe пo цeнe нижe рынка, поскольку пpoдавцы aльтepнaтивныx квapтиp часто cнижaют cyммy. Плюс для продавца-покупателя — нe нyжнo cнимaть жильe, мoжнo cpaзy пepeexaть в нoвyю квapтиpy.

Преимущества безальтернативной сделки

Свободная продажа несет выгоду людям, которые арендуют жилье и желают, не теряя времени и, соответственно, денег, обосноваться в собственной квартире. В этом случае можно все относительно точно спланировать и правильно договориться с арендодателем об освобождении жилья.

Быстрая свободная продажа – идеальное решение для тех, кто приобретает квартиру в кредит, поскольку банки, как правило, указывают конкретный срок, в течение которого можно воспользоваться заемными средствами, а при безальтернативном варианте покупку спланировать намного легче.

Если квартира свободна, то есть – не нужна собственнику для проживания и обмена на другое жилье и уже полностью освобождена от мебели и жильцов, сделку можно провести моментально. Продавец не будет требовать дополнительного времени на оформление документации, снятие с регистрационного учета и вывоз личного имущества.

Что такое свободная продажа

Свободная или прямая продажа — это сделка, когда вы просто продаете квартиру, получаете за нее деньги и делаете с ними что хотите: откладываете, покупаете машину или вкладываете в акции. Как правило, у вас есть другое жилье и не надо срочно покупать новую квартиру. Зачастую собственники продают единственное жилье, взамен которого хотят сразу же купить другое — это альтернативная сделка.

Участникам альтернативной сделки не нужны деньги за квартиру — им нужна новая квартира

Альтернативные сделки с ипотечными квартирами

Если не хватает денег, чтобы доплатить за новую квартиру, приходится брать ипотеку или кредит.

Если покупаемая квартира в ипотеке, большинство банков позволяют клиентам переписывать задолженность на нового собственника, если вы проведете сделку через них.

Если продаете квартиру, купленную в ипотеку, сначала надо погасить долг перед банком

Главное условие — подписать договор до окончания срока одобрения кредитной заявки (обычно 3–4 месяца). За это время надо успеть продать свою квартиру и купить новую.

Обычно банк проверяет документы только той квартиры, которую покупает его клиент. Но иногда банки проверяют всю квартиры из цепочки. Если банку не понравится одна из квартир в цепочке, он может отказать в выдаче кредита.

1. Альтернативная сделка — это когда вы одновременно продаете одну квартиру, чтобы купить другую.
2. В альтернативных сделках может участвовать сколько угодно собственников и квартир: деньги вносит покупатель первой квартиры цепочки, а получает их продавец последней.
3. Альтернативные сделки сложно организовать — доверьте это только профессиональному агентству с хорошей репутацией.
4. Все договоры в цепочке должны быть заключены одновременно в один день. Если так не сделать, сделка может сорваться или сильно затянуться.
5. Чтобы цепочка покупателей и продавцом не продолжалась бесконечно, в сделке обязательно должны участвовать люди, которые просто покупают и просто продают квартиры, не приобретая ничего взамен.
6. В альтернативных сделках тот же порядок действий и набор документов, что и при обычной продаже.
7. Не продавайте квартиру, пока не подберете жилье взамен.
8. Когда найдете всех участников, составьте план сделки: порядок действий, подписания документов и регистрации.
9. Налоги при продаже квартиры через альтернативную сделку учитываются также, как и при обычной прямой продаже — 13% с дохода от продажи. Никакого взаимозачета дохода от продажи одной квартиры и затрат на покупку другой квартиры нет.

Какие бывают виды сделок с недвижимостью?

На рынке недвижимости постоянно совершаются сделки или операции с недвижимостью с целью приобретения права собственности или права пользования. В зависимости от правовой природы выделяют такие сделки, как:

1. Купля-продажа — это сделка, в результате которой право собственности на недвижимость переходит от продавца к покупателю взамен на уплаченные деньги.
2. Дарение — это сделка, в результате которой право собственности на недвижимость переходит от дарителя к одаряемому безвозмездно и без каких-либо дополнительных условий.
3. Наследование — это односторонняя сделка, в результате которой наследник вступает в наследство на имущество, оставшееся после смерти наследодателя. Наследование бывает по закону или по завещанию. По закону наследовать имущество могут только родственники и супруги, наследником по завещанию может стать любой человек, выбранный наследодателем.
4. Рента — это сделка между собственником недвижимости (рентополучателем) и плательщиком ренты. В результате этой сделки владелец передает свою недвижимость второй стороне в собственность, т.е.плательщику ренты, в обмен на регулярно получаемый доход, т.е. ренту. Рента может быть представлена в виде определенной суммы денежных средств, либо в виде оказываемых услуг, к примеру, регулярный уход за рентополучателем. Рента может быть постоянной или пожизненной.
5. Аренда и найм — это сделки, при которой объект недвижимости передается собственником арендатору или нанимателю во временное пользование за определенную арендную плату в случае аренды, и во владение и/или пользование за плату в случае найма.

Если посмотреть на все объявления о продаже на рынке недвижимости, можно выделить два основных вида сделок:

• свободная или прямая сделка — это сделка купли-продажи объекта, не связанная с другими сделками. То есть продавец не связывает продажу своей недвижимости с одновременной покупкой другого объекта.
• альтернативная сделка — это по сути цепочка сделок, поскольку продавец намерен не только продать свой объект недвижимости, но и приобрести для себя альтернативную недвижимость. В итоге, сделки зависят друг от друга. Иногда такая цепочка может увязывать три-четыре взаимосвязанные сделки.

Какие сделки с недвижимостью подлежат государственной регистрации или нотариальному удостоверению?

Согласно статьям 131 и 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат 2 типа сделок:

1. сделки, в отношении которых законом предусмотрена государственная регистрация. Например, регистрируется право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право хозяйственного ведения и оперативного управления, ипотека и пр.;
2. сделки, в результате которых происходит изменений условий уже ранее зарегистрированных сделок.

Стоит понимать, что регистрация сделки и регистрация право собственности, которое возникло в результате сделки, — это разные вещи. Если, согласно законодательству, сделка подлежит регистрации, то это значит, что сделка будет считаться недействительной до тех пор, пока она не будет зарегистрирована в гос.органе. А если регистрации подлежит право собственности, которое возникает в результате сделки, то сделка считается действительной с момента подписания договора. В таком случае в гос.органе регистрируется только право нового собственника на недвижимость, возникшие в результате сделки.

К сделкам, которые подлежат государственной регистрации согласно законодательству, относят:

1. договор аренды (п. 2 ст. 609 ГК РФ),
2. договор финансовой аренды (лизинга) (п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 1 ст. 20 Закона о лизинге),
3. договор участия в долевом строительстве (ч. 3 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, ст. 48 Закона о госрегистрации недвижимости),
4. договор безвозмездного пользования (ссуды) п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 3 ст. 689 ГК РФ,
5. соглашение об уступке требования (договор цессии) по сделке, требующей государственной регистрации (п. 2 ст. 389 ГК РФ),
6. соглашение о переводе долга по сделке, подлежащей государственной регистрации (п. 4 ст. 391, п. 2 ст. 389 ГК РФ).

Существуют сделки, которые согласно законодательству требуют удостоверения нотариуса. К ним относятся:

1. сделки, заключаемые лицом, которое вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может расписаться самостоятельно, и из-за чего подписантом выступает иное лицо,
2. сделки по договорам ренты,
3. сделки по отчуждению или договорам ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество,
4. сделки по распоряжению недвижимостью на условиях опеки,
5. сделки по отчуждению недвижимого имущества, которое принадлежит несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину,
6. брачные договоры,
7. наследственный договор и отказ наследодателя от него.

Почти все сделки можно заверить у нотариуса по собственному желанию, т.к. нотариальное заверение означает, что сделка проверена на законность.

Прямая продажа квартиры: плюсы и минусы

Прямая продажа имеет ряд плюсов:

1. Отсутствие прописанных в квартире граждан. По договорённости жильцы могут выписаться и освободить жилплощадь после подписания документов в течение суток, и новый собственник будет вправе распоряжаться квартирой.
2. Заключение договора только с хозяином квартиры или законным представителем. При этом у жилплощади может быть несколько собственников. Необходимо договориться со всеми, потому что нередко случаются конфликтные ситуации.
3. Недолгие сроки, отведённые для обращения в Росреестр и подписания документов. Сделка при прямой продаже более быстрая, чем при альтернативе.

Минусы прямой продажи:

Часто бывает так, что владелец квартиры, желающий быстро её продать, помечает в объявлении, что продажа «свободная». Но через время (возможно даже после заключения купли-продажи) выясняется, что на квартире есть обременения. В таком случае сделка будет признана недействительной и покупатель понесёт убытки:

• возможная потеря купленной недвижимости;
• возможная потеря большой суммы денег;
• затраты на оформление документов в Росреестре;
• потеря личного времени.

Это уже далеко не «чистый» тип продаж.

Собственник квартиры также может скрыть, что нарушены права недееспособных собственников и несовершеннолетних детей. Органами опеки и попечительства может быть расторгнута такая сделка.

Как проходит сделка: порядок действий

Чтобы облегчить понимание и осуществление альтернативных сделок, их можно проанализировать по различным этапам

Шаг 1. Ознакомьтесь с планом действий, найдите и оцените квартиру, которую вы хотите продать, и квартиру, которую хотите купить.

Если вы решились на такую сделку, первое, что нужно сделать, — это оценить свою квартиру, самостоятельно или с помощью маклера. Это поможет вам спланировать предстоящий рыночный бюджет и понять, сколько денег вам не хватает и какой кредит вам нужен. Одновременно ищите и оценивайте варианты покупки квартиры.

Также рассмотрите возможность доплаты за покупаемую квартиру и источник этой оплаты. В качестве альтернативы вы можете занять у родственников-родителей или обратиться за банковским кредитом. Учтите, что поиск другой квартиры может занять несколько месяцев.

Шаг 2: Найти покупателя на квартиру

Это очень важно. Деньги, полученные от продажи квартиры, вы используете для покупки другого жилья. Если покупатель найден, с ним подписывается соглашение о задатке или предварительный договор. Это гарантирует серьезность намерений.

Шаг 3: Проверьте и подготовьте документацию на квартиру

Необходимо предоставить документы, подтверждающие юридическое разрешение на квартиру; запросите аналогичные документы у продавца второй квартиры. Убедитесь, что при подписании основного договора в приобретаемой вами квартире нет зарегистрированных жильцов и что квартира переходит к вам без обременения и ограничения прав на нее. Только после этого составляется договор аванса или предоплаты, предметом которого является договор купли-продажи одной квартиры и второй договор купли-продажи другой квартиры.

Какие налоговые вычеты при альтернативной сделке может получить продавец?

Налоговая база может быть уменьшена путем применения одной из двух налоговых скидок (по выбору продавца)

• Скидка в размере 1 млн рублей: эта сумма вычитается из продажной цены квартиры, а налог взимается с оставшейся суммы. Если недвижимость стоит менее 1 млн, продавец освобождается от уплаты подоходного налога. Скидка в размере 1 млн рублей может быть применена один раз в год.
• Скидка на сумму, потраченную (или сумму расходов) на первую покупку этой квартиры: стоимость проданной квартиры вычитается из стоимости купленной квартиры и полученная разница умножается на 13%. При таком способе вычета налог фактически взимается с прибыли от продажи квартиры.

Риски бывают разного характера:

• Во-первых, это человеческий фактор. Он связан с тем, что в какой-то момент один или несколько участников цепочки могут просто отказаться расставаться со своей жилплощадью или покупать выбранную квартиру. В этом случае процесс заключения сделки приостанавливается и откладывается на неопределённый, часто довольно долгий, срок.
• Во-вторых, недостаточно внимательная проверка документов может стать причиной незаконной сделки, если один из участников цепочки окажется недееспособным или обнаружится, что у квартиры есть ещё собственники, временно выписанные и не давшие своего согласия на продажу. В такой ситуации договор окажется недействительным, сделка сорвётся.
• В третьих, недостаточно качественная проверка квартиры на чистоту может привести к приостановке регистрации купли-продажи, если станет известно, что на квартире есть обременение, есть задолженность по уплате налогов, задолженность по ЖКХ, ведётся судебное разбирательство или квартира под арестом.
• Дополнительный риск в том, что, несмотря на цепочку, каждая купля-продажа является независимой сделкой и Росреестр регистрирует их отдельно. Приостановив работу по одной квартире, специалисты ведомства не имеют оснований поступить так же с другими. В результате кто-то может оказаться без жилья. Подстраховаться помогут только согласованные действия всех участников процесса, отслеживание проведения регистрации и своевременная приостановка регистрации всех договоров, пока не решится проблема. Или расторжение уже заключённых сделок, если дальнейшие действия невозможны. Здесь остаётся надеяться на порядочность всех участников, в другом случае придётся идти в суд.

Что такое свободная продажа квартир?

Свободная продажа квартир — это процесс продажи недвижимости, при котором владелец имеет полное право на ее продажу и может самостоятельно устанавливать условия сделки. В отличие от альтернативной продажи, где к продаже квартиры привязаны определенные условия (например, покупка другой недвижимости), свободная продажа позволяет продавцу самостоятельно решать, что ему делать с полученными деньгами.

Свободная продажа квартир может быть осуществлена как через прямые сделки между продавцом и покупателем, так и через посредников, таких как риэлторы или агенты по недвижимости.

Преимущества свободной продажи квартир заключаются в возможности быстрого получения денег за недвижимость. Покупатели, которые хотят купить жилье независимо от другой недвижимости, могут оказаться готовыми заплатить больше за продаваемое жилье. Кроме того, свободная продажа облегчает оформление документов и не требует специальных проверок и подписаний договоров, как это может быть в альтернативных вариантах продажи.

Однако, при свободной продаже квартир также есть свои недостатки. Если продавец не имеет никаких жилищных планов, продажа квартиры может привести к тому, что человек окажется без жилья. Также, при свободной продаже квартир существует риск мошенничества или незаконного присвоения денег. Поэтому для каждого продавца важно тщательно подходить к поиску покупателя и проводить проверки продавцов перед заключением сделки.

В продаже квартир существуют различные правила и условия, которые необходимо учитывать как продавцам, так и покупателям. Чтобы сориентироваться в этой области, важно знать основные понятия и правила.

Одним из вариантов продажи квартиры является публикация объявлений о продаже. Продавцы могут размещать объявления с описанием своей недвижимости, указывая цену и контактные данные. Покупатели могут просматривать эти объявления и связываться с продавцом для дальнейших действий.

При продаже квартиры важно учитывать возможные проверки и оформление документов. Покупатели могут запросить дополнительную информацию о квартире, а также провести проверку документов на юридическую чистоту. Продавцы должны быть готовы предоставить всю необходимую информацию и документацию при продаже квартиры.

Одна из альтернативных форм продажи квартиры — свободная продажа. В этом случае продавец самостоятельно определяет условия и цену продажи, без участия посредников. Это позволяет продавцам сохранить большую часть денег от продажи квартиры.

Одним из преимуществ свободной продажи квартиры является возможность выбора покупателя. Продавец может рассмотреть разные предложения и выбрать наиболее выгодное для себя. Это также позволяет избежать дополнительных комиссий и платежей посредникам и риэлторам.

Если продаваемая квартира находится в многоквартирном доме с несовершеннолетними жильцами, необходимо учесть их права и интересы. Собственник квартиры должен получить согласие их родителей или опекунов на продажу, а также соблюдать необходимые процедуры и требования для оформления сделки.

При покупке квартиры, также важно учитывать возможные виды договоров и условия покупки. Покупатели могут выбрать между различными видами договоров: купли-продажи, дарения, обмена и т.д.

Поиск покупателя для свободной продажи квартиры может быть не таким сложным, как для покупки жилья. Однако, важно учесть возможные финансовые риски. Покупатели могут не пройти проверки или не предоставить все необходимые документы для оформления сделки. Поэтому продавцам следует более внимательно проверять потенциального покупателя перед подписанием договора.

Предпочитаем сначала продать квартиру, а затем искать альтернативу. Но иногда действуем наоборот

Обычно мы показываем человеку альтернативную квартиру уже после того, как находим покупателя на его жильё. При такой схеме клиент не переживает, что понравившуюся квартиру купят раньше, а риелторы — что заказчик расстроится из-за этого и откажется от продажи. Вот как мы работаем в таких случаях:

1. Фотографируем объект и выставляем объявление о продаже на Авито и другие классифайды.
2. Проводим показы — стараемся найти покупателя в течение трёх месяцев.
3. Заключаем между покупателем и клиентом предварительный договор, берём аванс.
4. Ищем клиенту альтернативный вариант — закладываем на это 2–3 недели.
5. Передаём аванс за новую квартиру, готовим документы и проводим сделки.

Можно ли провести альтернативную сделку без риэлтора?

Да, можно. Но мы рекомендуем воспользоваться помощью риэлторов, потому что требуется квалификация для подготовки целого пакета документов, согласований и договоренностей между всеми сторонами, с учетом особенностей альтернативных сделок для каждой из них.

---

Какие риски альтернативной сделки существуют?

При осуществлении подобных сделок существует риск, что Росреестр зарегистрирует право собственности только по одному договору, а не по двум. Так как альтернативная сделка состоит из двух самостоятельных сделок купли-продажи недвижимости, есть вероятность, что Росреестр откажет в регистрации одной из них по той или иной причине.

Для того, чтобы право собственности по двум договорам было зарегистрировано одновременно, стоит указать в обоих договорах, что переход права собственности регистрируется Росреестром при одновременной регистрации всех переходов права собственности на все участвующие в сделке квартиры. О возможности включения такого положения в договор говорит ст. 157 ГК РФ «Сделки, совершенные под условием».

Если используются кредитные средства для покупки квартиры — появляются дополнительные сложности. В сделке появляется еще одна сторона в лице банка, и может потребоваться больше времени для согласования условий договора.

Если квартира находится в залоге у банка. В таком случае вам придется получить разрешение банка на продажу квартиры, а также выполнять установленный банком порядок и условия совершения сделки.

Несоответствие ожиданий и запросов собственников квартир реальной ситуации на рынке недвижимости может привести к тому, что продавцу придется увеличить сроки сделки, например, из-за того, что он не может найти подходящую альтернативную квартиру. Это, в свою очередь, может не устроить будущего покупателя, вынужденного ждать, пока собственник квартиры найдет подходящий вариант.

---

Похожие записи:

• Какой налоговый режим выбрать на 2023 год, чтобы сэкономить
• Норматив горячей воды на человека в месяц 2024 без счетчика Уфа
• Госпошлина за регистрацию права собственности: как и сколько платить