Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить самовольную постройку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если вы получили отказ от ГЗК или Росреестра, есть еще один вариант, как узаконить незаконную постройку на своем участке: через суд. Ответчиком будет выступать муниципальная структура, которая выдала отказ. Иск подается в районный суд по месту расположения незаконного строения. Пакет документов будет схожим с тем, который подготавливался для обращения в ГЗК. Необходимо доказать, что самовольная постройка или реконструкция здания не влечет за собой нарушения градостроительных, строительных требований, не представляет опасности для жизни и здоровья граждан, не затрагивает интересы третьих лиц.
Соблюдение порядка получения разрешения на строительство как обязательный досудебный порядок узаконивания самовольной постройки
Проблема «узаконивания» самовольных построек уже давно является насущной, а судебная практика по данным делам весьма неоднообразной. Кроме того, проблема этой категории споров усложняется критериями добросовестности или недобросовестности лица, осуществившего строительство. В чем же это заключается?
Дело в том, что в 2010 году Верховным и Высшим Арбитражным Судами было разъяснено нижестоящим судам, что хоть и само по себе отсутствие разрешения на строительство не препятствует признанию права собственности на самовольную постройку, тем не менее, предварительно обращаться за ним необходимо, и не просто «для вида», а с соблюдением всех градостроительных формальностей. В этой связи нижестоящим судам было указано на необходимость проверки не только факта предварительного обращения за получением разрешения на строительство, но и правильности такого обращения и правомерности отказа уполномоченного органа в выдаче разрешительной документации.
Самовольная постройка или «самострой» и ее признаки.
Самовольная постройка – это объект недвижимости, который, как правило, построен с формальными либо строительно-техническими нарушениями закона.
С юридической точки зрения самовольная постройка не является объектом гражданских прав, который может принадлежать кому-либо на праве собственности, быть предметом договоров купли-продажи, дарения и т.д., а потому права на такой объект не регистрируются в Росреестре.
Формальным нарушением закона при возведении самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, которое обычно выдается органом местного самоуправления по месту соответствующего земельного участка. Строительство без разрешения является административным правонарушением, а сам объект строительства – самовольной постройкой по данному признаку.
Тем не менее, если объект находится в процессе строительства, или уже построен, а разрешение на строительство так и не было получено, у застройщика либо собственника земельного участка есть возможность «узаконить» такой объект в судебном порядке.
Обращение в местную администрацию за выдачей разрешения на строительство – обязательно или нет?
В подобных делах необходимо разграничивать два случая: предварительное обращение за разрешением на строительство и легализация самостроя путем обращения за разрешением на строительство постфактум (когда объект уже построен или находится в процессе строительства). При первом варианте разрешение на строительство с большой степенью вероятности будет выдано, если соблюдены все формальности и требования градостроительного законодательства. Так что здесь вопрос исчерпан, даже не успев возникнуть.
Второй вариант усложнен, поскольку заявитель, обращаясь за разрешением на строительство, уже начал либо даже окончил это строительство.
Несмотря на наличие специально оговоренных в законе оснований для отказа в выдаче разрешения на строительство, формально не содержащих требования о предварительном обращении, административный орган, как правило, отказывает заявителям, рассматривая такие обращения как попытку узаконить то, что по факту уже существует. Откровенно говоря, такая позиция административных органов не лишена смысла и, кроме того, была поддержана ВС.
Таким образом, обращаться за получением разрешения на строительство необходимо до начала строительства, а если это сделать не получилось либо объективно невозможно, то, наверняка, придется идти в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку.
Попытка оформить разрешение на строительство в административном досудебном порядке: как на это смотрят суды?
Введенный разъяснениями высших судов своеобразный досудебный порядок разрешения спора в делах о признании права собственности на самовольную постройку заключен именно в установлении факта добросовестного обращения истца в уполномоченный орган до обращения в суд. Если такого обращения не было, суды могут отказать в иске уже только по этому основанию. Однако иногда суды подходят к исследованию вопроса о добросовестности заявителей слишком строго, на что относительно недавно обратил внимание ВС.
Так, в одном из дел он указал, что нижестоящие суды неверно оценили обращение истца за получением разрешения на строительство после окончания строительства как факт его недобросовестности.
При этом ВС также напомнил о позиции ВАС РФ по данной категории дел, в соответствии с которой разъяснение ВС и ВАС при отсутствий явных злоупотреблений истца не может блокировать норму ГК РФ о возможности узаконить самострой при формальном соблюдении условий данной нормы.
Тем не менее, практика в подобных спорах до сих пор весьма неоднородна. Например, если к моменту обращения за разрешением на строительство самовольная постройка уже была возведена, то существуют риски отказа в признании права собственности на нее в судебном порядке. То есть обращение в администрацию «задним числом» не исключает риски отказа для истца и на стадии судебного рассмотрения.
Мотивируют суды данный вывод тем, что в таких случаях возведение самовольной постройки осуществляется с нарушением установленного законом порядка исключительно по вине самого истца, без получения необходимых разрешений на момент начала строительства, а соответственно, удовлетворение иска о признании права собственности на такую самовольную постройку противоречит требованиям действующего законодательства, вне зависимости от отсутствия нарушений строительных, градостроительных норм и угрозы жизни и здоровью граждан.
Один из таких споров по иску застройщика, которому отказали три инстанции, недавно также дошел до ВС, который даже передал его кассационную жалобу на рассмотрение Экономколлегии, однако та все равно согласилась с выводами нижестоящих судов. Важно отметить, что суды признают меры по досудебной легализации самостроя достаточными, как правило, только в том случае, когда отказ в выдаче разрешительной документации вызван объективными, независящими от застройщика причинами.
Следовательно, простыми формальностями в виде имитации принятия всех необходимых мер по получению разрешения на строительство, скорее всего, не обойтись.
Так, например, обращение в администрацию за консультацией по поводу выдачи разрешения на строительство, переписка с административным органом по этому поводу или даже обращение с соответствующим заявлением, но без приложения необходимой документации, считаются недостаточными для признания права собственности в суде.
Административный путь признания права на самовольную постройку
В рамках данного способа вы получаете решение Градостроительно-земельной комиссии Москвы о возможности сохранения самостроя в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 31 мая 2011 г. № 234-ПП и Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г.№ 273-ПП.
После получения данного решения с лицом, которое желает признать право собственности на самовольную постройку, заключается краткосрочный договор аренды, и в течение 30 дней оно должно внести арендную плату. После этого заключается долгосрочный договор аренды и оформляется разрешение на строительство и вся необходимая строительная и разрешительная документация для ввода здания в эксплуатацию.
Каждый год на федеральном и региональном уровнях принимаются нормативно-правовые акты, усложняющие и процедуру оформления, и признания права собственности на объекты самовольного строительства. Поэтому, чем раньше компания начинает процедуру легализации постройки, тем быстрее и проще будет ее оформление в собственность.
Она должна находиться либо в собственности, либо в аренде по договору аренды.
Если документов на участок у вас нет, следует получить свидетельство о праве собственности на землю.
Для этого необходимо обратиться в местную Регистрационную палату (или МФЦ) с пакетом документов:
- заявлением,
- паспортом,
- правоустанавливающими документами на владение землей (это свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, акт о приватизации, дарственной или пр.),
- кадастровым паспортом (при условии, что производилось межевание и участок поставлен на учет в Кадастровой палате),
- квитанцией об оплате пошлины.
Если земля арендована, в договоре обязательно должна быть информация об участке: адрес или местоположение, площадь и границы, кадастровый номер, категория земли и ее целевое назначение. Иначе договор может быть признан недействительным.
Она должна находиться либо в собственности, либо в аренде по договору аренды.
Если документов на участок у вас нет, следует получить свидетельство о праве собственности на землю.
Для этого необходимо обратиться в местную Регистрационную палату (или МФЦ) с пакетом документов:
- заявлением,
- паспортом,
- правоустанавливающими документами на владение землей (это свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, акт о приватизации, дарственной или пр.),
- кадастровым паспортом (при условии, что производилось межевание и участок поставлен на учет в Кадастровой палате),
- квитанцией об оплате пошлины.
Если земля арендована, в договоре обязательно должна быть информация об участке: адрес или местоположение, площадь и границы, кадастровый номер, категория земли и ее целевое назначение. Иначе договор может быть признан недействительным.
Самострой: суть понятия
В широком смысле под понятием «самострой» подразумевается постройка какого-либо предназначения, возведенная на участке земли без уведомления соответствующих органов и получения от них официального разрешения на строительство (параграф 222 Гражданского Кодекса). Проще говоря, это любые объекты недвижимости, выполненные самовольно и без согласования с администрацией.
Самостроем признают:
- здания, возведенные на земельном участке, не оформленном надлежащим образом;
- объекты недвижимости на территориях, не предназначенных для застройки;
- строения, построенные без согласования с местными властями и получения от них разрешения не подобную деятельность;
- постройки, чье возведение осуществлялось с нарушениями норм градостроения и пожарной безопасности.
Список документов для узаконивания самовольной постройки в суде:
исковое заявление;
документы, подтверждающие право собственности (другое право на земельный участок, на котором находится самовольно выстроенный объект);
документы, подтверждающие факт существования на участке самовольной постройки (акт обследования), документы из БТИ (комитет местного самоуправления);
документы, доказывающие, что с появлением на участке постройки не были нарушены правила землепользования и застройки, права и интересы третьих лиц, например, что при строительстве на земельном участке загородного дома не были затронуты границы соседнего участка (в качестве такого документа выступает заключение кадастрового инженера);
документы, подтверждающие, что постройка не представляет собой угрозы жизни и здоровью третьих лиц (акты обследования пожарного (МЧС) и санитарного (СЭС) надзора);
документы, являющиеся подтверждением того, что собственник обращался в администрацию за получением разрешения на строительство, и документ, свидетельствующий о результате этого обращения (например отказ в выдаче разрешения на строительство);
квитанция об уплате государственной пошлины;
копии искового заявления для ответчика и иных лиц.
Безопасность и соответствие строительным нормативам и правилам
При возведении всех объектов недвижимости необходимо выполнять строительные нормативы и правила, санитарно-гигиенические нормы, требования Гражданского кодекса РФ и др. Данные требования в обычных условиях учитывает проектировщик, тогда как наделенные соответствующими полномочиями органы выполняют их проверку в ходе согласований и выдачи разрешений. При узаконивании самовольно возведенных строений для этого надо произвести следующие действия:
- оформить документацию, получить разрешения на осуществление строительных работ;
- получить заключения ОГПН, СЭС и других уполномоченных инстанций;
- заказать технические планы;
- согласовать спорные моменты с лицами, которым принадлежат близлежащие объекты и участки земли.
Какие объекты не признают самостроем
Положения ст. 222 ГК РФ применяются только к недвижимому имуществу — объектам (включая незавершенное строительство), прочно связанных с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Временные сооружения (торговые модули, павильоны, навесы, временные сараи, ангары и пр.) не попадают под действие данной нормы.
Не распространяются положения указанной статьи и на перепланировку и переустройство, в результате которых не создается новый объект. Создание нового объекта – это изменение индивидуальных характеристик строения (высоты, площади, этажности и т.п.) (п. 28 Постановления № 10/22).
Составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и, следовательно, не может быть признана самовольной постройкой (Обзор судебной практики № 4, утв. Президиумом ВС РФ 20.12.2016).
Не относятся к категории самовольных построек, согласно п. 3 ст. 22 закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ, частные дома, возведенные на землях для ИЖС, строения для ведения личного хозяйства в населенных пунктах, жилые строения на дачных и садовых участках, если:
- права на объект зарегистрированы до 1 сентября 2018 года;
- собственник владеет землей под постройкой на законных основаниях;
- параметры объекта соответствуют установленным нормам застройки данного участка и законам.
Внесудебный порядок легализации самовольной постройки
Административный порядок легализации означает, что вопрос о сохранении постройки, которая имеет признаки самовольного строительства, может быть решен через органы местного самоуправления.
Многие нарушения закона, допущенные при осуществлении самовольной постройки, могут быть устранены без обращения в суд.
Так, если земля, на которой возведен объект, для этого не предназначена, то можно попробовать перевести ее в иную категорию. Целевое назначение земельного участка может быть изменено по решению уполномоченных органов государственной власти или органов местного самоуправления (ст.8 ЗК РФ). Причем, факт создания объекта не влияет на решение вопроса об изменении назначения земли. Если целевое назначение участка удастся изменить и построенный объект будет соответствует таким изменениям, то он перестанет быть самовольной постройкой.
Судьба постройки, осуществленной без необходимых разрешений, аналогична. По общему правилу, перед началом строительства необходимо получить разрешение, а затем начинать строительные работы. В то же время, закон не запрещает принимать данные решения позже. Уполномоченные органы могут рассматривать заявления и принимать решения и после того, как строительные работы начаты.
Что касается разрешения на ввод строения в эксплуатацию, то без разрешения на строительство (когда это разрешение необходимо) его получить довольно сложно. В подавляющем большинстве случаев, чиновники на местах отказывают в выдаче данного документа.
Если муниципалитет отказывает в выдаче разрешительных документов, владельцу самостроя придется обращаться за легализацией строения в суд.
Судебная практика по признанию права собственности на жилой дом
В 2015 году наша доверительница приобрела земельный участок и спустя полгода заключила договор подряда на строительство жилого дома. Проект газоснабжения дома был согласован на соответствие техническим условиям с газовыми службами.
Спустя год на основании технического описания дому присвоили кадастровый номер.
Согласно заключению независимых экспертов и оценщиков жилой дом соответствовал строительно-техническим и противопожарным нормам и правилам.
- Санитарно-эпидемиологические нормы и требования были соблюдены.
- Нормативно-технические требования к помещениям дома соответствовали.
- Несущие и ограждающие конструкции находились в работоспособном состоянии.
- Комнаты были пригодны для эксплуатации без каких-либо ограничений.
- Возведённый нашей доверительницей дом не нарушал интересы других лиц, не создавал никаких угроз.
- Строение было пригодно для постоянного проживания и зимой, и летом.
Недостатки самовольно построенных домов
Как бы ни было соблазнительно начать строительство без долгого и сложного процесса получения разрешений и согласований, следует всегда помнить о недостатках самостроев:
- Их владельцы не могут заключать никакие сделки (продажа, дарение, сдача в аренду) без получения права собственности на данные постройки.
- Прописаться в самовольно построенном доме также не удастся, так как без юридического оформления здания адрес присвоить нельзя.
- Существует риск, что узаконить самострой не получится, и он будет разрушен по решению суда или передан в собственность реальному владельцу земельного участка.
- В некоторых случаях для узаконивания самостроя понадобится не меньше времени и денег, чем для постройки дома с предварительным получением всех необходимых разрешений.
Практика показывает, что самовольные постройки могут быть легализованы и на них можно зарегистрировать права собственности, если они не нарушают требований строительных норм и интересов третьих лиц, а также соответствуют назначению земельного участка, на котором они были возведены.
В отношении строений, которые нарушают требования земельного участка может выноситься решение о легализации в случае, если по каким-либо причинам застройщик не знал и не мог знать о несоответствии его строения этим требованиям.
Самострой, который нарушает законные интересы граждан или строительные нормы в административном или судебном порядке, придется снести сооружение и выплатить административный штраф. От выплаты административного штрафа освобождается только самострой, который попадает под закон о «дачной амнистии».
Как можно узаконить самовольную постройку?
Текущее законодательство предусматривает всего лишь 2 способа защитить свои права на недвижимость и отвечает на вопрос как узаконить самострой:
- Административный порядок легализации через Градостроительно-земельную комиссию (ГЗК). Данный способ существует только в Москве и позволяет сохранить здание через выплату штрафных санкций в бюджет города Москвы.
- Судебный порядок при защите права собственности. Если органами власти подан иск о сносе вашего объекта и не получается сохранить объект через ГЗК (есть ряд критериев по которым объекты не могут быть рассмотрены и сохранены таким путем, например объект находится не в г. Москве), то единственным способом, отстоять право собственности на свой объект, возможно лишь путем правильного построения стратегии защиты своих прав в суде, с которой справятся только опытные юристы.
- Судебный порядок при отсутствии прав на самовольную постройку. В данном случае можно действовать двумя путями: выходить с иском к администрации за признанием права собственности на самовольную постройку, либо же пытаться зарегистрировать постройку в Росреестре и затем оспаривать отказ в регистрационных действиях.
Варианты узаконивания
Узаконивать самовольные постройки на своем земельном участке можно несколькими способами:
| Через суд | Административный метод |
|---|---|
| Потребуется собрать документальные подтверждения того, что владелец земли действительно является инициатором строительства и объект принадлежит ему. В процессе выясняется, соответствует ли постройка санитарным, пожарным, строительным и прочим норманн, не несёт ли угрозы для здоровья населения, а также не ущемляет ли она законных интересов и прав прочих владельцев. | Применим для любого типа строения, которое можно возводить на своем участке не имея соответствующего разрешения на строительные работы. Обычно это небольшие деревянные постройки на личной территории сельскохозяйственной категории (дачные, садовые, прочие). |
Когда нужно обращаться в суд?
Важно! Легализация самостроя через суд – распространенное явление, поскольку многие граждане сталкиваются с отказом. Получить отказ можно на различных этапах — как при обращении в местные органы власти, так и в Росреестре.
Единственный выход при получении отказа на любом из этапов административной процедуры — обращение в суд (судебная практика свидетельствует, что шанс на получение положительного решения достаточно высок). Для этого к вышеперечисленным документам нужно добавить исковое заявление, квитанцию об оплате пошлины, копию отказа, а также другую документацию, полученную в ходе взаимодействия с различными структурами (БТИ, отделом архитектуры и Росреестром).
Размер пошлины, а также суд, в котором будет рассматриваться заявление (мировой или районный) зависят от стоимости постройки. Чтобы ее узнать — обратитесь в специализированную компанию, которая занимается проведением этой категории исследований и подготовкой заключений.
Если по итогам рассмотрения искового заявления суд примет положительное для заявителя решение, гражданину останется только обратиться в Росреестр или в МФЦ. Регистрация права собственности в таком случае происходит на основании решения суда.
Таким образом, легализация сооружения, как с помощью судебного производства, так и посредством обращения в местную администрацию, представляет собой хороший шанс избежать его сноса и стать полноправным собственником данного объекта недвижимости.
В связи с тем, что программа амнистии была продлена до 2020 года, граждане, минуя суд, могут воспользоваться возможностью и упрощенным способом узаконить на своем земельном участке любые постройки.
Данная процедура практически всегда сопровождается материальными тратами.
В частности, помимо уплаты государственной пошлины могут потребоваться деньги на проведение технической экспертизы. В любом случае не стоит откладывать проведение данной процедуры надолго, так как практически ежегодно принимаются поправки, и процесс легализации становится сложнее.