Перепланировка квартир в Омске: как узаконить и сколько это стоит?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка квартир в Омске: как узаконить и сколько это стоит?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Этот способ стал возможным потому, что в законе твердо не указано, что перепланировку можно делать только в том случае, если имеется готовый проект. С некоторыми оговорками, работы можно начинать пока проект находится в стадии разработки.

Я получил разрешение. Что дальше

Начинайте перепланировку. Срок действия разрешения ограничен: в разных регионах от отличается и составляет от 12 до 18 месяцев. Спустя это время он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.

Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:

• БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки.
• Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней.
• Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности.

Штрафы за незаконную перепланировку

Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.

Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.

Покупка квартиры в ипотеку с перепланировкой

При узаконенных изменениях конфигураций жилья проблем с получением ипотеки у банка у покупателей возникнуть не должно. Документация на квартиру в порядке, поэтому в качестве причины отказа в предоставлении заемных средств перепланировка выступать не может.А вот при наличии незаконных изменений покупка недвижимости на заемные средства невозможна, так как при оформлении кредита нужно предоставить техническую документацию на объект, в том числе план постройки. Если он не соответствует фактической конфигурации, банк средства на приобретение не выделяет. Потенциальному заемщику в подобном случае стоит задуматься о приобретении другого жилья, либо прийти к соглашению с продавцом о легализации текущего состояния квартиры, либо приведении жилья в первоначальный вид, соответствующий плану.

Провести строительные работы согласно проекту

После всех разрешений можно приступать к строительству. Строго придерживайтесь утверждённого проекта. Если будут отступления, вашу перепланировку могут потом не принять и придётся переделывать. Чтобы гарантировать проверяющим органам полное соответствие проекту, в договоре с подрядчиком пропишите используемые стройматериалы и их количество. Когда стройка закончится, приглашайте на замеры инженера БТИ. Через неделю вам сделают новый техпаспорт и техплан. Цена зависит от выбранного БТИ.

Когда получите новый техпаспорт и справку о факте перепланировки, направляйтесь с ними в жилищную инспекцию. После вашего обращения назначат комиссию, которая придёт и проверит соответствие сделанной перепланировки проекту. В случае успешной проверки вы получите два документа:

• акт о перепланировке
• решение о законности перепланировки

Разновидности перепланировки

Реконструкция квартиры может осуществляться в разной степени сложности. Она может иметь упрощенный вариант перепланировки и быть кардинальной в конструктивном плане.

Упрощенный вариант перепланировки включает следующие изменения:

• перенос сантехнического оборудования;

• демонтаж или создание перегородок, не являющихся несущими стенами;

• изменение формы дверных проемов;

• перенос кухонных варочных плит.

Простые изменения внутреннего пространства, выполняемые с соблюдением требований ТБ, не причинят ущерба целостности жилого строения. Но, все равно, требуется получение разрешения на такую квартирную перепланировку. Получить его можно по упрощенной схеме на основании представленного эскиза изменений.

После осуществления задуманных перемен квартиры в технический паспорт следует внести корректировку, а затем узаконить изменения, подав заявление в МФЦ и БТИ.

Сложный вид перепланировки включает следующие изменения квартиры:

• полный снос стен и объединение пространства смежных помещений;

• устройство кухни в другом месте;

• увеличение внутреннего квартирного пространства за счет подсобных помещений, например, кладовок, и ниш;

• перемещение функциональных коммуникаций водоснабжения и электропитания;

• сооружение дополнительного санузла;

• устройство в несущих стенах дополнительных проемов и изменение конструкция окон.

Такие кардинальные изменения нуждаются в тщательной подготовке, включающей разработку плана перестройки, создание проекта и оформления всего пакета разрешительных документов.

Чтобы осуществить перепланировку квартиры в сложном варианте требуются немалые финансовые вложения, размер которых зависит от степени сложности проекта, стоимости материалов и работ.

Возможные и недопустимые варианты перепланировки

Законом выделено два варианта перепланировки: простая и сложная.

В число поверхностной входит:

1. Перенос сантехники и кухонной плиты;
2. Демонтаж и установка новых перегородок не несущего типа;
3. Переделка дверных проёмов.

Если при выполнении подобных работ собственники придерживались правил техники безопасности и использовали качественные материалы, угрозы конструкции дома нет. Но даже для таких работ необходимо предварительное разрешение. Если не провести согласование сделанной перепланировки, это чревато штрафами за незаконную деятельность. Необходимо, чтобы новая планировка отвечала указанным в техническом паспорте данными, за чем ревностно следит БТИ.

В перечень «сложных» работ входит:

• Демонтаж стен с целью объединения комнат и расширения полезной жилой площади;
• Перенос кухни;
• Работы по разбору кладовок;
• Обустройство ещё одной ванной комнаты или перенос имеющейся;
• Перемещение коммуникаций;
• Перенос оконных проёмов.

Все эти манипуляции носят серьёзный характер, поэтому для их узаконивания потребуется полноценный проект перепланировки, который готовит компания, имеющая лицензию на выполнение подобных работ.

Если не выполнить согласование вовремя и начать работать без проекта, придётся платить штраф. В итоге согласование перепланировки после работ обойдётся дороже, нежели получение разрешения заранее. Кроме того, трогать несущие стены без разрешения архитекторов не рекомендуется не только по причине возможного штрафа. Подобные работы чреваты разрушением стены и нарушением прочности здания, что приведёт к плачевным последствиям.

Строго запрещено проводить такие действия:

1. Пытаться увеличить площадь кухни за счёт уменьшения комнаты. Допустимые расширения не могут быть больше 25% от общей площади квартиры;
2. Если в квартире проведено газовое снабжение, не допускается совмещать кухню с комнатой при помощи арок;
3. Строго запрещено сносить несущие стены;
4. Демонтировать радиаторы, трубы для подачи холодной или горячей воды (в том числе канализации), менять расположение вентиляционного канала или перекрывать его полностью;
5. Туалет или ванну нельзя переносить в то место, где у соседей снизу находится жилая комната;
6. Пытаться сделать отвод от общего отопления для проведения тепла на лоджию или балкон;
7. Увеличивать размер балкона за счёт использования пространства жилой комнаты.

Не нужно получать никаких разрешений, если планируется клеить обои, выполнять покрасочные работы, устанавливать новую мебель, менять сантехнику. Также не нужно получать «добро» на установку кондиционера. БТИ не интересно, какого цвета унитаз установлен в квартире и как часто меняются двери, подтверждение надо только на масштабные работы с проектом.

Перепланировка квартиры. Когда нужно согласовывать?

Согласие на перепланировку квартиры нужно получить в следующих случаях:

• При установке или замене оборудования (замена газовой плиты на электрическую, установка душевой кабины вместо ванной).
• При внесении изменений в системы отопления, газоснабжения, водоснабжения, вентиляции (изменения в расположении сантехники, перенос плиты, перенос кухни или «мокрых» зон в другое место).
• При изменениях в границах жилого помещения (ломать/строить стены, перегородки, оконные и дверные проемы, объединять лоджии с жилым помещением, делать с помощью перегородок «глухие» комнаты без окон).
• При внесении изменений в конструкцию полов, если жилой дом с деревянными перекрытиями.
• При «захвате» в свою жилую собственность общедомовых помещений (тамбуров, кладовых).

Что будет, если не узаконить перепланировку квартиры?

Возможно, перепланировку можно будет скрывать в течение какого-то времени. Но БТИ все же может узнать о незаконной перепланировке. Могут пожаловаться соседи, перепланировку заметят при проверке счетчиков, при переносе «мокрых зон» можно затопить соседей, управляющая компания может узнать о перепланировке и инициировать проверку. А если квартира застрахована, то при незаконной перепланировке страховая компания может отказать в выплатах.

Кроме этого, если нужно будет эту квартиру в будущем продать, подарить, передать в наследство — могут возникнуть проблемы. При оценке квартиры может выявиться незаконная перепланировка. Покупателю банк откажет в одобрении квартиры, и еще один вариант – оценочная компания передаст данные в БТИ. В этом случае нужно будет вернуть квартире первоначальный вид, согласно техническому паспорту.

Чтобы избежать этих проблем, лучше не делать не согласованную перепланировку. В какой-то момент придётся оплатить штраф, получать разрешение или восстанавливать первоначальный вид.

По Жилищному Кодексу уже проведенная перепланировка может быть узаконена только через суд.

За незаконную перепланировку грозит штраф 2000–2500 рублей согласно ст.7.21 КоАП РФ. Также владельца могут обязать вернуть помещению первоначальное состояние, которое зафиксировано в техническом паспорте.

Самый крайний вариант — судебное разбирательство и продажа жилья с торгов. Эта мера наказания применяется редко, в судебном порядке и только в том случае, когда владелец отказывается восстановить или узаконить внесенные изменения.

Когда требуется согласие соседей на перепланировку квартиры?

Если перепланировка планируется внутри жилого помещения, не затрагивая интересы соседей и не ухудшая их жилищные условия, то согласия соседей не требуются. В Жилищном кодексе прописано, что согласование происходит только с местным муниципалитетом, всеми владельцами помещения и членами семьи. Но есть исключения из правила.

В двух случаях требуется согласие и письменное разрешение соседей:

1. если это коммунальная квартира. Подписи нужны, даже если будут изменения только в собственной комнате.

2. если перепланировка затрагивают общедомовую территорию.

Тогда проводится общее собрание жильцов и подписывается согласие.

В поправках не указана общая стоимость оформления перепланировки. В нормативных актах предусмотрена оплата исключительно государственной пошлины. Цена проекта определяется в соответствии с тарификацией организации, в которую обратиться владелец жилья за услугами.

Людям, не знающим, сколько стоит узаконить перепланировку в квартире, следует самостоятельно рассчитать итоговую сумму в зависимости от расходов. Обязательная оплата требуется при:

• получении измененного технического и кадастрового паспорта (900+200 рублей);
• оплате госпошлины после обращения в суд;
• привлечении посреднических компаний в решении вопросов, относящихся к перепланировке и легализации (от 4000 рублей);
• погашении штрафа, назначенного судом (1000 – 30000 рублей).

Когда осуществляется самовольная перепланировка квартиры, с вопросом, как узаконить в 2023 году данную процедуру, следует разобраться заранее. Суд ответит отказом в легализации действий владельца недвижимого имущества, если в процессе работы:

• затронуты общие системы коммуникации;
• нарушена целостность несущих стены;
• ущемлены права остальных жильцов;
• проведено объединение газифицированной кухонной зоны с жилой частью помещения;
• разрушена перегородка между комнатой и балконом (или лоджией) с целью увеличения ее площади;
• один из совершеннолетних собственников жилья был против изменений.

В остальных случаях можно надеяться на удовлетворительное решение суда.

Получается, что многое можно узаконить официально, но для этого требуется очень много времени сил и денег, а на данный момент чаще всего люди не занимаются этой процедурой. А как делали вы ? Делитесь в комментариях.

Администрация может отказать вам в согласовании перепланировки. Вы вправе обжаловать такой отказ в суде. Для этого нужно подать в суд исковое заявление.

Заявление будет называться «О признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства или перепланировки помещения в многоквартирном доме». Его подают в районный суд по вашему месту жительства или по адресу администрации, которая вам отказала. На обращение в суд будет три месяца с того дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки.

В заявлении укажите наименование и дату принятия оспариваемого решения. Напишите, что отказ в согласовании переустройства нарушает ваши жилищные права.

К заявлению нужно приложить:

Можете приложить и другие документы, подтверждающие вашу позицию.

Когда суд вынесет решение, оно должно вступить в законную силу. После вступления в законную силу вынесенного в вашу пользу решения суда вы сможете обратиться в регистрирующий орган, чтобы ввести в эксплуатацию квартиру в перепланированном виде.

Как узаконить перепланировку. Пошаговая инструкция

Инфографика: Полина Авдошина

Шаг 1. Перепланировка начинается с проекта. Заказывать его нужно у подрядчика, который имеет допуск саморегулируемой организации на проектирование. И желательно, чтобы он специализировался именно на перепланировке и реконструкции объектов. Так вероятность того, что проект примут с первого раза, будет гораздо выше.

Шаг 2. Согласуйте проект перепланировки с окружной администрацией. Документы можно принести лично или подать через портал госуслуг. Это бесплатно. Заявление рассматривают 45 дней, и, если замечаний к проекту нет, выдают разрешение на перепланировку. Это значит, что можно приступать к ремонту и не бояться штрафа. Разрешение действует двенадцать месяцев, но его можно продлить еще на шесть.

Шаг 3. Согласовать придется не только проект перепланировки, но и конечный результат. Для этого снова нужно обращаться в администрацию округа, на территории которого находится квартира. Запросить акт завершения работ также можно удаленно, через портал госуслуг. К вам приедет приемочная комиссия и проверит, по проекту сделаны работы или нет. Ждать придется 30 дней, и денег с вас за это тоже не возьмут.

Шаг 4. С проектом перепланировки, разрешением на перепланировку и актом о приемке работ отправляйтесь к кадастровому инженеру — он сделает новый технический план квартиры. Техплан потребуется для внесения изменений в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Проверьте, состоит ли кадастровый инженер в специализированном реестре. Там же можно узнать об отказах в кадастровом учете по подготовленным им документам и совершенных ошибках.

Шаг 5. Зафиксируйте все изменения в ЕГРН и получите новую выписку из Росреестра. Светлана Гоненко рекомендует проверять сведения о квартире на каждом этапе. Конфигурация и площадь квартиры должны быть идентичными во всех документах. Нужно обращать внимание и на такие «мелочи», как окна. Их могут либо забыть нарисовать, либо могут вставить лишние. Услуга бесплатная.

Наличие проекта, согласованного с администрацией, разрешения на перепланировку, акта приемки, технического плана и выписки из Росреестра говорит о том, что перепланировка законная.

— Если чего-то не хватает (допустим, продавец покажет только проект и распоряжение на перепланировку), это говорит о том, что перепланировка до конца не оформлена. И не факт, что покупатель сможет ее узаконить, потому что могли измениться нормы, — добавила директор Национального центра перепланировок и реконструкций.

Согласование перепланировки занимает минимум три месяца, это если документы примут с первого раза и их не придется переделывать. Можно самому бегать по всем инстанциям, а можно заказать согласование перепланировки под ключ в специализированных организациях. Так вы потратите больше денег (от 30 тысяч рублей), но зато сэкономите время.

Пройдите наш тест и проверьте, знаете ли вы, что можно и что нельзя делать дома. Спойлер: право собственности на квартиру не дает права ставить джакузи на лоджии.

В соответствии с п. 4 ст. 29 ЖК РФ узаконить перепланировку помещения, которая была сделана без обязательного разрешения, возможно только через суд. Процесс инициируется собственником. На заседаниях он должен предоставить факты, что проведённые строительные работы выполнены с учетом существующих технических нормативов, не влияют на целостность здания, учитывают права соседей.

К заявке, которая подается в судебный секретариат по месту фактического расположения объекта недвижимости в Омске, следует приложить:

• документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости;
• технический паспорт;
• проект, согласно которому проводились строительные работы;
• заключение управляющей компании, архитектора, инспектора Роспотребнадзора, подтверждающее возможность безопасной эксплуатации объекта после проведённого ремонта.

Все расходы, связанные с судом, заказом экспертных заключений, берёт на себя недобросовестный собственник. Судебный сбор в гражданских делах подобной категории, согласно п. 3 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, составляет 200 рублей.

Обычно, разбирательство длится в течение 3-6 месяцев. При отсутствии проблем с документами, жалоб собственников соседних помещений, управляющей организации, судебное решение будет принято в пользу заявителя. На основании данного решения нужно будет изготовить новый технический план, после чего изменения можно зафиксировать в Росреестре.

Корректировка проекта перепланировки квартиры

Пока проект перепланировки не утверждён заказчиком, не прошёл экспертизу, согласование и оформление разрешения на проведение строительных работ в Омске, он может меняться. Если все показатели проектной документации подтверждены экспертами и проект прошёл утверждение, то вносить корректировки в документы уже нельзя до организации повторной экспертизы.

Корректировка проекта может быть назначена по решению застройщика или в силу прямого указания законодательных актов. Причинами отклонений от исходных данных могут быть изменения в технологии строительства, прокладка новых сетей коммуникации, введение градостроительных ограничений.

Специалисты нашей кадастровой организации готовы выполнить корректировку проектной документации на любом этапе проектирования, а именно:

✔ определить цели изменения проекта перепланировки; ✔ изучить исходную документацию, в том числе ранее подготовленную другим проектным бюро; ✔ провести дополнительные кадастровые работы, обследования и изыскания; ✔ выбрать новые конструктивные, архитектурно-инженерные решения; ✔ обосновать выбранные решения и оформить изменения в разделах проекта; ✔ подготовить изменённые графические материалы рабочей документации.

Похожие записи:

• Сколько можно обменять валюты за один раз без налоговой проверки
• Дополнительное соглашение о смене директора — образец
• Пенсия при 3 группе инвалидности в 2024 для работающих