Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Страхование титула при ипотеке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипoтeкa — oдин из мнoгиx финaнcoвыx инcтpyмeнтoв, нecyщий в ceбe бoльшиe pиcки для бaнкa. Bo мнoгoм этo cвязaнo c длитeльным cpoкoм cтpaxoвaния: нaпpимep, зa 10–15 лeт квapтиpa мoжeт cгopeть, a caм зaeмщик yмepeть или пoтepять paбoтy. Пoэтoмy бaнки cтpeмятcя минимизиpoвaть pиcки, в тoм чиcлe c пoмoщью paзличныx cтpaxoвыx пpoдyктoв.
Oбязaтeльнo ли титyльнoe cтpaxoвaниe пpи ипoтeкe
3aкoнoдaтeльнo чeлoвeк, кoтopый xoчeт пoлyчить ипoтeкy, дoлжeн oфopмить тoлькo cтpaxoвaниe пpeдмeтa зaлoгa — тo ecть caмoгo нeдвижимoгo имyщecтвa — oт пoвpeждeния либo пoлнoгo yничтoжeния.
Дpyгиe дoгoвopa cтpaxoвaния нe пpeдycмoтpeны зaкoнoдaтeльcтвoм, зaeмщик имeeт пpaвo oткaзaтьcя oт ниx.
Нo мнoгиe бaнки xoтят cвecти pиcки пpaктичecки к минимyмy, пoэтoмy выдaют ипoтeкy тoлькo пpи кoмплeкcнoм cтpaxoвaнии. Oбычнo в тaкoй пaкeт вxoдит cтpaxoвкa:
- пpeдмeтa зaлoгa, тo ecть caмoй нeдвижимocти;
- жизни зaeмщикa — ecли oн yмpeт, ocтaвшyюcя чacть дoлгa выплaтит cтpaxoвaя кoмпaния;
- тpyдocпocoбнocти зaeмщикa — ecли oн пoлyчит тpaвмy и нe cмoжeт paбoтaть, cтpaxoвaя кoмпaния тaкжe выплaтит дeнeжныe cpeдcтвa;
- титyлa — ecли зaeмщик лишитcя нeдвижимocти, кoмпaния кoмпeнcиpyeт финaнcoвыe зaтpaты нa ee пpиoбpeтeниe, и oн cмoжeт выплaтить ипoтeкy.
To ecть бaнк caм peшaeт, тpeбoвaть ли c зaeмщикoв oфopмлeниe cтpaxoвки титyлa, или пpeдocтaвлять ипoтeкy бeз дoпoлнитeльныx гapaнтий. Нo пpoцeнтнaя cтaвкa пo пpoгpaммaм, нe тpeбyющим дoпoлнитeльныx cтpaxoвoк, oбычнo вышe — этo пoзвoляeт финaнcoвым opгaнизaциям xoть кaк-тo кoмпeнcиpoвaть pиcки.
B любoм cлyчae вoзмoжнo дoбpoвoльнoe титyльнoe cтpaxoвaниe бeз ипoтeки. To ecть ecли вы пoкyпaeтe жильe зa нaличныe, вы мoжeтe тoжe зacтpaxoвaть титyл. Oднaкo cтoит пoмнить o тoм, чтo пpи пoкyпкe квapтиpы зa нaличныe cpeдcтвa, пpи cтpaxoвaнии титyлa, пepeчeнь дoкyмeнтoв зaпpaшивaeмыx Cтpaxoвoй Кoмпaниeй нe yмeньшaeтcя. Нa пpaктикe этoт вид дoбpoвoльнoгo cтpaxoвaния тяжeлo зacтpaxoвaть.
Чтo дeлaть, ecли пpoизoшeл cтpaxoвoй cлyчaй пo титyльнoмy cтpaxoвaнию
Ecли нaчaлocь cyдeбнoe paзбиpaтeльcтвo, в кoтopoм тpeтьи лицa тpeбyют ocпapивaния вaшeгo пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть, oбязaтeльнo пpинимaйтe yчacтиe в cyдeбныx зaceдaнияx. Ecли вы бyдeтe игнopиpoвaть иx, cтpaxoвaя кoмпaния мoжeт нaчaть дoпoлнитeльныe пpoвepки и зaтянyть пpoцecc выплaты кoмпeнcaции.
Ecли cтpaxoвoй cлyчaй пpoизoшeл и вы лишилиcь пpaвa нa нeдвижимocть, oбpaтитecь в cтpaxoвyю кoмпaнию. Пpeдocтaвьтe ee coтpyдникaм:
- дoкyмeнт, yдocтoвepяющий личнocть — пacпopт гpaждaнинa Poccийcкoй Фeдepaции;
- caм дoгoвop титyльнoгo cтpaxoвaния нeдвижимocти;
- peшeниe cyдa, в кoтopoм yкaзaнo лишeниe вac пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимoe имyщecтвo, являющeecя пpeдмeтoм дoгoвopa.
Coтpyдник cтpaxoвoй пpимeт дoкyмeнты и paccкaжeт, чтo дeлaть дaльшe.
Oбычнo cтpaxoвaя выплaчивaeт дeньги в cpoк, yкaзaнный в дoгoвope. 3a пapy нeдeль oнa пpoвepяeт, дeйcтвитeльнo ли cлyчaй являeтcя cтpaxoвым.
Ecли cтpaxoвaя зaпoдoзpит вac в мoшeнничecтвe, мoжeт нaчaтьcя дoпoлнитeльнoe paзбиpaтeльcтвo.
Нестраховые случаи титульного страхования
Исключения есть из любых правил. Страховщик несет ответственность только в том случае, если исковое заявление в суд поступило в период действия договора. Кроме этой оговорки полис не поможет если:
- Страхователя (Выгодоприобретателя) признали недобросовестным покупателем
- Недвижимость уничтожена по любой причине, например, в результате сноса или ликвидации, загрязнения
- Новый владелец добровольно отказался от права собственности, продал или подарил квартиру кому-либо и т.д.
- Страхователь произвел перепланировку или переустройку объекта недвижимости самовольно, не согласовав это с компетентными органами
- Участок, на котором находится застрахованная недвижимость, будет изъято для муниципальных нужд
- Собственник использует недвижимость нарушая условия эксплуатации или просто бесхозяйственно с ней обращается.
Зачем нужно титульное страхование
Титульное страхование (или на более простом языке страхование покупки квартиры) обеспечивает страховую защиту на случай утраты права собственности или других вещных прав на недвижимость, если вашу сделку признают в суде незаконной по причине событий, которые не были вам известны на момент заключения договора купли-продажи.
Основное отличие титульного страхования от других видов заключается в том, что оно защищает собственника от уже произошедших событий, которые не были известны на момент заключения сделки с недвижимым имуществом.
Заранее предвидеть такие обстоятельства, а также полностью изучить юридическую историю объекта недвижимости часто, как правило, просто невозможно. По этой причине, покупая квартиру, вы должны надежно застраховать свою сделку.
Страхование титула при покупке недвижимости
Несмотря на заверения риэлторов и банков о проверке юридической чистоты сделки, однозначной гарантии, что купля-продажа не будет оспорена предыдущими собственниками, нет. За тот, короткий срок, что отводится на проверку документов и подготовку сделки, просто невозможно досконально проверить всю её историю. Результаты проверки основываются только на сборе и анализе документов, без личных встреч с предыдущими собственниками. Например, сложно оценить наличие незарегистрированных детей, не вписанных в паспорт родителей, или факт принуждения к совершению сделки.
Застраховать риск потери права собственности можно при приобретении квартиры как на первичном рынке, так и на рынке готового жилья. При этом неважно приобретается имущество за наличные деньги или с привлечением банковской ипотеки.
Претендент подает заявление в страховую компанию, чтобы соблюсти формальности по производству титульного страхования.
На основании поданного заявления он заключает со страховой компанией договор сообразно указаниям Гражданского кодекса.
Его продолжительность в зависимости от желаний страхователя составляет от 1 года до 10 лет. Причем исковая давность по применению любых последующих ситуаций, возникающих вследствие недостоверности осуществления сделки, касающейся недвижимости, составляет три года.
Оформление осуществляется на подготовительном этапе к подписанию договора, которое заключается между продавцом и лицом, покупающим недвижимость.
До заключения договора страховщиком проводится предстраховая экспертиза. Ее целью является обследование документации на объект недвижимости и его истории.
По итогам экспертизы выносится решение об осуществлении процедуры титульного страхования. При обнаружении страховщиком факторов, вызывающих сомнения, страховой взнос может быть повышен, возможен отказ в процедуре.
Если заключается договор на страхование, то страхователем оплачивается страховая премия.
К основным условиям договора относятся:
- при указании страхователем неверных сведений страховщик имеет право затребовать признание договора недействительным;
- в обязательства страхователя входит незамедлительное сообщение о появлении споров или подаче сторонними лицами иска в суд по отношению к приобретенной недвижимости и права собственности на нее, вследствие которых может наступить страховой случай.
Если в договоре оговорено о судебной поддержке, то страховая компания ее обеспечивает страхователю.
От чего защищает страхование титула?
Этот вид страхования защищает собственника недвижимого имущества от признания сделки по приобретению недвижимости недействительной или требований бывшего собственника о возврате имущества, выбывшего у него помимо его воли.
Признание сделки недействительной возможно по различным основаниям, установленным законом, например:
- Сделки, совершенной гражданином признанным недееспособным;
- Сделки, совершенной одним супругом без согласия другого супруга при распоряжении общим имуществом;
- Cделки, совершенной под влияние обмана, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств (кабальные сделки);
- Cделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий;
- Cделки, совершенной гражданином в нарушение норм закона, как, например, отчуждение имущества плательщиком ренты без согласия рентополучателя; или совершения сделки с превышением полномочий представителя собственника.
Что нужно для оформления страховки?
Все зависит от того, каким образом приобретается недвижимость. Если покупка происходит с помощью ипотеки приобрести полис можно при обращении в банк. В случае, если жилье приобретается без привлечения банковских средств, придется отдельно обратиться в страховую компанию.
Точный список документов, необходимый для оформления такой разновидности страхования могут отличаться в зависимости от конкретной ситуации, но, как правило, они включают выписку из ЕГРН, выписку из домовой книги, поэтажный план и экспликацию, медицинские справки из психоневрологического диспансера о здоровье всех участников сделки, а также заключение органов опеки (если долю на квартиру имели несовершеннолетние).
Что не является страховым случаем?
При титульном страховании компенсация не выплачивается, если потеря права собственности произошла в результате конфискации или ареста жилья. Также такой вид страховки не защищает от случаев, при которых недвижимость пришла в негодность или аварийное состояние по причине пожара, затопления или чрезвычайной ситуации. Для подобных целей существуют отдельные виды страхования.
Наконец, титульное страхование неприменимо, когда собственник теряет квартиру из-за отсутствия платежей по ипотеке.
Участвует ли страховая компания в судебном процессе?
Да, страховая компания обязательно участвует в судебном процессе в качестве стороны. Она представляет свои интересы, но по сути выступает на стороне ответчика, потому что заинтересована в сохранении объекта недвижимости в собственности своего клиента.
Особенности титульного страхования в России
В Европе или Америке – страхование жилья от юридических рисков является обычным делом. В России же мало кто из покупателей недвижимости задумывается о защите своего права собственности. И дело тут не только в беспечности россиян. В отечественном законодательстве попросту не существует такого понятия как страхование «титула» (юридического, документальное основание права на определенные действия, имущество, владение), поэтому юридические риски страхуют на общих основаниях.
Все вопросы регулируются законом «Об организации страхового дела в Российской Федерации», а в договор вносится такой риск, как «притязания третьих лиц на объект недвижимости, возникшие до и сохранившихся после приобретения (регистрации) права собственности страхователя на него». Главная особенность российского титульного страхования – любой договор имеет ограниченный период действия (ст. 942 ГК РФ), поэтому обезопасить квартиру на всю жизнь (как это принято за рубежом) не получится.
По мнению специалистов, самый распространенный срок, на который страхуют «титул» – 3 года (срок исковой давности). Однако важно понимать, что в отдельных случаях сделка может быть оспорена в суде и через 10 лет. Кроме того, подобное страхование стоит недешево, а компания, заподозрив, что объект недвижимости является проблемным, наверняка откажется с ним работать.
Страховать или нет?
Обычно, страхование титула – процедура не обязательная. Каждый покупатель сам принимает решение о страховании права собственности на приобретенное жилье, опираясь при этом на собственный уровень понимания допустимых рисков и на степень готовности к правовым конфликтам. Так как титульное страхование – не самая дешевая банковская услуга, клиент руководствуется также и своим материальным положением.
По статистике, немалый процент сделок, совершающихся с недвижимостью, впоследствии оспаривается через суд. Оснований для этого может множество: от банального мошенничества до вернувшихся из мест не столь отдаленных родственников или неграмотно проведенной приватизации. Конечно, в законе существуют понятие «добросовестный приобретатель» – так принято называть покупателя недвижимости, который честно приобрел ее и даже не догадывался об обмане.
По идее, суд должен встать на его сторону, однако так бывает далеко не всегда. Например, если квартира была продана без ведома ее владельца или с применением обмана и угроз (а так чаще всего и бывает), сделка будет признана недействительной. Пострадавший покупатель имеет право подать в суд на мошенников, но возврата денег это отнюдь не гарантирует. Именно от таких ситуаций призвано защитить титульное страхование.
На практике владелец полиса может рассчитывать на получение страховой выплаты в следующих случаях:
— квартира была продана без ведома ее законного владельца (например, по поддельной или утратившей силу доверенности);
— приватизация жилья была проведена с нарушениями (например, в ней не участвовали несовершеннолетние дети, родственники, находящиеся в местах заключения или незаконно выписанные родственники);
— сделка заключена с недееспособным или находившимся под давлением лицом;
— сделка заведомо нарушает права других собственников, наследников или иных лиц, имеющих право на объект купли-продажи.
А еще титульное страхование – обязательное условие для ипотечных заемщиков. Пока жилищный кредит не погашен до конца, недвижимость является собственностью банка. А кредитор, в свою очередь, хочет иметь дополнительные гарантии, что если сделку признают недействительной, он получит денежную компенсацию. Однако не стоит думать, что титульное страхование защит от любых неприятностей с недвижимостью. В первую очередь в выплате компенсаций будет отказано, если:
— владелец недвижимости передал (продал или подарил) его другим лицам или добровольно отказался от права собственности на него;
— имущество было утрачено или уничтожено;
— застрахованное жилье использовалось не по назначению или его конструктивные характеристики были серьезно изменены;
— недвижимость была изъята уполномоченными органами (например, арестована за долги).
Цены и тонкости составления договора. Стоимость услуг страховой компании – пожалуй, один из главных вопросов, волнующих покупателей недвижимости. По словам специалистов, тарифы на титульное страхование колеблются в пределах от 0,3 % до 0,7 % от суммы компенсации.
Например, для квартиры стоимостью 4 млн рублей полис может стоить от 12 до 28 тысяч в год. Правда, расценки могут меняться в зависимости от конкретной ситуации: у некоторых компаний они напрямую зависят от прошлого недвижимости (чем больше собственников владели квартирой раньше, тем дороже обойдется страховка). По общему правилу, если клиент решает застраховать «титул» по собственной инициативе, то в качестве страховой суммы устанавливается полная стоимость покупки.
Если же страхуется ипотечная недвижимость, то размер требований определяет банк (но эта сумма не может превышать стоимость имущества).
В случае с ипотечным страхованием покупателю квартиры нужно быть особенно внимательным: иногда банки разрешают оформить страховку только на сумму задолженности, но специалисты советуют не мелочиться и увеличить компенсацию до полной стоимости квартиры. Иначе может получиться так, что выплата покроет долг перед банком, но не возместит собственные расходы несостоявшегося собственника. Перед оформлением страхового полиса важно внимательно изучить все документы: условия договора, правила страхования (действующие на момент подписания бумаг).
Не стесняйтесь задавать вопросы и уточнять нужные детали: любое нарушение со стороны клиента (даже совершенное по незнанию) может стать поводом для отказа в выплате. Если страховка оформляется на несколько лет, нужно уточнить порядок оплаты. Многие компании готовы предоставить рассрочку с ежегодными платежами, что весьма удобно клиенту, ведь титульное страхование – достаточно дорогая услуга. Главное, разобраться со сроками оплаты и не забывать про очередные взносы.
Прежде чем взять на себя ответственность за приобретаемую недвижимость, компания проведет предстраховую экспертизу с привлечением андеррайтеров (специалистов по оценке рисков), профессиональных юристов, сотрудников служб безопасности и других специалистов. Если в ходе проверки в истории квартиры всплывут какие-либо сомнительные факты, в страховке может быть отказано. Зато, если ваше право собственности кто-то попытается оспорить во время действия договора титульного страхования, можно смело обращаться за помощью к страховщику. Компании выгодно, чтобы квартира осталась в собственности клиента, поэтому страховщик обычно готов представлять его интересы в суде.
Страховое покрытие в титульном страховании
4.1. Страхованием не покрываются случаи утраты полностью или частично либо (ограничения) обременения приобретенного права собственности или иного застрахованного по настоящим Правилам имущественного права на предмет страхования, которые наступили вследствие:
— воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения;
— военных действий, а также маневров или иных военных мероприятий;
— гражданской войны, народных волнений всякого рода или забастовок, а также их последствий;
— если это прямо не предусмотрено договором страхования, изъятия, конфискации, реквизиции, ареста или уничтожения приобретенного по Сделке имущества по распоряжению государственных органов и иных аналогичных мер политического характера, предпринятых по распоряжению военных или гражданских властей и политических организаций;
— умысла Страхователя.
4.2. Из страхового покрытия исключаются:
— требования Третьих лиц о возмещении ущерба, заявленные на основании их Сделки со Страхователем;
— платежи и иное имущество, произведенное взамен исполнения обязательств по Сделке (отступное, новация);
— требования о возмещении убытков свыше страховой суммы;
— требования о возмещении убытков в размере установленной при заключении договора франшизы;
— требования о возмещении ущерба, возникшего при известных Страхователю и скрытых им от Страховщика обстоятельствах, повышающих степень риска, в результате которых произошел страховой случай;
— ретроспективное покрытие (возникновение страхового случая до заключения договора страхования, а последствий его — в период действия договора);
— если это прямо не предусмотрено договором страхования, требования о возмещении ущерба, возникшего в результате нормативных актов органов государственного управления, запрещающих или ограничивающих ранее принятые решения государственных или муниципальных органов;
— требования о возмещении убытков в связи с доверительным управлением;
— требования, вызванные курсовой разницей, неустойками, процентами за просрочку, штрафами и прочими косвенными расходами, возникшие вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по Сделке;
-требования, связанные с несением расходов, направленных на погашение задолженности Страхователя по налогам, сборам, коммунальным платежам, прочее;
— любые косвенные убытки.
4.3. Не покрываются страхованием убытки по Сделке, которая признана судом недействительной вследствие:
— как совершенная с целью, противной основам правопорядка и нравственности;
— того, что является мнимой или притворной;
— выхода за пределы правоспособности (для Страхователей — юридических лиц).
4.4. Прекращение полностью или частично либо ограничение (обременение) права собственности или иного застрахованного имущественного права не признается страховым случаем и возникшие при этом убытки не возмещаются, если Страхователь признан вступившим в законную силу решением суда недобросовестным приобретателем (в соответствии со ст. 302 ГК РФ) или это событие произошло вследствие:
а) отчуждение Страхователем приобретенного (полученного) им имущества другим лицам по возмездной или безвозмездной сделке;
б) гибели, уничтожения, повреждения приобретенного (полученного) Страхователем имущества по любой причине;
в) отказа Страхователя от права собственности на приобретенное (полученное) им имущество (ст.236 ГК РФ);
г) использования Страхователем приобретенного (полученного) им имущества не в соответствии с его назначением или с нарушением действующего законодательства;
д) Изменения Страхователем характеристик, свойств, конструктивных параметров приобретенного (полученного) им имущества, либо не приведение в первоначальное положение или согласование в установленном законом порядке имеющейся самовольной перепланировки (переустройства/переоборудования) на объекте недвижимости;
е) если это прямо не предусмотрено договором страхования изъятия у Страхователя приобретенного (полученного) им имущества в случаях, предусмотренных подпунктом 5 пункта 2 ст.235, пунктом 4 ст.252, пунктом 2 ст.272, статьей 293 ГК РФ;
ж) Действий (бездействия) Страхователя (Выгодоприобретателя) в состоянии алкогольного, токсического или наркотического опьянения, а также в состоянии, в котором он не мог понимать значения своих действий и руководить ими;
з) Действий Страхователя (Выгодоприобретателя), требующих специальных навыков, если последние не подтверждены установленными документами;
и) Совершения Страхователем (Выгодоприобретателем) преступления, находящегося в прямой причинной связи со страховым случаем.
4.5. Ответственность Страховщика не распространяется на требования:
— о возмещении морального вреда;
— о защите чести, достоинства и деловой репутации;
— лиц, имущество которых контролируется, или которые управляются Страхователем либо его аффилированным лицом (лицами);
— лиц, которые контролируют имущество Страхователя или управляют им;
— представителей юридических лиц, полномочия которых основаны на законе или административном акте, к представляемым ими лицам;
— лиц, которым поручена ликвидация юридического лица, к ликвидируемому юридическому лицу.
4.6. На страхование не принимаются Сделки, которые:
— являются односторонними или безвозмездными;
— заключенными по форме, не в соответствии с требованиями закона и/или договора;
— заключенными в отношении недвижимого имущества, права на которое не зарегистрированы в установленном законом порядке.
4.7. Ограничение (обременение) права собственности либо иного имущественного права на предмет страхования не является страховым случаем, если оно произошло с согласия или по воле Страхователя (Выгодоприобретателя) (арест, передача в аренду, запрет на отчуждение и прочее).
4.8. Если иное не оговорено в договоре страхования (страховом полисе), страхованием покрываются случаи утраты полностью или частично либо ограничения (обременения) права собственности либо иных имущественных прав на застрахованное имущество на основании решения суда, вступившего в законную силу после окончания срока действия договора, если исковое заявление было подано в суд в течение срока действия договора страхования.
Что такое титул и в чем необходимость его страхования
Титул представляет собой документ на право собственности в отношении конкретного имущества. В случае ипотечного кредитования и прочих сделок с недвижимостью титулом является выписка из ЕГРП, ранее выдавалось свидетельство о регистрации права собственности. В этом случае страхуются риски по утрате права собственности на объект, приобретаемый в ипотеку. Страховая компания (далее по тексту СК) – это фирма, оказывающая страховые услуги.
Смысл страхования титула при ипотеке сводится к защите своих прав на приобретенный объект недвижимости. Поскольку сохраняется вероятность, что после приобретения жилья и регистрации собственности на него в органах Росреестра, могут появиться иные лица, имеющие право на эту жилую площадь. Зачастую у них появляется желание отсудить квартиру у покупателя. Как правило, эти ситуации связаны с наследниками или лицами, права которых были не были учтены при реализации жилья, например, несовершеннолетние дети, недееспособные на день совершения сделки лица, а также люди, находящиеся в состоянии наркотического или алкогольного опьянения.
Титульное страхование актуально только если речь идет о вторичном жилье. Нет смысла страховать титул при совершении сделки в новом доме, покупая жилье у застройщика. Поскольку покупатель является первым владельцем и до него квартира не имела собственников, поэтому какие-либо претензии не обоснованы. Титульное страхование призвано защитить заемщика от потери денег на случай возникновения споров о праве собственности на объект. В случае отсутствия страхования собственник теряет право на квартиру и остается должен банку по ипотечному кредиту. По этой причине банки при оформлении ипотечного договора на объект вторичного рынка настаивают на таком виде страхования, оставляя за собой право повышать процентную ставку в случае отказа, чтобы уменьшить собственные риски.