Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что разрешено и что запрещено делать на участке, прилегающем к таунхаусу». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Существует два варианта узаконивания пристройки: первый – еще до ее возведения или во время строительного процесса. Это намного проще – можно обойтись без судебного процесса, достаточно собрать пакет документов и подать его в проектную организацию при местной администрации, после чего спокойно заканчивать возведение постройки и использование ее по назначению. Второй вариант – если пристройка уже закончена. Он более сложный и предполагает обращение в суд и легализацию конструкций по его решению.
Нужно или не нужно узаконивать пристройку к частному дому?
Чтобы ответить на вопрос, обязательно ли требуется узаконить самовольную пристройку к дому, вначале нужно разобраться, о какой конструкции идет речь. Дело в том, что законодательство четко разграничивает капитальные и некапитальные пристройки, и требования к ним совершенно разные. К некапитальным постройкам относятся такие:
- дополнительный вход в здание, при условии, что не будет затрагиваться окружающая территория;
- козырьки или навесы над входом, крыльцо, не влияющие на общую конструкцию дома;
- вспомогательные помещения, такие как сарай, беседка, гараж, если они не затрагивают несущие конструкции здания, а также не влияют на подключение коммуникаций.
Для некапитальных пристроек обязательное узаконивание не требуется: владелец может их зарегистрировать в установленном порядке, но может и не делать этого, и нарушения законодательства не будет. Впрочем, информацию о них все равно рекомендуется занести в документацию во избежание вопросов в будущем.
Все остальные пристройки, не упомянутые выше, считаются капитальными. И для них, согласно требованиям закона, регистрация необходима. В противном случае владелец может столкнуться с санкциями в виде штрафов, также власти могут потребовать от него привести здание в то состояние, которое значится в документах. Также дом с незаконными пристройками невозможно будет продать – сделку просто не зарегистрируют, пока состояние построек не будет соответствовать изначальному. Таким образом, если вы возвели дополнительные помещения в здании после его регистрации, потребуется провести последующее их узаконивание.
Она должна находиться либо в собственности, либо в аренде по договору аренды.
Если документов на участок у вас нет, следует получить свидетельство о праве собственности на землю.
Для этого необходимо обратиться в местную Регистрационную палату (или МФЦ) с пакетом документов:
- заявлением,
- паспортом,
- правоустанавливающими документами на владение землей (это свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, акт о приватизации, дарственной или пр.),
- кадастровым паспортом (при условии, что производилось межевание и участок поставлен на учет в Кадастровой палате),
- квитанцией об оплате пошлины.
Если земля арендована, в договоре обязательно должна быть информация об участке: адрес или местоположение, площадь и границы, кадастровый номер, категория земли и ее целевое назначение. Иначе договор может быть признан недействительным.
Узаконивание пристройки к дому на землях СНТ
В случае если дом, к которому планируется делать пристройку, находится на землях садовых некоммерческих товариществ, то регистрация в 2020-2021 году можно провести в упрощенном порядке, без получения разрешения от местных органов власти. Данный вариант возможен на период действия «Дачной амнистии-2», которая действует до 1 марта 2021 года. Итак, Вы обращаетесь к такому специалисту как кадастровый инженер, который проводит съёмку объекта и подготавливает технический план на реконструкцию дома. Далее остается только подать CD-диск в «МФЦ», подождать ответа Росреестра и больше никаких трудностей. Следует отметить, что на время «Дачной амнистии-2», зарегистрировать в упрощенном порядке можно и уже возведенную пристройку. Так, если Вы построили или планируете в ближайшее время возводить пристройку, то рекомендуется успеть зарегистрировать её до 1 марта 2021 года, чтобы в будущем не столкнуться с возникшими трудностями в виде получения разрешений у администрации и других моментов, усложняющих регистрацию пристройки.
✅ Нужно ли разрешение на пристройку от соседей и совладельцев дома?
Одобрение расширения строительной инспекцией — не единственное действие, которое должен предпринять застройщик. Цель затрагивает интересы соседей и других владельцев домов/собственников недвижимости. Их права также должны быть приняты во внимание:
Это необходимо, если пристройка находится близко к соседнему дому. Как правило, соблюдается расстояние в 1 метр от ограждения. Такие меры должны быть согласованы с соседями.
Если он не возражает, вам следует составить нотариально заверенный акт и приложить его к уведомлению о реконструкции — статья 51.1, пункт 3, подпункт 2 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так вы сможете «оправдать» нарушение норм СНиП.
Общая собственность на жилой комплекс означает, что дом принадлежит нескольким людям. Владельцами могут быть дети, родители, бабушки и дедушки, тети, племянники, племянницы и третьи лица. Дом может быть продан только с согласия всех правообладателей (статья 246 Гражданского кодекса). Если один из них возражает против создания пристройки, реконструкция невозможна.
Совместная собственность супругов также требует совместного решения о ремонте. Один из супругов подает уведомление, а другой супруг выдает доверенность или дает согласие. Если другой супруг возражает против этого, изменения не произойдут.
В обоих случаях лучше всего оформить доверенность на одного из собственников. Документ проверяется нотариусом. Если он убежден в добровольном волеизъявлении совладельцев, доверенность подписывается и скрепляется печатью. Заверенный документ должен быть приложен к пакету уведомлений и документов.
Таким образом, любое расширение или увеличение дома должно быть одобрено властями. Для процедуры уведомления требуется не так много документов. Вам понадобится форма заявления (уведомление), документы, относящиеся к недвижимости, и проект переоборудования. Власти проверяют заявление и дают ответ — либо разрешают, либо запрещают дополнительное строительство. Меры должны быть согласованы с соседями, а также с учетом мнения домовладельцев.
Несмотря на свою простоту, процедура уведомления может вызвать проблемы. Один из них — отказ властей разрешить реконструкцию. Часто переписка оказывается безрезультатной, и строительство заходит в тупик. Процедуру необходимо ускорить, но владельцу не хватает юридических знаний. Или продление срока уже подготовлено, но вы не подали уведомление. Несанкционированное строительство приводит к штрафам, а в некоторых случаях и к сносу. Чтобы избежать худшего сценария, лучше всего проконсультироваться с адвокатом. Эта консультация подскажет вам, правильно ли вы поступаете, какие ошибки вы допустили и как узаконить самовольную постройку и получить разрешение от властей. Адвокаты дадут правовую оценку и помогут в трудную минуту. Звоните или подавайте заявку на сайте!
Как не нарушать рамки закона
Когда приняли решение выполнить расширение площади своего жилья, и чтобы узаконить пристройку к дому, придется преодолеть несколько этапов:
- Обратитесь в местную организацию с уведомлением в соответствующей форме. Вы должны заполнить специальный бланк, в котором прописывается, что нужно сделать реконструкцию жилого дома. Помимо письменного заполнения заявления следует еще и оставить эскиз, который передает вид будущей конструкции и все варианты работ, выполняющиеся по отношению к этой пристройке.
- Дождитесь ответа от властей. В случае, когда принято положительное решение в пользу домовладельца, вам придет ответное письмо на почтовый адрес. Если в возведении строительства будет отказано, соответственно и причину отказа подробно распишут.
- Начните строительство. Проведите все работы в точности так, как это указано на вашем эскизе. Далее оповестите органы местного самоуправления о завершении монтажных работ, а к этому уведомлению приложите технический план. Однако его никто не чертит самостоятельно, а заказывают у кадастрового инженера.
- Дождитесь проверки. С тех пор, когда на руках у представителей органа власти местного самоуправления или администрации появляется весь комплект необходимых документов, тогда они начинают проверку соответствия. Обязательно анализируют на сколько он соответствует строительным нормам, выявляют нарушения по строительству. Если все проблемы отсутствуют, то от органа местного самоуправления приходит письмо, в котором дается разрешение на эксплуатацию пристройки.
Оформление пристроя к дому
Отвечая на этот вопрос, рассмотрим два варианта.
Первый. Вы собираетесь сделать пристройку к садовому дому или жилому дому в садовом товариществе (в период действия «дачной амнистии»). В этом случае Вам необходимо обратится к кадастровому инженеру, для подготовки документов, необходимых для внесения изменений в сведения ЕГРН и подать их в Росреестр.
Второй. Когда Ваш дом расположен на земельном участке для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства, то необходимо будет для начала получить разрешительную документацию, так как пристрой является реконструкцией.
- После того, как пристрой будет осуществлен, необходимо будет уведомить администрацию об окончании реконструкции, получить уведомление о соответствии и , также как в и в первом случае, обратиться к кадастровому инженеру, для подготовки технического плана и вместе с уведомлениями подать документы в Росреестр.
- Если пристройка уже сделана, то для того, чтобы ее узаконить , придется обращаться в суд.
- Для этого нужно подготовить следующие документы:
- документ о праве собственности на землю под застройку и на дом, в котором планируется реконструкция;
- письменные заявления других собственников дома на проведение реконструкции;
- согласие соседей на пристройку к вашему дому в письменном виде;
- техпаспорт дома, кадастровый план земельного участка;
- проект пристройки (в виде плана или эскиза);
- заключение ресурсообеспечивающих организаций (газовых, водо-канализационных служб, предприятий энергетики и пр.), подтверждающих безопасность подключения к коммуникациям. Если подключения не производятся, соответственно, и разрешений не требуется.
Суд может дать отказ в признании самовольной постройки: если она не безопасна или неверно подготовлены документы. В этом случае, владелец не приобретет права собственности на такую постройку. Её надлежит снести, причем за счет самого застройщика, плюс заплатит штраф.
Отметим, что пристройки могут быть вспомогательными, некапитальными и не требовать дополнительной земли: балконы, веранда, терраса и тд. Такие пристройки узаконить не сложно.
Для этого нужно обратиться в местное БТИ с заявлением о внесении изменений в техническую документацию. То же надо сделать, если вы только что завершили строительство.
Что изменилось в законе о самовольных постройках
Раньше такие строения могли снести, даже если они никому не мешали. Теперь права владельцев чуть лучше защищены, снести самовольный дом стало сложнее. Но это не значит, что можно строиться на чужой земле, нарушать нормативы и возводить здания, которые мешают соседям.
Вот как теперь обстоит дело с самовольными постройками.
Или купили участок с разрешенным использованием под жилищное строительство, а построили там дом, а потом власти взяли и поменяли назначение — теперь это водоохранная зона. И дом уже вне закона.
Так могло быть с разными ограничениями. Вот рядом с садовым товариществом не было дороги, электростанции или газопровода, и дачи стояли себе годами. А потом раз — и дачам тут стоять уже не положено.
Так же и с коммерческой недвижимостью: киосками, павильонами, ангарами, гаражами.
Если собственник не мог знать о каких-то ограничениях по поводу строительства на своем участке и что-то построил, то, даже если такие ограничения потом обнаружатся, самовольной постройка не считается. К ней нельзя будет применить такие же нормы, как к самовольным строениям — например, снос за счет собственника.
Раньше такой нормы в гражданском кодексе вообще не было, и люди теряли имущество. Было и по-другому: собственники участков обращались в суд, чтобы признать столб линии электропередачи самовольной постройкой и убрать его со своего участка. В общем, проблем хватало, а точных норм закона — нет.
Самовольной постройкой нельзя распоряжаться на свое усмотрение. Например, продавать, дарить или сдавать в аренду — на нее вообще нет права собственности. Построить на своем участке дом — еще не значит стать его собственником. Нельзя прийти в Росреестр и автоматически оформить права собственности на дом или дачу только потому, что они на вашем участке. Тут ничего не изменилось.
Раньше. Самовольную постройку сносили, причем почти всегда за счет того, кто ее построил. Так и было написано: подлежит сносу. Построили без документов или разрешений — сносите свой дом или узаконьте его.
С 4 августа. Теперь о сносе самовольных построек написали подробнее. По умолчанию, такую постройку нельзя использовать. Это значит, что построенный без разрешения киоск нельзя использовать для торговли.
А вот о сносе теперь не так категорично. Самовольную постройку могут снести, а могут привести в соответствие с требованиями застройки. Но все это за счет того, кто построил или пользуется участком. Сносить или приводить в соответствие — почти всегда решает суд. Иногда — местные власти.
И раньше, и сейчас это нужно делать через суд. Собственником самовольной постройки становится владелец участка, где она находится.
Нельзя построить дом на чужой земле и признать в суде свое право собственности на него.
Если земля принадлежит родителям, и дети построили там дом, то собственниками дома могут стать только родители. Или нужно разделять участок, получать новый адрес — и только тогда оформить дом на настоящих владельцев. На все это нужно много времени и денег, поэтому лучше учесть такие нюансы до начала строительства.
Узаконить можно не любую самовольную постройку, а только ту, что отвечает всем этим требованиям.
Постройка соответствует параметрам застройки. Например, на участке под ИЖС можно построить максимум три этажа. А иногда строят пять и даже продают в таких домах квартиры.
Если купить квартиру в таком доме на этапе строительства, можно никогда ее не получить. Соседи обратятся в суд, и разрешение на строительство многоквартирного дома аннулируют. В лучшем случае заселятся только те, кто купил квартиру до третьего этажа. Причем станут они не собственниками квартиры, а собственниками доли в доме. Потом будет много проблем с продажей.
Если вам предлагают такую квартиру и говорят, что скоро узаконят дом, вам врут. Ничего не узаконят, а если и получится так сделать, соседи оспорят, и стройку запретят. Закон о дольщиках тут не сработает.
Постройка не нарушает ничьи права и никому не мешает. Нельзя строить дом и занять часть участка соседа, а потом идти в суд, чтобы узаконить летнюю кухню, веранду или баню — якобы кто строил, тот и хозяин.
- Так не получится: придется сносить, реконструировать или договариваться с соседями.
- Теперь есть возможность узаконить самовольную постройку, даже если нет документов о праве собственности на участок.
- Например, если что-то построили на муниципальной или государственной земле, теперь такую постройку можно узаконить и стать ее собственником, — но только если постройка отвечает всем требованиям, а в договоре на использование участка нет ограничений.
Тот, кто стал собственником самовольной постройки, должен возместить расходы на ее возведение. Такое условие было и раньше. Например, если кто-то построил на чужом участке дом, а потом владелец участка его узаконил и получил в собственность, можно доказать, что на самом деле строительство оплачивал не он — пусть возмещает расходы.
Например, решения администрации достаточно, если:
- До начала строительства нужно было обязательно оформить участок в собственность, но этого не сделали.
- Постройка находится на участке, где нельзя строить такую недвижимость.
Бывает, что без сноса не обойтись, и администрация принимает решение — сносить. Сносить должен тот, кто строил, или все сделают за него, а потом выставят счет. Срок для сноса установят с учетом вида постройки, но это будет максимум год.
Нет, и это очень важная поправка. Никакая администрация не может прийти к вам на участок и заставить вас снести дом, гараж, баню или дачу. Без суда можно принять решение о сносе построек только на муниципальных и государственных участках, а на ваших личных — нет.
Исключение только одно: постройка угрожает жизни и здоровью людей. Если ваш коттедж никому не вредит, снести его можно только по решению суда. А суд еще посмотрит, нужно его сносить, или можно договориться с соседями, или перестроить.
И вот еще особые условия, когда администрация не имеет права сносить чужую недвижимость без решения суда:
- Нет документов на земельный участок, если постройка на нем появилась еще до того, как вступил в силу земельный кодекс.
- Нет разрешения на строительство здания, которое построили до 14 мая 1998 года.
Иногда на постройку зарегистрировано право собственности, но ее все равно признают самовольной. Например, если выясняется, что не соблюдены какие-то требования по удалению от охранных зон, леса, газопровода, дорог или электросетей.
Теперь нельзя снести такую постройку, если совпадают условия:
- Участок предназначен для ИЖС или это садовый земельный участок. То есть там разрешено строить частные жилые дома.
- У собственника участка есть на него документы.
- Право собственности на жилое строение зарегистрировано до 1 сентября 2018 года.
- Параметры строения ничего не нарушают.
Если такой дом не только оформили, но и купили до 1 сентября 2018 года, сносить его не будут.
Если участок в собственности, его все равно могут забрать.
Раньше. Изъять могли только тот участок, на котором нужно что-то выращивать, а его забросили. Например, кто-то выкупил землю сельхозназначения, чтобы открыть там ферму и разбить сад, а потом перестал за ней ухаживать. Или землю дали для одной цели, а ее используют как-то иначе.
А что если земля, на которой строят таунхаус, относится к населенному пункту, но при этом ее разрешенное использование – «индивидуальное жилищное строительство»? Очень часто в СМИ пишут, что таунхаусам на землях ИЖС прямой путь под бульдозер.
Действительно, само слово «индивидуальный» в определении статуса участка говорит о том, что на нем разрешено построить дом на одну семью. Некоторые застройщики, конечно, пытаются лукавить, возводя многосекционный таунхаус якобы на одну большую семью, а потом продавая его части как доли. Но это – дело подсудное.
Между тем оказывается, что построить таунхаус на землях ИЖС можно на вполне законных основаниях. Точнее, несколько индивидуальных блокированных односемейных домов могут быть возведены на прилегающих друг к другу участках. Но при этом должен соблюдаться ряд требований.
«В градостроительных документах населенных пунктов (это Правила землепользования и застройки и Генеральный план) обычно прописывается минимально допустимая площадь участка под индивидуальную застройку. Где-то это 6 соток, где-то даже 1,5. Соответственно, именно столько земли – и не соткой меньше – должно находиться под каждым домовладением в таунхаусе», – объясняет Елена Шишулина, директор по маркетингу ЗАО «УК “СТАРТ Девелопмент”».
Допустим, у нас есть 12 соток земли. Если минимально допустимый размер участка под застройку – 6 соток, размежевываем и нарезаем его на две половинки и смело строим две секции (то есть дуплекс). Больше уже нельзя – будет нарушено требование градостроительного законодательства. Если же нарезка допускается более мелкая (например 1,5 сотки), то 12 соток можно поделить на восемь участков и построить такое же количество блокированных секций – лишь бы форма исходного надела позволяла (была вытянутой, а не, скажем, квадратной). Как бы то ни было, максимально допустимое число блоков ограничено десятью (см. требования Градостроительного кодекса, рассмотренные в начале статьи).
Каждая блок-секция на землях ИЖС с юридической точки зрения является отдельным жилым домом, с отдельным участком. В свидетельстве о праве собственности так и будет записано.
По пути строительства таунхаусов на землях ИЖС пошли, например, такие компании, как «БТК девелопмент» (поселок таунхаусов Ollila, Курортный район Петербурга), «СТАРТ Девелопмент» (поселок «Золотые ключи», Гатчинский район Ленобласти). Но другие девелоперы не спешат следовать их примеру. Интересно, почему?
Как отмечает Софья Соколова, у таунхаусов, которые строятся как блокированные дома на индивидуальных участках, не должно быть общего подвала и/или общего чердака. Инженерные сети должны заводиться в каждую секцию отдельно, без общих труб – согласно СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные» (Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001).
«Подведение отдельных сетей к каждой секции увеличивает себестоимость строительства примерно на 10%», – говорит Елена Шишулина. Кажется, не так уж и много. Но не будем забывать, что застройщикам, возводящим таунхаусы на участках ИЖС, приходится переплачивать не только за коммуникации. Земля с таким юридическим статусом стоит намного дороже, чем участки сельхозназначения, на которых сейчас разворачивается строительство дешевых таунхаусов. Условия конкурентной борьбы получаются неравными.
Порядок действий для узаконивания постройки
Если строение запланировано и еще не возведено, необходимо обратиться к юридическому лицу за консультацией, чтобы избежать возникновения проблем в будущем. Далее нужно посоветоваться с организацией по проектированию об объекте возведения, чтобы он соответствовал всем необходимым требованиям и стандартам.
После всех консультаций, можно начинать этап возведения и собирать всю документацию, которая потребуется:
-
Узаконить некапитальную пристройку не составит особых трудностей, для этого нужно внести соответствующие изменения в имеющиеся технические документы:
- Для этого следует обратиться в БТИ.
- Если в доме не один хозяин, то необходимо предоставить согласие (в письменном виде) всех собственников помещения.
- Как только в БТИ закончат с внесением изменений в документы, процедуру можно считать завершенной.
-
Узаконить пристройку капитального вида можно до строительства и после. В первой ситуации, возведение осуществляется по уже существующему проекту и у хозяина на руках есть все разрешающие бумаги. В этом случае ее строительство происходит на законных основаниях:
- Чтобы произошло именно так, для начала нужно собрать все необходимые бумаги и подать их в отдел архитектуры в местном муниципалитете. Если с бумагами полный порядок, то органы власти выдадут соответствующее согласование.
- Последним шагом будет оплата госпошлины и визит в Росреестр для регистрации пристройки.
-
Для узаконивания самовольно возведенного строения, если в администрации не выдали разрешение, нужно действовать следующим образом:
- Осуществить сбор требуемых бумаг.
- Обращение в судебную инстанцию. К собранной документации прикладывается исковое заявление о признании прав собственности на строение, возведенное самостоятельно. Истцом будет выступать хозяин земли и основного строения, а ответчиком представитель администрации. Судья может потребовать письменное согласие всех лиц, зарегистрированных в жилом помещении. Как только разрешение получено, можно переходить к следующему этапу.
- Необходимо обратиться в соответствующую инстанцию, которая занимается вопросами по оформлению новой собственности помещения. Госслужащие выдадут квитанцию с суммой необходимой к оплате за пристройку. Госпошлина рассчитывается в соответствии с Налоговым Кодексом.
Необходимые документы
Самый утомительный процесс, это сбор пакета документов для узаконивания пристройки. Для этого потребуются следующие бумаги:
- Документы, подтверждающие право собственности на землю и дом (если имеется) в той местности, где была возведена пристройка.
- Нормативная документация, выданная службой ЖКХ.
- Справка из БТИ.
- Информация о количестве зарегистрированных лиц на данной территории. Для получения этой информации необходима выписка из домовой книги.
- Проектная документация по перепланировке дома.
- План на строение.
- В случае, если пристройка располагается вблизи с соседским участком, потребуется их письменное согласие.
- Документы из коммунальных организаций (водоканал, теплосети, газовая и пожарная инспекции).
- Акт о согласии на строение из санэпидстанции.
- Фотоснимки дома и участка.
Перечень необходимой документации может измениться, в зависимости от месторасположения и сложности постройки.
Что разрешено построить
Основной документ, регламентирующий строительные работы на землях ИЖС – Градостроительный кодекс. Безопасность строений зависит и от точного соблюдения норм, прописанных в СНиПах.
Общие правила, которых нужно придерживаться при планировании проведения строительных работ:
- Составление схемы планировки участка.
- Получение разрешения на ведение строительных работ.
При отведении земельного участка рекомендуется фиксирование его границ вешками.
Размещая постройку, придерживайтесь соблюдения следующих расстояний:
- от дороги до будущего фундамента постройки – 5 м;
- от проезда на другие территории до строительного объекта – не менее 3-х м.
- от дома до границы будущего забора – не ближе 3 м.
- от хозяйственных построек до изгороди – не менее 1 м.
Процесс регистрации пристройки кажется простым только с первого взгляда. Безусловно, если речь идет о некапитальном дополнительном объекте, то здесь все оформится относительно легко и быстро. Если же владелец недвижимой собственности задумался о капитальной пристройке, то здесь все будет очень долго и сложно. Более того, процесс и вовсе может обернуться полнейшей безысходностью; так, дополнительная постройка может быть снесена вследствие признания ее незаконной. При этом судебным приставам будет все равно на то, сколько лет незарегистрированный объект простоял, а также мешал ли он кому-то или нет.
Могут возникнуть проблемы и с соседями. Так, если пристройка возведена по всем правилам и нормам, но соседи отчего-то не хотят ее признавать, администрация, скорее всего, предоставит законный отказ на регистрацию. Как избежать отказа? Как зарегистрировать пристройку к дому без проблем? Некоторые советы будут предоставлены далее.
Как узаконить пристройку к многоквартирному дому
Если вы хотите пристроить к квартире новый балкон или веранду, они должны быть признаны нежилым фондом. Многие часто пристраивают к квартирам дополнительные комнаты и доказать, что они являются нежилыми, очень сложно.
Когда вы оформили и подготовили весь пакет документов, то обратитесь в местное самоуправление, где будет согласован план строительства и дано разрешение. Потребуется написать соответствующее заявление, образец которого вы можете попросить уже на месте. В нём потребуется указать точные данные о застройщике и участке, где будет возводиться строение.
Если строение не предназначается для проживания, алгоритм узаконивания такой:
- реконструируйте ранее возведённую постройку,
- возьмите заключение, где указано, что именно было достроено, а что демонтировано,
- соберите техническую документацию,
- отправляйтесь в Регистрационную палату за разрешением.
Если на основании всего перечисленного вам не выдают разрешение, то можете обращаться в суд.
В большинстве случаев возвести на первом этаже многоэтажки дополнительный балкон можно без проблем, иногда даже не требуется согласие соседей.
Нужно помнить, что если построенное строение находится на участке, который вам не принадлежит, то его могут снести, если не узаконить его. Именно поэтому пристройку заранее следует приватизировать или же взять в аренду. В крайнем случае сделайте проект строения на сваях.
Согласование перепланировки нежилых помещений: процедура, оформление / Правоведус
Перепланировка нежилого помещения в большинстве случаев является важной составляющей ведения предпринимательской деятельности.
Главная цель перепланировки – улучшение качества и условий эксплуатации нежилого помещения с изменением его функционального использования.
Выполнение перепланировки или переустройства необходимо для достижения в помещении параметров, соответствующих не только профилю и функциональным требованиям организации, но и нормам законодательства РФ.
Если помещение относится к многоквартирному дому, изначально необходимо выполнить перевод жилого помещения в нежилой фонд.
Изменение конфигураций нежилого помещения предполагает два варианта перепланировки:
- в отдельно стоящем нежилом здании — с обязательным согласованием в БТИ;
- на первом этаже многоквартирного жилого дома – согласуется с органом местного самоуправления в порядке, установленном для согласования перепланировки жилых помещений.
Кроме того, перепланировка нежилых помещений может быть:
- с сохранением имеющихся коммуникаций и функционального назначения помещения;
- со множественными изменениями и полным профилированием помещения под потребности, необходимые для ведения бизнеса.
Перепланировка нежилых помещений включает в себя: изменения (уменьшение или увеличение) площади комнатного пространства, изменение расположения функциональных помещений, демонтаж или врезание дополнительных оконных/дверных проемов, снос внутренних помещений, зафиксированных в техническом паспорте, обустройство дополнительного пространства в целях расширения помещений целевого назначения. Официальное узаконивание перепланировки нежилых помещений потребуется в случаях:
- возведения дополнительных стен/перегородок, существенно увеличивающих весовую нагрузку на несущие элементы конструкции;
- переустройство либо изменение места расположения внутри помещения санитарных зон (ванная, санузел);
- перенос и оборудование вспомогательных элементов (лоджий, балконов, окон, лестничных пролетов), а также изменение их формы и цвета;
- остекление лоджий и балконов;
- изменение размеров оконных/дверных проемов либо их устройство в несущих конструкциях или межквартирных перегородках;
- устройство дополнительного оборудования, эксплуатация которого не только влечет за собой увеличение водо- или электропотребления, но и требует дополнительной инженерно-коммуникационных сетей (ванная, душевая кабина, электроплита и другое) ;
- изменение конструкции пола, вследствие которого значительно увеличивается нагрузка на несущие элементы конструкции (стяжка пола, замена полового покрытия);
- ликвидация либо переустройство лестничных пролетов и тамбуров;
- монтаж рольставней, антенн, внешнего блока системы кондиционирования;
- ликвидация либо устройство оконных/дверных проемов в стенах, выходящих на улицу с сохранением неизменными конструкций, отделяющих холодные помещения.
Необходимо отметить, что если перепланировке подвергается отдельное нежилое здание или сооружение, то в этом случае применяется законодательство о градостроительной деятельности в части согласования реконструкции объектов капитального строительства.
В России сложилась достаточно обширная судебная практика по признанию прав собственности на самовольные пристройки. И не всегда получается узаконить по факту. Это связано с разными причинами. Одна из них – отсутствие документов, подтверждающих, что собственник пытался оформить пристройку по закону.
Во время рассмотрения дела суд назначает строительную экспертизу. Оплачивает экспертизу истец. Она необходима для проверки соблюдения строительных норм. Если в заключении экспертов будет указано, что пристройка нарушает СНиПы или градостроительные нормы, узаконить ее будет невозможно. Будет вынесено решение о приведении дома в первоначальный вид.
Когда все нормы соблюдены, заключение независимой экспертизы будет важным доводом в вашу пользу. Изучив материалы дела, суд выносит решение.