Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Банковская ячейка или депозит: как безопасно провести сделку с квартирой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Первую часть денег, то есть предоплату, можно передавать по договоренности. Например, при втором просмотре квартиры, когда вы убедились, что хотите именно этот объект недвижимости и намерены забронировать его.
Когда стоит передавать деньги?
Если у вас ипотечная сделка, то здесь проще. Первую часть, предоплату, вы вносите заранее, чтобы оставить квартиру за собой. Вторую часть, первоначальный взнос, можно отдать продавцу на сделке. А оставшуюся часть переведет банк. Когда он это сделает уже зависит от кредитной организации: либо в день сделки, либо после перехода прав собственности.
Если сделка не ипотечная, то передача оставшейся части денег происходит по договоренности сторон. Для вас, как для покупателя, важно передать деньги уже по факту всех обязательств. То есть только после того, как состоялся переход прав собственности, и вы стали официальным владельцем жилья.
Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом
Приобрести квартиру можно на первичном или вторичном рынке. Если вы выбираете жилье в новостройке, потребуется заключить договор со строительной компанией. Все условия транзакции прописаны предварительно.
Сделки на вторичном рынке недвижимости заключаются между физическими лицами. Оплата производится наличными или переводом (для субсидий, ипотеки).
Покупка квартиры по договору долевого участия позволяет рассчитаться через счета эскроу, которые защищают от мошенничества. Условный депозит хранит деньги до того, как продавец выполнит все условия, а банку присвоена роль независимого посредника. Таким же образом можно передать нотариусу денежные средства для хранения до выполнения определенных обстоятельств.
Передача денег при покупке квартиры без документального подтверждения — риск, потому что один из участников сделки может не выполнить условия договоренности. Схем мошенничества очень много, и всегда лучше перестраховаться. Всего существует 5 основных методов расчета при приобретении жилья:
- безналичный;
- наличный;
- расчеты у нотариуса;
- аккредитив;
- банковская ячейка.
В какую нотариальную контору нужно обращаться
Денежные средства принимаются в депозит нотариуса по заявлению депонента по месту исполнения обязательств, определенному в договоре или дополнительном соглашении. Если такое условие отсутствует, применяются общие правила (ст. 316 ГК РФ) и специальных законов.
- при оплате обязательства наличными деньгами — в месте жительства кредитора или нахождения организации;
- при безналичном расчете денежными средствами — по месту расположения банка, где находится счет кредитора;
- по другим обязательствам — депонирование производится по месту регистрации должника, в том числе при банкротстве;
- в случае требования выкупа акций — по месту нахождения акционерного общества;
- при расторжении договора долевого строительства — по месту нахождения застройщика.
Обычно место исполнения оговаривается в дополнительном соглашении или договоре, где определяется порядок расчетов через депозит нотариуса. Если местонахождение кредитора изменилось, и он не уведомил об этом должника, то последний вправе внести долг по известному ему ранее месту. До выдачи денег кредитору должник в любое время может потребовать их возврата.
Порядок реализации сделок с нотариальным депозитом
Осуществление операций по приобретению объектов недвижимости характеризуется высокими рисками. Обусловлено это такими факторами:
- сумма платежей всегда значительная;
- может иметь место мошенничество продавца путем подделки правоустанавливающих документов;
- отсутствие гарантий безопасности и исполнения в полном объеме взятых обязательств всеми участниками сделки.
На первичном рынке минимизация рисков финансовых махинаций осуществляется тем, что расчеты реализуются напрямую. Компания-застройщик получает деньги и передает в собственность новую квартиру. На вторичном рынке безопасность и гарантированность расчетов обеспечивается несколькими способами:
- Передача денежных средств через банковскую ячейку. Для этого покупатель должен оформить на свое имя депозит в финансовом учреждении, предоставить к нему доступ лицу, продающему недвижимость. Доступ открывается после завершения сделки купли-продажи.
- Использование аккредитивной формы расчетов. В этом случае в проведении расчетов участвует посредник – банковская организация. Средства, которые подлежат уплате продавцу, находятся на хранении у банка. Выдача денег происходит при выполнении полного объема договорных условий – подтвердить это продавец должен документально.
- Оформление нотариального депозита.
Недостатки первых двух методов в их высокой стоимости и трудозатратности. Дополнительное препятствие для физических лиц – необходимость подготовки большого числа документов, для чего требуются специальные знания и понимание сути каждого этапа расчетов. Нотариальная разновидность депозита отличается более низкой ценой и возможностью получения профессиональных разъяснений по каждому шагу (средняя стоимость услуги находится на уровне 1500 руб.).
Безопасность превыше всего: выбираем аккредитив
На сегодняшний день, пожалуй, самый безопасный вид передачи денег, используемый на рынке недвижимости, – это аккредитив.
Аккредитив – это, по сути, безналичная форма расчета покупателя с продавцом. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет. Банк выступает в некоторой степени гарантом правильных взаиморасчетов по сделке.
- Можно не использовать наличные и, следовательно, легче избежать связанных с ними рисков – краж, фальшивых купюр и т. п.
- Поступление денег на аккредитив, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо.
- При оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных в ячейке никому не известно.
Можно ли оспорить и в каких случаях?
Оформленный договор через нотариуса купли продажи недвижимости, предварительное проведение расчета через банк, все же имеет определенные риски. Законом обозначены обстоятельства, когда можно оспорить договор в судебном порядке. Аннулирование представлено в 3-х возможных вариантах:
- Оспаривание – доказав, что права собственности были нарушены; в течение 1 года с момента, как заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
- Ничтожность. Признаки ничтожности указаны в статьях 168–172 ГК РФ. Срок давности – 3 года, максимальный – до 10 лет.
- Расторжение при существенном нарушении условий одной из сторон (ст. 451 ГК РФ). Например, квартира не соотвествует описанию в паспорте или покупатель не выплатил всю сумму средств до указанной даты.
Кaкoй зaдaтoк бepyт пpи пpoдaжe квapтиpы
Paзмep зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы мoжeт быть любым — oн зaвиcит oт личнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Чaщe вceгo eгo paзмep cocтaвляeт 5–10% oт cтoимocти нeдвижимocти. Нaпpимep, ecли жильe cтoит 1 000 000 pyблeй, мoжнo в кaчecтвe зaдaткa зaплaтить пpoдaвцy 50 000 или 100 000 pyблeй.
Maлeнькaя cyммa зaдaткa выгoднa и пpoдaвцy, и пoкyпaтeлю. Ecли вдpyг вы пepeдyмaeтe пoкyпaть квapтиpy, бyдeт нe тaк oбиднo тepять нeбoльшyю cyммy. A ecли пpoдaвeц нe иcпoлнит cвoи oбязaтeльcтвa — eмy пpидeтcя вepнyть нeмнoгo. Бoльшaя cyммa зaдaткa нeвыгoднa для вac, a для пpoдaвцa выгoдa cпopнa. Ecли пoкyпaтeль зaплaтит мнoгo, пpoдaвeц cмoжeт пoдгoтoвить дoкyмeнты к cдeлкe и ocтaвить y ceбя дeньги, ecли oн oткaжeтcя oт пoкyпки. A в cлyчae нapyшeний co cтopoны пpoдaвцa eмy пpидeтcя вepнyть cyммy в двa paзa бoльшe.
Что такое аккредитив в банке при покупке квартиры
Аккредитив на покупку квартиры — это хранение денег на аккредитивном счете в банке, которые будут перечислены только когда стороны предоставят все документы успешного совершения сделки купли-продажи.
Когда новый владелец квартиры подписал договор, он вступает в права собственности на квартиру. Продавец квартиры получит деньги от продажи только после того, как стороны передадут в банк подписанный договор купли-продажи, а также подтвердят факт передачи прав собственности выпиской из реестра. Риски срыва сделки и возможных махинаций покупателя значительно снижаются, так как сам банк является гарантом безопасности взаиморасчетов.
Чаще всего аккредитив используется в следующих случаях:
- если вы проводите взаиморасчеты за недвижимость;
- если происходит обмен квартирами с доплатой;
- если вы приобретаете дорогое оборудование, транспортные средства, ценные бумаги;
- если вы должны рассчитаться за дорогостоящие услуги физических или юридических лиц.
Банковские структуры активно разрабатывают новые финансовые инструменты, которые гарантируют безопасность денежных переводов. Популярность расчета через аккредитив растет, особенно часто его используют для сделок с недвижимостью.
Ранее расчеты через банк происходили преимущественно с помощью банковской ячейки. Разница между этими двумя финансовыми инструментами невелика: аккредитив используется для безналичных расчетов, а ячейка для наличных. Комиссия за обслуживание ячейки или аккредитивного счета отличается и зависит от срока хранения денежных средств.
Особенности заключения сделки
Депозит нотариуса при сделках с недвижимостью имеет свои особенности:
- После подписания договора покупатель обязан внести обозначенную сумму на нотариальный депозит.
- Положенная на нотариальный депозит сумма перейдет на счет продавца только тогда, когда сделка будет оформлена и проведена через Росреестр.
- Если в указанный в договоре срок покупатель не станет собственником квартиры, то сумма вернется на счет последнего с нотариального депозита.
Внесение суммы на депозит нотариуса еще не обозначает, что покупатель не может вернуть свои средства. Так, согласно законодательству, вернуть деньги покупатель может в следующих случаях:
- Если между сторонами сделки составлено соответствующее соглашение.
- Если продавец в письменном виде дал разрешение на такие операции.
- Если в судебном порядке покупатель получает такое право.
Этот способ подразумевает передачу денег безналичным путем на банковский счет продавца или риэлтерской конторы. Эти данные прописываются в договоре купли-продажи. Также там указывается дата перевода. Как правило, она приурочена к тому дню, когда участники процесса подают документы на регистрацию прав собственности. Банк выступает в роли посредника в этом деле.
Данный способ расчета схож с передачей наличности. С той лишь разницей, что деньги зачисляются покупателем на банковский счет, а не передаются лично в руки. Никаких дополнительных гарантий при этом не предусмотрено. Вариант безопаснее наличного расчета – нет риска потери или кражи средств. Но не защитит в случае недобросовестных действий продавца и не поможет вернуть деньги в случае отказа от регистрации.
Посещение ячейки покупателем, если сделка не состоялась
Если сделка, после закладки денег по каким-либо причинам не состоялась, в том числе, если регистрация сделки по каким-либо причинам не произошла, покупатель получает право доступа к ячейке.
Необходимо отметить, что как такового условия о том, что покупатель получает право доступа к ячейке, если сделка не произошла, может и не указываться.
Данное условие достигается тем, что стороны указывают в договоре определенный период времени, в который покупатель может посетить ячейку (независимо от того состоялась сделка или нет, и была ли зарегистрирована или нет).
Этот период начинается для покупателя после того, как заканчивается период для посещения продавцом. Т.е. предполагается, что если сделка состоялась и была зарегистрирована, продавец, предъявив документы, подтверждающие это, посетил ячейку, в отпущенный ему период и забрал причитающиеся ему деньги за проданную недвижимость.
Если продавец в указанный период не посетил ячейку, значит, сделка не состоялась, и теперь уже покупатель имеет право посетить её в свой период и забрать свои деньги назад.
Депозит у нотариуса при покупке недвижимости козлов спб
Главных преимуществ этой схемы два: во-первых, действует принцип «одного окна», когда можно произвести расчеты одновременно с оформлением сделки и с подачей на регистрацию документов у нотариуса, то есть не надо идти в банк и в Росреестр.
Во-вторых, нотариус полностью контролирует процесс сделки и отвечает за это имуществом. Дополнительное преимущество – независимо от стоимости квартиры депозит нотариуса обойдется в 1500 рублей, это фиксированный тариф, банки же берут за аккредитив в среднем 7-15 тыс. рублей.
Однако помимо этого тарифа нужно будет учесть гос.пошлину, которую нужно заплатить за услуги нотариуса. Она равняется 3 тыс. рублей плюс 0,4% от суммы сделки в случае стоимости квартиры до 1 млн рублей.
За квартиру стоимостью от 1 до 10 млн рублей включительно придется заплатить пошлину в 7 тыс. рублей плюс 0,2% от суммы.
Что такое нотариальный депозит в сделках недвижимости
Расчет через банковскую ячейку знаком каждому, кто хоть раз продавал или покупал недвижимость. До сих пор он остается самым популярным способом защиты от возможных махинаций контрагента.
Однако с января 2020 года для надежного сохранения денег при сделках с недвижимостью появилась серьезная альтернатива – депозит нотариуса.
Эксперты уже предсказывают, что благодаря ему банковская ячейка вскоре станет «дедовским» методом взаимозачета.
Нотариальный депозит – это денежный счет в банке, открытый на имя нотариуса, на который должник вносит деньги, предназначенные для кредитора. Это происходит:
- по соглашению сторон (если контрагенты доверяют нотариусу больше, чем друг другу);
- по инициативе должника, который не имеет возможности отдать долг кредитору.
Внимание! В момент перечисления денежных средств на нотариальный счет обязательство считается исполненным, и штрафных санкций в отношении должника не последует.
Использовать депозит нотариуса удобно заемщикам банка, прекратившим свою работу.
Если в период его санации или поиска нового владельца они не будут вносить обусловленные договором суммы, то это посчитают нарушением обязательства.