Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Безопасная сделка: как выявить мошенника при покупке квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
Совет № 5: Изучите разрешение супруга
Если квартира была приобретена в браке и считается совместно нажитым имуществом, ее нельзя продать без нотариально заверенного разрешения супруга. Если владелец недвижимости в разводе, попросите посмотреть решение суда о разделе совместного имущества, уточнил Закирьянов. По его словам, если согласия супруга не будет, сделку могут отменить из-за нарушения интересов третьего лица. Данный документ не потребуется, если квартира получена продавцом по дарственной или по наследству.
Стоит иметь в виду, что если квартира покупалась с использованием материнского капитала, а детям не были выделены доли, то это нарушение закона, объясняет аналитик «Авито-Недвижимости». При отсутствии информации о маткапитале в договоре можно попросить продавца взять справку о размере оставшейся суммы из Пенсионного фонда, подчеркнул он.
Совет № 12: Не пренебрегайте специалистами
Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.
Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.
Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.
Если продавец состоит в браке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга(и) на заключение договора купли-продажи квартиры. Там должно содержаться указание на согласие супруга совершить сделку «по цене и на условиях по своему усмотрению» либо должны быть указаны все существенные условия заключаемого договора купли-продажи (прежде всего, цена продажи). Режим имущества супругов (принадлежность квартиры одному из супругов, несмотря на приобретение ее в браке и т. п.), особые правила отчуждения недвижимости могут быть установлены брачным договором. Но даже при его наличии для покупателя гораздо надежнее все равно получить согласие супруга(и) продавца на сделку. Это исключит возможные споры в будущем (например, если брачный договор признают недействительным).
Если продавец в браке не состоит, можно получить его нотариально удостоверенное заявление об отсутствии брака. Однако это не исключает риск оспаривания сделки его супругом(ой), если он недобросовестно сокрыл факт наличия брака. Минимизировать риски можно путем затребования от продавца справки об отсутствии факта государственной регистрации брака.
Шаг 2 – проверка истории квартиры
Попросите у собственника выписку из Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 1998 года, то есть с момента создания ЕГРП, чего вполне достаточно для вашего душевного спокойствия.
«Если из этой выписки вы увидите, что квартира за последнее время очень часто перепродавалась и переходила из рук в руки, и по факту в ней никто долго не жил, то вполне вероятно, что сделки по этой недвижимости были «не чистыми» и таким способом некто пытался «подставить» добросовестного приобретателя», – предостерегает Ольга Рыкова, директор юридического департамента компании Panorama Estate. В этом случае эксперты советуют насторожиться и лучше – поискать более благонадежный объект.
Из выписки будет также понятно, находилась ли квартира в эпицентре спора или нет, накладывались ли на нее аресты и т. п. И если в результате изучения этой информации вы обнаружите какие-либо споры, обратите внимание на то, сколько лет прошло с момента их возникновения.
По российскому законодательству, максимальный срок давности по признанию сделок недействительными, в том числе сделок с недвижимостью, – 3 года. Поэтому если в течение трех последних лет до предполагаемой покупки никаких споров с квартирой не было, то можете не волноваться, что предыдущие владельцы вдруг предъявят свои права. Но если вы поймете, что за последние 3 года споры все-таки были, то попросите собственника предоставить судебное решение, исходя из которого можно будет сделать окончательные выводы о правомерности владения данной квартирой. Если же судебное решение еще не вынесено, то имеет смысл его дождаться, прежде чем пойти на сделку.
Правда, бывает, что квартира не числится в ЕГРП. Как правило, это случается с недвижимостью из старого жилого фонда. Если такой квартиры нет в реестре, значит, после ее приватизации с ней не совершалось никаких сделок, то есть это идеальная с юридической точки зрения квартира, она абсолютная «чистая». Для стопроцентной уверенности покупатель может подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы убедиться в истинных правах ее владельца. Больше ничего делать не нужно.
Документы, подтверждающие личность владельца
Первый документ для ознакомления — это паспорт собственника. Вы должны удостовериться, что собственник недвижимости и продавец – одно и то же лицо (а если нет, у продавца должна быть доверенность, но об этом ниже). Проверьте, что данные паспорта – серия, номер, дата и место выдачи – совпадают с теми, которые указаны в остальных документах на квартиру.
Кроме того, загляните на страницы, где отмечается семейное положение и наличие детей. Эти сведения вам тоже пригодятся.
Если у продавца есть дети, уточните, входят ли они в число собственников и использовался ли для покупки квартиры материнский капитал. Если дети также являются владельцами жилья, ознакомьтесь с их паспортами или свидетельствами о рождении.
Несмотря на то, что существует несколько видов паспортов, как минимум российских и иностранных граждан, чаще всего вам будут попадаться отечественные паспорта.
Кроме совпадения данных паспорта с содержащимися в документах на недвижимость, обратите внимание на состояние документа (если он выдан 10 лет назад, а выглядит как новенький, это подозрительно), на шрифты, водяные знаки, оттиски, наличие исправлений, наклеек и т.п. Интересно, но паспорта, где данные внесены от руки, а не напечатаны, не являются фальшивыми. Такие до сих пор можно встретить, если человек получал его давно где-нибудь в маленьком провинциальном городе.
Иностранные граждане, согласно российскому законодательству, тоже могут продавать и покупать недвижимость без ограничений. Помимо паспорта их страны они обязаны предоставить заверенный нотариусом перевод документа.
Ситуация №4: собственник банкрот
Вы купили квартиру и не удостоверились в том, что продавец – добросовестный плательщик. По всем признакам казалось, что в проверке собственника квартиры нет необходимости. Сделка прошла успешно, ее зарегистрировали. Прошло два года, вы живете в своей квартире и вам приходит повестка в суд. Оказывается, сделку признали недействительной. Потому что бывший владелец квартиры накопил огромные долги, не смог с ними справиться и признал себя банкротом.
Что говорит закон
- по ст. 61.2. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», все сделки, которые были совершены в течение трех лет до или после того, как продавец признал себя банкротом, могут быть признаны недействительными;
- в той же самой статье говорится, что если цена была существенно занижена, как в случае, описанном выше, а собственник признал себя банкротом, то суд потребует расторгнуть сделку, которая была заключена в течение одного года до или после подачи заявления о банкротстве.
Как проверить наличие задолженностей по квартире
Перед покупкой покупатель может попросить продавца взять справку из ЖЭК об отсутствии задолженностей по газу, электричеству, водоснабжению и т. д. Такая справка должна быть свежей, потому что речь идет о том, чтобы продавец оплатил все коммунальные услуги вплоть до последнего месяца. В противном случае, оплатить долги придется новому собственнику.
Если покупается квартира в элитном доме, то нужно проверить долги за домофон, охрану, консьержа и прочие дополнительные, но обязательные для жильцов платежи. Случается, что продавец неплатежеспособен и не в силах оплатить долги по квартире. В такой ситуации покупатель может оплатить сам, но в счет снижения стоимости за недвижимость. Информация об отсутствии задолженностей должна быть отображена в договоре купли-продажи.
Проверьте состояние квартиры
Серьезные перепланировки (смена стен или окон) собственник должен был согласовать с Жилищной комиссией или муниципалитетом. Если он этого не сделал, а вы купили квартиру, у вас могут быть проблемы.
Чтобы убедиться, что в квартире не было незаконных перепланировок, проверьте технические документы:
- справка о законности перепланировки, если ее делали. Чтобы проверить это самостоятельно, сверьте обстановку квартиры с техническим планом;
- кадастровый паспорт, в котором указаны кадастровый номер квартиры, ее адрес, информация о собственники и техническое описание помещения;
- технический паспорт, в котором приведен план квартиры (поэтажный план и экспликация) и указаны все технические характеристики квартиры: материалы, дата постройки и пр.;
- техплан, который включает данные техпаспорта и информацией для кадастрового учета.
Не обязательно запрашивать все документы. Самым оптимальным будет технический паспорта квартиры.
Самостоятельно проверьте, что площадь квартиры одинакова во всех документах, не было незадокументированных планировок (расположение стен и окон соответствует действительности). Если какие-то изменения не отображены в документах, попросите продавца их обновить.
Например, часто бывает, что площадь квартиры в разных документах расходится на одну десятую — такое могут счесть за незаконную перепланировку.
Документы, которые необходимо проверить:
- паспорта собственников;
- нотариально заверенное согласие на продажу каждого из них, включая согласие супруги или супруга, если собственников несколько,
- отказ дольщиков от приоритетной покупки, если покупаете долю одного из собственников;
- разрешение органов опеки на продажу квартиры, если одним из собственников является несовершеннолетний или недееспособный взрослый;
- справка о полной выплате пая, если квартиру купили через участие в жилищном кооперативе;
- доверенность от собственника, если квартиру продают по доверенности;
- выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) о переходе права собственности. До июня 2016 г. вместо выписки выдавали Свидетельство о государственной регистрации права;
- правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, акт приема-передачи, наследства, приватизации и пр.);
- копия Финансово-Лицевого счета и справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
- справка из налоговой об отсутствии долгов, если продавец получил квартиру в наследство или в дар;
- справка о законности перепланировки, если ее делали;
- кадастровый и технический паспорта, техплан;
- справки из психо-неврологического диспансера, наркологического диспансера или психиатра о признании продавца дееспособным
- выписка из домовой книги о количестве людей, которые прописаны в квартире;
- официально оформленный отказ от участия в приватизации других жильцов, если квартиру приватизировали.
В полученной выписке из ЕГРН найдите документы, на основании которых регистрировалось право (договоры), и проверьте давность регистрации прав. Посмотрите сами правоустанавливающие документы. Наиболее пристальное внимание нужно уделить квартирам, полученным в наследство, а также приватизированному жилью.
Еще один важный раздел выписки — ограничения и обременения. Чаще всего это залоги (ипотека), а также аресты и запреты регистрационных действий. Учтите, что для продажи заложенной квартиры потребуется письменное согласие залогодержателя — банка или другой организации, которой принадлежит закладная. Наличие запретов или арестов станет поводом для приостановки регистрации.
Чтобы не терять время впустую, обязательно требуйте от продавца снятия арестов и запретов регистрационных действий еще до подачи документов на сделку.
Аресты и запреты могут выставляться судом в качестве обеспечительной меры или судебными приставами в рамках исполнительного производства.
- Судебные аресты. Для их снятия обязательно придется обращаться в суд — собственник может подать ходатайство об отмене обеспечительных мер в рамках того же процесса, в котором они были установлены. Продавцу нужно будет получить в суде заверенную судом копию определения об отмене обеспечительных мер. Это определение нужно сдать регистратору в составе пакета документов по сделке.
- Аресты приставов. Снять наложенный приставами арест или запрет регистрационных действий иногда можно, просто обратившись к приставам. Однако если приставы откажутся снимать аресты, их действия придется обжаловать начальнику отдела приставов или в судебном порядке. Постановление приставов об отмене арестов или запретов регистрационных действий также нужно будет предоставить в общем пакете документов по сделке.
Откажитесь от сделки, если:
- продавец не согласен на заключение стандартного договора купли-продажи и предлагает вам не до конца понятные схемы, включая договор дарения, продажу квартиры через участие в юридическом лице;
- личность собственника квартиры вызывает у вас вопросы — это могут быть асоциальные граждане, злоупотребляющие алкоголем (могут оказаться жертвами «черных риелторов», которые обманом завладевают чужими квартирами), пожилые люди, в ясности ума и памяти которых вы сомневаетесь (в случае признания такого продавца недееспособным сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной);
- продавец отказывается указать в договоре полную стоимость квартиры. Например, иногда стоимость занижают ради получения налоговых вычетов. Обязательно указывайте полную стоимость квартиры, требуйте расписки на передачу 100% стоимости квартиры или проводите всю сделку по безналу через свой банковский счет. В случае возможных судебных споров указание неполной стоимости квартиры в договоре может быть истолковано не в вашу пользу;
- у квартиры несколько раз за короткий срок менялся собственник. Иногда это может указывать на попытку сокрытия следов по квартире, которую приобрели мошенническим способом;
- продавец активно препятствует вашей личной встрече и общению с собственником. Это может быть обусловлено объективными причинами — собственник живет за границей, в другом регионе, глухой деревне. Но даже в таких случаях не будет лишним уточнить мнение самого собственника по поводу продажи квартиры и условий сделки. Возможно, он только от вас узнает, что его квартиру кто-то пытается продать.
Какие вопросы задавать при покупке квартиры
Как проверить квартиру перед покупкой при разговоре с продавцом? Разберем основные вопросы, которые стоит задать собственнику или его представителю, чтобы совершить первый шаг сделки.
- в первую очередь нужно узнать, кто является собственником недвижимости и встретиться с ним непосредственно;
- на каком основании было получено право собственности на квартиру;
- кто прописан на сегодняшний день и кто был выписан из квартиры;
- есть ли у собственника дети, не достигшие совершеннолетнего возраста, и супруга/супруг;
- наличие третьих лиц, которые могут претендовать на право собственности или пользования;
- есть ли в квартире скрытые дефекты (санузел, трубопровод);
- спросить о соседях: легко ли найти с ними общий язык, случались ли конфликты и т. д.
Ответы на Ваши вопросы должны быть подкреплены официальными документами, заверенными нотариусом.
Проверка основных документов
Когда покупатель подобрал недвижимость, необходимо начинать проверку квартиры. В первую очередь необходимо запросить документы. Список необходимых бумаг довольно обширен.
| Название | Пояснение |
| Удостоверение личности продавца | Обычно необходим паспорт. Документ на подлинность можно пробить через официальный сайт Миграционной службы |
| Правоустанавливающая документация на квартиру | В качестве документа обычно выступают ДКП, дарственная, свидетельство о наследовании |
| Выписка из ЕГРН | Бумаги отражают информацию об объекте и субъекте права. Сведения из выписки стоит сравнить с другой документацией. Расхождения присутствовать не должны. В выписке обязательно отражаются данные о присутствии или отсутствии арестов и обременений. Продавец заинтересован в том, чтобы ограничения на совершение сделки с квартирой отсутствовали. В иной ситуации процедура может быть признана недействительной. Обычно выписку оформляют в двух вариантах. Они бывают простые или расширенные. Второй вариант выписки позволит покупателю выяснить, сколько собственников было у помещения, как часто с ним выполняли различные сделки. Если помещение продавали и покупали в течение короткого промежутка времени, это может свидетельствовать о мошенничестве |
| Справка о присутствии или отсутствии зарегистрированных лиц | Если в квартире присутствуют зарегистрированные лица, это не является препятствием для продажи недвижимости. В этом случае составляется соглашение, что граждане выпишутся из помещения в определённый срок после перехода прав собственности. Каждый из жильцов должен предоставить нотариально заверенное обязательство о последующей выписке. Однако лучше, чтобы в помещении жильцов не было. В иной ситуации можно столкнуться с конфликтами и судебными тяжбами |
| Справка о наличии задолженности по коммунальным платежам | Если присутствуют задолженности, они могут перейти к новому собственнику |
| Разрешение на перепланировку, если она была выполнена | В помещениях нередко выполняют серьёзный ремонт, во время которого увеличивают или уменьшают исходный метраж комнат, переносят коммуникации и выполняют иные действия. Такие изменения необходимо узаконить. В иной ситуации нового владельца помещения могут обязать привести жилье в первоначальный вид |
| Технический и кадастровый паспорта | В документах фиксируются технические характеристики квартиры, а также информация о выполненных перепланировках. Если выяснится, что данные не соответствуют действительности, это может стать основанием для отказа в регистрации права собственности в Росреестре. От покупки такой квартиры лучше отказаться |
| Справка из психоневрологического диспансера | Подтверждает, что сделку совершают в здравом уме. Продавать недвижимость может только полностью дееспособный собственник |
С осторожностью стоит относиться к помещениям, которые недавно были получены по решению суда. Вердикт уполномоченного органа может быть оспорен. Необходимо требовать документы в оригинале. На подлинниках не должны присутствовать исправления, помарки, опечатки или ошибки. Все договоры должны содержать подписи собственников, штамп и вотермарки. Покупатель может попросить сделать копии и оставить их у себя. Исключение составляет паспорт продавца. Вместо копии предоставляют выписку с ключевыми сведениями о человеке.