Что такое ДДУ: нюансы, неустойки, регистрация

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое ДДУ: нюансы, неустойки, регистрация». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

К coжaлeнию, нe вceм вeзeт c зacтpoйщикaми. Нeкoтopыe мoгyт нaмepeннo oбмaнывaть пoкyпaтeлeй, гoвopя o тoм, чтo вce юpидичecкиe дoкyмeнты пoлyчeны. A нeкoтopыe мoгyт зaдepживaть выдaчy дoкyмeнтoв, кoтopыe зaвиcят oт ниx: нaпpимep, aктa пpиeмки-пepeдaчи жилья. B этиx cлyчaяx пoлyчeниe пpaвa coбcтвeннocти нa нeдвижимocть мoжeт зaтянyтьcя нa нeoпpeдeлeнный cpoк. Нo бывaют cитyaции, кoгдa зacтpoйщик нe винoвaт — oн пытaeтcя ввecти дoм в экcплyaтaцию, a гocyдapcтвeнныe opгaны зaдepживaют выдaчy нyжныx aктoв, cвидeтeльcтв и иныx бyмaг. B любoм cлyчae cтpaдaют тe, ктo кyпили жильe, пoтoмy чтo нe мoгyт вoвpeмя зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти.

Чтo дeлaть, ecли зacтpoйщик нe выдaeт дoкyмeнты

B этoм cлyчae нyжнo oбpaщaтьcя в cyд. Нo пoлyчaeтcя зaмкнyтый кpyг: чтoбы пoпpocить пpизнaть пpaвo coбcтвeннocти в cyдeбнoм пopядкe, нyжнo пpeдocтaвить тe caмыe дoкyмeнты, кoтopыe нe выдaeт зacтpoйщик. Oни нyжны, чтoбы пoдтвepдить вaшe пpaвo влaдeния нeдвижимым имyщecтвoм. Пoлyчить иx cмoгyт гpaмoтныe юpиcты — лyчшe oбpaтитecь к ним, инaчe цeнa oшибки мoжeт быть cлишкoм выcoкa.

Юpиcты пoдгoтoвят иcк — лyчшe, ecли eгo пoдaдyт cpaзy нecкoлькo пoкyпaтeлeй. Кoллeктивныe иcки в бoльшинcтвe cлyчaeв зaкaнчивaютcя пoлoжитeльным peшeниeм cyдa — пoкyпaтeли пoлyчaют пpaвo coбcтвeннocти нa нeдвижимocть. Юpиcты coбepyт нyжныe дoкyмeнты и пpeдcтaвят вaши интepecы в cyдe, a тaкжe вcячecки пocпocoбcтвyют тoмy, чтoбы cyд вcтaл нa вaшy cтopoнy.

Какие документы потребуются для регистрации права собственности на ипотечную квартиру?

• паспорт;
• заявление о регистрации перехода права собственности на квартиру (подписывает продавец квартиры);
• заявление о регистрации права собственности (подписывает покупатель квартиры);
• договор купли-продажи в двух экземплярах (продавца и покупателя);
• ипотечный договор с банком (если квартира куплена в ипотеку);
• заявление о регистрации ипотеки;
• нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца на проведение сделки (если необходимо);
• документы, подтверждающие, что согласие супруга не требуется (если необходимо);
• разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом несовершеннолетних лиц и лиц, признанных судом недееспособными (если такие имеются);
• документ об уплате госпошлины за регистрацию права собственности (для физлиц — 2 тысячи рублей).

Оформление застройщиком

Согласно п. 6 ст. 16 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» застройщик по своему заявлению может оформить квартиру за участника долевого строительства, если это условие изначально прописано в договорах на приобретение жилья либо долевого участия.

После передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства и постановки такого объекта на государственный кадастровый учет застройщик имеет право на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект и передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства). В таком случае:

• застройщику вменяется в обязанности после государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства передать собственнику выданную в соответствии с частью 1 статьи 28 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в целях удостоверения проведения государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства выписку из Единого государственного реестра недвижимости;

• от участника долевого строительства не требуется подачи заявления о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, и данный участник после проведения государственной регистрации его права собственности на объект долевого строительства вправе представить в орган регистрации прав указанный в пункте 2 части 11 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве для совершения на нем специальной регистрационной надписи.

Нюансы и сложности при оформлении

Большинство проблем вызывается несвоевременным или неправильным оформлением документов. Владельцы часто откладывают это на потом – иногда из-за нерасторопности, иногда из-за ошибок в документах. Некоторые затягивают процесс сознательно, например, чтобы подольше не платить налог на имущество.

Такой подход наверняка приведет к возникновению сложностей. К примеру, владелец может умереть, и тогда наследникам будет передана не квартира, а имущественные права, и им придется обращаться в суд. Кроме того, наследник может попросту не знать о праве наследования, так как ни в каких документах его фамилия не фигурирует.

Рекомендуем обратить внимание на наличие услуги по оформлению прав у застройщика. Если строительная компания помогает оформить в собственность квартиру при ипотеке, это экономит время и силы покупателей, а самое главное – свидетельствует о ее добросовестности и высоком уровне сервиса.

Какие документы нужны для оформления собственности по ДДУ.

В отличие от сделок на вторичном рынке оформление права собственности на квартиру по ДДУ происходит после того, как застройщик не только закончит строительство. Но и подключит объект к центральным коммуникациям, оформит техпаспорт и получит почтовый адрес новостройки.

При регистрации потребуется предоставить следующие документы для оформления ДДУ в новостройке:

• заявление;
• паспорт дольщика (в случаях, если владельцев несколько, потребуется предоставить все паспорта);
• подлинник заключенного ДДУ (обязательно его бумажный вариант);
• если объект покупается за ипотечные средства, кредитный договор и закладная;
• разрешение на ввод недвижимости в эксплуатацию;
• оригинальный экземпляр акта передачи квартиры;
• подтверждение уплаты госпошлины. (Квитанцию не требуется передавать вместе с другими документами, сведения об оплате поступают в Росреестр автоматически. Однако, если в течение 5 дней данные о поступлении платежа не будут переданы, регистрация не состоится.)

Кроме перечисленного в списке могут потребоваться и иные справки:

• если покупатель женат (замужем), согласие супруга на сделку;
• если владельцем становится ребёнок – его свидетельство о рождении;
• справку из банка об окончательной оплате существовавшего долга (когда ипотека выплачена, а записи об этом еще не сделано).

Другие способы государственной регистрации права собственности

Отправить комплект документов на госрегистрацию прав можно и Почтой России с обязательной описью вложения и уведомлением о вручениив территориальный орган Росреестра. Подлинность подписи заявителя на право собственности нужно будет предварительно заверить у нотариуса.

Подтверждения достоверности подписи не потребуется, если вы решитесь воспользоваться услугой выездного приема, который включает в себя прием, обработку и доставку документов для регистрации прав, кадастрового учета, продоставления сведений ЕГРН. Данный сервис оказывает Федеральная кадастровая палата Росреестра. Услуга — платная. На безвозмездной основе выезд осуществляется к ветеранам и участникам ВОВ, инвалидам, если они являются претендентами на оформление право собственности на объект недвижимости, в отношении которого предоставляется услуга. В нашем регионе выездная служба работает пока только в Тюмени и Тобольске. Сервис, несмотря на свою новизну, пользуется популярностью среди определенных групп тюменцев, особенно в условиях пандемии и необходимости самоизолирования. Оформить заявкуи узнать более подробную информацию о выездном обслуживании можно по телефону: 8 (3452) 259—000.

Процедура регистрации права собственности на квартиру по ДДУ

Дольщик регистрирует право собственности лично или с помощью застройщика. В первом случае алгоритм будет следующим:

1. Обращение в Росреестр или МФЦ с представителем строительной компании.
2. Заполнение заявления на регистрацию с указанием данных о собственниках, объекте недвижимости и перечня прилагаемых документов.
3. Если все заполнено корректно, заявление подписывается заявителем.
4. Сотрудник Росреестра или МФЦ проверяет документы и выдает расписку, в которой указывается дата принятия бумаг и дата готовности документации.
5. В назначенную дату необходимо явиться в учреждение и получить свой экземпляр ДДУ с отметкой о регистрации и выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.

Именно с момента получения выписки из ЕГРН, которая заменяет привычное свидетельство о праве собственности с 2017 года, дольщики будут считаться полноправными владельцами жилья.

Если оформлением будет заниматься застройщик, то потребуется предварительно обратиться к нотариусу для подписания доверенности на представителя строительной компании. Услуги нотариуса и застройщика платные. Кроме того, скорее всего, регистрация права собственности через посредника займет больше времени.

Необходимые документы

Документы для оформления частной собственности нужно подготовить заранее, чтобы не затягивать время, собирая бумаги.

Список документов для оформления квартиры в собственность следующий:

• паспорт участника долевого строительства;
• ДДУ;
• акт приема-передачи, который доказывает удовлетворенность клиента результатом работ;
• разрешение на ввод в эксплуатацию дома, где находится отдельное помещение;
• квитанция об уплате государственной пошлины.

Перечень документов для Росреестра, необходимых для оформления права собственности, может быть расширен. Так, кроме перечисленных бумаг, могут запросить:

• свидетельство о рождении ребенка (если ему будет определена доля);
• кредитный договор либо закладная на объект (берется в банке, если покупка потребовала ипотечного кредитования);
• доверенность на представление интересов дольщика (если процедура регистрации права собственности производится третьим лицом);
• согласие супруга на заключение договора ДУ.

Согласно законодательству регистрация права собственности, выполняемая по ДДУ, должна быть произведена не более чем за семь рабочих дней. В этот период выполняются следующие процедуры:

• правовая оценка предоставленных бумаг;
• проверка подлинности документов и законности самой сделки;
• выявление обстоятельств, которые не позволят зарегистрировать права собственности;
• внесение данных о собственнике в единый госреестр;
• выдача итоговых документов с регистрационными надписями.

Внимание! Здесь сразу же можно взять выписку из ЕГРН, где будут указаны основные сведения о жилье, а также список владельцев.

Срок может увеличиваться, если проверка осложняется количеством собственников, наличием ипотеки или любыми другими факторами. Застройщик может препятствовать получению права собственности, в том числе:

• не послав своего представителя на процедуру подачи документов о госрегистрации;
• не сдав дом в установленные сроки;
• выдав документы с ошибками, делающими их недействительными, и т.д.

Какие документы нужно подготовить для регистрации собственности

Правила оформления прописаны в 218 ФЗ, там же представлен перечень документов, которые обязательно должен представить дольщик для получения права собственности по ДДУ:

1. Паспорт дольщика, если участников несколько, необходимо каждому принести документ, удостоверяющий личность.
2. Договор долевого участия (подлинник). Если покупка жилья осуществлялась путем уступки права, понадобится соглашение о переуступке.
3. Акт о передаче квартиры (каждому участнику нужно предоставить оригинальный экземпляр).
4. Разрешение на введение объекта в эксплуатацию. Данный документ с начала 2017 года предоставляется в Росреестр в электронном виде органом, ответственным за его выдачу. Если разрешение подобным образом не получено, застройщик передает его в период не позже десяти дней после выдачи.
5. Документ об уплате госпошлины. Сегодня ее размер составляет две тысячи рублей. Квитанцию можно не предоставлять сразу с подачей документов, т.к. реестр получает данные об оплате по информационным каналам. Но если по каким-либо причинам в течение пяти дней сведения о платеже не поступят, регистрация не состоится, и документы вернутся обратно. Поэтому лучше всего не надеяться на электронные сервисы, и самому принести квитанцию в Росреестр не позже пяти дней после подачи документов.

Законодательная защита инвестора

Инвестор – это дольщик, чьи вклады, представленные в денежном выражении по условиям договора, покрывают стоимость объекта недвижимости. Риски для него могут быть существенными в случае, когда застройщик просит плату за объект сразу после подписания договора. При этом ставит во главу мотивации удобство массового оформления соглашений, заключенных с остальным дольщиками.

Каким бы способом ни обращался бы заявитель, (напр., электронная или реальная регистрация ДДУ), дольщиков защищают следующие законы:

1. Основной правовой акт о долевом участии – №214-ФЗ от 30.12.2004г., функционирующий после последней редакции.
2. Ключевое законодательное положение о порядке проведения регистрации – №218-ФЗ от 13.07.2015г. (послед. ред.).

В последнем правовом акте интересны следующие статьи:

• ст.12 – общая терминология и кадастровые карты, помогающие найти подходящее жилье;
• ст.13 – порядок внесения сведений по объекту в ЕГРН;
• ст.16 – сроки такой процедуры, как регистрация права собственности по сделке ДДУ;
• ст.17 – госпошлина за проведение постановки на учет;
• ст.25-27 – случаи, когда отказывают в проведении регистрационных процедур.

Подготовка документов для регистрации собственности

Рассмотрев нюансы оформления ДДУ, следует регистрация построенного объекта в собственность.

Для того чтобы зарегистрировать недвижимость потребуется:

Удостоверение личности дольщика или дольщиков, так как сделка может быть совершена в браке или между группой лиц. Оригинал ДДУ. Оригинал акта приёма-передачи жилого помещения. Квитанция об уплате госпошлины. На данный момент её размер составит 2000 рублей.

Данный перечень документов является обязательным, также могут потребовать дополнительные «бумаги», в ряд которых входит:

Согласие супруга. Если дольщик состоит в браке, то данная собственность считается общей, потому для регистрации в собственность и заключения ДДУ необходимо согласие супруга(и). Учтите, что данный документ должен быть заверен нотариусом. Свидетельство о рождении. Если собственник несовершеннолетние лицо, не достигшее 14 лет, то потребуется ранее указанный документ удостоверяющий личность. Закладная. Эта ценная бумага может быть выдана банком, в котором вы получили ипотеку. Ипотечный кредит может быть и, вовсе, выплачен, тогда необходима справка из банка об погашении всего долга. Доверенность. Она может быть истребована, если сам дольщик не может присутствовать в момент регистрации/заключения.

Госпошлина при регистрации права собственности на квартиру по договору долевого участия

Основное правило, которое нужно знать каждому заявителю при обращении в регистрационную службу, что государственная пошлина уплачивается до подачи заявления о регистрации права собственности на квартиру, иначе регистратор не примет заявление с остальными документами.

Только в случае, если заявление подается в электронной форме, пошлина уплачивается после его подачи, однако до начала принятия документов к рассмотрению.

Госпошлина взимается в соответствии с Налоговым Кодексом РФ. Ее размер определяется ст. НК РФ и за проведение регистрации права собственности на квартиру, приобретенную физическим лицом по договору участия в долевом строительстве жилого дома, составляет 2 000 рублей.

Если будущих владельцев несколько, то сумма сбора делится между ними соразмерно их доли в праве собственности на квартиру.

ПримерСупружеская пара П., их двое совершеннолетних детей и мать супруги, несколько лет назад заключили договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома с целью последующего приобретения четырехкомнатной квартиры в общую долевую собственность по 1/5 доли каждому. После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, семья решила самостоятельно обратиться с заявлением в Росреестр для регистрации права собственности на приобретенную недвижимость.

За совершение данного юридического действия п. 22 ст. НК РФ предусмотрена уплата государственной пошлины в размере 2000 рублей. Поэтому, прежде, чем подать заявление, каждый из собственников должен уплатить указанный обязательный сбор, пропорционально своей доли в праве собственности на четырехкомнатную квартиру, то есть по 400 рублей.

Уплатить госпошлину можно в любом банковском учреждении, банкомате или наличными непосредственно в кассе регистрирующего органа.

Особенности регистрации права собственности по договору долевого участия

Как правило, даже после полной оплаты стоимости жилья по ДДУ, получения ключей и вселения в новую квартиру, право собственности остается до сих пор не оформленным. Гражданин становится полноправным владельцем жилплощади только после прохождения государственной регистрации имущественного права в Росреестре.

Оформление жилья в собственность регламентировано следующими нормативными актами:

• ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года;
• Гражданским кодексом РФ;
• Жилищным кодексом РФ;
• ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве» от 30 декабря 2004 года.

После того, как строительные работы будут завершены, застройщик должен произвести ряд действий для возможности регистрации прав дольщиками, а именно:

1. Составить протокол о распределении помещений на жилые и коммерческие. Это актуально, если в новостройке предусмотрен этаж с магазинами, офисными и иными площадями.
2. Получить в БТИ техническую документацию на построенное здание, в которой будет указана этажность и планировка многоквартирного дома, его площадь в целом и каждого отдельного помещения.
3. Подписать акт приема-передачи здания и получить разрешение на ввод в эксплуатацию.
4. Поставить здание на учет в Росреестре.
5. Присвоить дому почтовый адрес.

При вступлении дольщиков в законные права строительная компания может способствовать скорейшей регистрации собственности или, напротив, бездействовать или даже препятствовать завершению этого заключительного этапа. Если ситуация развивается по первому сценарию, то оформление происходит в общем порядке. Когда застройщик не идет навстречу – вопрос решается в судебном порядке.

Оформление квартиры в собственность: новостройка, документы, инструкция / Юридические Советы

Последнее обновление Февраль 2019

Получение ключей от новой квартиры – самый волнующий и радостный момент в жизни. А получение ключей от квартиры в новостройке – это радость двойная, потому как долгожданная. Но не стоит забывать о том, что полноценным владельцем можно стать только после оформление квартиры в собственность – регистрации ее в соответствующих органах.

Для этого застройщиком должны быть выполнены определенные условия и подготовлен соответствующий пакет документов.

Для того, чтобы получить возможность зарегистрировать свои права на квартиру в недавно построенном доме, необходимо соблюдение нескольких условий. А именно, застройщиком должны быть выполнены необходимые действия.

• Составление протокола о распределении жилой и коммерческой недвижимости во вновь построенном доме. Нередко в высотках предусмотрены не только жилые квартиры, но и площади под магазины, офисы и другие помещения не жилого назначения.
• Получение в Бюро техинвентаризации (БТИ) технического паспорта на возведенный дом. В нем указывается этажность, планировка, метраж общий и каждого помещения в отдельности.

Случается, что запланированные квадратные метры после строительства не совпадают – квартиры или дом в целом оказываются больше или меньше по метражу, и такие вопросы приходится решать в индивидуальном порядке (производить доплату застройщику или возвращать уплаченный излишек покупателям).

Похожие записи:

• Надо ли межевать участок с кадастровым номером?
• Комиссовали по статье 17 б. Как получить компенсацию?
• Выплата пособия на погребение в 2022 году