Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Офисы, ТЦ и склады в 2023 году: проверка на прочность». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Крупные торгово-развлекательные центры в уходящем году оказались самым уязвимым сегментом коммерческой недвижимости. Найти замену уходящим один за другим западным брендам оказалось непросто. В громкие заявления, что вот-вот придут азиатские ритейлеры, не верили ни покупатели, ни сами владельцы ТРЦ.
Обзор рынка недвижимости Свердловской области
Во многом это является результатом работы «Уральской палаты недвижимости».УПН содержит специальную база, включающую объекты, как жилого, так и нежилого фонда. Все предприниматели и иные участники отрасли стремятся к тому, чтобы быть представленными в этой базе. Для этого им приходится выполнять ряд условий, работающих в интересах потребителей.
Кроме того, в Екатеринбурге, который является столицей области, существует достаточно хорошо отлаженная нормативная база, делающая взаимодействие участников рынка между собой более понятным и прозрачным.По мнению некоторых экспертов, жители свердловской области предпочитают доверять процесс приобретения недвижимости риелторам и неохотно занимаются прямой куплей-продажей. Уровень проникновения специальных услуг в отрасли составляет порядка 70 процентов.
Большинство свердловчан имеют представление о работе риелторов и понимают все преимущества обращения
Ценовые пояса жилых районов Екатеринбурга
| Ценовые пояса | Жилые районы |
| Центр | Границы улиц: Московская, Челюскинцев, Восточная, Декабристов, Луначарского, Большакова |
| 1 пояс | Автовокзал, Ботанический, ВИЗ, Вокзальный, Втузгородок, Заречный, Парковый, Пионерский, Шарташский рынок, Юго–Западный |
| 2 пояс | Академический, ЖБИ, Завокзальный, УНЦ, Уктус, Уралмаш, Широкая речка, Эльмаш, Солнечный |
| 3 пояс | Елизавет, Компрессорный, Новая Сортировка, С. Сортировка, Совхоз, Химмаш, Чермет, Сибирский, Синие камни |
| 4 пояс | Лечебный, Верхнемакарово, Горный щит, Изоплит, Исток, Калиновский, Кольцово, Медный, Н–Исетский, Палкино, Птицефабрика, Пышма, Рудный, Садовый, Северка, Семь ключей, Чусовское озеро, Шабровский, Шарташ, Шувакиш |
Уход иностранных брендов
Одной из главных проблем 2022 года для торговой недвижимости стал поиск новых брендов взамен международных игроков, которые покинули российский рынок, отмечают эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости». Некоторые торговые центры также столкнулись со снижением посещаемости.
Об окончательном уходе из России заявили 13 международных ретейл-холдингов (23 бренда), 24 международных ретейлера (59 брендов) остаются в режиме «на паузе», оставляя свои магазины закрытыми, отмечают в Nikoliers. Еще 18 иностранных ретейлеров (27 брендов) продали или перевели свои российские подразделения другим юрлицам, которые возобновили работу магазинов под новыми вывесками.
Торговые центры, которые смогли быстро найти замену международным брендам и нивелировать проблему «закрытых дверей», даже за счет временных решений смогли сохранить доходности на уровне 2021 года, говорит партнер Nikoliers Анна Никандрова. По ее словам, есть объекты, которые показывают даже небольшую положительную динамику, в том числе за счет выплаты штрафов уходящих иностранных брендов, которые также учитываются в доходной составляющей.
При ухудшении геополитической ситуации возможен рост уровня вакантности в столичных торговых центрах до 16–17% к концу 2023 года при условии, что не будут проработаны варианты замены приостановивших деятельность операторов, считает региональный директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева.
Тенденции на рынке аренды жилья
Здесь, как и с куплей-продажей – предложение значительно превосходит спрос. А значит, механизмы работают те же самые. Предпосылки на падение спроса аналогичные – кто-то покинул страну, кто-то сменил локацию на более доступную в рамках региона. В целом во второй половине текущего года цены на арендуемое жилье стабильно поехали вниз и пока успешно продолжают скольжение. На текущий момент можно говорить о снижении арендных ставок в столице примерно на 10-15%, в отдельных лотах до 20%. Конечно, владельцев это не радует, а вот для арендаторов, напротив, время благодатное. Можно выбирать, торговаться. На фоне низкого спроса меняются и требования к постояльцам – владельцы вынуждены пересмотреть свое отношение к национальности и составу семью арендаторов. С детьми и животными берём). Так что по текущим прогнозам, в 2023 году ситуация с арендой останется прежней – много предложений по хорошей цене.
Анализ рынка коммерческой недвижимости г екатеринбург 2021
Совершенно иначе обстоит дело с коммерческой недвижимостью, которая имеет существенный потенциал роста цен на фоне рекордного снижения ключевой ставки ЦБ с 7.5% в середине прошлого года до текущих 4.25%. Практически все инвестиционные инструменты уже отыграли данное снижение. Доходность по всем облигациям существенно снизилась, а максимальная ставка по депозитам в 10 крупнейших банков не превышает 4.5%. Однако коммерческая недвижимость, как наиболее инертный класс активов, практически не отреагировала на данное снижение ставок. Требуемая доходность инвесторов на данный класс активов должна также снизится вслед за общим снижением ставок, как это произошло с остальными активами. А значит даже при неизменном арендном потоке стоимость объектов коммерческой недвижимости должна возрасти из за снижения ставок капитализации. Но этому мешает экономический кризис, который оказывает существенное давление на сегмент коммерческой недвижимости. Поэтому вероятнее всего рост цен будет происходить постепенно по мере восстановления экономики, то есть в ближайшие 1-2 года.
Анализ рынка коммерческой недвижимости г екатеринбург 2021
В начале 2014 года предполагалось, что основной тенденцией на рынке офисов в ближайшие годы станет его переоснащение, то есть с выходом новых бизнес-центров, интерес к объектам более низкого качества будет постепенно теряться.
Однако, в результате экономической ситуации в стране, уже сегодня наблюдаются предпосылки к насыщению рынка в сегментах офисных площадей класса С, находящихся в нецентральных районах, так как они намного дешевле и поэтому более ликвидны.
В центре города, где расположена большая часть офисных центров класса С, ситуация будет аналогичной. Схожие тенденции намечаются и в сегменте офисов в БЦ класса В, которые отличаются большим числом собственников, малоэффективной системой управления и по своим качественным характеристикам уже не отвечают современным требованиям.
Помещения класса А не будут востребованы как раньше и, скорее всего, будут терять клиентов, которые обратят внимание на офисы БЦ класса «В» и «В+», где аренда порой в два раза дешевле.
Данный отчет был составлен на основании открытых источников, с помощью сервиса Estimatica.pro
Крупные компании все больше предпочитают выкупать мелкие сети с готовой инфраструктурой, чем вкладывать средства в строительство или покупку новых помещений. Также отмечается развитие сетей заведений общественного питания путем экспансии внутри страны.
Но в масштабах общего рынка сумма таких инвестиций остается незначительной. Установленные к концу 2021 г. цены сохранили стабильность и в следующем периоде. Для этой категории более выгодной является аренда помещений, а не их покупка.
Арендная ставка в этом случае состоит из 2 частей: минимальная цена 1 кв.
Обзор коммерческой недвижимости в спб
Имея многолетний опыт работы в сфере коммерческой недвижимости в различных российских регионах Холдинг «АйБи ГРУПП» проводит регулярный мониторинг развития региональных рынков. Мы работаем как по заказу своих клиентов, так и самостоятельно. Результатом самостоятельных исследований становятся обзоры рынков коммерческой недвижимости и аналитика недвижимости.
Ежеквартально аналитическая служба Холдинга — компания «Ай Би Рисеч» — представляет исследования по 4-м основным направлениям в обзор недвижимости в спб входит:
- рынок офисной недвижимости
- рынок торговой недвижимости
- рынок гостиничной недвижимости
- рынок земли
Рынок первичного и вторичного жилья: что лучше сейчас?
Если оценивать вопрос с точки зрения финансовой выгоды, то предложения на рынке вторички окажутся более привлекательными. Цены на вторичку за последние пару лет упали уже на 10-15%. Но, если учитывать все рассмотренные нами факторы, показывающие развитие рынка недвижимости, можно убедиться в востребованности недвижимости в новостройках. Потенциальным покупателям будут все менее интересны предложения без продуманной инфраструктуры, а также требующие серьезных вложений для ремонта. У застройщиков больше запаса прочности, чему способствует проектное финансирование банков. Это снижает риски при покупке квартиры в возводимых домах, из-за которых ранее покупатели не торопились с заключением сделок, тем самым теряя немало выгоды. Строительство новостроек теперь не сопряжено с количеством заключенных сделок, обращаясь к надежному застройщику, можно не бояться «прогореть», столкнуться с заморозкой проекта. Поэтому рынок первичной недвижимости в ближайшие годы лишь получит развитие, что привлечет немало новых клиентов.
Как обстоят дела на рынке недвижимости Санкт-Петербурга?
Чтобы ответить на этот вопрос, обратимся к актуальной статистике:
- Во-первых, в Санкт-Петербурге спрос вырос на 15,4%, благодаря дисконту. Однако новых предложений от девелоперов стало на 33% меньше, чем в первом квартале 2022 года.
- Во-вторых, доля сделок на жилье в комплексах, готовность которых более 80%, выросла до 39%. Чем ближе срок завершения строительства, тем выше узнаваемость проекта и больше информации о его реальных характеристиках.
- В-третьих, квартиры на вторичном рынке Северной столицы подешевели на 14,1%. По прогнозам такая ситуация может продолжаться и дальше вплоть до осени 2023 года.
- В-четвертых, цена квадратного метра в петербургских новостройках в первом квартале 2023 года снизилась на 2,8%, поэтому сейчас она составляет около 212 000 рублей.
Какие тенденции на рынке жилья 2023 станут главными?
В условиях прекращения льготной ипотеки с околонулевой ставкой, снижения доходов населения и текущей политической ситуации на рынке недвижимости-2023 сформировалось несколько интересных тенденций, которые тем или иным образом тоже должны повлиять на увеличение спроса.
Тренд №1 – Площадь новых квартир будет уменьшаться.
Для того чтобы сократить стоимость недвижимости, застройщику придется уменьшать площадь лота по всем классам. В целом по стране за основу, скорее всего возьмут усредненный показатель – 50 квадратных метров.
Тренд №2 – Популярность микроапартаментов продолжит расти.
Апарты получили статус полноценного рейтингового продукта, несмотря на высокую стоимость. А некоторые строительные компании начали предлагать своим новым клиентам услугу по официальному оформлению такого формата недвижимости в собственность.
Рынок торговой недвижимости
По итогам 2020 года на российском рынке торговой недвижимости зафиксирован минимальный за последние 10 лет объем ввода в эксплуатацию: 604,1 тыс. кв. м новой арендопригодной торговой недвижимости. Преимущественно это объекты микрорайонного и районного форматов.
В целом за 2020 г. было открыто три торговых объекта:
-
KazanMallв г. Казань (GLA 53 000 кв. м.);
-
GreenPark (ex-GoldenPark) в г. Нижневартовск (GLA 50 674 кв. м.);
-
«Балтия Молл» в г. Калининград (GLA 40 500 кв. м.).
10 проектов, ранее заявленных к открытию в 2020 г., были перенесены на 2021 г. Многие ритейлеры ставили на паузу подписания договоров аренды до стабилизации ситуации, в связи с этим собственники торговых центров принимали решение о переносе открытий, чтобы не выводить на рынок менее заполненный объект.
Таблица 3. Основные показатели рынка торговой недвижимости в России
|
2018 |
2019 |
6 мес. 2019 |
2020 |
6 мес. 2020 |
6 мес. 2021 |
|
|
Общее предложение торговых |
27,6 |
28,2 |
27,9 |
28,9 |
28,4 |
29,2 |
|
Объем введенных торговых площадей в России, тыс. м2 |
576 |
558 |
200,3 |
655 |
218,2 |
405,2 |
|
Общее предложение торговых площадей в регионах России, млн м2 (кроме Москвы и СПб) |
16,9 |
17,2 |
17 |
17,3 |
17,2 |
17,7 |
|
Объем введенных торговых площадей в регионах России, тыс. м2 (кроме Москвы и СПб) |
363 |
313 |
95,3 |
144,2 |
0 |
313,9 |
|
Количество открытых ТЦ, штук (кроме Москвы и СПб) |
20 |
13 |
4 |
3 |
0 |
6 |
|
Обеспеченность площадями по России в целом, м2 на 1 000 человек |
189 |
193 |
190 |
197 |
194 |
200 |
Какими скидками застройщики стимулируют покупателей?
Продажи новостроек тоже сокращаются, но просадка является не столь значительной: около 4,6% в сравнении с прошлым годом. В октябре же темпы снижения уже превышали 36% относительно сентября. Серьезную поддержку строительной отрасли оказывают льготные ипотечные программы с господдержкой и субсидированием ставок. Кроме того, застройщики предлагают кредиты со ставкой до 0,1%, что привлекает покупателей, хотя фактически и не является крайне выгодным предложением (из-за изначально завышенной цены на конкретный лот).
Денег у инвесторов хватает
Невзирая на непростую ситуацию в стране, объем инвестиций в недвижимость Петербурга не падает. В прошлом году инвесторы заметно больше вкладывали в готовые объекты. Что любопытно: иностранные фирмы, приостановившие работу в России, пытаются распродать активы, однако избавиться от них не так просто. Помимо сложностей с переводом денег из одной страны в другую, довольно трудно найти покупателя, готового заплатить рыночную цену даже за очень качественный объект. Как правило, такие активы приобретают институциональные инвесторы, которые в России еще не сформировались. Запад точно не поможет, а Азия только присматриваются к российскому рынку. Поэтому качественные деловые и торговые центры экспонируются долго. Или же продаются с заметным дисконтом, вызванным перечисленными выше обстоятельствами.
Цифры по вложениям в коммерческую недвижимость у аналитиков разнятся, причем довольно сильно, но тенденции очевидны.
По данным Nikoliers, за прошлый год в коммерческую недвижимость Петербурга инвестировано на 40% больше, чем годом ранее (более $515 млн против $367 млн). Более половины сделок приходится на операции с участием иностранных компаний. Так, финская SRV Group продала доли в ТРЦ «Охта Молл», американская Ford Motor Company вышла из капитала автозавода «Соллерс форд», а британская GHP Group продала бизнес-центры Trinity Place и Electro.
В число крупнейших инвестиционных сделок войдет и покупка фондом Balchug Capital с армянскими корнями БЦ класса А «Пулково Скай» (общая площадь 76 тыс. кв. м) у финских акционеров EKE Finance Oy (60%) и Vicus Oy (40%). Правда, сделка состоялась уже в начале 2023-го. Ее консультантом выступила компания IBC Real Estate.
Таким образом, основную долю в объеме инвестиций занимают сделки с офисами (66%) — $339 млн, на производства и склады приходится 19% ($96 млн). На фоне роста стоимости строительства многие инвесторы предпочитают готовые объекты или их части.
«Спросом пользуются исторические здания и морально устаревшие объекты. Инвесторы покупают их для дальнейшего редевелопмента и реконструкции, чаще всего – под апарт-отели и МФК. В основном речь о небольших зданиях до 10 тыс. кв. м стоимостью около $10 млн», – делится Анна Сигалова, директор департамента финансовых рынков и инвестиций Nikoliers. За прошлый год реализовано более 20 подобных активов. Например, БЦ «Кип Хаус» на Витебской улице приобрел Setl Group, ГК «Реновация» выкупила аварийный дом Сабаевых-Замятиных на улице Черняховского, а ГК «Запстрой» купила на торгах ветхое здание на Курской улице.
По подсчетам NF Group в Санкт-Петербурге, совокупный объем инвестиций в недвижимость города за год составил порядка 100 млрд рублей. Чуть более половины из них пришлось на участки под жилье и апарт-отели.
В готовые объекты коммерческой недвижимости вложено 45 млрд рублей. Это на 24% меньше, чем в 2021-м, но в 2,7 раза больше, чем в 2020 году. В структуре покупок с большим отрывом (47%) лидируют бизнес-центры, далее индустриальная и складская недвижимость, торговля и гостиничный сегмент.
Аналитики ГК «БестЪ» составили свой рейтинг инвестиционной активности по сегментам и новым форматам коммерческой недвижимости Петербурга за 2022 год. В ТОП-5 вошли: апарт-отели и гостиницы (38,8 млрд рублей), бизнес-центры (18,8 млрд), логистика и склады (15,5 млрд), индустриальные объекты (9,2 млрд), микрорайонные ТЦ и street-retail (около 8 млрд). На модные коворкинги и склады индивидуального хранения пришлось по 0,6 млрд и 0,5 млрд рублей соответственно. Совокупно за год инвестировано более 91 млрд рублей.
«Сложившаяся ситуация на рынке коммерческой недвижимости привела к усилению конкуренции за потребителя (инвестора, покупателя, арендатора). А это влияет и на сам продукт: все больше проектов становятся многофункциональными, – говорит Станислав Ступников, генеральный директор «МТЛ. Управление активами» (входит в ГК «БестЪ»). – В состав торговых, офисных, жилых комплексов и апартаментов, например, стали включать коворкинги, детские центры, фудхоллы и пр. для расширения сервисов и большей экономической устойчивости и привлекательности. Что, в свою очередь, требует грамотного управления, в том числе с возможностью реконцепции объекта и заполнения его арендаторами».
По данным компании Maris, только качественных офисных площадей за прошлый год в Петербурге было реализовано более 150 тыс. кв. м – на сумму свыше 17 млрд рублей. Тем самым побит предыдущий инвестиционный рекорд 2017 года.
Обзор рынка недвижимости Свердловской области
Во многом это является результатом работы «Уральской палаты недвижимости».УПН содержит специальную база, включающую объекты, как жилого, так и нежилого фонда. Все предприниматели и иные участники отрасли стремятся к тому, чтобы быть представленными в этой базе. Для этого им приходится выполнять ряд условий, работающих в интересах потребителей.
Кроме того, в Екатеринбурге, который является столицей области, существует достаточно хорошо отлаженная нормативная база, делающая взаимодействие участников рынка между собой более понятным и прозрачным.По мнению некоторых экспертов, жители свердловской области предпочитают доверять процесс приобретения недвижимости риелторам и неохотно занимаются прямой куплей-продажей. Уровень проникновения специальных услуг в отрасли составляет порядка 70 процентов.
Большинство свердловчан имеют представление о работе риелторов и понимают все преимущества обращения