Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать долю в квартире банку за хорошие деньги? Рассказываем подробно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Жилое помещение может быть продано в счет задолженности перед банком только при условии наличия иного пригодного для проживания жилья. Это условие является обязательным и при рассмотрении вопроса о конфискации.
Как продать долю в ипотечной квартире: варианты сделки
Продажа квартиры, оформленной в ипотеку, может быть проведена несколькими способами:
-
досрочное погашение кредита;
-
разделение оплаты;
-
переоформление договора кредитования на другого покупателя.
Давайте подробнее остановимся на каждом варианте.
-
Досрочное закрытие долговых обязательств. Выгодный с точки зрения отсутствия переплат вариант. Для осуществления продажи доли в ипотечной квартире требуется в первую очередь погасить остаток долга перед банковской организацией. Как это происходит? Покупатель передает требуемую денежную сумму заемщику и составляет договор о внесении денег только на оплату долга. Еще один способ: перевод средств напрямую банку.
После закрытия договора кредитования с недвижимости снимается обременение и заемщик регистрирует в Росреестре право собственности на объект. С этого момента гражданин вправе распоряжаться жильем по своему усмотрению. Останется только заключить договор купли-продажи с новым покупателем.
На первый взгляд простой способ влечет за собой несколько сложностей. Во-первых, довольно сложно найти покупателя, готового закрывать чужую задолженность перед банком. Как показывает практика, подобная сделка чаще заключается при небольшом остатке долга. Во-вторых, если покупатель планирует стать собственником полной жилплощади, то появляется необходимость снятия обременения со всех долей. В этом случае без согласования с другим заемщиком не обойтись.
-
Разделение оплаты. Если заемщик планирует продать собственную долю в ипотечной квартире, то участникам сделки рациональнее и безопаснее поделить платеж на две части: для выплаты остатка задолженности и стоимости покупаемой жилплощади.
Процедура осуществляется в несколько этапов. Для заемщика и покупателя предоставляют банковские ячейки, в которые участники сделки помещают деньги на остаток по кредиту и для оплаты стоимости недвижимости. После подписания договора купли-продажи и регистрации в ЕГРН кредитор получает сумму оставшейся задолженности и снимает обременение с объекта. Сумма из второй ячейки переходит продавцу. Покупателю останется только оформить право собственности на себя.
Данный вариант продажи используется редко, поскольку предполагает, что оставшиеся доли находятся в собственности у других владельцев, а задолженность за эти квадратные метры может погашаться еще долгое время.
-
Переуступка прав. Этот вариант продажи доли в ипотечной квартире используется довольно часто. Как правило, покупателем становится второй заемщик. В этом случае процедура осуществляется следующим образом:
-
покупатель оставляет денежные средства за долю в ячейку банка, после чего между сторонами подписывается соглашение о переуступке;
-
Кредитор расторгает старый ипотечный договор и заключает новый. Документ проходит регистрацию в Росреестре.
-
Продавец получает средства за недвижимость.
Можно ли и как выкупить долю в квартире через ипотеку
Закон не запрещает совершать сделки с долевым имуществом. Чтобы купить долю в квартире, нужно попадать под требования, заявленные кредитной организацией.
Стандартный перечень ипотечных условий — их выдвигает большинство кредиторов:
- возраст — не старше 65 лет на момент полной выплаты долга;
- официальное трудоустройство;
- непрерывный стаж — от полугода;
- безупречная кредитная история;
- гражданство;
- постоянная регистрация.
Обязательное требование — согласие на сделку остальных владельцев жилья. О том, что они не против передачи части квартиры в обременение, собственники заявляют письменно.
Требования к помещению, на которое оформляется ипотека:
- площадь доли не может быть менее 12 квадратов;
- квартира должна сопутствовать санитарным, эпидемиологическим нормам;
- не нарушены коммуникации;
- нет перепланировок;
- жилье не состоит в залоге либо другом обременении;
- не попадает под снос.
Необходимые документы:
- паспорт;
- трудовая книжка — заверяется работодателем;
- СНИЛС;
- выписка о совокупных доходах за последние 6 месяцев;
- свидетельство о браке;
- свидетельства о рождении детей.
В черном-черном городе…
Что это за ребята такие, вы можете почитать в одной из моих статей, где про них довольно подробно рассказано. В канве сегодняшнего разговора тема выкупа доли в квартире — одна из излюбленных схем работы черных риэлторов.
Для продавца доли работа с ними — реальное благо. Он получает необходимую сумму за свою часть жилья и то, что произойдет дальше с этой квартирой и прочими владельцами, его уже не интересует. А черные риэлторы начнут действовать оперативно, подселив особых жильцов на свою жилплощадь. И эти дебоширы, алкоголики и прочие маргиналы активно станут расшатывать привычный уклад квартиры, делать жизнь в ней настолько невыносимой, что прочие участники будут вынуждены продать новоявленному собственнику свои доли, естественно, по слишком заниженной цене и, вероятно, с горечью вспоминая свою прежнюю упертость в диалогах с предыдущим собственником.
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Кроме этого, преимущественное право покупки также возникает при отчуждении доли по договору мены или при продаже доли сособственника-банкрота в конкурсном производстве.
Основные моменты после рассмотрения темы следующие:
- Гражданин может продать банку долю в недвижимости. Но для этого потребуется получить отказ от покупки других владельцев, которые обладают преимущественным правом на приобретение.
- Процедура продажи аналогична той, которая проводится при совершении сделки между двумя физическими лицами. Оформляется договор купли-продажи.
- Расходы по проведению сделки несет покупатель. Продавцу нужно оплатить только 13% НДФЛ.
- Банк может отказать в выкупе доли, если сделка ему не выгодна.
✅ Какую долю банк не выкупит?
Юридические лица внимательно изучают предложение продавца. Если они сочтут это выгодным, то согласятся на поглощение или залог. Однако «акция» в большинстве случаев является убыточным активом. Помимо продавца, другие покупатели также имеют долю в собственности. Что с ними можно сделать?
Причины, по которым банк отказывается покупать акции:
- Старые, обветшалые квартиры — дата постройки до 1970 года;
- неблагополучный район, удаленность от центра, низкая рентабельность;
- отсутствие спроса на рынке недвижимости;
- Другие владельцы — более 2 человек, часто с детьми, пожилые люди, инвалиды;
- проблемы с совладельцами;
- нераспределенная доля.
Последний пункт нуждается в уточнении. Неразделенная доля — это фиктивный термин для обозначения права общей собственности, например — собственнику принадлежит ⅓ двухкомнатной квартиры. Неясно, в какой валюте выражена эта дробь. Также нельзя сказать, что нераспределенная доля представлена отдельной комнатой. Конечно, банк такой вариант не устроит и он даст отказ.
Вы также должны знать, что нельзя передавать в залог единственную пригодную для проживания квартиру семьи. Учитывая, что невыполнение обязательств может привести к аресту и реализации имущества, судебные приставы не могут наложить арест на единственную долю должника (ст. 79 Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007). Поэтому банки логично отказываются работать с такими акциями. Даже если часть квартиры находится в финансовом интересе.
Можно ли продавать долю ребенка в квартире?
Да можно, для этого необходимо получить согласие органа опеки и попечительства. При этом ребенок взамен отчуждаемой доли должен получить равноценную в другом жилом помещении, в противном случае опека не даст разрешения на сделку. Не обязательно проводить обе сделки по продаже и наделению несовершеннолетнего собственностью через куплю продажу. Возможен вариант, при котором доля несовершеннолетнего продается, а он получает равноценную долю в дар. Задача опеки – проследить за тем, чтобы несовершеннолетний не остался без собственности, доля его не уменьшилась, а условия не ухудшились.
Сделки с участием органов опеки и попечительства всегда непростые и затянуты во времени. В среднем на рассмотрение заявления у органов опеки уходит 1-1,5 месяца. При этом опека не всегда принимает положительное решение. Если они не дают разрешения на сделку – выход только один – обращаться в суд, но это очень небыстрый процесс. В среднем рассмотрение дела занимает от 6 месяцев. Будет ли покупатель ждать столько времени – большой вопрос.
Как продать долю в квартире другому собственнику
Продажа доли имущества другому совладельцу имеет ряд отличий от обычного процесса продажи. Данный механизм полностью регламентирован в статье 250 Гражданского Кодекса, в одном из первых пунктов которого описано уже известное нам право приоритетного выкупа доли имущества одним из долевых участников.
Общее описание приоритетного права гласит: если на покупку части имущества одновременно претендуют владелец другой доли и третье лицо, то именно совладелец становится приобретателем имущества.
Если другие совладельцы не желают выкупать долю, данное решение для приобретения им юридической силы необходимо оформить письменно, заверив отказ нотариально. Только после получения отказа, у владельца доли появляется полная свобода действий, и он может продать свою часть имущества посторонним лицам.
В отличие от сделок продажи, для оформления дарственной на долю не потребуется согласия других совладельцев. Иными словами, один из владельцев может передать часть общего имущества, совершенно не интересуясь мнением своих соседей.
Достаточно часто данная схема используется для скрытой продажи доли. Такого рода сделки могут быть оспорены в судебном порядке другими совладельцами. Если им удастся доказать факт фиктивного дарения, прикрывающего реальную продажу имущества, суд аннулирует дарственную, а на продавца будут наложены серьезные штрафные санкции.
Продажа стороннему покупателю
Если один из собственников нашел покупателя для своей доли в квартире, предлагающего выгодные условия, он обязуется уведомить остальных дольщиков о будущей сделке, подробно описав ее финансовую сторону и предоставив другую важную информацию (сроки внесения платежей, описание продаваемого имущества, форма оплаты).
Данное уведомление следует высылать заказным письмом, факт получения которого фиксируется подписью адресата. Также уведомление можно оформить с помощью нотариуса, который заверит факт отправки и поможет разобраться в ситуациях, когда совладельцы попросту отказываются получать уведомление.
На принятие решения совладельцам квартиры предоставляется 30 дней после получения письма с уведомлением. Не исключено, что за это время могут произойти события, способные повлиять на условия сделки (например, изменение курса валют).
Какими бы ни были изменения в условиях сделки, информация о них обязательно должна быть предоставлена совладельцам. Если у них появятся подозрения о несоответствии условий, предоставленных им в уведомлении, с фактическими условиями в подписанном соглашении с третьим лицом, то эта сделка может быть оспорена в течение нескольких месяцев, прошедших со дня ее проведения.
Проведение сделки
После информирования других совладельцев, можно начинать предпродажную подготовку, включающую в себя процедуру оформления документации, требующейся для продажи доли жилья.
Документы служат подтверждением данных об участниках соглашения, содержат информацию о квартире, расчетной стоимости доли и порядке внесения платежей с указанием сроков. Права участников сделки и их обязанности указывается в отдельном пункте. Также необходимо отдельно вынести условия расторжения договора.
К соглашению следует приложить выписку, полученную в Росреестре, служащую подтверждением того, что кроме продавца у доли больше нет собственников. После закрытия сделки покупатель, взяв с собой купчую и остальные документы, отправляется в Росреестр, чтобы зарегистрировать свои права, как нового владельца.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.
«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.
Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.
«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.
Избежать участия залогодержателя никак не получится. Первым делом нужно узнать, согласен ли вообще банк на такую процедуру? Обычно представители банка сами предлагают варианты с учетом сложившейся ситуации. О них и поговорим.
Способы продажи доли в ипотечной квартире:
Досрочная выплата долга
Практикуется как с участием созаемщиков, так и при заключении сделки с посторонним покупателем. Суть в том, что покупатель перечисляет деньги-«остаток» по ипотеке на счет банка-залогодержателя. Или передает деньги продавцу под расписку. Происходит досрочное погашение долга по ипотеке. Тем самым, продавец снимает обременение с квартиры и может распоряжаться ею без участия банка. Далее, стороны заключают договор купли-продажи доли и регистрируют его у нотариуса. Расчеты производятся через ячейку в банке – после перехода права собственности к покупателю, продавец получает доступ к ячейке и забирает деньги.
Мнение эксперта
Дмитрий Носиков
Юрист. Специализация семейное, жилищное право.
Плюс в том, что продавец рассчитывается с кредитором, перестают «капать» проценты.
Минус — в сложности с продажей отдельной доли квартиры. Для того, чтобы снять обременение, придется погашать весь долг по ипотеке. Оптимальный вариант – действовать совместно с созаемщиком, владеющим второй долей в квартире.
Еще одним недостатком может быть истечение льготного периода на досрочное погашение кредита. Банкам невыгодно, чтобы заемщики гасили ипотеку раньше срока – ведь кредитор теряет лакомые проценты. Поэтому придется перечитать условия ипотечного договора или получить консультацию у юриста. Если ограничений нет – сделка допустима. Если стоит запрет, придется выполнять ряд условий, например – выплатить не менее 50% регулярных платежей по ипотеке.
Разделение оплаты
Абсолютно безопасный и выгодный способ продажи квартиры. Участниками операции выступают три стороны: продавец (заемщик), покупатель и финансовое учреждение. Денежная сумма за долю квартиры разделяется на 2 части. Затем финансы помещают в две ячейки в присутствии сотрудника банка. Одна часть суммы – это «остаток» долга по ипотеке. Вторая – «остаток» от стоимости имущества.
Заключается ДКП доли квартиры – в присутствии нотариуса, продавца и покупателя. Затем документ отдается на регистрацию в Росреестр. После того, как банк получит оставшиеся за ипотеку деньги, он выдает справку о снятии обременения с квартиры. Отныне покупатель становится собственником жилплощади. «Остаток» после погашения ипотеки получает из ячейки продавец.
Переуступка прав и обязанностей
Схема, в ходе которой продавец доли передает свои права в пользу покупателя – созаемщика или третьего лица. Опять же, без согласия банка не обойтись. Прежде чем одобрить сделку, кредитор проверит потенциального плательщика – если он платежеспособен, имеет «белую зарплату», проблем возникнуть не должно.
Старый ипотечный договор расторгается. Банк и новый заемщик оформляют новое соглашение на тех же условиях, что и предыдущее. Вместо заемщика и созаемщика остается один должник (ст. 391 ГК РФ). Второй получает средства, которые были внесены в счет погашения задолженности. Сюда также могут входить штрафы и пени за просрочку.
Как продать свою долю в квартире?
Как правило, доли не соответствуют жилым комнатам, расположенным в квартире. Иногда планировка квартир, например «в хрущевках», не позволяет определить отдельные комнаты, которые можно выделить в состав. Тогда одним судебным процессом вообще невозможно решить дело, и судебные тяжбы растягиваются не на один год.
Лучше всего договориться с совладельцами о продаже квартиры целиком, а затем о справедливом дележе денег — тогда выигрывают все. Если в течение длительного срока договориться не получается, то, как показывает практика, в дальнейшем переубедить совладельцев уже невозможно.
Единственное решение в такой ситуации — продать свою долю специалистам, которые профессионально занимаются риелторским бизнесом, и получить за это деньги.
К какому обратиться?
Зачастую агенты, не имеющие опыта в продаже долей, пытаются найти покупателя на вашу долю. Фактически они никогда такие доли продать не могут, а только зря тратят ваше время. Потому что обычному человеку нет смысла покупать вашу долю, чтобы проделывать все, что было перечислено выше: искать опытного адвоката, оплачивать судебные издержки и т.д. Только подумайте, зачем обычному покупателю это надо?
Мы, выкупив вашу долю, берет всю заботу на себя.Вам после этого не о чем беспокоиться — остальное наша работа!
Продажа доли квартиры через ипотеку
Прежде чем обращаться в банк, необходимо убедиться, что в случае неуплаты кредита организация позаботится об отчуждении доли квартиры.
Если доля недвижимости не является гарантированным активом, то согласно ст. 69 закона п. 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», в первую очередь, взыскание будет взиматься с имущества в виде денежных средств на счетах, а при их недостаточности — с другого имущества. В соответствии с пунктом 6 настоящей статьи, если имущество принадлежит заемщику на праве долевой собственности, кредит взимается на его долю, если это не противоречит закону.
Если вы хотите получить деньги в обмен на акцию, вы должны указать, что именно на нее в первую очередь должна быть выплачена потеря права выкупа.
Как продать залоговую недвижимость?
Оформить документы без участия банка не получится. А значит, и продать квартиру.
Чтобы решить этот вопрос, сообщите банку, что собираетесь продать квартиру покупателю, которого уже нашли. Банк откроет две ячейки: в одну вы внесете остаток долга, а во вторую — сумму, которую получите после заключения сделки купли-продажи.
Сделка оформляется при участии трех сторон: кредитор, покупатель и продавец. Когда договор купли-продажи подписан, деньги поступают в ячейки. Но воспользоваться деньгами получится только после того, как покупатель зарегистрирует права собственности в Росреестре.
Если досрочно оплатите ипотеку или кредит — автоматически снимите обременение и продадите квартиру без участия банка.
Можно ли продать долю в квартире банку?
Разделение квартиры на доли позволяет установить всех собственников. Они же выступают первыми покупателями на дроби друг друга. Поэтому, прежде чем подавать объявление о продаже доли, нужно предложить ее выкуп всем содольщикам (ст. 250 ГК РФ). Вероятно, кто-то из них найдет деньги и согласится. Если нет – остается запасной вариант с банком.
Способы продажи доли в квартире банковскому учреждению:
- Оформление залога – суть в том, что владелец берёт кредит под залог имущества в виде доли. Если заемщик не выплачивает ссуду, банк забирает у него долю в квартире. Далее, происходит реализация объекта – остальным совладельцам или с помощью аукциона всем желающим (ст. 350 ГК РФ). Основное преимущество – значительная сумма кредита (до 30% от оценочной стоимости залога). Недостатки – занижение цены доли и необходимость ее выделения в виде комнаты.
- Отчуждение по договору купли-продажи. Обычная сделка, в ходе которой в роли Покупателя выступает юридическое лицо – банк (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Порядок не отличается от стандартного выкупа.
Продажа квартиры за долги
Жилое помещение может быть продано в счет задолженности перед банком только при условии наличия иного пригодного для проживания жилья. Это условие является обязательным и при рассмотрении вопроса о конфискации.
На практике банкам конфисковать и реализовать квартиры простых граждан, не переданные в залог в качестве обеспечения, достаточно проблематично. В этих случаях крупные кредитные организации обращаются в суд и взыскивают задолженность через судебных приставов.
При наличии в собственности заемщика, допустившего просрочку, нескольких квартир и иных жилых помещений судебные приставы вправе наложить взыскание на квартиру и выставить ее на торги. При этом начальная цена устанавливается в сумме общей задолженности перед банком. Вырученные денежные средства сверх долга будут компенсированы заемщику, что на практике происходит довольно редко.