Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Категория земли: как определить и что можно построить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ряд вопросов решится по садоводческим товариществам, потому что с годами изменились технологии и подходы к оформлению таких земельных участков. Когда в 90-е годы образовывались товарищества, делались планы организации территории с размещением всех участков, нанесением проездов, детских площадок, пожарных водоемов. Со временем изначально заявленная разметка сместилась, и сегодня фактические границы не совпадают с планом организации территории: в документ необходимо вносить изменения, а это значительные денежные затраты.
Изменение целевого назначения участков и их раздел
— Основное, что коснется граждан, — раздел земельных участков, предоставленных для строительства и обслуживания жилого дома, — рассказала Ирина Петрученя. — Есть участки значительной площади — к ним относятся те же 25 соток.
Допустим, бабушка хочет, чтобы на этой территории был построен дом для детей или внуков. Почему бы нет? Площадь позволяет.
Сегодня второй дом возводить запрещено даже при условии соблюдения градостроительных, санитарных, противопожарных и иных норм и правил. Но вскоре все изменится: люди прежде всего смогут решить свой жилищный вопрос, а в населенных пунктах со всей необходимой инфраструктурой земля будет использоваться более рационально. И гражданин, и государство в этом случае только выиграют.
Часто в сельской местности участки предоставлены для ведения личного подсобного хозяйства. Многие обращаются с просьбой изменить целевое назначение: разделить участок и отвести часть сельхозугодий под строительство дома. Только по Могилевской области за последнее время поступило около 170 таких обращений. Сегодня местные исполкомы не уполномочены предоставлять такое право, это можно сделать только через Александра Лукашенко. Новые законодательные нормы помогут решать такие вопросы.
Новым кодексом предусмотрено предоставление дополнительных земельных участков предприятиям для расширения площадей — например, под погрузочные и разворотные площадки. Сегодня их можно купить только с аукциона либо, как вариант получения допучастка, — заказать реконструкцию строения. В перспективе достаточно только написать заявление и земля для расширения будет предоставлена, если она есть. Это позволит решить проблему стесненных условий на предприятиях и организации производственного процесса.
Дачные участки — по сложившимся границам (если соседи не против)
С принятием обновленного кодекса этого делать не надо: если нет споров с соседями, земельный участок будет оформляться по фактически сложившимся границам.
Это даст человеку уверенность, что при наследовании, дарении или осуществлении сделок купли-продажи не возникнет лишних вопросов. Таким образом, будут сэкономлены время, деньги и нервы людей, отметила специалист.
Землепользователи в садовых товариществах — это зачастую пенсионеры. У них нет свободных средств, чтобы оплатить внесение изменений в план организации территории, как и нет понимания, почему это необходимо делать — столько лет подряд пользовались этой землей. Например, такие обращения были по Могилевскому и Осиповичскому районам. Теперь люди ждут вступления закона в силу, когда все решится просто и экономически не затратно.
Организации имеют право на налоговые льготы, в частности, от налога освобождаются земельные участки (ст.239 НК):
1. занятые материальными историко-культурными ценностями, включенными в Государственный список историко-культурных ценностей РБ.
|
Не льготируются те участки, которые используются организациями (за исключением бюджетных организаций и некоммерческих организаций культуры) для осуществления предпринимательской деятельности |
Порядок исчисления налога и представления деклараций
В целях правильного исчисления налога, контроля за полнотой его уплаты налоговым законодательством установлена обязанность плательщиков, госорганов, организаций и ИП представлять в налоговые органы перечень необходимых документов и сведений.
Если в течение налогового периода у организации наступают обстоятельства, в связи с которыми она признается плательщиком, либо утрачивает такой статус, либо появляется право на освобождение от налога, налог исчисляется (прекращает исчисляться), как правило, с 1-го числа первого месяца квартала, следующего за кварталом, в котором возникли такие обстоятельства.
Предусмотрен ряд особенностей для исчисления налога организациями, например:
-
если земельный участок предоставлен для строительства и (или) обслуживания недвижимости, находящейся в пользовании нескольких организаций, налог исчисляется отдельно каждой организацией пропорционально находящейся в ее пользовании площади недвижимости, а если недвижимость в общей долевой собственности у организаций, налог исчисляется каждой организацией пропорционально ее доле в праве собственности (п.10 ст.243 НК);
-
при исчислении налога организациями, ведущими лесное хозяйство, из облагаемой площади исключаются площади служебных земельных наделов, предоставленных физлицам (п.11 ст.243 НК).
Личное подсобное хозяйство возле жилого дома
Когда начисляли налог за тунеядство чиновники были озадачены большим количеством «тунеядцев» в сельской местности. Оказалось что если с юридической точки зрения подойти к вопросу освобождения от налога на тунеядство, то под льготу подходят те кто официально оформил ЛПХ. Продукция произведённая на таком участке освобождается от обложения налогами. Основанием является получение в исполкоме справки о том что продукция произведена на участке.
Аналогичное освобождение от налогов распространяется на участки предоставленные:
- для садоводства, садоводческие товарищества
- под одгородничество
- под дачи
- в виде служебного надела
Освобождается от налогообложения вся продукция ЛПХ, за исключением цветов и декоративных растений, которые можно реализовывать при условии уплаты единого налога с физических лиц.
Продукция пчеловодства освобождается от налогообложения при условии предъявления паспорта пасеки.
Раздел земельного участка
В новой редакции кодекса появилась норма, которая регулирует возможность раздела земельного участка для строительства и обслуживания второго жилого дома. Это позволит многим гражданам решить свои жилищные вопросы, так как зачастую в семье есть необходимость строительства второго жилого дома, а предоставить такой участок на территории данного населенного пункта нет возможности. Благодаря изменениям станет можно разделить участок, который, например, принадлежит родителям (при их согласии), чтобы построить на этом участке второй дом.
При этом:
- разделение не должно противоречить градостроительным нормам;
- участок должен быть обеспечен необходимой инженерной инфраструктурой;
- участок необходимо приобрести в частную собственность;
- создаваемый участок должен быть обеспечен проходом или проездом к нему.
Что грозит если постройка незаконна
При обнаружении незаконной постройки применяются штрафные санкции. Самым мягким наказанием выступает штраф. Размер штрафа и величина наказания определяется в соответствии со статьей 8.8 КоАП РФ. Это зависит от кадастровой стоимости участка, от вида его использования и организационно-правовой формы владельца.
Минимальный штраф равен 0,1% от кадастровой стоимости (но не менее 2000 рублей) для физических лиц, 1% от кадастровой стоимости (но не менее 100 000 рублей) для юридических лиц. Максимальный штраф равен 1% от кадастровой стоимости для физических лиц и 6% для юридических лиц.
Обратите внимание! Кроме штрафа, применяют такой вид наказания, как принудительный снос здания. Этот метод применяется в случаях, когда постройка наносит вред территории.
И самым жестким наказанием служит изъятие у владельца участка. Оно применяется при отсутствии со стороны владельца участка исполнения ранее вынесенных решений. Участок подлежит изъятию, если на нем в течение 3-х и более лет не ведется сельхоздеятельность, либо если осуществляемые работы наносят непоправимый вред земле. Из расчета периода неиспользования земли исключается время, затраченное на восстановление территории после стихийных бедствий или чрезвычайных ситуаций.
Закон о сельском туризме
Государственная дума в июне 2021 года приняла еще один смежный закон — о сельском туризме. Этот правовой акт позволяет владельцам домов на сельхозземлях заниматься организацией временного пребывания и досуга гостей на своей территории.
На развитие этой области государство выделило 300 млн рублей. По мнению специалистов, привлечение туристов в сельскую местность обеспечит высокий доход российским фермерам: до 200 млрд рублей в год.
Власти считают, что спрос на такой вид туризма будет пользоваться большой популярностью в России. По официальным данным с 2011 года значительно увеличился рост путешествий внутри страны. Например, в 2020 году в хостелах, мини-отелях и небольших гостиницах остановились более 45 млн человек. Это на 16 млн больше, чем десять лет назад.
Аналитики полагают, что эти туристы — потенциальные клиенты гостевых домов у фермеров. Самое главное — развить инфраструктуру и сформировать спрос на посещение баз отдыха в деревнях.
Сельский туризм обладает массой преимуществ:
- Самый бюджетный вариант для оздоровления и отдыха, доступен практически каждому человеку.
- Благоприятен по медицинским показателям. Отдых в сельской местности на свежем воздухе рекомендован людям, которые страдают хроническими заболеваниями дыхательной системы. Также природные условия помогают восстановиться после операций.
- Хороший вариант отдыха для людей с ограниченными возможностями.
- Идеально подходит для организации культурно-просветительских мероприятий для школьников и студентов.
Сельский тур может включать в себя несколько подвидов:
- агротуризм: экскурсии по фермерским хозяйствам с домашними животными, а также плантациям, участкам и садам, на которых выращивают овощи, фрукты и ягоды;
- экологический: посещение лесов, рек, озер и т.д.;
- гастрономический: знакомство с регионом через особенности кухни данной местности;
- этнографический: расширение кругозора благодаря погружению в конкретную среду с обычаями и традициями этого края.
Самое главное требование для строительства дома — официальная фермерская деятельность. У заявителя должно быть личное крестьянское (фермерское) хозяйство и некоторое количество сельскохозяйственных земель в собственности.
Чтобы избежать массовых застроек, разработан ряд ограничений:
- Фермер может построить только один дом на участке.
- Площадь дома — не более 500 кв. м.
- Количество этажей — не больше трех.
- Площадь застройки под домом — максимум 0,25% от размера всего участка.
- Региональные власти имеют право наложить запрет на строительство на некоторые земли. Например, на участки, которые располагаются близко к городу.
- Запрещено межевать участок, если фермер планирует сократить его площадь после строительства дома.
- Все коммуникации к дому заявитель подводит сам.
- Дома на сельскохозяйственных землях нужно зарегистрировать и поставить на учет до 1 марта 2026 года.
Виды сельскохозяйственных угодий
Земли сельскохозяйственного назначения различаются по качеству и способу использования. Вот основные виды:
-
Пашни — участки, которые подвержены регулярной обработке, посеву и сборке урожая.
- Пары — обработанные, но не засеянные пашни. Это делается с целью повышения плодородных свойств земель.
-
Сенокосы — участки, предназначенные для скоса травы на сено для корма животным.
-
Пастбища — участки, на которых производится выпас крупного рогатого скота и других видов домашних животных.
-
Залежи — участки, которые на протяжении нескольких лет не использовались для высеивания и вспахивания.
-
Многолетние насаждения — участки, которые применяются под посадку многолетних растений (трав, деревьев, кустарников), которые регулярно дают урожай.
В структуру сельскохозяйственных угодий также включены леса. Также в состав включают овраги, болота и балки, которые не применяются в аграрных целях, но потенциально могут быть переведены в соответствующую категорию.
Сельскохозяйственные угодья России
Одно из главных национальных богатств России — это плодородная земля, которая позволяет производить экологически чистую сельскохозяйственную продукцию с перспективой лидерства на мировом рынке. По площади сельскохозяйственных угодий РФ занимает пятое место в мире. На государство приходится 12 % всех пахотных земель мира (по 0,8 га на душу населения). Также Россия обладает 50 % мирового запаса черноземов. Около 10% населения России занято в сельском хозяйстве.
Площадь сельскохозяйственных угодий — это сумма площадей земель отведенных для пашни, пастбищ и многолетних насаждений. Показатель определяется путем обмера участков, а также опроса собственников и членов хозяйств. Этот показатель в РФ равен 220,7 млн га, среди которых около 70 % приходится на пашни, что считается не очень рациональным подходом.
Ухудшение качества земель
Доля сельскохозяйственных угодий в перспективе может уменьшиться из-за интенсивного ухудшения качества земель. Это вызвано такими основными факторами:
- Нерациональное, истощительное и потребительское использование земель. Из-за того, что сельскохозяйственное производство ведется с нарушениями технологий и экологических требований, угодья подвергаются деградации и теряют плодородные свойства. Практика рекультивации нарушенных земель практически полностью отсутствует.
- Ветровая и водная эрозия. Эта проблема характерна для 70 % пахотных земель РФ. Плодородный слой уничтожается очень быстро, а восстановление происходит крайне медленно (2,5 см за 500 лет).
- Заболачивание, подтопление и затопление земель. Эта проблема характерна для 12 % сельскохозяйственных угодий страны. Заболачивания свойственны для Северо-Западного, Уральского, Центрального, Приволжского, Южного, Дальневосточного и Сибирского регионов.
- Опустынивание земель. Это засоление, солонцевание, что делает невозможным выращивание сельскохозяйственных культур. Проблема характерна для Приволжского, Сибирского и Южного региона.
- Дегумификация почв. Речь идет о резком снижении концентрации питательных веществ, что может быть связано с интенсивным использованием почв, прекращением внесения удобрений, игнорированием почвозащитных мероприятий.
- Загрязнение химическими веществами и захламление отходами. Проблема связана с чрезмерным внесением химических удобрений, соседством с промышленными предприятиями или несанкционированной организацией свалок.
Земли сельскохозяйственных угодий (СХ-1)
Земли СХ-1 представляют собой сельскохозяйственные угодья: пашни, сенокосы, пастбища, залежи и участки, занятые многолетними насаждениями. Это единственная категория земель сельскохозяйственного использования, на которой действительно невозможно строительство без внесения изменений в ПЗЗ.
Для таких земель не устанавливается градостроительный регламент, то есть виды разрешенного использования (ВРИ) и предельные параметры строительства. Условно разрешенные и вспомогательные ВРИ для земель сельскохозяйственных угодий ПЗЗ также не предусмотрены.
В то же время, для многих владельцев участков в зоне СХ-1 актуально исключение участка из перечня особо ценных сельскохозяйственных угодий, что позволит без особых проблем перевести участок сельхозназначения в другую территориальную зону, а в ряде муниципалитетов – предоставит право автоматически (то есть без изменения ПЗЗ) применять градрегламент зоны СХ-3 с широким перечнем основных, условно разрешенных и вспомогательных ВРИ.
Земли сельхозпроизводства (СХ-3)
Земли СХ-3, как правило, имеют большой перечень видов разрешенного использования по ПЗЗ, допускающих капитальную застройку, в связи с чем тоже представляют коммерческую ценность для потенциальных инвесторов.
Во многих случаях на землях сельхозпроизводства СХ-3 имеется возможность, наряду с сельскохозяйственным производством, размещать объекты различного профиля: от магазинов, офисов и гостиниц до полноценных промышленных предприятий, объектов производственно-складского и иного коммерческого назначения.
Грамотное сочетание условно разрешенного и вспомогательных ВРИ позволит правообладателю разместить на участке СХ-3 даже загородный эко отель – целый комплекс объектов, сочетающих производство сельскохозяйственной продукции и ее переработку с размещением отдыхающих и оказанием услуг развлекательного характера. Правовой центр «Два М» имеет богатый опыт юридического сопровождения реализации подобных проектов.
При этом препятствием к застройке участков в зонах СХ-2 и СХ-3, а также к изменению их градостроительного регламента, может являться лишь включение в перечень особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий и/или в зону с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). В то же время, во многих случаях данные препятствия можно устранить (путем исключения участка из соответствующего перечня особо ценных угодий, из границ ЗОУИТ).
Юристы «Два М» осуществляют комплексное правовое сопровождение проектов, связанных с использованием земель сельскохозяйственного назначения, включая перевод в другую территориальную зону (из СХ-1 в СХ-2 или СХ-3) или категорию (земли населенных пунктов, земли промышленности), изменение разрешенного использования, а также взаимодействие с органами власти по любым возникающим вопросам и представление интересов в судебных инстанциях.
Какие типы строений, разрешенных к расположению на сельскохозяйственных территориях имеются?
Если Вы – владелец земельных просторов, но не знаете, что можно построить на этих площадях, то при подготовке необходимого пакета документов для разрешения строительства на земельных участках, вы должны учитывать, что там возможно возведение следующих архитектурных сооружений:
- Дома для личного пользования и ведение приусадебного хозяйства;
- Коттеджа;
- Внутрихозяйственной постройки;
- Здания, которое будет использоваться для хранения собственного урожая или домашних заготовок. Это может быть погреб или складское помещение с обеспечением температурного режима внутри помещения.
- Садового или дачного домика. Его ставят на территориях садоводческих земель или дачного назначения.
- Производства продукции сельскохозяйственной области, в том числе растительного сырья. На этих территориях разрешено возведение: складских помещений, ангаров, а также других построек некапитального строительства, необходимых при осуществлении сельскохозяйственной деятельности.
- Фермерских хозяйств;
- Обустройства искусственных водоемов для разведения пресноводных рыб.
Как видим, о строительстве домов, как таковых, речи не идет. Тем не менее, в рамках развития инфраструктуры, допускается возводить дома на землях личного пользования.
Перед началом строительства на землях, имеющих сельскохозяйственное назначение важно оформить земельный участок в собственность, получить разрешение на строительство и составить проект будущего строения. Только после этого можно приступать к самому строительному процессу. По его завершению, постройку нужно будет зарегистрировать. При необходимости возведения капитального сооружения категорию земель переводят в жилой фонд.
Выделение участков сельхозназначения в водоохранных зонах
Участки земли, расположенные в водоохранных зонах, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам в собственность без ограничений, что подтверждается земельным законодательством. Однако, в соответствии с требованием Водного кодекса предварительно передача должна быть согласована с органами федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда.
Ранее такие участки передавались в постоянное (бессрочное) пользование без согласования, но при оформлении их в собственность такое согласование обязательно. Требование это обусловлено введением дополнительных ограничений природопользования в соответствии с пунктом 1 Постановления №1404 от 23.11.1996.
Поэтому, если гражданин пользовался участком на законных основаниях, то он беспрепятственно сможет его приобрести при наличии согласования с органом федеральной исполнительной власти в сфере использования водного фонда. При получении отказа должна быть изложена четкая позиция по этому вопросу со стороны органа власти, которую гражданин вправе оспорить в суде.
Понятие рационального землепользования
Применительно к землям сельхозназначения и особенно плодородным угодьям актуальны проблемы рационального землепользования. Оно не должно истощать почвы, а, наоборот, способствовать сохранению и приумножению земельных ресурсов агропромышленного комплекса. Ключевые идеи рационального землепользования:
- земли должны использоваться максимально естественным для них образом;
- максимальные урожаи ограничены потенциальным плодородием и могут быть увеличены искусственно исключительно за счет истощения почв;
- необходимо поддерживать оптимальный баланс пашен, сенокосов и пастбищ;
- лесополосы и другие защитные насаждения должны сохраняться и восстанавливаться;
- следует минимизировать промышленное и другое несельскохозяйственное использование сельскохозяйственных земель.
В советский период рациональное землепользование обеспечивалось плановой экономикой. Колхозы и совхозы были крупными сельхозпроизводителями, обеспеченными посевным материалом, техникой и удобрениями надлежащего качества.
Режим эксплуатации земель был более щадящим и научно обоснованным. В современной России участки сельскохозяйственных земель подверглись дроблению, что утрудняет севосмену, проведение мелиоративных работ, борьбу с вредителями и реализацию других надлежащих мероприятий.
Арендаторы, будучи временщиками, а не постоянными хозяевами земель, заинтересованы в максимализации прибыли независимо от ухудшения качества почв. Перечень проблем можно продолжить. Очевидно одно: система рационального землепользования в РФ только формируются.