Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выгодно ли инвестировать в недвижимость в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Эксперты сходятся во мнении, что дальнейшего ажиотажного роста цен на жильё ждать не стоит. На вторичном рынке это связано в первую очередь с высокой ставкой кредитования и, следовательно, со снижением доступности денег.
Как изменится спрос на жильё
Большинство опрошенных экспертов ожидают снижения спроса на квартиры, как на первичном, так и на вторичном рынках. По их прогнозам, уже в первом квартале 2024 падение составит порядка 10-20%.
Сергей Зайцев, директор по продажам федеральной компании «Этажи»:
При существующих ставках на вторичном рынке и ограничениях в программах льготного кредитования, а также с учётом сезонного фактора, в первом квартале 2024 года мы ожидаем снижения спроса ещё на 10-15% от текущих значений. Частично падение компенсирует активность в сегменте загородной недвижимости, где льготное кредитование доступно как и на первичном рынке, при этом цена квадратного метра, как правило, в 1,2-2 раза ниже (при самостоятельном строительстве эта разница ещё выше).
Александр Чернокульский, спикер Управляющий агентства недвижимости «Жилфонд»:
В связи с повышением первоначального взноса на новостройки ожидаем снижения активности на первичном рынке. В то же время тренд на увеличение продаж загородной недвижимости будет продолжаться — всплеск спроса на такие объекты обычно наблюдается в марте–июне.
Что будет с ценами на новостройки в 2024 году
Если в части прогноза по спросу на новостройки мнения экспертов сходятся (все ждут снижения), то относительно динамики цен на строящееся жилье единодушия нет. Часть экспертов ждут умеренного подорожания — на уровне инфляции. Благодаря использованию проектного финансирования застройщики имеют определенный запас прочности и могут переживать краткосрочное снижение спроса без задержек строительства, отмечает старший директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА». «Поэтому даже в консервативных сценариях при падении спроса снижение цен маловероятно. Значительный рост цен также маловероятен в силу ограниченной покупательной способности населения. Поэтому наиболее реалистичным сценарием выглядит рост цен в пределах инфляции», — прогнозирует Дмитрий Сергиенко.
Не прогнозируют снижения цен на рынке новостроек и аналитики «Домклика». «Учитывая, что в первом полугодии ключевым драйвером спроса на первичном рынке будет выступать неопределенность по поводу дальнейшей судьбы льготных программ, не исключены краткосрочные ценовые колебания», — пояснили эксперты. Что касается столичных регионов (Москвы, Санкт-Петербурга), то здесь после недавних нововведений (снижение суммы по льготным программам) замедление спроса произойдет уже в начале года. «Однако вряд ли цены сразу пойдут на спад», — добавили они.
Это резиденции, которые строятся под известными брендами: чаще отельными – Hilton, Marriott, Wyndham, – но не только. Уже есть комплексы от Versace, Porsche, Armani.
Бренд заключает договор с застройщиком, который возводит проект по его стандартам. В результате получается уникальный продукт, совмещающий преимущества традиционного жилья и пятизвёздочного отеля. Как показала практика, подобные проекты нравятся и инвесторам, которые зарабатывают на сервисной недвижимости, и туристам, которые там отдыхают. Для первых – доход выше, для вторых – сервис лучше.
По оценкам Knight Frank (Global Branded Residences Report 2023), этот сектор недвижимости стал самым быстроразвивающимся в мире. Вплоть до 2026 года аналитики прогнозируют рост числа проектов на 12% ежегодно или на 55% в целом за период.
Почти половина – 40% – от всех брендированных комплексов расположены в Северной Америке. Далее следуют Азиатско-Тихоокеанский регион (20%) и Европа (13%). Первые проекты появляются в странах, где их раньше не было, – в Грузии, Азербайджане, Албании.
Советы по покупке недвижимости в 2024 году
Для граждан, которые ранее не сталкивались с приобретением жилплощади, этот процесс может показаться чересчур сложным и запутанным. Необходимо учитывать множество неочевидных факторов, которые могут напомнить о себе позднее. Следующие советы помогут приобрести наиболее подходящее жилье:
- Опишите квартиру своей мечты. Учитывайте даже мелочи. Обратите внимание и на недостатки, которых хотелось бы избежать. Список предпочтений поможет при осмотре выбрать наиболее удачный вариант.
- Определитесь с районом проживания. Следует задуматься над тем, как добираться до работы, отводить детей в школу или проводить досуг.
- Определитесь с ценой и возможностью выплачивать ипотеку. Следует помнить, что общая финансовая нагрузка по всем имеющимся кредитам не должна превышать 50% от ежемесячного дохода. В противном случае банк откажет в предоставлении средств.
- Включите в бюджет затраты на ремонт и отделку.
- Перед заключением сделки рекомендуется проверить застройщика и документы на квартиру. Если нет полной уверенности, то лучше обратиться к специалистам за помощью. Такие услуги могут стоить дополнительных средств, но позволят избежать печальных последствий в дальнейшем.
Территории выгодных инвестиций
В России сейчас довольно много локаций для выгодного вложения средств. Как правило, это города-миллионники, где есть крупные производства и, конечно, Черноморское побережье.
Стабильно востребована недвижимость в мегаполисах – большим спросом в Москве и Санкт-Петербурге пользуются апартаменты и жилье премиум сегмента. Востребованы не только квартиры, но и загородные дома, это же относится и к Сочи. Можно отметить рентабельность инвестиций в недвижимость Казани, Тюмени, Краснодара, здесь довольно большой спрос, а значит деньги будут эффективно работать на инвестора.
Особый инвестиционный потенциал у Черноморского региона: недвижимость Юга России стабильно растет в цене и показывает высокую доходность.
Сильным фактором, влияющим на уверенность инвестирования в недвижимость в России, является СВО. Как только этот фактор уйдет, покупка недвижимости в РФ, с точки зрения именно инвестиций, станет еще более актуальной для многих россиян. В связи с этим фактором сильно недооцененным является Крым, куда уже сейчас крупные московские, краснодарские и другие девелоперы активно заходят, начинают разработку, проектирование и строительство новых современных жилых комплексов. С другой стороны, на рынке появился новый огромный пул покупателей — семьи участников СВО. За счет достойных оплат участникам СВО у многих семей появилась возможность приобрести долгожданное жилье.
Возможности инвестирования свободных средств в зарубежные юрисдикции еще сильнее усложняются, и уже сейчас появляются предпосылки к конфискации недвижимости обычных россиян в Евросоюзе. Все это тоже повысит спрос на квартиры в России. Риски и напряженность в ЕС растут, и в ближайшие годы стабилизация не предвидится. Ажиотажный интерес к ОАЭ и Турции уже закончился, прошлогодние покупатели массово выставляют на продажу купленные в 2022 году объекты и уже присматривают себе объекты в РФ.
Строительство крупных заводов по всей России создает огромное количество высокооплачиваемых рабочих мест. Уже сейчас недокомплектация сотрудниками на новых современных предприятиях доходит до 50%, и в ближайшие годы будет построено еще много новых крупных производств. Все они, конечно, со временем полностью укомплектуются и создадут высокие дополнительные поступления в бюджеты регионов и прибавят спрос на квартиры по всей стране.
Возможны временные эмоциональные периоды по замедлению спроса, но стратегически спрос на жилье со стороны россиян будет только расти. Также текущая высокая инфляция добавит спрос на квартиры как на один из немногих вариантов сохранения средств.
Поскольку от ключевой ставки зависит не только ипотека, но и стоимость кредитов по проектному финансированию для застройщиков, то все это отразится на конечном покупателе в виде повышения цен. Надеяться на то, что перед выборами в марте 2024 года будут какие-то послабления и пересмотры по ключевой ставке — не стоит.
Как известно, лучшее время для покупки жилья было вчера. Во-первых, увеличился обязательный первоначальный взнос до 20%, а к лету следующего года его хотят увеличить до 30%.
Во-вторых, ставки по ипотеке плавно растут. До сих пор отлично себя показывают льготная и семейная ипотеки. Это все еще один из основных инструментов для приобретения нового строящегося жилья.
Что еще говорят эксперты
Чтобы дать нашим читателям лучшее представление о том, что будет с ценами на жилье в 2024 году, мы также опросили наших экспертов. Им задали вопросы о том, как они видят прогноз цен на жилье в 2024 году в целом, по новостройкам и вторичному рынку, а также – какие факторы будут на это все влиять.
Наиболее вероятный сценарий – стагнация цен на рынке новостроек, и сокращение стоимости «вторички». Новостройки по-прежнему будут востребованы как минимум в первом полугодии, пока будут действовать программы субсидирования, поэтому и цены на них в целом не сократятся. Однако проблемы с продажами вторичного жилья скажутся и на рынке новостроек, ведь 20-40% покупателей нового жилья – это вчерашние продавцы старых квартир.
Актуальная ситуация на рынке
В следующем году динамика цен на недвижимость будет изменяться в различных направлениях в зависимости от географического расположения. В частности, в центральных районах и приграничных зонах с Россией и Беларусью можно ожидать уменьшения стоимости жилья, выраженного в валюте. Напротив, западные районы покажут рост цен на жилье.
Текущая ситуация на рынке такова, что предложений больше, чем желающих купить. Однако многие владельцы на вторичном рынке, имея возможность подождать, не спешат уступать в цене. Только те, кто нацелен на быструю продажу, готовы идти на уступки.
Есть ряд ключевых моментов, которые будут влиять на стоимость жилья. Среди них: изменение спроса, внутренние инвестиции из-за экономической обстановки, а также миграционные факторы.
В числе факторов, влияющих на увеличение стоимости, можно выделить рост банковских ставок, увеличение расходов на строительство и зарплаты, а также факторы, связанные с маркетингом и рекламой рынка. На снижение цен будут влиять сложности в экономике и демографии, а также качество объектов недвижимости.
Какие новостройки рассматривать
В качестве возможного варианта инвестиций в новостройки эксперты рекомендуют обратить внимание на новинки рынка с дисконтом. «Для инвестиций мы рекомендуем в большей степени обратиться к проектам на начальной стадии строительства и только вышедшие в реализацию. Такие проекты, понимая всю сложность текущей рыночной ситуации, для выдерживания темпов продаж и финмодели проекта, все чаще выходят с дисконтом от рынка, то есть предлагают наиболее выгодные цены в той или иной локации», — отметил директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Кирилл Голышев.
Похожую тенденцию отметила Виктория Кирюхина из ЦИАН. По ее словам, новинки от застройщиков в последние месяцы выходят с большим дисконтом к среднерыночным значениям. По столичного региону в декабре этот разрыв составил 13% — максимальное значение в 2022 году. Еще летом такой дисконт был на уровне 5%, отметила эксперт. «Поэтому проще выбрать более бюджетные варианты и рассчитывать на дальнейший рост цен даже при высоком конкурентном окружении со строящимися проектами, вышедшими один-два года назад», — сказала она.
В пользу инвестирования в новостройки говорит большой объем предложения: в столичном регионе этот показатель за год вырос на 50%, в Петербургской агломерации — на 20%. Кроме того, на рынке новостроек сохраняется льготная ипотека. По оценкам ЦИАН, в среднем при первом взносе 20% и сроке кредита 25 лет данная программа позволяет компенсировать наценку до 25% к стоимости вторичного рынка. «Таким образом, инвестировать сейчас можно, но нужно проводить тщательный анализ выбранного проекта и не рассчитывать на высокую доходность прошлых лет», — отметила эксперт «ЦИАН.Аналитики».
Для определения перспективных направлений инвестирования в недвижимость в 2024 году необходимо провести анализ текущих тенденций.
- Рынок жилой недвижимости
- Коммерческая недвижимость
- Аренда и краткосрочная аренда
- Инфраструктура и развитие территорий
Спрос на жилье остается высоким, особенно в крупных городах. Однако, следует обратить внимание на предложение и динамику цен. Изучение спроса по конкретным районам и сегментам рынка позволит определить наиболее перспективные объекты для инвестиций.
Сектор коммерческой недвижимости также имеет свои особенности. Необходимо изучить положение на рынке недвижимости офисов, торговых площадей, складских помещений и других объектов. Анализ конъюнктуры рынка, прогнозы на развитие экономики и состояние бизнес-среды помогут определить возможные выгодные вложения.
Растущий рынок аренды и краткосрочной аренды (Airbnb и подобные сервисы) предоставляет новые возможности для инвестиций. Выгодно смотреть на недвижимость в районах с высоким туристическим потоком и популярных местах для аренды.
Развитие инфраструктуры и изменение градостроительных планов становятся важными факторами при выборе объекта инвестирования. Разработка новых территорий, строительство транспортных магистралей, развитие торгово-развлекательных комплексов — все это может повлиять на стоимость недвижимости в конкретных районах и создать новые перспективы.
В целом, выбор объектов для инвестирования в недвижимость в 2024 году требует глубокого анализа рынка и его тенденций. Рекомендуется обратиться к специалистам и изучить экспертные мнения перед принятием решения.
Аренда жилой недвижимости: надежный источник пассивного дохода
Аренда жилой недвижимости позволяет получать регулярные выплаты в виде арендной платы. При правильном подходе к выбору объекта недвижимости и составлении арендного договора, можно гарантировать стабильный поток денежных средств. Кроме того, аренда жилья позволяет владельцу сохранить ценность своего имущества, так как владение недвижимостью – это всегда инвестиция в будущее.
Одним из главных преимуществ аренды жилья является отсутствие необходимости в активном участии владельца при ежедневной эксплуатации объекта. Выполнение ремонтных работ, уплата коммунальных платежей и прочие хлопоты возлагаются на арендатора. Владелец недвижимости, в свою очередь, может посвятить свободное время другим занятиям или заняться поиском новых возможностей для инвестиций.
Важно помнить о том, что успех инвестиций в аренду жилья зависит от выбора правильного объекта недвижимости. Жилая недвижимость в популярных районах и городах всегда будет востребована для аренды. При выборе объекта стоит обратить внимание на такие факторы, как удобное расположение, развитая инфраструктура, наличие транспортной доступности и другие факторы, которые будут интересны потенциальным арендаторам.
Также стоит помнить о значимости составления арендного договора. Документ должен содержать все необходимые условия, охватывающие права и обязанности как владельца, так и арендатора. Четкость и взаимопонимание сторон могут избежать конфликтов и обеспечить стабильность пассивного дохода от аренды.
Таким образом, аренда жилой недвижимости является надежным источником пассивного дохода в долгосрочной перспективе. Вложение средств в аренду жилья позволяет получать стабильные выплаты, не требующие активного участия владельца. Правильный выбор недвижимости и составление арендного договора помогут минимизировать возможные риски и обеспечить стабильность дохода на долгие годы.