Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно оформить аванс за квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чем больше конкретных условий вы пропишите, тем лучше. Прежде всего, в документе должны быть указаны личные данные: ваши и собственника. Если владельцев несколько, упомяните их всех. Кроме того, распишите подробную информацию о квартире, а также список документов, который понадобится для сделки. В договор необходимо внести сумму предоплаты и на какое время вы ее вносите. А также каким образом задаток может быть возвращен. Обязательно пропишите права и обязанности сторон, а также их действия на время внесения предоплаты. Например, покупатель может продавать свою недвижимость, а продавец оформлять документы. Кроме того, укажите в договоре в какое время старые владельцы должны съехать и выписаться. А также, если есть какие-то причины, которые могут помешать сделке, о них тоже следует упомянуть. Тоже самое касается, если жилье находится в ипотеке. И последнее – это место, время сделки и кто будет нести расходы по ее оформлению.
Что должно быть в договоре задатка?
Задаток и аванс: в чем разница
Определяющим различием между этими понятиями является функция, которой наделяется договор.
Задаток (иначе залог) носит статус обязательства и представляет собой некую финансовую сумму, передаваемую для обеспечения исполнения договорного обязательства и доказывающую заключение этого обязательства. Говоря более понятным языком — внесение залога, как и его принятие, обязывает к заключению договора. Интересы покупающей и продающей стороны защищены именно залогом.
Важное замечание. Для конкретизации присущих договору важных условий (дата сделки, ее цена и иные моменты) с собственниками недвижимого объекта оформляется именно залоговый договор. При этом сумма передаваемого залога учитывается в процессе оплаты полной стоимости объекта.
Возврат залога может быть осуществлен при условии, что сделка отменена на базе взаимного соглашения заключивших ее сторон либо при наличии объективных обстоятельств, сложившихся для ее отмены. Если сделка отменена по вине покупающей стороны, то залог не возвращается, а если по вине продающей стороны — он возвращается в размере вдвое большем, чем был изначально.
Возвращается ли задаток при отказе банка в ипотеке
Отказ банковской структуры позиционируется как объективное обстоятельство.
Поэтому если сделка не была оформлена, нет вины ни одной из сторон. А потому наличие данного пункта желательно изначально предусмотреть в соглашении.
Пример. Некая гражданка намеревалась приобрести на вторичном рынке однокомнатную квартиру по ипотечной вариации. Ипотечная заявка была одобрена, на поиск подходящей вариации было отведено 90 дней. Жилье нашлось быстро, через риелтора был внесен за него «аванс». Банком же данный вариант жилья одобрен не был.
Продающей стороне пришлось приобретать иной недвижимый объект и вносить задаток уже за нее. Вина за срыв намеченной сделки была возложена на покупающую стороны, то есть оформившую ипотечный займ женщину. «Аванс», который продающая сторона отказалась возвращать, был затребован через судебный орган.
Чтo нyжнo cдeлaть дo пepeдaчи зaдaткa, чтoбы oбeзoпacить ceбя
❗ Пpoвepить дoкyмeнты нa жильe. Кoгдa зaключaeтe coглaшeниe o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы, пoпpocитe пpoдaвцa пpeдocтaвить вce дoкyмeнты нa нeдвижимocть. Ecли кaкиx-тo дoкyмeнтoв нe xвaтaeт — нaпpимep, нeт выпиcки из EГPН, пoдтвepждaющeй пpaвo coбcтвeннocти, cдeлкy лyчшe oтлoжить. Инaчe cбop дoкyмeнтoв мoжeт зaтянyтьcя нaдoлгo.
❗ Пoлyчить coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa. Ecли y пpoдaвцa ecть cyпpyг или cyпpyгa, oбязaтeльнo пoлyчитe нoтapиaльнo зaвepeннoe paзpeшeниe нa пpoдaжy. Инaчe пpи paзвoдe cyпpyг пpoдaвцa cмoжeт пpeдъявить cвoи пpaвa нa нeдвижимocть в тeчeниe тpex лeт пocлe cдeлки, и cyд вcтaнeт нa eгo cтopoнy.
❗ Пpoвepить, ecть ли oбpeмeнeниe. Ecли жильe нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм, oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя. Пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa cнять oбpeмeнeниe, a пoтoм пepeдaвaйтe дeньги.
❗ Пpoвepить, yплaчeны ли кoммyнaльныe плaтeжи. Ecли нeт — пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa oплaтить дoлг, a пoтoм пepeдaйтe eмy дeньги. Ecли кyпитe нeдвижимocть c дoлгaми, пpидeтcя иx oплaтить caмoмy, a этo — дoпoлнитeльныe pacxoды. Лyчшe личнo пocмoтpeть квитaнции: дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм нe влияют нa пepexoд пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe, пoэтoмy вac нe пpeдyпpeдят o зaдoлжeннocти.
❗ Пpoвepить, пpoпиcaн ли ктo-тo в квapтиpe. Ecли дa — yкaжитe в coглaшeнии oбязaтeльcтвo пpoдaвцa выпиcaть вcex пpoживaющиx людeй. Инaчe oни бyдyт имeть пpaвo пpoживaния в квapтиpe дaжe пocлe тoгo, кaк вы ee кyпитe, и вы нe cмoжeтe выгнaть жильцoв. Ocoбeннo этo oтнocитcя к нecoвepшeннoлeтним пpoпиcaнным гpaждaнaм.
Кaкoй зaдaтoк бepyт пpи пpoдaжe квapтиpы
Paзмep зaдaткa пpи пoкyпкe квapтиpы мoжeт быть любым — oн зaвиcит oт личнoй дoгoвopeннocти мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм. Чaщe вceгo eгo paзмep cocтaвляeт 5–10% oт cтoимocти нeдвижимocти. Нaпpимep, ecли жильe cтoит 1 000 000 pyблeй, мoжнo в кaчecтвe зaдaткa зaплaтить пpoдaвцy 50 000 или 100 000 pyблeй.
Maлeнькaя cyммa зaдaткa выгoднa и пpoдaвцy, и пoкyпaтeлю. Ecли вдpyг вы пepeдyмaeтe пoкyпaть квapтиpy, бyдeт нe тaк oбиднo тepять нeбoльшyю cyммy. A ecли пpoдaвeц нe иcпoлнит cвoи oбязaтeльcтвa — eмy пpидeтcя вepнyть нeмнoгo. Бoльшaя cyммa зaдaткa нeвыгoднa для вac, a для пpoдaвцa выгoдa cпopнa. Ecли пoкyпaтeль зaплaтит мнoгo, пpoдaвeц cмoжeт пoдгoтoвить дoкyмeнты к cдeлкe и ocтaвить y ceбя дeньги, ecли oн oткaжeтcя oт пoкyпки. A в cлyчae нapyшeний co cтopoны пpoдaвцa eмy пpидeтcя вepнyть cyммy в двa paзa бoльшe.
Оформление договора аванса
Договор о внесении аванса оформляется в письменном виде. Для его подписания сторонами должна быть достигнута договоренность об основных условиях, а именно:
- О размере аванса. Поскольку аванс являет собой частичную предоплату, он рассчитывается исходя из стоимости квартиры. Стороны, как правило, сначала договариваются о цене, которая будет указана в договоре купли-продажи недвижимости, а потом уже думают о размере процента и сумме аванса, которая должна быть внесена предварительно. Строгих правил здесь нет, все отдается на усмотрение участников сделки. Самое главное — найти компромисс, который устроит обе стороны: ведь покупатель стремится уменьшить сумму аванса, которую он может потерять, если по своей воле откажется от покупки квартиры. Продавец же, наоборот, заинтересован в большем авансе, чтобы крепче привязать покупателя.
- О способе внесения авансового платежа. Здесь надо решить: будут ли деньги переданы наличными или переведены на счет в банке; в какой срок должна поступить сумма; должен ли продавец дополнительно написать расписку о получении денег в счет аванса. Все эти вопросы в обязательном порядке должны быть отражены в договоре, чтобы в случае необходимости облегчить процедуру доказывания факта передачи авансового платежа.
- О самом объекте договора купли-продажи. Следует не только написать адрес квартиры, но и зафиксировать ее состояние на момент подписания договора о внесении аванса. Также желательно уточнить сведения о том, кто прописан в квартире, если есть несовершенные дети, нет ли обременения права собственности на этом объекте недвижимости и многие другие особенности, которые выясняются при проверке «чистоты» квартиры.
- Об ответственности за нарушение договора. Следует по максимуму предусмотреть все возможные ситуации, способные привести к срыву сделки и подробно расписать ответственность сторон.
Возвращается ли аванс, если сделка сорвалась?
Стороны вправе закрепить условия, когда сделка не может состояться по вине одной из сторон. Однако, следует помнить, что аванс не является задатком, т.е. средством обеспечения сделки. Это лишь форма предварительного расчета между покупателем и продавцом. Поэтому стороны могут договориться, в каком порядке они будут производить расчеты при срыве сделки.
Большинство юристов придерживаются позиции, что аванс должен быть возвращен покупателю в безоговорочном порядке при невозможности заключить основной договор по покупке недвижимости. Объясняется такая позиция тем, что предоплата будет квалифицироваться, как необоснованное обогащение продавца (ст. 1102 п. 1 ГК РФ). Но на практике чаще всего в соглашении об авансе прописывают следующее:
- если от заключения договора купли-продажи жилья отказался покупатель, то аванс полностью остается у продавца. Исключение составляют случаи, когда в процессе действия договора покупателем были обнаружены существенные дефекты, которые не могут быть исправлены продавцом, либо иные обстоятельства, препятствующие совершению сделки;
- при отказе от сделки продавца аванс полностью возвращается покупателю. В этом случае не могут быть применены меры взыскания дополнительного платежа, как в ситуации с задатком.
Если же условия возврата в договоре аванса не прописано, то покупатель вправе затребовать вернуть уплаченную сумму при срыве сделки. При этом суд в этом вопросе встанет на его сторону. Чтобы вернуть аванс, покупатель вправе действовать по следующей схеме:
- в досудебном порядке направить продавцу требование о возврате предоплаты с гарантией его получения (заказным письмом с уведомлением или подписью на втором экземпляре);
- при отказе от добровольного возврата по требованию обратиться с исковым заявлением в суд о взыскании аванса в принудительном порядке. Также можно затребовать взыскание дополнительной оплаты за пользование денежными средствами (ст. 395 ГК РФ).
Если накануне сделки вам подняли цену
К сожалению, такое бывает. В Москве за пару дней до сделки могут поднять цену на 100 000–300 000 руб. С одной стороны, по сравнению со стоимостью квартиры это не так много. Такую сумму реально собрать по родственникам и друзьям за два-три дня. С другой — рушатся все планы. Самое печальное, что цену перед сделкой чаще всего поднимают нечистоплотные риелторы. Собственник квартиры может и не подозревать о таких выкрутасах. Варианты ваших действий:
- Отказаться от новой цены. Вы сообщаете, что готовы к покупке только на условиях, о которых договорились раньше. Есть шанс, что другая сторона проявит благоразумие и сделка состоится.
- Настаивать на старой цене. Если вы с продавцом заключили авансовый договор, у вас появляется инструмент давления. Вы имеете право подать в суд иск о принуждении продавца к заключению договора купли-продажи на условиях, описанных в договоре. В результате суд блокирует регистрацию перехода прав собственности на объект до окончания рассмотрения дела. Все это путает карты продавцу. Вполне вероятно, что у него есть другой покупатель, который готов заплатить за квартиру чуть больше. Или таких покупателей несколько, и между ними хотят устроить аукцион, на котором квартира будет продана предложившему максимальную цену. (Да, есть и такая методика продажи квартиры: изначальная цена занижена, у покупателей возникает ажиотаж, проводится аукцион и… нередко квартира продается по цене выше средней. Такова уж человеческая психология — азарт и эмоции отключают мозг, что приводит к невыгодной сделке.) Так вот, судебный иск замораживает сделки с квартирой. Продавец теряет время, поэтому, скорее всего, согласится на ваши условия.
- Принять новую цену. Если с повышением цены привлекательность объекта не упала — возможно, имеет смысл это принять. «Принять и простить», как говорил комедийный персонаж. Если вы общаетесь не с продавцом, а с его риелтором, то попытайтесь выйти на продавца. Не исключено, что собственник квартиры не подозревает о манипуляциях.
Что будет, если продавец или покупатель передумали заключать сделку?
Авансом признается любая предоплата, если иное не предусмотрено условиями договора. Как правило, в случае расторжения сделки аванс просто возвращается покупателю. При этом в соглашении могут быть указаны и другие условия возврата. Например, аванс может остаться у продавца в качестве компенсации, если договор был расторгнут по инициативе покупателя.
Задаток же при расторжении договора имеет юридические последствия:
-
если сделка будет прекращена по инициативе покупателя, то задаток остается у продавца;
-
если сделка расторгается продавцом, то задаток возвращается покупателю в двойном размере;
-
в случае расторжения договора по желанию обеих сторон или в связи с обстоятельствами, которые не зависят от участников сделки, задаток возвращается покупателю в полном объеме.
Что должно быть в договоре задатка?
В договоре задатка должно быть указано, что сумма задатка не возвращается покупателю. Это важно знать обеим сторонам, так как задаток является частью платежа за квартиру и рассматривается как гарантия намерений покупателя. Если сделка по покупке квартиры совершится, задаток будет учтен в общей сумме покупки.
Договор задатка также должен содержать информацию о сроках получения документов и перехода права собственности на покупателя. Важно указать точные даты и условия, чтобы избежать споров и недоразумений.
Кроме того, в договоре задатка следует указать информацию о продавце и покупателе, а также о квартире, которая является предметом сделки. Информация о стоимости квартиры и условиях платежа (например, в какой валюте и в каких сроках должен быть внесен задаток) также должна быть указана в договоре.
При оформлении договора задатка рекомендуется сторонам обратиться к нотариусу, который сможет помочь составить правильный документ и проверить его законность.
Итак, в договоре задатка должно быть:
- Информация о продавце и покупателе
- Информация о квартире
- Информация о стоимости и условиях платежа
- Условия получения документов и перехода права собственности
- Указание на то, что сумма задатка не возвращается покупателю
Таким образом, договор задатка защищает интересы обеих сторон сделки и позволяет избежать недоразумений и споров в будущем.
Почему покупателю и продавцу важно, чтобы задаток был внесен?
При покупке недвижимости, внесение задатка играет важную роль как для покупателя, так и для продавца. Задаток представляет собой сумму, которую потенциальный покупатель обязан внести в счет будущей сделки на стадии заключения предварительного договора. Он подтверждает заинтересованность покупателя и своеобразную гарантию его серьезности и желания приобрести данную недвижимость.
Для покупателя важно, чтобы задаток был определенной суммой, которая должна быть указана в предварительном договоре. Это позволяет покупателю контролировать процесс покупки и защищать свои интересы. В случае ситуации, когда продавец решает отказаться от сделки, покупатель может обратиться к закону и потребовать возврата задатка.
Для продавца также важно, чтобы задаток был внесен, так как это подтверждает заинтересованность покупателя и его серьезные намерения приобрести имущество. В случае, если продавец отказывается от сделки, он должен возвратить задаток покупателю. Поэтому обязательно нужно оформлять расписку о получении задатка, чтобы обе стороны имели доказательства о его внесении и возврате.
Важно знать, что задаток не является авансом. Аванс полностью уплачивается перед заключением сделки и, при отказе от сделки, покупателю его обычно не возвращают. В отличие от аванса, задаток является залогом, который при взаимном согласии сторон возвращается покупателю. Потому в договоре обычно прописывается, что в случае, если сделка не состоялась по вине продавца, задаток должен быть возвращен покупателю в полном объеме.
Аванс (или предварительная оплата товара)
Данная история похожа на обеспечительный платеж. С некоторыми оговорками. Если после подписания договора (соглашения) о намерениях заключить основные договоры в будущем, покупатель не внес аванс в обозначенные сроки, продавец вправе отказаться от исполнения своих обязательств. Т.е. может идти искать другого покупателя.
Но если продавец, получивший аванс, не выполняет свои обязательства покупатель вправе требовать возврата аванса. Если иное не прописано в договоре (соглашении) об авансе покупатель вправе требовать начисления процентов на сумму аванса до получения товара, в нашем случае какого-либо объекта недвижимости.
На мой, взгляд, такой же ничего не гарантирующий документ о намерении совершить в будущем сделки. Если покупатель передумал, продавец снова в поиске желающего купить. Если продавец откажется и найдет более выгодного приобретателя, то ему будет дешевле заплатить неустойку и не выходить на сделку
Это форма предоплаты, которая никак не закреплена в Гражданском кодексе. Де-факто аванс защищает только продавца — если он решит отказаться от сделки, то возвращает деньги покупателю без каких-то штрафов и компенсаций. Если же отменяет соглашение покупатель, продавец оставляет аванс себе.
Несмотря на некую однобокость схемы, именно авансом риелторы чаще всего предлагают оформить предоплату на рынке вторичного жилья.
Обычно стороны заключают так называемый авансовый договор. Установленного законом шаблона нет, поэтому пишут в свободной форме. Указывают, кто и кому отдал аванс, до какого числа должна пройти регистрация сделки. Прописывают, что покупатель не требует деньги назад, если решит не приобретать эту недвижимость.
Когда соглашаетесь на предоплату в виде аванса, обязательно добавьте в договор запись о том, что передаваемый деньги будут засчитаны как первая выплата по основному договору купли-продажи.
Если вы попадете в недобросовестное агентство, можете встретить такое предложение — аванс оформляют как оплату услуг агента-посредника в сделке. Это противоречит закону и здравому смыслу — если вы даете предоплату, то она должна быть никак не оплатой агента, а часть оплаты за квартиру. Деньги агенту — это услуга, отдельный договор.
Если хотите защитить себя, как покупателя, лучше рассмотрите другие формы предоплаты.
Кратко — в чем разницу между формами предоплаты, что выгоднее
- Для покупателя самым выгодным вариантом выглядит договор задатка — если продавец не захочет заключать сделку, то он вернет задаток и еще столько же денег в качестве компенсации.
- Самый невыгодный вариант — аванс, ведь это часть денег вперед, без каких-то обязательств и компенсации, прописанных в законе. Если сделка отменяется по вине продавца, он должен просто вернуть вам деньги. И не соглашайтесь оформлять аванс как оплату услуг посреднику.
- Обеспечительный платеж обычно используют в сделках на первичном рынке — застройщики не будут рисковать и брать задаток, потому что не хотят потенциального риска возвращать его в двойном размере. Плюс — это незаконно, они не могут брать предоплату до регистрации сделки в МФЦ. Обеспечение же поможет им убедиться в серьезности ваших намерений — в обмен на это для вас забронируют квартиру.
- Аванс часто используют в сделках с агентством недвижимости — эти же деньги являются их комиссией. Если покупатель отказывается от сделки, риелторы забирают аванс себе и ищут другого претендента на квартиру.
- Еще аванс стоит рассматривать в сложных сделках, когда получается длинная цепочка продавцов и покупателей. Здесь заключать договор задатка опасно, потому что всё может отмениться из-за одного участника, а компенсации в двойном размере будут выплачивать все продавцы.
Аванс и предоплата при покупке ипотечной квартиры
Вы нашли, как вам кажется, очень выгодный вариант покупки вторичной квартиры. В ходе переговоров выясняется, что квартира в ипотеке, и продавец предлагает внести предоплату за квартиру равную сумме непогашенного ипотечного кредита. Что делать в этом случае? И хочется и колется…
Один из самых распространенных вариантов на рынке, когда именно в качестве аванса предлагают внести огромную сумму денег под расписку, как раз при продаже ипотечной квартиры. И это не мудрено, ведь по статистике около 70% всех сделок на рынке вторичной недвижимости происходят с применением ипотечных продуктов.
В продаже ипотечные квартиры позиционируются как юридические свободные, без обременений, а на деле, если поглубже капнешь оказываются по уши в долгах. На рынке ипотечная квартира должна стоить дешевле аналогичных, но продавцы не хотят терять в деньгах и до поры до времени помалкивают о том, что жильё в залоге у банка. Заманивают клиента, а потом рассказывают им сказки, типа — вы даёте мне деньги, я отнесу их в банк, погашу ипотеку, а затем передам квартиру вам…
Скажу лишь одно, и самое главное, что внесение предоплаты или аванса за ипотечную квартиру суммы равной непогашенному кредиту на руки продавцу под расписку недопустимо и неприемлемо, и всё же если вы решили купить ипотечную квартиру, а предлогом послужил аванс, то вам стоит либо перекинуть кредит продавца ипотечной квартиры на себя, любо по предварительному договору купли-продажи квартиры внести продавцу сумму равную его задолженности по ипотеке банку. Суммы при этом могут доходить до 2-3 миллионов рублей, но все нюансы и тонкости покупки ипотечной квартиры — это совсем другая история…
Что можно сказать в заключении? Не так важен размер аванса внесенного за квартиру, как ваша уверенность в продавце, и что сделка действительно состоится, одними деньгами бывает дело не решить. Психологический портрет продавца и отличное знание всех тонкостей души человеческой могут подтолкнуть вас, в итоге, к принятию правильного решения, а если в силу своего характера, вы не обладаете достаточной проницательностью, то в этом вам обязательно поможет профессиональный участник рынка вторичной недвижимости — юрист или риэлтор — он подвох чуит за версту…
Всем удачных покупок и лёгкого аванса!