Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли расторгнуть договор купли-продажи, если продавец скрыл изъян квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законодатель требует, чтобы россияне при разрыве договора купли-продажи попытались урегулировать проблему миром, не обращаясь в суд. Притом эта обязанность возлагается на ту сторону, у которой возникли претензии.
Соблюдение досудебного и судебного порядка
Получается, если вы чем-то недовольны, необходимо составить письменное предложение второй стороне и в нем настаивать на расторжении сделки. Если через 30 дней (или иной срок, зафиксированный в договоре) ответ так и не будет получен, смело идите в суд.
Обратите внимание: при обращении в суд также нужно учитывать важные нюансы. Так, прося судью в иске разорвать сделку, граждане часто не указывают, что хотели бы также вернуть потраченные средства или отданную недвижимость. Соответственно, получают они только прекращение действия договора купли-продажи. К сожалению, это означает лишь то, что вы пойдете в суд во второй раз, но теперь уже чтобы вернуть то, что вам причитается.
Не забудьте, что в суде придется доказывать существенность оснований, использованных для обращения. Если у вас есть свидетельства полученных убытков, лучше их как-то зафиксировать.
Расторжение договора купли-продажи автомобиля по соглашению сторон
Для расторжения договоренности стороны могут составить документ, что одновременно является основанием для его изменения. Существует несколько форм расторжения договора, каждая из которых имеет свои особенности.
Причинами для добровольного расторжения операции по купле-продаже следует считать ситуации, когда кто-то не смог выполнить условия соглашения (имея для этого объективные причины), или если были нарушены права на имущество, и продавец это признает. Или если соглашение само по себе предполагает возможность снятия претензий с каждой стороны.
Учтите, что в соглашении нужно урегулировать все претензии сторон друг к другу, поскольку после того как сделка закончится, все нюансы сотрудничества сторон потеряют свою силу, и решить неупомянутые проблемы будет невозможно.
Можно выделить условия, при которых должно быть заключено соглашение. Так вот, бумага должна быть составлена письменно, и на ней должны стоять подписи всех сторон. Также в самом договоре купли-продажи должен быть пункт, что в перспективе его могут расторгнуть. Покупатели, продавцы вынуждены идентифицировать себя (потому следует указать персональные данные). Также важно, чтобы все проблемы были закрыты.
Как составить претензию в адрес продавца
Первым шагом в восстановлении справедливости при купле-продаже авто, можно считать составление претензии, чтобы расторгнуть соглашение. Чтобы рассматриваемый документ начал работать, его нужно правильно оформить, включив важный перечень данных.
Обозначить, кто является продавцом и покупателем. Если автомобиль покупался в салоне, впишите его название и другие сведения. А вот при покупке у физического лица, указывайте его ФИО.
Также необходимо идентифицировать документ, указав его номер и дату подписания, реквизиты ДКП, регистрационный номер. Обозначить, что за автомобиль покупался, с указанием его марки, цвета, и других тех-характеристик.
Теперь нужно сформулировать претензию и выставить требования. Например, убрать недочеты, вернуть деньги и т.п. Не забудьте указать термин. Если срок истек, а требования не исполнены, будет возбуждено суд.производство. Заканчивать нужно указанием даты и подписи.
Претензию на куплю-продажу транспорта нужно составить в 2 образцах. Один останется у заявителя, а второй пойдет ответчику. Отправлять документ нужно так, чтобы было видно – его получили. Используйте заказной формат, поставив отметку о получении. Тогда точно увидите, что адресат его получил. Если продавцом является юрлицо, бумагу можно отнести в офис, после чего на втором экземпляре поставить отметку о приеме.
К претензии можно приложить копии документов, что подтверждают её правомочия. Таким документом может стать акт независимой экспертизы и т.п. Но обязательно следует предоставить акт приема авто, ПТС и копии других фигурирующих в сделке бумаг.
Если в рамках указанного в претензии срока, требования расторгнуть сделку не выполнены, можно подавать в суд и начинать исковое производство. Если же вторая сторона согласна идти на уступки, конфликт можно урегулировать мирно, в досудебном порядке. Но прежде чем начинать судебное производство нужно дождаться истечения срока претензии или получить отрицательный ответ.
Расторжение договора купли-продажи: до или после регистрации
Расторжение договора купли-продажи квартиры до регистрации в Росреестре происходит значительно быстрее и проще, однако и после регистрации есть возможность расторгнуть договор. Обычно после регистрации расторжение возможно только в том случае, если договор еще не исполнен. В чем разница между заключенным и исполненным договором:
- Заключенным договор считается с момента государственной регистрации;
- Исполненным договор считается с момента перехода права собственности и полной оплаты при условии отсутствия дополнительных условий.
Есть три основных варианта расторжения договора, зависящих от этапа, на котором вы находитесь:
- Если право собственности еще не перешло покупателю, можно просто обратиться в Росреестр. Регистрация будет прекращена. Фактически договор купли-продажи в этот момент еще не заключен, следовательно, и расторгать нечего;
- Если право собственности уже перешло покупателю, но еще не последовал расчет, необходимо заключить соглашение, о котором шла речь выше. Затем документ направляют в Росреестр. Право собственности будет возвращено продавцу;
- Если договор исполнен, расторжение практически невозможно. В этом случае есть два варианта: обращение в суд, если одна из сторон против расторжения договора, или обратная купля-продажа, если расторжение идет по соглашению сторон.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры?
Да, расторгнуть договор
Какие нарушения договора купли-продажи считаются существенными?
Со стороны покупателя квартиры таким нарушением является ситуация, в которой он не внес оплату или внес только ее часть.
Со стороны продавца подобным нарушением считается уклонение от перерегистрации права собственности на квартиру или передача квартиры в неудовлетворительном состоянии.
Как происходит расторжение договора купли-продажи
Расторжение договора по соглашению сторон
В этом случае нужно составить соглашение о расторжении договора. В нем нужно прописать все условия, касающиеся возврата денег, перехода права собственности и так далее. Этот процесс регламентирует статья 450.1 Гражданского кодекса РФ.
Важно: соглашение о расторжении составляется в той же форме, что и договор. Например, если договор купли-продажи был составлен в нотариальной форме, соглашение также должно быть нотариально удостоверено. А если был зарегистрирован переход права собственности, придется регистрировать и соглашение о расторжении.
Расторжение договора в одностороннем порядке
По закону, сторона, которая хочет расторгнуть договор, должна попытаться сначала решить вопрос в досудебном порядке. То есть надо в письменном виде предложить другой стороне расторгнуть договор. Если та сторона откажется, можно обращаться в суд. Также в суд можно обращаться, если вы вообще не получили ответ в срок, указанный в предложении или договоре. А если вы этот срок нигде не указывали, ждите не больше 30 дней — они предусмотрены п. 2 статьи 452 Гражданского кодекса.
Помните: в суде придется доказывать, что нарушение договора другой стороной причинило вам значительные убытки.
Если вторая сторона на контакт не идет и обращения в суд не избежать, необходимо:
1. Подготовить иск и документы, которые являются основанием для расторжения
2. Подать исковое заявление и документы в суд
3. Принять участие в судебных заседаниях и получить решение суда
4. Обратиться в Росреестр, если в ЕГРН была внесена запись о переходе права собственности по расторгнутому договору
Если решение суда не устраивает одну из сторон сделки, в течение месяца она может подать апелляцию.
Как отменить соглашение по купле-продаже, если вторая сторона против
Итак, мирным путем разрешить проблему не удалось. После отправки письменного предложения урегулировать разногласия прошло определенное время (оно должно быть прописано в документе или составляет тридцать дней), ответчик проигнорировал предложение или дал письменный отказ. Можно начинать подготовку к расторжению договора купли-продажи недвижимости после регистрации через суд.
Первым шагом становится подготовка документов, в числе которых:
- Исковое заявление;
- Квитанция об оплате государственной пошлины;
- Если истец не имеет возможности присутствовать на заседании – доверенность на имя его представителя;
- Доказательства правомерности выдвинутых обвинений (протокол оценки, где квартира признана непригодной к проживанию, например);
- Предложение о расторжении сделки, которое было ранее направлено ответчику.
Важно также грамотно подобрать доказательства, которые станут основанием ваших претензий. Предлагаем вашему вниманию два стандартных примера:
- Если бывший собственник утверждает, что находился в невменяемом состоянии на момент подписания бумаг, он должен предоставить заключение судебно-психиатрической комиссии (истец как контраргумент может предоставить заблаговременно полученную от продавца справку о том, что он на учете в ПНД не состоит);
- Если покупатель приобрел жилплощадь в состоянии близком к аварийному, не будучи в курсе этого, ему понадобится протокол экспертной оценки от независимой организации.
Как расторгнуть договор купли-продажи в суде
Процесс отстаивания интересов в суде требует специальной подготовки, знания норм права. При неосведомленности о тонкостях процесса, следует действовать по инструкции:
- Произвести досудебное урегулирование спора, заручиться доказательствами бесперспективности договорного решения вопроса.
- Подготовить иск. В нем может быть указано требование о расторжении соглашения, о возврате имущества или денежных средств. Допускается объединение в иске 2 и более требований.
- Подготовить сопутствующие документы.
- Подать иск в суд.
- Принять участие в судебном процессе.
- Получить решение суда.
Судья может вынести вердикт:
- Удовлетворить иск и расторгнуть договор, вернуть имущество, возместить истцу убытки, связанные с судебным процессом.
- Отказать в удовлетворении иска.
В каких случаях можно расторгнуть договор купли-продажи жилья?
В соответствии с 450-ой статьей кодекса договор о покупке и продаже можно расторгнуть на любом этапе процедуры.
Как это можно сделать:
- По обоюдному согласию сторон — путём заключения акта о прекращении начатой процедуры;
- В одностороннем порядке — через исковое заявление в суд и признание судом бумаги недействительной либо ничтожной.
По статье 450.1 сторона соглашения также может в одностороннем порядке отказаться от исполнения бумаги, если уведомит партнёра в письменном виде об отказе. С момента вручения партнёру письменного отказа, либо через 6 дней после направления письма, отказ считается действительным, а договор изменённым или расторгнутым.
Отказ допускается только по уважительным причинам — например, при невозможности стороной выполнить свои обязательства в связи с отсутствием лицензии или сертификата на определённую деятельность.
Решение об отказе должно опираться на принципы рациональности, добросовестности и правдивости.
После отказа по уважительным причинам сторона уже не сможет подтвердить выполнение обязательств или прав в аналогичной ситуации. Как и при подтверждении исполнения обязанностей и прав, при невозможности их выполнить, отказаться уже нельзя.
А для одностороннего судебного порядка прекращения сделки необходимо доказать любое из обстоятельств:
- несоблюдение договорных условий второй стороной, которое влечёт причинение ущерба первой и потерю благ, на которые первая сторона рассчитывала при подписании сделки;
- иные обстоятельства.
В некоторых законах и нормативно-правовых актах предусмотрены основания для судебного прекращения договорных прав и обязанностей.
Договор ― не судьи приговор
При заключении любой сделки может случиться форс-мажор. Простыми словами — непредвиденные обстоятельства, из-за которых Иван больше не хочет иметь дело со Степаном, или наоборот.
Что написано в ГК РФ о расторжении договоров и вообще возможно ли такое:
“Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором”.
ГК РФ, статья 450, пункт 1
“По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором”.
ГК РФ, статья 450, пункт 2
Если что-то пошло не так, договор можно расторгнуть. Покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец — деньги.
Расторжение договора — это тоже сделка, только обратная и без разницы, когда ее совершать. Даже если Росреестр уже зарегистрировал договор или еще регистрирует.
Причины расторжения договора:
- Покупатель не заплатил или понял, что не осилит покупку квартиры.
- У продавца есть двоюродная сестра, которая тоже получила по наследству 10 кв.м бабушкиной квартиры. После заключения договора она вдруг передумала и не хочет, чтобы недвижимость покойной бабушки продавали.
- Продавец или покупатель попали на деньги, и только расторжение договора исправит положение. Случиться может все — долги, банкротство, болезнь или неадекватные родственники, которым необходимо срочно помочь.
- Покупатель заехал, а дом развалился. Продавец знает, что продал неликвид, боится неустойки и решает разойтись миром.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи по ипотеке?
Сейчас молодые семьи, да и не только, все чаще покупают недвижимость в ипотеку. Как и в любых других случаях, несмотря на имеющийся ипотечный договор, сделку по покупки квартиры расторгнуть можно. Хотя вопрос не из простых и имеется много нюансов.
Расторгается такая сделка только через судебную инстанцию. Поскольку для этого основанием может быть только нарушение стороной действующего законодательства. К примеру, заключение сделки с недееспособным гражданином, наличие обременения на квартиру, прописанные в квартире жильцы, и другие основания. Конечно же покупатели, берущие квартиру в ипотеку, не заинтересованы, чтобы платить банку и при этом лишиться жилья.
Однако в столь сложной ситуации не стоит забывать и о третьей стороне – банковской организации. Ведь, если переход права уже зарегистрирован, деньги переданы продавцу, а недвижимость находится в залоге у банка. Или возможно регистрация еще не прошла, но ипотечный договор именно на эту квартиру уже заключен. И здесь у организации собственные интересы.
Порядок расторжения сделки
Порядок прекращения договора зависит от ситуации, как говорилось выше, это происходит:
По обоюдному соглашению. Как правило, проблем не возникает. Достаточно:
- Составить соглашение о расторжении ранее зарегистрированного договора купли-продажи. В нем указываются:
- все условия аннулирования договора;
- прописывается, что получает каждая из сторон.
При этом нужно учитывать, что в соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение совершается в той же форме, что и подписанный ранее документ. Если договор удостоверялся нотариусом, то и соглашение должно быть заверено нотариально.
- Подается заявление в Росреестр для регистрации данного соглашения.
В одностороннем порядке. Если инициатором расторжения договора является одна из сторон, то предпринимаются следующие действия:
- Истцом направляется заказным письмом либо вручается под личную подпись ответчику требование о расторжении сделки. Это обязательное условие (статья 452 ГК РФ). Если получен положительный ответ, то заключается соглашение. Если вторая сторона не согласна, либо ответ не получен в положенный срок, то обращаются в районный суд.
- Собираются документы, которые подтверждают основания для прекращения сделки.
- Составляется исковое заявление.
- После получения решения суда подается заявление в Росреестр о прекращении ранее зарегистрированного права.
Пример расторжения договора по соглашению сторон
Гражданин Иванов и гражданин Петров подписали договор купли-продажи квартиры, по которому Петров продает свою квартиру Иванову. Через неделю стороны договора решили расторгнуть сделку по обоюдному согласию, при этом государственной регистрации сделки в Росреестре еще не было. Агентство недвижимости во время подписания ДКПК получило за свои услуги 1% от суммы сделки.
ДКПК был расторгнут Ивановым и Петровым в простой письменной форме. Агентство недвижимости отказалось возвращать деньги, полученные за свои услуги, мотивируя это понесенными расходами и условиями договора, заключенного с покупателем и продавцом. Изучение этого договора показало, что, скорее всего, в судебном порядке не удастся вернуть деньги, выплаченные агентству недвижимости за сопровождение сделки.