Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как на Кипре правильно высчитывается новый налог на недвижимость». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кипр отличается от многих европейских стран прежде всего тем, что ежегодный налог на его территории отсутствует. Что касается коммунальных платежей, то в них обязательно входит обслуживание придомовой территории. В случае, если есть управляющая компания, то стоимость услуг может составлять от 100 до 500 евро в год. Если недвижимость это самостоятельный объект (например, вилла), то расходы будут дробными: обслуживание бассейна специалистами (150 евро в месяц), садовник (40 евро один раз в 3-4 месяца), служба дезинфекции и борьбы с паразитами и грызунами (30 евро один раз в 2-3 месяца).
Налоги на владение недвижимостью
Вода оплачивается по счетчикам расхода воды. Обычно расходы по воде за три месяца составляют 30-35 евро и счет водоканал выставляет один раз в 3 месяца. Электричество оплачивается также по счетчикам расхода киловатт. В среднем, расходы по электричеству составляют за 2 месяца от 50 до 150 евро и зависят не только от использования лампочек и электроприборов, но и от времени использования кондиционеров, нагревательных приборов и т.д. Счет за свет электрокомпания выставляет один раз в 2 месяца. Оплата за вывоз мусора оплачивается один раз в год. Счет за эту услугу в конце года выставляет муниципалитет города, в котором находится недвижимость и зависит от конкретного района. В среднем, расходы по вывозу мусора составляют 120-140 евро в год.
Что касается страховки недвижимости, то ее стоимость составляет от 60 евро в год и выше и зависит от страхового пакета.
Налоговая оптимизация бизнеса: какие налоги можно не платить?
На Кипре существует ряд налоговых льгот и преференций для бизнеса, которые могут помочь в налоговой оптимизации. Некоторые налоги, которые можно не платить или оплачивать с минимальной ставкой, включают:
- Налог на прибыль: на Кипре действует ставка налога на прибыль в размере 12,5%, что является одной из самых низких в Европе. Кроме того, есть возможность использовать систему двойного налогообложения и заключать договоры о предотвращении двойного налогообложения с другими странами.
- Налог на дивиденды: от уплаты налога освобождается вся сумма дивидендов для дочерних компаний, которые контролируются компанией-матерью из ЕС или страны, с которой Кипр имеет договор о предотвращении двойного налогообложения. Также для других компаний действует налог на дивиденды в размере 17%.
- Налог на доходы физических лиц: начисляется на доходы свыше 19 500 евро в год. Однако для резидентов Кипра, у которых доходы получены от источников за пределами страны, существует статус Non-Domicile, который позволяет не платить налог на доходы, полученные за пределами Кипра.
- Налог на имущество: составляет до 0,8% от оценочной стоимости недвижимости. Однако для некоторых категорий недвижимости, таких как новые здания, налог может быть уменьшен или освобожден.
- Налог на добавленную стоимость (НДС): на Кипре действует ставка НДС в размере 19%, но для некоторых товаров и услуг ставка может быть снижена до 5% или освобождена.
Чтобы сэкономить на налогах, необходимо правильно организовать свой бизнес на Кипре, например, создать холдинговую структуру или использовать налоговые резиденции для своих сотрудников. Важно также соблюдать налоговое законодательство и не нарушать его, чтобы избежать штрафов и прочих трудностей.
Подоходный налог с физических лиц
Первые 19 500 евро годового дохода физлица на Кипре налогом не облагаются. Далее применяется прогрессивная шкала:
| Доход, евро | Ставка, % |
|---|---|
| 19 501–28 000 | 20 |
| 28 001–36 300 | 25 |
| 36 301–60 000 | 30 |
| Более 60 000 | 35 |
Налог на прирост капитала
Этот налог взимается по ставке 20 % со следующих видов прироста капитала:
- от продажи недвижимости, находящейся на Кипре;
- от продажи акций компаний-собственников кипрской недвижимости, ценные бумаги которых не котируются на бирже;
- акции компаний, которые косвенным образом владеют кипрской недвижимостью и получают не менее 50 % от рыночной стоимости объектов.
При расчете налога на прирост капитала из прибыли вычитают:
- себестоимость или рыночную цену недвижимости по состоянию на 1 января 1980 года с учетом инфляции;
- расходы, связанные с получением прибыли, например сборы за перерегистрацию права собственности, юридические расходы и прочее.
Налог на прирост капитала не платят:
- при передаче акций или недвижимости по наследству;
- при дарении между родственниками (до третьей степени родства);
- при передаче дара компании, акционеры которой являются членами семьи дарителя и продолжают оставаться членами семьи в течение пяти лет с момента дарения;
- при дарении акций или недвижимости акционерам семейной компании, если подаренное имущество также было получено компанией в результате дарения. Имущество должно находиться в собственности получателя на протяжении не менее 3 лет с момента дарения;
- с пожертвований в пользу благотворительной организации, муниципалитета или политической партии;
- при обмене или продаже сельскохозяйственных земель;
- при обмене недвижимого имущества, если стоимость объектов равнозначна;
- с прибыли от продажи акций, котирующихся на бирже;
- с прибыли от отчуждения имущества или акций в процессе реорганизации;
- при передаче недвижимого имущества без вести пропавшего лица, если в отношении такого имущества действует режим управления наследственным имуществом;
- при передаче недвижимости между супругами в случае расторжения брака по решению суда.
Физические лицо имеет право на пожизненные вычеты из прибыли:
- от продажи квартиры или дома (основного места проживания) – 85 430 евро;
- от продажи сельскохозяйственных земель – 25 629 евро;
- от продажи прочего имущества (автомобиль, украшения, бытовая техника и т. д.) – 17 086 евро.
Для того, чтобы вовремя уплачивать все налоги, используйте эту таблицу.
| Дата | Что нужно сделать налогоплательщику | Форма |
|---|---|---|
| 31 января | Подать декларацию по условному распределению дивидендов. | TD623 |
| 28 февраля | Подать декларацию на налог по тоннажной системе для фрахтователей, менеджеров и владельцев судов с иностранным флагом. | MSTT2 A/B/C13 |
| 31 марта | Подать декларацию по налогу на прибыль. | TD4 |
| 31 марта | Подать налоговую декларацию, сдать аудированную финансовую отчетность. | TD1 |
| 30 июня | Заплатить налоги за предыдущий налоговый период физическим лицам, которые не ведут финансовую отчетность, подлежащую обязательному аудиту, но обязаны выписывать счета, чеки и т. д. | — |
| 31 июля | Подать предварительную налоговую декларацию за текущий год. | TD6 |
| 31 июля | Физическим лицам подать декларацию по подоходному налогу (в электронной форме). | TD1 |
| 31 июля | Подать налоговую декларацию работодателям (в электронной форме). | TD7 |
| 31 июля | Внести первый платеж на основании предварительной налоговой декларации. | — |
| 1 августа | Оплатить сумму налога на прибыль за предыдущий период. | TD158 |
| 30 сентября | Подать налоговую декларацию физическим лицам, которые не ведут финансовую отчетность, подлежащую обязательному аудиту, но обязаны выписывать счета, чеки и т. д. | — |
| 31 декабря | Подать пересмотренную предварительную налоговую декларацию за текущий год (в случае необходимости). | TD1 |
| 31 декабря | Внести второй налоговый взнос на основе предварительной налоговой декларации. | TD6 |
| В конце следующего месяца | Заплатить налог, удержанный работодателем с вознаграждения работникам. | TD601 |
| В конце следующего месяца | Заплатить взносы на медицинское страхование с дохода в виде дивидендов, процентов и дохода от аренды. | TD601 |
| В конце следующего месяца | Заплатить взносы в фонд социального страхования и обязательных взносов на медицинское страхование, удержанных работодателем с вознаграждения работникам. | Y.K.A. 2-002 |
| В течение 30 дней | Заплатить налог на прирост капитала. | — |
Если речь идет о покупке первичной недвижимости от застройщика, то здесь покупатель освобождается от налога на переход права собственности (Transfer Fee) — нужно оплатить только гербовый сбор (Stamp Duties) и регистрацию договора купли-продажи недвижимости в Земельном Комитете, которая составляет 50 евро (и по 5 евро за каждую дополнительно запрашиваемую копию). Налог на переход права собственности на Кипре отсутствует.
Размер гербового сбора зависит от стоимости объекта, указанной в договоре, и рассчитывается следующим образом:
СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОСТИ
СТАВКА НАЛОГА
Первые 5000 евро
0%
От 5000 до 165 000 евро
0,15%
Свыше 165 000 евро
0,20%
Гербовый сбор для объекта недвижимости стоимостью 500 000 евро может составить сумму трех слагаемых:
5000 х 0% + 160 000 х 0,15% + 330 000 х 0,2% = 900 евро
Также важно помнить, что при покупке недвижимости на Кипре на вторичном рынке лучше всего пользоваться услугами адвоката, услуги которого, как правило, составляют 1% от стоимости приобретаемого объекта.
14 июля 2017 года парламент Кипра проголосовал за поправку к налоговому законодательству Кипра, добавив второй критерий — «правило 60 дней» — для определения налогового резидентства Кипра для физических лиц.
«Правило 60 дней» касается тех, кто не выполняет требования налогового резидентства ни в одной стране.
Чтобы стать налоговым резидентом Кипра на основании «правила 60 дней», нужно:
- проводить на острове не менее 60 дней в течение рассматриваемого налогового года,
- иметь здесь постоянное место жительства,
- не проживать в любой другой стране в течение периода, превышающего 183 дня,
- не являться налоговым резидентом в какой-либо другой стране,
- осуществлять предпринимательскую деятельность, работать или быть директором компании, которая является налоговым резидентом Кипра в любое время соответствующего налогового года.
Подоходный налог для налоговых нерезидентов
Нерезиденты уплачивают пошлину со всех видов доходов: заработных плат, пособий, льгот, пенсий, прибыли от сдачи в аренду местной недвижимости. Кипр ввел новые льготы по освобождению от налогов в размере 50% и 20% для физических лиц-нерезидентов, которые трудоустраиваются на Кипре.
Льготы были введены в соответствии с Законом о подоходном налоге (поправка) (№ 6) от 2022 года, который был опубликован в Официальном вестнике 26 июля 2022 года. Новые льготы, кратко изложенные ниже, заменяют предыдущие аналогичные льготы в целом более выгодными условиями.
Так, из налоговой базы можно вычесть 20% от заработной платы (но не больше € 8550 в год), а если годовой доход превышает € 100 000— 50%. Первая льгота действует 5 лет, вторая — 10, они не объединяются.
Также существует налоговый вычет на доход от сдачи недвижимости (20%) и социальные платежи (до 1/5 налогооблагаемого дохода).
Как получить сертификат по правилу 60 дней?
- зарегистрируйтесь в налоговых органах Кипра и получите налоговый идентификационный номер TIC;
- заполните и подайте в налоговый орган форму TD2001;
- подпишите заявление о том, что намерены находиться на Кипре больше 60 дней в текущем налоговом периоде. Если вам не удастся выполнить это требование, необходимо будет написать заявление об аннулировании свидетельства налогового резидентства;
- предоставьте доказательства получения иностранных дивидендов или процентов;
- предоставьте копию паспорта со штампами о въездах и выездах;
- предоставьте копию трудового контракта или документ, подтверждающий правовой статус собственника компании;
- предоставьте документы собственности на недвижимость или договор аренды жилья;
- приложите все налоговые декларации прошлых лет;
- уплатите все налоговые платежи;
- укажите, для какой страны запрашиваете сертификат.
Особенности налогообложения на Кипре
Список налогов, которые предстоит выплачивать резиденту на территории Республики зависит от того, какой статус имеет иностранный гражданин. Различаются налоги на Кипре для физических и юрлиц. Также в налоговой системе применяется понятие «домицилий», которое определяет Кипр постоянным местом жительства гражданина. Такой статус присваивается всем гражданам, проживающим в стране с рождения, а также иностранцам, которые получили гражданство в результате натурализации (если за последние 20 лет не менее 17 лет платились налоги). Статус домицилия на Кипре увеличивает налоговую нагрузку на гражданина за счет таких платежей, как налоги на дивиденды и на проценты, а также со сдачи в аренду различных объектов недвижимости.
Также налоговым резидентом становится иностранный гражданин, соответствующий следующим условиям:
- Проживающий на Кипре не менее 183 дней в году.
- Не выплачивающий налоги в других государствах.
- Проживающий на Кипре не менее 60 дней в году и имеющий трудовой контракт с местным работодателем.
- Имеющий в собственности объекты недвижимости на территории Кипра.
ВНЖ и гражданство Кипра при покупке недвижимости
Инвестирование в жилые объекты является основанием для получения постоянного вида на жительство. Перед тем как подавать заявление на присвоение ПМЖ, иммигранту следует выполнить ряд условий:
- достичь совершеннолетия;
- вложить в недвижимость не менее 300 000 EUR;
- подтвердить легальное происхождение средств;
- приобрести новый жилой объект от застройщика;
- подтвердить суммарный годовой доход в размере не менее 30 000 EUR;
- документально доказать отсутствие судимостей в стране постоянного проживания;
- дать письменное обязательство не работать на Кипре.
Процесс оформления постоянного ВНЖ состоит из следующих этапов:
- Выбор объекта для приобретения.
- Открытие счета в кипрском банке.
- Заключение сделки купли-продажи.
- Регистрация недвижимости в Земельном кадастре, получение документов о праве собственности.
- Сбор и подготовка документов, перевод на греческий язык и заверение.
- Подача заявления в миграционный департамент МВД.
- Ожидание решения о выдаче ПМЖ в течение двух месяцев.
- Получения статуса постоянного резидента.
Иммигрант имеет право претендовать на гражданство Кипра при условии семи лет проживания в стране.
ОТЧЕТНОСТЬ ДЛЯ ЮРИДИЧЕСКИХ ЛИЦ
- Annual Return. Данная форма заполняется всеми предприятиями страны и передается Регистратору. В документ вносятся данные о бенефициарах, акционерах, составе управляющего звена, адресе офиса, уставном капитале и прочих основных данных. При необходимости указываются все произошедшие изменения. К форме нужно приложить аудиторский годовой отчет и копии документов, составленных на ежегодном собрании директоров. При пропуске срока сдачи Annual Return компания может быть вычеркнута из реестра.
- Финансовая. Подается в налоговую службу после окончания налогового года. Передача обязательна даже в том случае, если предприятие не вело коммерческую деятельность на протяжение всего периода. Неисполнение данного требования грозит штрафными санкциями в размере до 17000 евро или назначением уголовного срока уполномоченному лицу.
- Налоговая. Оплата подоходного налога на Кипре сопряжена с составлением еще одного вида отчетности. Данная декларация подается в течение полугода после окончания расчетного периода и содержит в себе все данные о предполагаемой и полученной прибыли. Законодательство страны допускает оплату пошлин несколькими авансовыми частями, однако к концу года, следующего за отчетным, сумма, указанная в декларации должна быть выплачена полностью. За просрочку грозит пеня и штраф. При злостных нарушениях Регистратор может удалить фирму из реестра, что означает прекращение ее существования.
Пример совершения покупки недвижимого имущества на Северном Кипре:
НДС, налог на прирост капитала и сборы при передаче имущества обычно выплачиваются, когда покупатель получает документы о собственности. Продавец недвижимости не в состоянии выплатить налоги, пока покупатель получает сертификат на покупку, выдаваемый Советом Министров. Поверенный покупателя, как правило, подает соответствующую заявку. Часто проходит до 1,5 лет, прежде чем сертификат выдается на руки. Таким образом, выплата налогов переносится на этот срок.
Допустим: Покупатель приобретает собственность на сумму 100 000 фунтов. После подписания договора поверенный обычно запрашивает часть своего гонорара, или гонорар целиком. Обычно это составляет около 1500 фунтов. Гербовый сбор составит 0,5% от общей суммы сделки, а именно — 500 фунтов.
Налог на увеличение рыночной стоимости капитала (налог на прирост (приращение) капитала)
Как правило, прирост капитала от продажи недвижимости на Кипре облагается налогом по ставке 20%. Однако и здесь предоставляются щедрые льготы, например чистый прирост капитала ло 50.000 к.ф. / 85.430,07 евро, полученный от продажи семейной резиденции, освобождается от налога. Если собственник недвижимости решает ее продать, то он имеет право вывезти за границу всю сумму, которая значилась в контракте купли-продажи в процессе приобретения им данной недвижимости. Прибыль, полученная при перепродаже недвижимости, может быть вывезена с Кипра после выплаты налога на прибыль. Размер налога составляет 20% от прибыли. Однако первые 17 000 евро прибыли налогом не облагаются. Если покупка была совершена на два лица, то налогом не облагаются первые 34 000 евро. Если покупатель впервые продает собственность, которой он владел не менее 5 лет, то в этом случае налогом не облагаются 85 000 евро прибыли.
Правила для иностранных покупателей
Сразу же нужно опровергнуть наиболее распространенный миф о приобретении недвижимости на Кипре: купить здесь виллу или апартаменты может далеко не каждый иностранец. Свободные покупка и продажа недвижимости доступны без ограничений и специальных разрешений только гражданам стран Евросоюза. Если же потенциальный покупатель не является резидентом стран Евросоюза, ему потребуется одобрение Совета Министров.
В большинстве случаев проверка Советом носит формальный характер и не является препятствием для заключения сделки. Все, что будет интересовать представителей власти – нет ли у покупателя проблем с законом и зарегистрирована ли уже на его имя какая-либо недвижимость на Кипре.
Внимание! По закону иностранный гражданин может приобрести на Кипре только один недвижимый объект. Его площадь не должна превышать 4014 м2. Если площадь больше или же иностранец желает приобрести второй объект, оформлять покупку придется на родственника или знакомого.
Это правило распространяется только на покупку жилых объектов или земельных участков. Если речь идет о юридическом объекте, то приобрести его имеет право только гражданин, официально получивший регистрацию на Кипре.
Кипрские компании считаются налоговыми резидентами Кипре и подлежат налогообложению на Кипре со своего мирового дохода, если их управление и контроль осуществляется на Кипре. Планируется также введение правила, согласно которому компании, учрежденные на Кипре, должны признаваться налоговыми резидентами страны. Кипрские компании облагаются налогом по ставке 12,5%.
Следующие виды дохода освобождаются от уплаты налога на прибыль:
- Дивиденды, если только у зарубежной компании, распределяющей дивиденды, они не вычитаются для целей налога на прибыль.
- Прибыль от продажи ценных бумаг, включая акции, паи, биржевые индексы на ценные бумаги, облигации и опционы на них.
- Прибыль от зарубежного постоянного представительства не облагается налогом на прибыль за исключением случаев, когда (а) более 50% дохода постоянного представительства является инвестиционным доходом и (б) зарубежный доход существенно ниже кипрского (менее 6,25%).