Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Каким должен быть договор с агентом по недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.
Что должно быть в договоре, чтобы клиент захотел его подписать
Во-первых, договор — это то, о чем договорились две стороны. Спросите, что клиент хочет получить в процессе и результате покупки или продажи. Очень часто, когда вы начнете его об этом спрашивать, вы услышите невнятицу — это результат неосознанной некомпетентности клиента.
Тогда объясните ему, что именно он может хотеть и может получить в результате вашей работы. Самую подходящую недвижимость с определенными характеристиками — если он покупатель, и максимально возможную сумму денег — если он продавец. А часто и то, и другое. В обоих случаях клиент хочет получить максимальную финансовую выгоду. При этом каждый покупатель или собственник недвижимости желает, чтобы процесс был максимально быстрым, комфортным и безопасным.
И еще клиенты хотят гарантированного результата, чтобы после достижения договоренности о покупке или продаже ничто не сорвалось, и никто не передумал, и никаких проблем не возникло уже после сделки. Теперь подробно распишите, какие конкретно действия и мероприятия вы совершите для достижения вышеописанных результатов: что, как и когда вы будете делать. Это и будет вашими обязательствами в договоре. Их должно быть много, иногда очень много. Именно это и убедит клиента, что вы делаете много качественной работы, и это должно привести к качественному результату. И договор, в котором все это описано, стоит подписать.
И только теперь проговорите, а потом пропишите в договоре обязательства клиента. Сколько их? Да всего два или три: заплатить в случае результата, прислушиваться к вашим рекомендациям и работать 45-60 дней только с вами, если вы практикуете эксклюзивные отношения с клиентом.
❗️И последнее: подписывайте договор с клиентом только когда вы точно понимаете его потребности и наверняка знаете, что можете их удовлетворить. В большинстве случаев для этого вам понадобится с клиентом больше, чем одна или две встречи.
Подождать, пока закончится срок аренды ячейки
Банковская ячейка — самый удобный и распространенный способ расчета. Это относительно безопасно: продавец и покупатель приходят в банк, пересчитывают деньги под присмотром сотрудников, запечатывают их в пакет и кладут в заранее арендованную ячейку. Открыть ячейку можно только после регистрации договора купли-продажи.
К сожалению, мошенники могут надурить даже банковских сотрудников. В договоре аренды ячейки они прописывают сроки доступа: по истечении этого времени продавец не сможет забрать деньги. При подаче договора в Росреестр недобросовестный покупатель «случайно» допускает ошибку и затягивает процесс регистрации договора — так мошенники ждут, пока срок доступа к деньгам истечет. В результате покупатель остается с квартирой и деньгами, а продавец — ни с чем.
Попросить заранее закрыть долг
Некоторые продавцы идут навстречу покупателям, у которых не хватает денег — и предоставляют рассрочку платежа. К сожалению, не все заемщики честные и добросовестные люди.
Чтобы не платить, мошенники всеми правдами пытаются уговорить продавца сообщить Росреестру о том, что расчет произведен полностью. Даже если на самом деле долг ничуть не уменьшился. Обманщик всегда найдет, чем обосновать свою просьбу: хочет сделать перепланировку, перевести квартиру в нежилой фонд или объединить с соседней квартирой — что угодно, для чего нужно снять обременение.
Чтобы доказать чистоту намерений, мошенник может оформить доверенность на распоряжение своим имуществом, заключить договор займа или написать расписку.
Не верьте. Отозвать доверенность можно в тот же день. Залоговое имущество легко переоформить на другого человека. В результате взыскать долг будет очень трудно — так что вместо того, чтобы идти навстречу, предложите покупателю взять кредит в банке.
Иногда риэлторы обращаются по объявлению продавца или покупателя и предлагают бесплатную помощь при заключении сделки. Но, как известно, безвозмездно никто работать не будет: просто у агентов есть несколько лайфхаков, в которых они все равно получают свой процент.
Допустим, специалист нашел идеальный вариант квартиры для покупателя, который согласен на цену продавца. Но в решающий момент риэлтор говорит о том, что его услуги стоят определенную сумму. Покупателю и продавцу, которые уже настроились на заключение выгодного договора, сложно отказаться от подходящего варианта. Поэтому стороны вместе начинают продумывать, как выйти из ситуации.
Возможны такие варианты развития событий:
- покупатель настолько заинтересован в недвижимости, что соглашается заплатить больше;
- продавец не хочет терять покупателя, поэтому уступает ему — при этом он может считать, что это был простой торг, а на самом деле произошла оплата услуг риэлтора;
- сделка срывается, поскольку стороны не могут договориться между собой.
Неточные формулировки в договорах
Между продавцом квартиры и риелтором заключается договор. Не относитесь легкомысленно к этому этапу и обязательно читайте все пункты. Особое внимание обратите на то, как сформулирована суть работы исполнителя по вашей сделке. Если фигурирует размытая формулировка типа «помощь в продаже» или «поиск покупателя», это повод насторожиться, потому что риелтор может в итоге не довести сделку до завершения, но заявить, что вы все равно должны ему деньги за активную работу. Продавец заинтересован в конкретном результате, а не бурной деятельности без финальной сделки.
Как бороться? Внимательно читайте договор, включая пресловутые пункты мелким шрифтом. Если вы сомневаетесь в том, что сможете учесть все нюансы, пригласите юриста, который будет действовать в ваших интересах. Не подписывайте документы с размытыми формулировками, которые могут быть трактованы не в вашу пользу.
Общие советы продавцам квартир
- Если вы решили обратиться к услугам риелторов, постарайтесь найти проверенного человека, который будет искренне заинтересован в удачной сделке, от которой выиграют все. Уловки риэлторов при продаже квартиры — меры, к которым прибегают только недобросовестные работники.
- Не подписывайте типовые договоры, особенно не прочитав их. Обращайте внимание на мелкий шрифт, сноски, приложения и так далее. Если не уверены в своей правовой грамотности, пригласите юриста, который поможет соблюсти ваши интересы.
- Не пускайте ситуацию на самотек. Могут ли риелторы обмануть? Не обязательно, на этом рынке много профессионалов, которые дорожат своей репутацией и никогда не будут лукавить, но люди встречаются разные. Принимайте активное участие на всех этапах поиска покупателей, общайтесь сами с людьми, не стесняйтесь брать их контакты и задавать вопросы. Так вы обезопасите себя от невидного с первого взгляда, но неприятного лукавства и сохраните свои нервы, время и деньги.
Есть ли страхование ответственности риелтора
Среди опытных риелторов распространена практика страхования ответственности перед покупателем. Это означает, что если в результате ошибки агента сделка расторгается, страховая компания возмещает покупателю ущерб. Ошибкой риелтора, к примеру, считается, если он не проверил наличие согласия органов опеки на сделку, когда в числе собственников имеются не достигшие совершеннолетия дети.
Но клиенту тоже нельзя пускать все на самотек. Во-первых, следует внимательно ознакомиться с условиями, прописанными в страховом полисе и уточнить лимит ответственности агента перед одним клиентом и по всем страховым случаям. Вторая сумма больше, но не имеет отношения к конкретному клиенту. Во-вторых, с остальными документами, касающимися сделки, также необходимо ознакомиться лично.
Хорошим вариантом станет страхование титула, то есть права собственности на квартиру. Этот полис вы получаете самостоятельно в страховой компании, он не зависит от действий риелтора. Если сделка расторгается, страховая компания выплачивает вам оговоренную в полисе сумму.
Также стоит помнить, что с 1 января 2021 года вступило в действие постановление Верховного суда, что продавец становится поручителем возврата средств при расторжении сделки. Соответствующий пункт нужно внести в договор. Если продавец средства не вернет, можно затребовать компенсацию у государства. Правда, вам придется привести доказательства, что вы добросовестный покупатель.
Дееспособность продавца
Важный момент – дееспособность продавца. Гражданин, которого суд лишил дееспособности в силу возрастных изменений или каких-то заболеваний, травм, не может самостоятельно распоряжаться имуществом. Сделка с таким продавцом грозит покупателю тем, что сам собственник или его близкие обратятся в суд и докажут, что продавец находится в невменяемом состоянии на момент подписания документов и не отвечал за свои действия. На этом основании суд признает сделку незаконной и отберет у покупателя квартиру.
Проверить юридическую дееспособность несложно – запросите у продавца справку, что он не состоит на учете в ПНД. Также эти сведения имеются в Росреестре. Правда, 100%-ной гарантии это не дает.
С фактической дееспособностью дело обстоит хуже. К примеру, продавец – запойный алкоголик со всеми вытекающими последствиями. Но если он не состоит на учете, вы об этом не узнаете. А ему ничто не помешает оспорить сделку, хотя сделать это будет сложнее.
Подводные камни сделки с агентством недвижимости
Несмотря на то, что продать недвижимость не так проблематично, в сравнении с процедурой приобретения, но и тут попадаются подводные камни. На что следует обратить внимание, подписывая договор с риэлтором:
- Заключив с риэлтором эксклюзивный договор, клиент обязан продавать квартиру, только через агентство, с которым договор был заключен. Продавать жилое помещение самостоятельно или через другое агентство клиент не может.
- При совершении сделки агентство требует предоставить им следующие оригиналы документов на квартиру:
- свидетельство о праве собственности;
договор купли-продажи, договор передачи прав собственности, договор дарения, право вступления в наследство.
- В нотариально оформленную доверенность на риэлтора вставляют пункт об отчуждении квартиры без участия клиента.
В доверенности укажите действия совершаемые риэлтором от вашего имени: подготовку документов и сбор справок, получение аванса по предварительному договору или договору задатка. Никогда не доверяйте право подписывать договор от вашего имени и получения денег за квартиру. - Не соглашайтесь получать деньги наличными. Передача денежных средств должна происходить только через депозитную ячейку банка.
Отдавать оригиналы документов ни в коем случае нельзя. Лучше сделайте копию документов в двойном экземпляре. Один экземпляр передайте агентству, второй оставьте у себя. Оригиналы документов положите в банковскую ячейку для сохранности.
Риэлтор не является штатным сотрудником агентства. Он действует от имени агентства на основании агентского договора, который заключается между агентством по недвижимости и риэлтором. По этой причине ответственности за действие риэлтора агентство не несет.
Советы: как выбрать агента, с чего начать?
- Поискать информацию и отзывы в социальных сетях, специализированных группах, сайтах.
- Уточнить срок работы на рынке недвижимости.
- Выяснить, имеется ли в компании собственная юридическая служба.
- Наличие в штате риэлторов с большим стажем.
- Участие в объединениях риэлторов. Проверить данные организации (можно в любом электронном справочнике юридических лиц).
- Проверить соответствие кодов ОКВЭД: деятельности агентства недвижимости соответствует код 68.3 «Операции с недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе».
- Узнать количество сделок. Если фирма существует 10 лет, но при этом сопровождает 1-2 сделки в год, это должно насторожить.
Аргументы за риэлтора при продаже
Какие есть плюсы при обращении к агенту:
- Экономия времени и нервов. Опытный риэлтор возьмет на себя практически всю работу по продаже – а продавцу останется только согласовать удобные для себя пункты, подписать договор и выполнить условия сделки.
- Снижение юридических рисков. Риэлтор поможет выявить надежного покупателя и отсеять людей, не вызывающих доверия.
- Быстрая продажа квартиры. Продать квартиру с риелтором получится намного быстрее, поскольку он знает нюансы продажи квартиры. Как правило, договор на риэлторские услуги заключается сроком на 3-6 месяцев.
- Соблюдение правовых нюансов. Обыватель, не подкованный в правовых вопросах, может по незнанию подписать недействительный документ, который в будущем можно оспорить, а сделку – отменить. Риэлтор не допустит такой ситуации.
- Индивидуальный подход и защита интересов клиента. Риэлтор не просто ищет (знает, как найти) покупателя, предложит подписать типовой договор купли-продажи, а вникнет в индивидуальную ситуацию, грамотно реализует план, как правильно продать квартиру, и разработает документы таким образом, чтобы соблюсти все интересы своего клиента.
Агент может облегчить проведение любой сделки, независимо от ее сложности, а также может дать рекомендации и советы как быстро продать квартиру или побыстрее оформить дом. Однако на практике встречаются ситуации, когда помощник не нужен – а минусы перевешивают плюсы.
Уловки риелторов: как «револьверные продажи» жилья маскируют под технологии
Сначала начинается обычный обзвон — частный риелтор узнает, насколько актуально выставленное объявление, давно ли оно висит в базе, сколько просит собственник за жилье и на какую вилку дисконта согласен. Остается только определить, по какой цене выставить «замануху» — несуществующую квартиру в попытке привлечь внимание покупателя. Зачастую это личное жилье риелтора, которое указывается в объявлении с заниженной стоимостью, а после того, как начались звонки, клиента стараются переориентировать на другие предложение в том же районе. Более того, если одни риелторы работают сами по себе, будучи частными маклерами, то другие, объединяясь в некую команду, создают некое подобие платформы и умной альтернативы для клиента. Однако по факту за «роботом» и технологическими сервисами стоит группа людей, которая занимается «мифическим» подбором квартир и берет за это повышенную комиссию. Дополнительный посредник начинает «выжимать» тех риелторов, которые уже работают с участниками сделки.
Сама схема состоит в следующем: как только клиент заинтересовался «заманухой» и контакт с потенциальным покупателем установлен, начинаются просмотры других вариантов квартир, сопоставимых по площади и локации. Как правило, риелтор демонстрирует очень хорошее знание района, чем и подкупает. Он может рассказать, чем знаменита школа по соседству, куда пойти гулять в выходные и где можно купить самые свежие фермерские продукты. Такой человек — кладезь знаний: о чем не спроси, он все знает. Поэтому неподготовленный человек может не заметить умысла и находиться в плену очарования. На самом деле во время показа всячески умалчивается вопрос цены, поскольку вокруг нее будут разворачиваться дальнейшие действия.
Риелтор будет называть разную стоимость для участников сделки. Он будет давить на продавцов, стараясь максимально снизить ценовую планку, но сделает это вовсе не в интересах другой стороны. Покупатель, наоборот, заплатит больше, чем есть на самом деле: так как у риелтора найдутся для этого все аргументы. Иными словами, если квартира стоит 10 млн рублей, то продавца будут убеждать реализовать её, допустим, за 9,8 млн рублей, а покупателя совершить приобретение за 10,2 млн рублей, а разницу между этими суммами посредник положит себе в карман.
Конечно, ближе к сделке клиентам становится очевидной разница в суммах, однако мастерство риелтора заключается в том, чтобы замаскировать свою комиссию под «интересы продавца». В ход идут самые разные аргументы. Например, что собственники жилья конфликтуют собой, и какую-то часть суммы нужно заложить отдельно, чтобы сделка не сорвалась. Еще одно обоснование — необходимость гасить долг за коммунальные услуги.
Все эти доводы похожи на правду, поэтому за фасадом убедительных фраз очень сложно увидеть реальную ситуацию.
Клиент верит в то, что эти действия совершают в его интересах, а риелтор получает свои деньги, уводя их под расписку. Кроме того, такие посредники стараются сделать все, чтобы участники сделки ушли от своих агентов и доверили решение квартирного вопроса одному человеку. Таким образом, вся схема «замыкается» на одном «специалисте», а люди, которые могут разгадать умысел, исключаются из поля зрения покупателя и продавца.
Вместе с этим можно констатировать, что не каждый клиент попадает на удочку таких посредников. Почувствовав неладное, люди отказываются от такой помощи и обращаются в крупные агентства, чтобы минимизировать свои риски и получить услугу «под ключ». Также есть и фактор экономии. Размер комиссии в таких случаях в два раза выше, чем обычно.
Если речь идет о простой продаже квартиры, то средний заработок классического риелтора, работающего в крупном и зарекомендовавшем себя агентстве недвижимости, составляет 100 000 — 200 000 рублей для квартир недорогого сегмента, для объектов бизнес-класса и выше — 2-3% от стоимости сделки. Однако комиссия в денежном эквиваленте зачастую оказывается выше средних цен. Просто ее настоящий размер «скрыт» от участников сделки.
Завышенное «вознаграждение», связанное с разницей в стоимости для продавца и покупателя, в то же время не делает данный способ привлекательной бизнес-схемой для риелторского бизнеса, и не только с морально-этической точки зрения. Нужно очень сильно исхитриться, чтобы убедить участников сделки в абсолютной надежности сделки и нарисовать красивую картинку. По факту работа такого посредника превращается в «театр одного актера», который сначала должен проработать огромное количество квартир, потом зацепиться за потенциального покупателя, а далее втереться в доверие настолько, что человек не увидит «схемы» за розовой пеленой.
Пусть даже сайты и пестрят фразами про «большую базу данных», «собственный движок», «магию технологий», «алгоритмы обработки» и «искусственный интеллект», такие продажи очень трудоемки в «обработке» клиента и внушении истины в последней инстанции. Большая комиссия нивелируется сложностью процесса, муками совести и необходимостью приложить все свои навыки красноречия, чтобы добиться результата. Продавцы и покупатели не настолько глупы, чтобы их можно было ввести в заблуждение с помощью нескольких нехитрых манипуляций. Пока одни риелторы начинают пробовать различные схемы, то другие, насытившись экспериментами, возвращаются к классической форме работы с учетом реальных новшеств рынка, а не придуманных сервисов для клиента.
Первое, на что необходимо обратить внимание при заключении договора с агентством недвижимости, это какие обязательства на себя берёт риэлтор, и что вправе от него требовать клиент. Прежде всего, нужно уточнить, какие услуги агентства недвижимости оплачивает заказчик.
Как правило, риэлторская фирма берет вознаграждение:
1. За полное сопровождение заключаемой сделки с недвижимостью.
2. За конкретный результат, достигнутый с помощью агентства – успешное совершение сделки.
3. За предоставленную агентством недвижимости клиенту информацию об объектах либо контрагентах (как юридическим языком величают другую сторону по договору).
Подписывая с агентством договор на поиск, продажу жилья либо объекта коммерческой недвижимости, клиент, по сути, заключает целый пакет соглашений: договор на оказание услуг, договор поручения, агентский договор, договор комиссии либо предварительный договор купли-продажи. Часто предлагаемые к подписанию документы причудливо сочетают черты нескольких видов договоров из числа указанных выше.
Самым распространённым является договор на оказание услуг. Он может называться «Договором на оказание информационных услуг», «Договором на оказание риэлторских услуг», «Договором о показе недвижимости» и т. п. Специфика подобного соглашения в том, что клиент оплачивает определённые действия риэлторов, а не обязательно конечный результат. Так, по договору с продавцом объекта агентство может взять на себя обязанность разместить в средствах массовой информации рекламу продаваемой недвижимости, собрать необходимые для этой операции документы и справки, организовать просмотр помещения потенциальными покупателями и провести с ними переговоры. Покупателю риэлтор может предложить дать объявление в СМИ о покупке недвижимости, отвечающей требованиям клиента, предоставить информацию об имеющихся в базе агентства объектах, выставленных на продажу. Обеим сторонам агентство способно организовать безопасные расчёты по сделке и подачу документов для государственной регистрации права или сделки. Однако за достижение результата – приобретение или продажу недвижимости – риэлтор будет отвечать только в том случае, если такая обязанность прямо предусмотрена договором.
Таким образом, правильно сформулированный предмет договора позволит клиенту чётко обозначить круг обязанностей агентства.
07.11.2019
Если вы решили купить или продать квартиру, можно заняться этим процессом самостоятельно или нанять профессионального риэлтора. Второй вариант является более разумным с точки зрения экономии времени и минимизации рисков по сделке.
При выборе агентства или частного риэлтора стоит тщательно проверить его репутацию, почитать отзывы, а если необходимо, то и запросить рекомендации. Обязательно задайте риэлтору 10 вопросов, ответы на которые помогут вам принять окончательное решение.
- Перечень услуг, предоставляемый риэлтором, зависит от вашего запроса. Если вы уже нашли покупателя или подходящий объект недвижимости, то можете поручить специалисту сопровождение сделки, которое включает:
- — Консультации по всем вопросам сделки;
- — Организацию передачи задатка, ведение переговоров в интересах клиента;
- — Подготовку документов по сделке;
- — Проверку контрагентов;
- — Присутствие при расчетах, подписании документов и передаче их на государственную регистрацию.
- Если вы поручаете риэлтору вести процесс полностью с нуля, то в перечень услуг будут дополнительно включены:
- — Поиск объекта или покупателя и все связанные с этим действия;
- — Проверка покупателя или истории объекта, включая оценку рыночной стоимости;
- — Организация показов и проведение переговоров.
- Определите с риэлтором конкретный перечень услуг, необходимый именно вам, чтобы не переплачивать за ненужные опции.
Стоимость услуг зависит от региона, сложности сделки и других факторов. Обычно она начинается от 2% от цены договора купли-продажи. Также существуют дополнительные услуги, которые могут оцениваться по отдельным тарифам. Имейте в виду, что услуги частного риэлтора стоят дешевле, чем агентства недвижимости.
Крупные авторитетные агентства включают в перечень услуг юридическое сопровождение сделки. Как правило, по прейскуранту компании оно оплачивается отдельно. К стандартным юридическим услугам можно отнести:
- — Проверку сделки на юридическую чистоту;
- — Подготовку соглашения о задатке и договора купли-продажи;
- — Юридические консультации на всех этапах сделки.
- В любом случае вы должны помнить, что риэлтор не является гарантом безупречности сделки и отсутствия юридических проблем с недвижимостью в дальнейшем.
Конкретный ответ на этот вопрос вы не получите, потому что многое зависит от ваших пожеланий, состояния объекта недвижимости, текущей активности рынка, наличия спроса и предложения, региона поиска и т. д.
Тем не менее опытный риэлтор сможет назвать примерный срок, на который вы будете ориентироваться.
Вы должны быть готовы к тому, что процесс продажи/покупки недвижимости окажется длительным, особенно если вы предъявляете завышенные требования к цене или параметрам объекта.