Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В 2022 году упрощаются градостроительные согласования». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Раньше, чтобы построить на земле дом или садовый домик, требовалось разрешение на строительство. Этот документ был установлен ст. 51 Градостроительного кодекса. Теперь в ст. 17 кодекса прописали, что для строительства и реконструкции объектов ИЖС такое разрешение получать не нужно — его заменили уведомления. Аналогично с хозяйственными постройками на участке: теплицы, погреба, бани, сараи, колодцы.
Отмена разрешения на строительство – это волевое действие уполномоченного органа по отзыву ранее выданного разрешения на строительство как выданного с нарушениями.
П. 1 ст. 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» предусмотрена возможность отмены изданного муниципального правового акта в порядке самоконтроля. Так, в Постановлении от 06.07.2004 № 1424/04 Президиум ВАС РФ указал, что на основании рассматриваемой нормы уполномоченный орган вправе отменить ранее вынесенное им с нарушением предусмотренных законом процедур распоряжение о предоставлении земельного участка в аренду для строительства. В дальнейшем этот подход был распространён арбитражными судами на иные ненормативные акты, в т. ч. и на разрешение на строительство.
Названия и определения
Приведем список терминов, используемых в статье:
- разрешение на строительство и реконструкцию — документ, подтверждающий разрешение на начало строительных работ: «Разрешение», «Допуск», «Согласование», «Разрешительный документ»;
- будущий объект капитального строительства — объект недвижимости, который будет построен и поставлен на кадастровый учет как капитальное строение: «объект», «здание», «строение», «постройка»;
- земельный участок — площадка для возведения строения: «участок», «земля»;
- собственник — физическое или юридическое лицо, имеющее зарегистрированное право собственности на землю: «застройщик», «владелец»;
- строительство — строительные работы по возведению объекта капитального строительства: «возведение», «стройка»;
- реконструкция — работы, затрагивающие конструктив и конфигурацию объекта недвижимости, связанные с изменением основных параметров площади: «улучшение»;
- строительные работы — работы, выполняемые при строительстве или реконструкции: «работы», «процесс», «процедура».
Завершающим этапом строительства являются действия, связанные с подготовкой необходимого пакета документов для ввода объекта в эксплуатацию и получения акта ввода. Подача документов происходит через сайт Госуслуг или МФЦ.
Необходимо собрать следующий пакет:
- выписка из ЕГРН на землю;
- градплан;
- разрешение на строительство;
- проект;
- акт о соответствии параметров построенного здания проекту и техническим условиям;
- схема расположения строения на земельном участке;
- технический план (заказывается застройщиком самостоятельно по факту готовности здания).
В течение 10 дней комиссия проверяет предоставленную документацию. При отсутствии нарушений проводится обследование на месте, составляется и выдается акт ввода капитального объекта в эксплуатацию.
В течение недели происходит утверждение и подписание бумаги главой соответствующей администрации. Дата утверждения будет считаться официальной датой ввода объекта.
Подать уведомление о строительстве можно 4-мя способами:
- путем личного обращения в орган по выдаче разрешений на строительство.
Для этого необходимо лично явиться в орган и через приемную подать уведомление.
При этом обязательно на 2-ом экземпляре уведомления, который останется у вас, чиновник должен поставить входящий штамп с указанием даты приема уведомления.
- через МФЦ.
При подаче документов через многофункциональный центр вам должны выдать расписку о приеме документов, в которой должна быть указана дата подачи уведомления.
- по почте.
Отправлять уведомление необходимо исключительно заказным письмом с уведомление о вручении (обязательно).
- через единый портал государственных и муниципальных услуг.
Порядок отправки уведомления нужно смотреть на самом портале.
Из 4-х способов надежным, на мой взгляд, является первый.
Уведомление о строительстве подавайте напрямую в орган по выдаче разрешений на строительство, потому что минуете посредников: МФЦ, почта, портал.
Продление разрешения на строительство: перечень документов
Ранее разрешение на строительство выдается на срок, установленный проектом, для ИЖС этот период насчитывает 10 лет. Исключениями являются форс-мажорные обстоятельства. На какой период уполномоченные госведомства продлят разрешение, устанавливается в индивидуальном порядке и зависит от ряда обстоятельств:
- Этапа строительства;
- Сроков, указанных в проекте;
- Действующих градостроительных нормативов;
- Применяемых технологий и материалов;
- Причин отклонения от графика.
Как правило, продление действия разрешения на строительство осуществляется на период до 3 лет. За назначенное время застройщик должен завершить все мероприятия, ввести объект в эксплуатацию. Если строительство по истечении дополнительного времени будет вновь не закончено, разрешение повторно не пролонгируют — потребуется получать новый документ.
Подать заявку на продление разрешения можно онлайн через информационный портал Госуслуги или МФЦ. К заявлению нужно приложить такие документы:
- Паспорт заявителя;
- Полученное ранее разрешение и документы, на основании которых оно было выдано;
- Уведомление, подтверждающее, что срок разрешительной документации истек;
- Подтверждение, что строительные мероприятия на объекте проводились.
УВЕДОМЛЕНИЕ О НЕСООТВЕТСТВИИ
Уведомление о несоответствии построенных или реконструированных объектов ИЖС требованиям законодательства о градостроительной деятельности направляется только в случаях, если:
1) в результате проведенной проверки уполномоченным на выдачу разрешения органом выявлено несоответствие параметров объекта ИЖС предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (ОКС), установленным правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), документацией по планировке территории (документацией по ПТ) или обязательным требованиям к параметрам ОКС, установленным ГрК и другими федеральными законами;
2) внешний облик объекта ИЖС не соответствует описанию внешнего облика такого объекта:
- являющемуся приложением к уведомлению о планируемом строительстве;
- типовому архитектурному решению, указанному в уведомлении о планируемом строительстве;
- застройщику было направлено уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта установленным параметрам и (или) недопустимости его размещения на земельном участке по основанию, что от органа в области ОКН поступило уведомление о несоответствии описания внешнего облика объекта ИЖС предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям ОКС, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, в случае строительства или реконструкции объекта в границах такой зоны;
СНОС В ЗОНЕ С ОСОБЫМИ УСЛОВИЯМИ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ТЕРРИТОРИЙ
Зона с особыми условиями использования территорий определяется законодательством как охранная, санитарно-защитная зона, зона охраны или защитная зона объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ (далее — объекты культурного наследия), водоохранная зона, зона санитарной охраны, зона охраняемого объекта, приаэродромная территория и иная зона, устанавливаемая в соответствии с законодательством РФ.
Самыми распространенными охранными и защитными зонами, с которыми встречаются застройщики объектов ИЖС, являются следующие зоны:
- придорожные, железнодорожные и приаэродромные территории;
- трубопроводные зоны (газопровод, водопровод, водоотведение);
- линии электропередачи, телефонные линии;
- зоны многоэтажной застройки.
Виды охранных и защитных зон определяются Земельным кодексом РФ, устанавливаются такие зоны в документах территориального планирования административно-территориальных единиц (например, город, сельский округ, субъект РФ, далее — АТЕ), генеральных планах, в правилах землепользования и застройки, документации по планировке территории АТЕ.
Документом, в котором определены все возможные охранные и защитные зоны применительно к конкретному земельному участку, является Градостроительный план земельного участка. Только нужно иметь в виду, что в сведения ГПЗУ тоже периодически вносятся изменения, это связано с вновь устанавливаемыми охранными и защитными зонами, изменениями в вышеперечисленные документы территориального планирования (Генпланы, ПЗЗ), поэтому неправильно руководствоваться, в том числе при сносе объекта, ранее полученным ГПЗУ.
Объект ИЖС, расположенный в границах зоны с особыми условиями использования территории, подлежит сносу или приведению в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах такой зоны, только в случае, если режим указанной зоны не допускает размещения такого объекта.
В случае сноса объекта ИЖС (за исключением ОКС, в отношении которого принято решение о сносе самовольной постройки либо ее приведении в соответствие с установленными требованиями) или его приведения в соответствие с ограничениями использования земельного участка, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории, осуществляется на основании решения собственника объекта ИЖС самостоятельно либо на основании соглашения о возмещении убытков, которые причинены ограничением его прав в связи с установлением такой зоны с особыми условиями использования территории.
Указанное соглашение о возмещении убытков заключается собственником объекта ИЖС:
- с правообладателем здания или сооружения, в связи с размещением которого установлена такая зона;
- в случае установления зоны с особыми условиями использования территории в отношении планируемого строительства или реконструкции здания или сооружения с застройщиком;
- при отсутствии указанных правообладателя или застройщика или в случае установления зоны с особыми условиями использования территории по основаниям, не связанным с размещением здания или сооружения, с органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории.
В случае недостижения соглашения о возмещении убытков снос такого объекта капитального строительства или его приведение в соответствие осуществляется исключительно на основании решения суда.
Законодательство о градостроительной деятельности и изданные в соответствии с ним нормативные правовые акты основываются на следующих принципах:
- 1) обеспечение устойчивого развития территорий на основе территориального планирования и градостроительного зонирования;
- 2) обеспечение сбалансированного учета экологических, экономических, социальных и иных факторов при осуществлении градостроительной деятельности;
- 3) обеспечение инвалидам условий для беспрепятственного доступа к объектам социального и иного назначения;
- 4) осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории;
- 5) участие граждан и их объединений в осуществлении градостроительной деятельности, обеспечение свободы такого участия;
- 6) ответственность органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления за обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека;
- 7) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов;
- 8) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам;
- 9) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности;
- 10) осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий;
- 10.1) единство требований к порядку осуществления взаимодействия субъектов градостроительных отношений, указанных в статье 5 настоящего Кодекса;
- 11) ответственность за нарушение законодательства о градостроительной деятельности;
- 12) возмещение вреда, причиненного физическим, юридическим лицам в результате нарушений требований законодательства о градостроительной деятельности, в полном объеме.
Перечень документов для получения разрешения на строительство
Какие документы нужны для строительства дома в области разработки проектной документации? Пакет состоит из следующих наименований:
- пояснительной записки к проекту;
- чертежей постройки: фасада, разреза здания;
- сметы на строительство;
- схемы земельного участка, которая должна отвечать градостроительному плану, с указанием места расположения объекта строительства и обозначения всех подъездов и подходов к нему;
- плана земельного участка, где подтверждается в пределах красных линий расположение построек линейного типа, утвержденных в документации по планированию территории;
- схематических архитектурных решений;
- плана с изображением всех инженерно-технических коммуникаций, включая нанесение точек их подключения к объекту строительства;
Получение разрешения на строительство дачных, садовых домов
Если дачный дом, который возводится на садовом участке, будет использоваться для постоянного проживания, необходимо оформить разрешение на строительство. Для этого застройщик должен обратиться с заявлением на имя Главы района в Управление архитектуры и градостроительства и предоставить такой набор документов для разрешения на строительство:
- заявление определенного образца;
- оригинал ходатайства Главы района;
- копию свидетельства, подтверждающего право собственности на земельный участок;
- кадастровый паспорт;
- градостроительный план земельного участка;
- проект дома, выполненный с учетом нормативных требований застройки;
- топографическую съемку территории 1:500;
- технические условия на подключение инженерных коммуникаций;
- договор дарения или купли-продажи участка земли;
- акт выноса границ участка земли и осей постройки в натуру, который согласован с компетентными органами местного самоуправления;
- экспертное заключение проектной документации;
- паспорт заказчика.
Термин «Рабочая документация» закрепили на уровне закона
Такая документация разрабатывается на основании проектной документации и может разрабатываться одновременно с ней. В рабочую документацию входят материалы в текстовой и графической формах и (или) в форме информационной модели, в соответствии с которыми строят или реконструируют капитальные объекты или отдельные их части.
В рабочую документацию можно вносить изменения, не синхронизируя их с проектной документацией, но при условии, что они соответствуют требованиям, предусмотренным пунктами 1-5 части 3.8 статьи 49 ГрК РФ.
С момента утверждения застройщиком, техническим заказчиком изменения рабочей документации признаются частью проектной документации.
Выдача разрешения на строительство в зависимости от земельной принадлежности
Разрешение на ведение строительных работ выдается:
- Федеральным исполнительным органом, если капитальное строительство запланировано на землях двух и более районов России, а линейный объект возводится на территории административно – земельного образования закрытого типа, рубежи которого не совпадают с районами РФ, это же касается реконструкции объектов в указанных случаях.
- Исполнительным органом власти субъекта РФ, если капитальное строительство будет вестись на землях двух и более муниципальных районов или округов населенных пунктов, это же правило касается реконструкции указанных строений.
- Местным органом управления муниципального региона, если строительство будет вестись на землях двух и больше поселений или территории меду селами в границах городского района, эти же правила касаются реконструкции.
Поэтапная выдача разрешительных документов на строительство дома
В новых изменениях Гражданского Кодекса закреплено положение о возможности выдачи разрешения на каждый последующий этап возведения здания. Это важно для застройщиков, причем понятие этапа включает в себя широкий круг строительных видов деятельности. Вначале может быть демонтаж старых капитальных строений, затем последует нулевой цикл с подвалом и фундаментными конструкциями, за ним строительство каркаса, кровли, отделочные работы.
Для выдачи разрешения на каждый конкретный этап возведения правительство определило состав работ, который приходится на начальный, промежуточный и конечный промежутки. Это касается капитального строительства и перестройки зданий и сооружений.
Следует учитывать тот факт, что не всегда является аргументированной подготовка проекта на отдельные промежутки строительных работ. Это становится целесообразным при условии, что следующий этап работ не повлияет на безопасность работ предыдущего промежутка возведения.
Отступы при строительстве между хозпостройками
Без соблюдения отступов не могут быть построены никакие хозяйственные постройки, обладающие характеристиками капитальных строений (невозможность перемещения, наличие инженерных коммуникаций, прочный фундамент). Такие объекты недвижимости не могут быть перемещены, поэтому при планировании, важно продумать расположение хозпостроек с соблюдением требуемых отступов. Количество хозпостроек зависит от желания собственника и площади участка. Баня или сарай должны размещаться не ближе чем в 1 метре от забора. Если на соседних участках уже есть баня, гараж, то отступ между строениями должен быть от 6 метров. Минимальный отступ от помещений с животными до построек составляет 4 метра.
В градостроительных правилах определена и допустимая высота хозпостроек. Если баня располагается в метре от забора, то высота в коньке не должна превышать 5 метров. Если строительство бани начато с соблюдением отступа в 2 метра от забора, то высоту можно увеличить до 5,5 метров. При расположении бани не менее, чем в 5 метрах от ограды высота должна составлять не более 7 метров. Если гараж — самостоятельная постройка, расстояние от него до ограды не менее 1 метра. Допустимая высота забора также прописана в СНиП — не более 2 метров, уровень затемнённости не важен. Растительность на участке высаживается с учётом максимальной высоты. Для высоких деревьев 4 метра, средних 2, кустарников не менее 1 метра.
Когда не требуется разрешение на строительство?
Как установлено п. 17 ст. 51 ГрК РФ, разрешение не требуется в случае:
- строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
- строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др.);
- строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
- изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если они не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
- капитального ремонта объектов капитального строительства;
- иных случаях, если в соответствии с ГрК РФ, законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
Согласно п. 2 ст. 3 Закона N 169-ФЗ разрешение на строительство не требуется, если строительные работы:
- не влекут за собой изменения внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного населенного пункта и их отдельных объектов;
- не затрагивают характеристик надежности и безопасности зданий, сооружений и инженерных коммуникаций.