Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сведения о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимость». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Необходимо сразу же убедиться, что человек, с которым вы ведете переговоры о приобретении жилплощади, имеет право продавать данную недвижимость или является уполномоченным представителем собственника. Для этого необходимо попросить его предъявить удостоверение личности и правоустанавливающие документы на квартиру, чтобы убедиться, что везде указаны одинаковые данные. Если же продавец представляет интересы отсутствующего собственника, он должен предъявить от него нотариальную доверенность на проведение подобных сделок.
Какие сведения о собственнике должны вызвать подозрение
- Данные в выписке расходятся с информацией, полученной от продавца. Есть риск стать жертвой мошенничества.
- Квартира находится в общей долевой собственности, но продавец утверждает, что собственник он один.
- Среди собственников есть несовершеннолетние. Сделка затянется, так как органы опеки должны выдать разрешение. Как правило, выдаётся оно при условии одновременной регистрации за несовершеннолетними владельцами другой жилой площади.
- Наличие ареста или другого обременения (например, ипотеки). Орган регистрации приостановит сделку до момента снятия ограничений. Когда они будут сняты, не сможет точно определить никто.
Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:
Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п. Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.
Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:
- договор купли-продажи;
- договор мены;
- договор дарения;
- свидетельство о праве на наследство;
- договор ренты;
- решение суда, вступившее в законную силу.
Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.
Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия. Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки. При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.
Как узнать собственника квартиры по кадастровому номеру
Если найти объект в реестре по адресу не удалось, вы можете узнать владельца квартиры по кадастровому номеру. Сделать это также можно в отделении Росреестра, МФЦ, отправив запрос по почте или через интернет.
Чтобы заказать информацию о квартире из ЕГРН онлайн, просто укажите ее кадастровый номер на портале Росреестра, Госуслугах или в специальном онлайн-сервисе, например, в Контур.Панораме. В электронном виде запрос заверяется КЭП.
После подачи заявления потребуется оплатить госпошлину, размер которой будет зависеть от выбранной вами формы получения документа — бумажной или цифровой.
Нотариусам, судебному приставу и еще некоторым должностным лицам разрешено запрашивать информацию в ЕГРН бесплатно (п. 2 ст. 63 ФЗ № 218).
Таким образом, вы можете узнать собственника квартиры самостоятельно или при оформлении сделки у нотариуса.
Зачем нужно знать о собственности физического лица
К наиболее частым ситуациям, когда это необходимо, относятся:
- при вступлении в права наследования — претендент хотел бы знать обо всём имуществе, на которое имеет право;
- для решения спорных вопросов при отсутствии завещания и наличии нескольких претендентов;
- если необходимо взыскать задолженность — информация об общем имуществе должника необходима для решения вопроса о целесообразности взыскания в судебном порядке;
- в случае, когда просят большую сумму в долг — кредитору необходимо убедиться в наличии соответствующего залога;
- при расторжении брака, когда есть сомнения в том, что одной из сторон известно всё о собственности другой.
Грамотная помощь в проверке квартиры
1. Если сделка оформляется посредством агентства недвижимости, тогда за правильное составление документации отвечают риэлторы.
2. Многие покупатели подключают к процессу нотариусов. Уполномоченные лица проводят онлайн регистрацию документов в специальной государственной базе. В таком реестре сразу видна история недвижимости, возможные обременения и указаны все официальные владельцы квартиры.
3. Проверкой занимается служба безопасности финансового учреждения – банка, через который оформляется ипотека. Также подключаются нотариусы, с которыми сотрудничает выбранная структура.
Вывод можно сделать один — грамотно оформленная покупка квартиры не обойдётся без нотариуса.
В каких случаях необходимо подключать специалистов, которые профессионально проверят квартиру?
• Первым поводом для проверки станет факт приватизации жилплощади. Здесь важно изучить все условия, указанные в правоустанавливающей документации.
• «Сомнительной» считается квартира, в которой зарегистрирован или проживает нервно больной человек, страдающий алкоголизмом или осужденный.
• Обязательно проверяются прежде отсуженные квадратные метры.
• Сомнения должны вызывать квартиры, в которых прописаны лица, находящиеся под опекой, несовершеннолетние или с ограниченными физическими возможностями.
• Проверяются и документы апартаментов, принадлежащих застройщику.
Чтобы узнать, кому принадлежит приватизированная квартира, потребуется уточнить перечень всех собственников, которые участвовали в процедуре и зарегистрированы по указанному адресу. По законам Казахстана, до 1995 г. в документы не требовалось вносить несовершеннолетних детей. Поэтому, по факту проведённой покупки, не обнаруживались дополнительные собственники, официально указанные в правоустанавливающих бумагах. Если рассматривать с юридической стороны, то сделки производились без согласия несовершеннолетнего, который позднее (после совершеннолетия) имел право отсудить принадлежащие ему квадратные метры. И закон был на стороне прежнего совладельца.
Встречаются ситуации с официальными отказами жильцов от прав на приватизированное жильё. При этом проживающие оформляют пожизненную возможность пользоваться квадратными метрами. В этом случае потребуется не только узнать, кто является собственником квартиры, но и проверить всю информацию по проживающим лицам. Потому, как даже суд не сможет заставить таких жильцов выписаться.
Очень «скользкой» считается безвозмездная приватизация. Здесь выясняют, на кого зарегистрирована квартира, и кто является супругом(ой) или ближайшим родственником. Регистрация последних в документах на недвижимость не обязательна.
Зачем знать доли собственников
Часто пользователи интересуются, как узнать доли собственников квартиры? Эта информация важна в момент совершения действий с недвижимостью. В противном случае покупатели могут столкнуться со следующими трудностями:
- Собственник – несовершеннолетний. Чтобы продать его долю, необходимо получить разрешение органов опеки. Согласие дается только в том случае, если несовершеннолетний получает аналогичное жилье или улучшенное. Отсутствие согласия приводит к аннулированию сделки.
- Собственник – недееспособный. На сделке должен присутствовать его законный представитель. В противном случае сделка оспаривается.
- Собственник отбывает наказание в местах лишения свободы. Гражданин, пребывающий в местах лишения свободы, выписывается из квартиры, но не прекращает быть ее собственником. После возвращения он может оспорить сделку.
Выписка ЕГРН в 2021 году
До июля 2021 года органами Росреестра выдавалась выписка из ЕГРП, которая не являлась правоустанавливающим документом. На данный момент порядок выдачи выписок из госреестра, а также перечень различных видов указанных документов, регламентирован Приказами Минэкономразвития № 378 и № 974.
В соответствие с Приказом Минэкономразвития № 378 заинтересованные лица могут оформить запрос на получение следующих видов выписок:
- выписка ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;
- выписка о переходе прав на объект недвижимости;
- выписка о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты;
- выписка о дате получения заявления о проведении кадастрового учета и госрегистрации прав.
Где узнать количество прописанных граждан?
Такая информация предоставляется государственными организациями:
- МФЦ – многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг. Обратившись в это учреждение, нужно оставить запрос. Через определённое количество дней (около недели) он будет выполнен. То есть, гражданин будет иметь выписку из официального документа, в котором указывается, сколько жильцов зарегистрировано в квартире. В выписке содержится личная информация о зарегистрированных гражданах. Поэтому, некоторые предпочитают обратиться в МФЦ и получить полные сведения не только о прописанных людях в данных момент, но и более раннюю информацию. Так можно понять, перепродавалась ли квартира несколько раз, какие были владельцы.
- Похожую информацию легко получить, обратившись в ОМС или паспортный стол.
- Доступ к домовой книге есть и у управляющей компании. Поэтому можно обратиться к ней.
- Если обратиться в Росреестр, то можно получить документ с расширенной информацией. Помимо прописки, там будут ещё сведения о том, на кого оформлена жилплощадь, приватизирована она или нет.
Как узнать кто зарегистрирован в квартире
Нотариус также может узнать по кадастровому номеру или адресу квартиры все необходимые сведения. Делать он это будет, только если к нему обратится потенциальный покупатель жилья с целью дальнейшего оформления договора купли-продажи.
Здесь можно получить ФИО собственника квартиры, если причина запроса будет обоснована.
Справка: Покупка квартиры у лица, на которого подается запрос – важное основание для выдачи данных, так как квартира является объектом налогообложения.
Для получения сведений надо прийти в налоговую с паспортом. Информация будет предоставлена бесплатно, но в устной форме, без выдачи документа.
Чтобы узнать количество прописанных в квартире граждан надо:
- Заказать выписку из МФЦ в обычном или расширенном варианте. Последний предполагает список всех граждан когда-либо зарегистрированных в данном жилье.
- В Управляющей компании взять выписку из домовой книги.
- Заказать выписку в Росреестре.
- позвонить по телефону, который несложно узнать по адресу;
- договориться о встрече от имени другого покупателя;
- выйти на собственника через председателя ТСЖ или управляющей компании;
- кинуть в почтовый ящик письмо с просьбой перезвонить или встретиться;
- если фамилия редкая, попытаться найти в соцсетях.
Покупка квартиры слишком сложный и рискованный процесс, который, при отсутствии опыта купли-продажи лучше доверить риэлтору. Профессионал быстрее соберет все данные о собственнике, выявит проблемы недвижимости и минимизирует риски потери денег покупателем.
Узнать информацию о том, кто является владельцем жилья можно в нескольких инстанциях:
- В ЖЭКе. В инстанции вы можете получить сведения о собственнике квартиры, но обратите внимание, что сотрудники не обязаны выдавать такие сведения, к тому же не факт, что вы получите официальный документ с печатями.
- В БТИ, но сведения выдаются только по запросу судьи или нотариуса, или же по заявлению собственника.
- У нотариуса, но получить информацию можно лишь в том случае, если вы готовитесь к заключению договора купли-продажи на квартиру.
- В налоговой инспекции, но при этом в заявлении необходимо указать причины, по которым вам необходимо узнать имя собственника. Если налоговая сочтет причины весомыми, вам выдадут интересующую вас информацию.
Те, кто привык действовать по старинке, могут обратиться в Росреест лично. Процесс оформления запроса таков:
- Вы приходите в отделение Росреестра по месту жительства и берете там бланк или образец заявления и данные для уплаты госпошлины.
- После написания заявления и оплаты сдаете бумаги и получаете расписку об их принятии.
- Приходите в назначенный день за получением выписки. При этом важно иметь при себе паспорт.
Сроки рассмотрения поданной заявки в среднем составляют 3 рабочих дня.
Если был подан запрос на выдачу электронного документа, то по истечении этого срока вы уже будете знать, кто является владельцем недвижимости. При запросе бумажного варианта, многое зависит от работы почты.
Оплата зависит от того, физическим или юридическим лицом вы являетесь, в каком виде предоставляется ответ. В целом, на сайте Росрееста указано, что стоимость оказания услуги:
- Для физических лиц составит от 300 рублей.
- Для юридических лиц – от 950.
Популярными случаями проверки владельцев являются операции покупки жилья. Так как процедура сопровождается оформлением документов в Росреестре, возможно прекращение сделки по причине нахождения несовершеннолетних собственников или иных лиц, обладающих правом на квартиру. Сотрудники органа дают отказ на присвоение недвижимости покупателю в лучшем случае. При неблагоприятных обстоятельствах, когда сделка уже совершена, придется подавать ходатайство в суд для возврата средств.
Операции с недвижимостью, осуществляемые между физическими лицами, регулируются нормами Гражданского Кодекса. Поэтому покупатель вправе запрашивать следующую информацию у продавца:
- Внесенные в Реестр характеристики жилья (площадь, местонахождение).
- Реквизиты собственника.
- Документы, на основании которых возникло право владения.
- Число прописанных в помещении.
- Сведения о задолженности по оплате коммунальных услуг и иных сборов.
Данные о владельцах недвижимости содержатся в общегосударственных базах и документах, принадлежащих обслуживающим дом организациям. В первом случае сведения отображены в Росреестре, куда обязательно заносится информация об объектах, их параметрах и владельцах. При рассмотрении вторых обстоятельств рассматриваются такие учреждения:
- Налоговая инспекция – согласно законодательству, за имущество, землю и жилье взимается обязательный сбор с лица, указанного в качестве владельца.
- БТИ – занимаются оформлением документов на жилые и нежилые помещения.
- Управляющая компания или ТСЖ – владеют необходимой информацией о собственниках и проживающих в доме.
При обращении в налоговые органы, БТИ или иные организации в большинстве случаев дается отказ. Данные предоставляются на основании правоустанавливающих документов, которые до продажи объекта находятся у хозяина. Поэтому узнать, кто владелец квартиры, такими способами не удастся.
Когда используется метод запроса сведений из Росреестра, понадобится указать основную информацию по жилью. Причем допускается выполнять онлайн-запрос или обращаться в МФЦ, отделения госоргана.
Филиалы «Мои документы» работают по схеме заполнения заявления с последующей оплатой пошлины. Впоследствии сотрудник принимает бумаги и делает запрос в Росреестр. Получателю услуги выдается бумажный вариант выписки, где можно отыскать сведения о хозяевах квартиры или дома.
- Проверяйте оригиналы, а не копии или фотографии документов. Современные технологии позволяют делать очень качественные подделки.
- Не спешите. Возьмите время на проверку и обдумывание. В случае сомнений, обращайтесь к юристам и другим профессионалам.
- Ипотека в некоторой степени гарантирует юридическую безопасность недвижимости, ведь ее проверяет еще и банк.
- Информация в документах дублируется, но чем больше вы проверите, тем больше шансов обнаружить нестыковки и не попасться в ловушку.
- Сотрудники крупных агентств недвижимости – риелторы, ипотечные брокеры и юристы – помогут вам приобрести жилье быстрее и безопаснее.
Посторонние лица, которые могут подкинуть проблем
- Бывшие и нынешние супруги — обратите внимание на штампы в паспорте собственника квартиры (регистрация и расторжение брака). Если брак был расторгнут меньше чем за 3 года до сделки, уточните момент по разделу имущества супругов. При отсутствии нотариального соглашения или судебного решения о разделе имущества нужно получить нотариальное согласие на сделку от бывшего супруга продавца. Аналогичное согласие нужно получать и от нынешнего супруга, если квартира находится в общей собственности мужа и жены, но зарегистрирована лишь на кого-то одного из них.
- Невыписанные жильцы — попросите у продавца подробную выписку из домовой книги и обязательно потребуйте выписки всех прописанных в квартире граждан с постоянной и временной регистрацией до подписания и регистрации договора купли-продажи, чтобы вам потом не пришлось выписывать всех этих людей через суд.
- Недовольные наследники. Поинтересуйтесь семейным положением продавца и обстоятельствами оформления наследства. Были ли другие наследники, судебные процессы по разделу наследства? Не стоит покупать квартиру, которая была получена в наследство и оформлена в собственность меньше 3 лет назад. Это поможет избежать возможных споров с недовольными наследниками. Еще лучше, если с момента вступления в наследство прошло порядка 7-10 лет: в таком случае вероятность появления обиженных наследников, желающих что-то оспорить в суде, гораздо ниже.
- Участники приватизации квартиры. Посмотрите, кто проживал в квартире на момент приватизации, кто принимал в ней участие и в итоге стал собственником. Если какие-то жильцы отказались от участия в приватизации, по закону они сохраняют право бессрочного пользования этой квартирой. Выписать таких граждан из квартиры не удастся даже через суд. Также нужно обязательно изучать обстоятельства участия или неучастия в приватизации детей.
На что стоит обратить внимание при выборе квартиры?
В первую очередь обратите внимание на цену. Если вы видите предложение, которое ниже рыночного, это повод серьезно задуматься. Зачастую под видом добросовестных продавцов могут скрываться мошенники. Для этого и ставится привлекательная цена, так как это прямо влияет на покупателя, который захочет не «упустить момент» и приобрести такую квартиру как можно скорее.
Важно проверить всех лиц, которые когда-либо проживали в квартире. Скрытый собственник квартиры может быть обнаружен при изучении истории зарегистрированных на жилплощади.
По сути, все усилия лучше всего направить на поиски грамотного специалиста. Даже не риэлтора, а именно юриста. Большинство покупателей смогут и сами подобрать и посмотреть понравившиеся предложения. А вот юрист сможет грамотно провести оценку квартиры. Если мы говорим о покупке квартиры в старом доме — приготовьтесь потратить немало сил на юридическую проверку всех сделок, которые когда-либо совершались с жилплощадью.
В любом случае, вам потребуется юридическая экспертиза объекта недвижимости и расширенная выписка из домовой книги.
И ещё важный момент, не соглашайтесь на указание в договоре заниженной стоимости квартиры, такие случаи не редки — продавцы таким образом уходят от уплаты налогов. Только вам, в спорных ситуациях, будет сложно доказать что за квартиру вы заплатили гораздо большую сумму.
Проверяем собственность квартиры через Росреестр: пошаговая инструкция
Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) был введен для упрощения сбора информации, находящейся в ведомствах Росреестра и Государственного кадастра недвижимости (ГКН). Поэтому сейчас нет необходимости посещать эти две службы по отдельности при необходимости узнать собственника квартиры. Основным документом, подтверждающим право собственности, теперь является выписка из ЕГРН.
Конечно, никто не запрещает обратиться именно в службу Росреестр с визитом или онлайн через официальный сайт. Однако следует знать, что информация все-равно будет запрашиваться из ЕГРН. При личном посещении заведения потребуются такие бумаги:
- Паспорт (подтверждение гражданства).
- Заполненное по определенной форме заявление (можно написать прямо на месте с помощью специалиста).
- Квитанция, подтверждающая внесение госпошлины (оригинал).
Размер мзды за получение физическим лицом на руки бумажного варианта равен 750 рублям. Забрать готовую справку можно будет через три-четыре дня (рабочих).
— Сделка с недвижимостью, в которой участвует по крайней мере одно физическое лицо, должна быть удостоверена. Сделать это можно у нотариуса либо в Агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. После удостоверения сделки она должна быть зарегистрирована в агентстве, поэтому проще и быстрее заключить сделку сразу там: специалист проверит квартиру по ЕГРНИ и сразу (в одном месте) все удостоверит и зарегистрирует, вам не придется дополнительно никуда ходить. Нотариус же может только запросить выписку из ЕГРНИ и удостоверить сделку, а регистрировать ее все равно придется в агентстве. Единственный вариант, при котором я однозначно рекомендую удостоверять сделку у нотариуса, — это случай, когда продавец действует на основании доверенности. Как я уже говорил, нотариус сможет проверить, не была ли такая доверенность отозвана.