Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Взыскание неустойки с застройщика по ДДУ порядок действий». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения. К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением. После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.
Апелляция на решение суда
Нужно учесть, что продолжительность выступления в апелляционном суде не превышает 5 минут, поэтому нужно заранее подготовить речь и высказать только основные моменты.
Стоит ли связываться с арбитражем сейчас?
К сожалению, на этот вопрос нельзя ответить уверенно и однозначно. Все очень субъективно. Многое зависит от вашего застройщика, его юр. адреса, суммы неустойки и судьи, которому попадет дело. Конечно, мы, столько лет занимаясь спорами в сфере долевого строительства, уже выработали некоторые алгоритмы и хитрости в работе. Эти разработки позволяют нам получать более успешные решения и добиваться высокого процента взыскания. Но и эти ноу-хау дают осечки.
Юриспруденция – это гуманитарная наука. И кроме присущей ей неопределенности, очень многое решает человеческий фактор. Ведь итоговое решение принимает судья. И очень многое в российском законодательстве отдано на откуп пресловутому «судейскому усмотрению». А тут уже в силу вступает настроение судьи, его убеждения, его симпатии к представителям одной или другой стороны и т.д.
Так что, тут нет четкого рецепта. Но есть инструменты, позволяющие повысить вероятность положительного исхода. И мы постоянно используем их в своей работе. Конечно, это никак не связано с личным знакомством или коррупцией. Ни в коем случае. Просто изучая огромный массив судебной практики и алгоритмы работы арбитражных судов, мы выявили некоторые закономерности, которые пока не известны большинству наших конкурентов. Это и составляет одно из наших конкурентных преимуществ.
На что может рассчитывать дольщик
Самыми частыми основаниями взыскания неустойки являются случаи нарушения застройщиками сроков строительства.
Если просрочка составляет более двух месяцев, дольщик может не ждать дальше окончания строительства и аннулировать договор долевого участия по своей инициативе, одновременно выставив требование по неустойке. Как правило, застройщики не спешат добровольно исполнять законные требования граждан, и дела о неустойке решаются в зале суда.При судебном решении вопроса дольщик может включить в иск следующие требования:
- неустойку в размере 1/150 ключевой ставки Центробанка за один день просрочки;
- свои расходы, происшедшие в результате невыполнения застройщиком своих обязательств;
- компенсацию морального вреда;
- штраф 50% от общей суммы всех требований;
- оплату юридических услуг.
Риски перевода дела в арбитраж
Если строительная компания не выполняет своих обязательств и физическое лицо хочет получить неустойку, компенсации или возвратить вложенные деньги, он может самостоятельно обратиться в суд или произвести продажу неустойки к застройщику третьему лицу.
Данное действие может осуществляться:
- после окончания действия договора, когда обязательства застройщика выполнены, но с нарушением сроков или качества работ;
- во время действия договора при возникновении риска его невыполнения или по другим причинам.
Во втором случае происходит досрочное расторжение договора долевого участия и предъявляется иск на возврат всех вложенных средств вместе с соответствующими процентами, неустойками и штрафами.
При расторжении договора основные риски состоят в том, что:
- Гражданин с одной стороны, теряет право на квартиру, а с другой может не получить назад вложенные деньги, если застройщик за период судебного рассмотрения окажется финансово несостоятельным.
- С расторжением ДДУ теряется право на возмещение вложенных средств за счет доли собственности на земельный участок, а также объектов незавершенного строительства (будущего дома, а может и конкретной возведенной квартиры), которые по закону находятся в залоге у дольщика в соответствии со ст. 13 Закона № 214-ФЗ , если будет производиться реализация собственности застройщика по процедуре банкротства.
- Если ДДУ был заключен на первых этапах строительства, то в нем речь идет о возврате минимальной стоимости квартиры, тогда как после сдачи жилье обычно существенно повышается.
В любом случае при расторжении ДДУ или передаче иска в Арбитражный суд необходимо внимательно изучить финансовое состояние застройщика, чтобы быть уверенным, что оговоренные в решении суда суммы можно получить фактически.
Почему процедура взыскания необходима
В настоящее время весьма актуальной проблемой в крупных городах являются многочисленные нарушения застройщиками сроков окончания строительства жилых домов по договорам долевого участия (ДДУ).
По статистике фактически каждый второй застройщик нарушает сроки строительства и передачи квартир дольщикам. Поэтому каждому участнику долевого строительства необходимо знать, что дольщик вправе потребовать выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а в случае отказа застройщика от выплаты неустойки в добровольном порядке, обратиться в соответствующий суд с требованием взыскания неустойки по ДДУ, компенсации морального вреда, штрафа за нарушение прав потребителя и других убытков, которые возникли у дольщика.
В большинстве случаев решать подобный вопрос приходится через суд.
По сравнению с юридическими компаниями частный практикующий юрист имеет множество преимуществ:
- Индивидуальный подход.
- Возможность выездного обслуживания
- Приемлемые расценки в отличие от услуг юридических фирм
- Возможность решить проблему любого уровня сложности в максимально сжатые сроки
- Полная конфиденциальность при работе с вашим делом
Возмещение морального вреда и штрафа застройщиком
Следует помнить, что законом предусмотрена повышенная ответственность застройщика за нарушение обязательств по договору при взаимоотношениях участниками долевого строительства — физическими лицами.
Так, законодатель распространил на взаимоотношения застройщиков и граждан, участвующих в долевом строительстве, положения Закона РФ «О защите прав потребителей». Данный закон применяется в части, не урегулированной ФЗ «Об участии в долевом строительстве».
Это означает, что помимо ответственности, установленной указанным ФЗ «Об участии в долевом строительстве», застройщик несет перед дольщиком дополнительную ответственность как перед потребителем. За нарушение соответствующих условий договора о долевом участии застройщик также обязан возместить дольщику:
- Моральный вред, который взыскивается с застройщика по факту нарушения прав потребителя
- Штраф, составляющий 50% от общей суммы (за исключением суммы судебных расходов и морального вреда), которая взыскивается с застройщика в пользу дольщика
Исковое заявление о взыскании неустойки с застройщика
Родовая подсудность: Если истцом выступает гражданин, спор подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции. В случае, если цена иска составит менее 50 000 рублей, то иск будет подсуден мировому судье, иски ценой свыше 50 000 рублей подлежат рассмотрению районными судами.
В практике, как правило, исковые требования дольщиков превышают вышеуказанную сумму, что обуславливает рассмотрение данной категории дел районными судами.
Если участником долевого строительства является юридическое лицо спор разрешается арбитражным судом.
Территориальная подсудность: Иск может быть подан в суд как по месту нахождения ответчика, так и по месту жительства истца, т.е. право выбора суда принадлежит истцу. Альтернативная подсудность спора обусловлена распространением на данные взаимоотношения Закона РФ «О защите прав потребителей».
Иск организации подается в арбитражный суд по месту нахождения застройщика (если подсудность не изменена договором).
Оформление переуступки права требования неустойки за просрочку передачи квартиры и штрафа по ЗоЗПП
Договор уступки права требования, обычно, необходимо регистрировать в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии в соответствии с положениями ч. 1 ст. 389 ГК РФ, которая гласит, что:
Сделка уступки права требования оформляется в той же форме, в которой была совершена сделка, на основании которой возникли уступаемые права.
Однако в некоторых случаях, государственная регистрация договора цессии не требуется (например, когда права на взыскание долга передаются дольщиком третьему лицу после подписания акта приёма-передачи объекта долевого строительства) поскольку обязательства по ДДУ исполнены и он прекратил своё действие. Однако в этом случае, рекомендуется заверить договор цессии нотариально.
Существует некоторая вероятность, что Росреестр откажет в регистрации договора цессии, мотивируя свои действия разнообразными доводами, в связи с чем может потребоваться обжалование этого решения в суде, что сдвинет планируемые сроки взыскания неустойки и штрафа через арбитраж. Не смотря на это, конечный результат в виде присужденной денежной суммы, оправдает ожидания, как цессионария, так и цедента.
В договоре цессии помимо прав и обязанностей сторон должен быть чётко прописан порядок расчётов между цессионарием и цедентом, а также размер вознаграждения цедента за уступку права требования долга цессионарию. Обычно, в подобные договора цессии включается условие о том, что вознаграждение цеденту выплачивается от итоговой взысканной суммы за минусом расходов цессионария в виде налоговых обязательств, оплаты государственной пошлины, комиссий за банковские переводы денежных средств.
Стоимость услуг по взысканию неустойки и потребительского штрафа через арбитражный суд
Взыскание неустойки через арбитражный суд путём уступки прав требования долга цессионарию (юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю) предоставляет дольщику возможность получить неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства, а также потребительский штраф в гораздо большем размере, чем при обращении с иском в суде общей юрисдикции. Обращайтесь к нам и мы взыщем для вас неустойку и штраф в максимальном размере!
Простая, честная и выгодная схема сотрудничества с нами:
- Предоплата наших услуг составляет 0 рублей, то есть полностью отсутствует.
- Мы получаем вознаграждение только после получения вами присужденных денежных средств.
- Вы ничем не рискуете, если мы не взыщем деньги с застройщика — вы нам ничего не должны.
- Дольщик оплачивает только судебные расходы, связанные с подготовкой и рассмотрением дела.
| № | Наименование услуги: | Стоимость услуги: |
|---|---|---|
| 1 | Взыскание с застройщика неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства и 50% потребительского штрафа за отказ от удовлетворения требования потребителя через арбитражный суд (с низким риском снижения суммы на основании ст. 333 ГК РФ) | от 15% от итоговой взысканной суммы, но не менее 25 000 рублей + компенсация расходов (в зависимости от сложности дела) |
| 2 | Взыскание с застройщика неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства и 50% потребительского штрафа за отказ от удовлетворения требования потребителя через суд общей юрисдикции (с риском их снижения на основании ст. 333 ГК РФ) | от 10% от итоговой взысканной суммы, но не менее 20 000 рублей (в зависимости от сложности дела) |
| 3 | Первичная юридическая консультация по вопросу взыскания неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства и потребительского штрафа со строительной компании | Бесплатно |
| 4 | Досудебное урегулирование спора с застройщиком по вопросу выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры (включая составление соглашения об урегулировании спора) | от 3 000 рублей |
| 5 | Подготовка искового заявления и иных необходимых документов для обращения в суд по делам, связанным с защитой законных прав и интересов участников долевого строительства | от 5 000 рублей |
| 6 | Представление участника долевого строительства в судах первой и второй (апелляционной) инстанции по делам, связанным с защитой законных прав и интересов дольщиков | Индивидуально (в зависимости от суда и сложности дела) |
| 7 | Оценка финансового состояния застройщика на основании открытых и закрытых источников с предоставлением развёрнутого отчёта | от 8 000 рублей |
| 8 | Получение копии решения суда / исполнительного листа по делам, связанным с защитой прав и интересов участников долевого строительства | Индивидуально (в зависимости от суда) |
| 9 | Представление дольщика-взыскателя в Федеральной службе судебных приставов (по месту нахождения ответчика) | от 10 000 рублей |
| 10 | Розыск расчётных счетов и имущества должника для обращения взыскания в максимально сжатые сроки (от 1 рабочего дня) | от 5 000 рублей |
| Возможность оказания иных юридических услуг, связанных с защитой дольщиков, пожалуйста уточняйте по нашим контактам. |
Этап №8 — Получаем исполнительный лист и передаем его в банк, у которого обслуживается застройщик
Когда решение (или определение) вступит в силу, дольщику нужно получить в суде исполнительный лист. Для этого подаем заявление, свой паспорт и оригинал судебного решения/определения. Так же исполнительный лист может забрать доверенное лицо.
Исполнительный лист нужно отнести в центральный офис банка, у которого обслуживается застройщик. Очень не советую нести лист судебным приставам, только в крайнем случае. Сначала самостоятельно подайте лист напрямую в банк.
Узнать название банка можно: 1) У местных юристов/адвокатов, которые занимаются взысканием неустоек. 2) В чате или форуме дольщиков. 3) В районной налоговой инспекции по юридическому адресу застройщика или адресу прописки дольщика. К заявлению прикладываем копию паспорта и нотариальную копию исполнительного листа, иначе затребуют оригинал. Ответ приходит в течение 1 — 2 недель с реквизитами счетов застройщика.
Некоторые банки принимают исполнительные листы только по почте. Например, ВТБ. Реквизиты при отправке нужно указать те же, что и в исковом заявлении.
После того как подали исполнительный лист, остается только ждать получения денег на свой счет. Срок ожидания зависит от банка. Например, в Москве от 7 дней до 2 месяцев. Большая проблема у ВТБ — в последнее время он присылает деньги в течение 1,5 — 2 месяцев. Так произошло из-за сокращения штата сотрудников из пандемии. Комиссия за перечисление денег не взимается.
Основания для взыскания неустойки с застройщика
На первый взгляд, взыскание неустойки — самый простой и эффективный способ получения компенсации от застройщика:
- Для этого участник строительства не должен обосновывать причинение ему убытков.
- Размер неустойки, как правило, заранее определен законом[2] или договором и зависит от характера гражданско-правовых отношений и их значения для участников.
Вместе с этим на практике[3] отмечается негативная тенденция: суды часто снижают заявленную сумму неустойки, ссылаясь на ее несоразмерность причиненному ущербу (статья 333 Гражданского кодекса РФ). Возлагая бремя доказывания несоразмерности на ответчика, суды одновременно стимулируют активность в деле истцов. Инвесторы не обязаны, но вправе предоставлять доказательства своих убытков от незаконных действий застройщиков[4]. При таких обстоятельствах грамотная юридическая стратегия уже не роскошь, а необходимость.
Основания для взыскания неустойки с застройщика предусмотрены нормами Гражданского кодекса РФ и ФЗ об участии в долевом строительстве (Закон № 214-ФЗ). Фактическими основаниями являются:
- неисполнение обязательства по передаче объекта строительства;
- просрочка исполнения этого обязательства;
- иное его ненадлежащее исполнение.
Как утверждают специалисты в области строительного консалтинга[5], такое поведение застройщика чаще всего является следствием:
- ведения строительства без надлежащих разрешений;
- возведения объекта недвижимости на земельном участке, не предназначенном для этого;
- нарушения сроков сдачи и подписания акта приема-передачи объекта в эксплуатацию;
- несоответствия здания (сооружения) установленным нормам и проектной документации (техническим регламентам, техническим условиям, обязательным требованиям документов в области стандартизации).
Для осуществления сделки необходимо совершить следующие действия:
- После подбора цессионария, готовятся требуемые документы: расчет компенсации, составляется договор переуступки. В сумму возмещения могут включаться не только неустойка, но и штрафные санкции в размере до 50%, полагающейся по Закону о защите прав потребителя, компенсации.
- Подписать соглашение и сдать его на регистрацию в ФРС. При заключении сделки необходимо особое внимание обратить на договорной пункт о порядке проведения расчетов сторон.
Недобросовестные организации могут включать условие, предусматривающее расчеты в течении 12 месяцев либо более после заключения сделки. Такое положение способно помешать получению денег, взысканных со строительной организации. Будет лучше, если договор будет содержать пункт о том, что Цессионарий уплачивает продавцу сумму, предусмотренную соглашением, путем её перечисления на счет переуступающей стороны в срок до 3 дней с момента получения компенсации от задолжавшего лица.
- В строительную компанию направляется уведомление о возмещении понесенного ущерба. Требования предъявляются с расчетом неустойки на основании положений ФЗ-214. Претензия может направляться средствами почтовой связи либо вручаться лично, с проставлением отметки о получении документов. Такой документ будет выступать в судебных слушаниях в качестве доказательственной базы по соблюдению досудебной процедуры урегулирования конфликта.
- Известить застройщика о переуступке правомочий.
- Формируется и подается иск в судебный орган и необходимые документы. При этом в качестве истца будет выступать Цессионарий. К иску прилагаются:
- Договор — основание для приобретения жилья — ДДУ, ПДКП, ЖСК, инвестиционное соглашение и иная документация;
- Доказательства, удостоверяющие оплату квартиры полностью;
- Претензия строительной организации о возмещении вреда;
- Исчисление компенсации по формуле, установленной ФЗ-214;
- Документация о переуступке правомочий;
- Извещение компании — должника о проведенной сделке;
- Квитанция об уплате госпошлины.
- Получение судебного решения, вступившего в силу, и исполнительного листа.
- Расчеты между сторонами соглашения о цессии.
Как подать иск в суд на застройщика за неустойку?
Подобного рода иски граждане обычно подают в суды общей юрисдикции по месту нахождения ответчика, то есть, строительной фирмы, с которой гражданин подписал договор.
Но в случае покупки жилой квартиры или дома на такого гражданина распространяется действие закона «О защите прав потребителей».
Согласно этой норме права человек может выбрать, в какой суд подавать иск: по месту нахождения застройщика, по месту жительства истца или же по месту нахождения объекта долевого строительства.
Преимущество подачи иска в суд для гражданина в том, что кроме неустойки он может рассчитывать на штраф со стороны застройщика в размере 50% от размера неустойки. Это правило регламентируется законом «О защите прав потребителей».
Основные проблемы и пути их решения
Описанный выше порядок взыскания неустойки с застройщика является очень распространенной практикой, поскольку с каждым голом количество домов, не сданных вовремя в эксплуатацию, растет.
Некоторые часто встречающиеся проблемы можно решить еще на досудебной стадии:
- Довольно часто дольщик является не первоначальным покупателем квартиры – когда он приобрел жилье по договору цессии (уступка прав) у первоначального участника строительства. В таких случаях важно помнить, что требование о неустойке предъявляется только строителям (а не цеденту), а срок сдачи квартиры нужно смотреть по первоначальному ДДУ, а не по договору уступки.
- Если квартира куплена не по ДДУ, а по предварительному договору, то положения закона о долевом строительстве на такие отношения не распространяются. Это значит, что покупатель не имеет права на компенсацию в связи с задержкой сдачи квартиры – поэтому еще на этапе оформления документов важно обращать внимание на то, какой договор предлагает подписать строительная фирма.
- Если дольщику предложили подписать дополнительное соглашение о переносе сроков, то, подписав его, он потеряет право на взыскание штрафа. Дело в том, что ДДУ в таком случае будет действовать в редакции дополнительного соглашения, а значит, формально ничего не нарушено.
Однако есть и специфические проблемы, связанные с судебным процессом возмещения неустойки по договору долевого участия:
- Ответчика часто просят снизить ответственность в части компенсации морального вреда. Именно поэтому завышать суммы не рекомендуется.
- Важно правильно рассчитать долги по формуле, приведенной выше. Если расчет получается слишком громоздким, лучше вынести его на отдельный лист и оформить в качестве приложения к иску.
- Сторона может намеренно затягивать процесс, ссылаясь на разные причины – отсутствие представителя, загруженность и так далее. В таких случаях нужно обращать внимание суда на недобросовестное поведение ответчика и желание затянуть процесс.
В целом практика положительная, суды встают на сторону дольщиков, как того требует закон. При условии правильного оформления документов и верного расчета неустойки проблем со взысканием неустойки с застройщика по долевому участию быть не должно.
Взыскание неустойки с застройщика через суд
С целью защиты своих прав и законных интересов, как правило, дольщик попадает под Закон «О защите прав потребителей». Исковое заявление подается в районный суд либо по месту нахождения ответчика, либо по месту регистрации физического лица, либо по месту нахождения объекта долевого строительства.
В исковом заявлении дольщик помимо неустойки вправе потребовать от застройщика компенсации документально подтвержденных убытков, понесенных им вследствие нарушения застройщиком своих обязательств по договору долевого участия, а также морального вреда.
В целях обеспечения исковых требований гражданин – участник долевого строительства вправе ходатайствовать о наложении ареста на имущество застройщика, в том числе и на денежные средства, находящиеся на расчетных счетах организации. Об открытых счетах должника можно узнать, обратившись в налоговую инспекцию.
Как определить размер неустойки
Изучая судебную практику, удается отметить, что суды систематически снижают величину требуемой суммы, аргументируя это ее несоответствием реальному ущербу. Чтобы получить больше, истец сам должен доказывать обратное, предоставляя всю необходимую документацию. Он не обязан это делать, но в таком случае придется соглашаться на меньший размер компенсации. Если все-таки принято решение требовать первоначально заявленную сумму, без помощи юриста по взысканию неустойки с застройщика не обойтись. Изначально величина компенсации или порядок ее определения могут быть указаны в самом договоре о долевом строительстве или соответствующем законе. Например, если говорить про неустойку, взыскиваемую в результате нарушения сроков передачи объекта, особенности определения ее размера прописаны в 6 статье закона 214-ФЗ. Здесь указано, что для определения суммы необходимо учитывать:
- дату, когда объект был фактически передан инвестору;
- дату передачи, указанную в договоре;
- величину неустойки в процентном соотношении к ставке рефинансирования;
- общую цену договора.
Например, для юридического лица величина неустойки определяется как 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ. Чтобы рассчитать интересующую сумму, нужно умножить цену договора на количество просроченных дней и на 0,03. Другого порядка закон не предусматривает. По практике взыскания неустойки с застройщика можно отметить, что все моменты, касающиеся каких-либо компенсаций, должны прописываться в самом договоре, который стороны заключают на начальном этапе сотрудничества.