Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сможет ли собственник продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.
Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.
В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:
- продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
- покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки
Как решить вопрос с незаконной перепланировкой
Чтобы не возникли сложности при купле-продаже квартиры с незарегистрированной перепланировкой, необходимо ее узаконить. Удобнее это сделать еще до продажи квартиры собственнику, чтобы не было проблем при регистрации договора. Инструкция и порядок действий по тому, как узаконить сделку, выглядит так:
- заказать проект перепланировки в БТИ или иной компании
- написать заявление на согласование переустройства
- приложить паспорт владельца жилого помещения
- добавить в перечень документации копию договора купли-продажи квартиры
- как приложение должен присутствовать техпаспорт на недвижимость
- необходимо взять письменные согласия других собственников квартиры, если таковые имеются
Весь комплект документации передается в жилищную инспекцию. Условия по срокам варьируются от 2 месяцев до полугода. Можно ли электронно оформить запрос? Такая возможность есть на портале Госуслуг. При этом срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней.
Если не нарушены строительные нормы при перепланировке, то сложности ее согласования и вероятность получения отказа отсутствует.
Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой?
Сначала нужно сообщить покупателю о незаконной перепланировке при продаже квартиры. Он должен сам решить, устроит ли его такое положение дел, или нет. Скрывать несогласованные изменения нет смысла: сразу после осмотра жилплощади он попросит техпаспорт, и, сверив его с реальной планировкой, сам все поймет. Утаивание информации может только оттолкнуть.
Как продать квартиру с незаконной перепланировкой:
- Обсудить с покупателем детали сделки. Наверняка он попросит скидку. Ее размер может быть в сумме затрат, которые в дальнейшем понесет новый собственник на узаконивание. Нужно предусмотреть и вариант с возвратом недвижимости в изначальное состояние, если БТИ откажет в узаконивании.
- Составить и подписать договор купли-продажи (далее – ДКП).
- Подать документы на регистрацию в Росреестр напрямую или через МФЦ. В процессе рассмотрения заявки на техпаспорт особого внимания не обращают, поэтому в переоформлении права собственности на основании неузаконенной перепланировки не откажут.
- Подписать акт приема-передачи после регистрации, внести оставшуюся часть денег за квартиру и отдать ключи.
Влияет ли перепланировка на цену?
Сами по себе сделанные в квартире изменения, как правило, воспринимаются покупателями положительно. Но если они не узаконены, это может сказаться на цене квартиры. Торг возможен, если в квартире была проведена глобальная перепланировка, произошло серьезное вмешательство в конструктив, что потребует существенных затрат на согласование. Цена такой квартиры снижается на 1,5–2 тысячи рублей с квадратного метра.
Кроме того, перепланировка влияет на оценочную стоимость квартиры, которую определяют для банка оценщики. При проведении оценки из цены квартиры вычитается сумма, которую покупателю необходимо будет потратить на узаконивание перепланировки. Если квартира стоит 2,5 миллиона рублей, то в отчете оценщика будет стоять 2,48 миллиона. 20 тысяч составят затраты на оформление перепланировки.
Что не является перепланировкой и переустройством?
Владельцы жилья не всегда понимают, является ли то, что они сделали во время ремонта, перепланировкой. В целом к перепланировке не относится все то, что не меняет конфигурацию квартиры, зафиксированную в техническом паспорте. Такие работы можно проводить, не получая на них специального разрешения администрации, и их не нужно потом узаконивать.
-
Замена дверей и окон, если при этом вы не меняли проемы.
-
Увеличение высоты дверного проема, при условии что ширина проема осталась прежней.
-
Замена инженерного оборудования на аналогичное тому, что было установлено первоначально. Но если вы собираетесь поменять газовую плиту на электрическую или установить вместо ванны душ, эти изменения уже являются переустройством, и их придется согласовать.
-
Не относится к перепланировке демонтаж и монтаж встроенных шкафов. Убрать встроенный шкаф в квартире, не получая на это разрешения, можно, если в содержащейся в техническом плане квартиры экспликации помещения он указан в качестве встроенного шкафа. Если в документах он назван кладовой или подсобным помещением, тогда его демонтаж потребует согласования.
-
Не является перепланировкой остекление балкона. К перепланировке относятся те работы, которые проводятся внутри помещения. А остекление — это изменение, затрагивающее фасад здания, согласовывать его нужно не в рамках перепланировки и только в том случае, если у жилого дома есть утвержденный паспорт фасада.
Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой
Официальный статус перепланировки лишь свидетельствует о том, что соответствующие изменения были внесены при участии и по согласованию с уполномоченными государственными органами.
За незаконную перепланировку установлена административная, а также в некоторых случаях уголовная ответственность.
Однако на право распоряжения имуществом такое обстоятельство никак не влияет. Единственная сложности при продаже жилья с незаконной перепланировкой заключается в том, что трудно найти покупателя, готового взять на себя последствия и ответственность.
В чем выражается незаконность перепланировки? Выявить такое состояние можно достаточно просто по следующим признакам:
- действительная планировка не соответствует технической документации;
- техническая документация утеряна или не обновлена;
- среди документов на квартиру нет соответствующего решения жилищной инспекции.
Неузаконенная планировка при продаже квартиры чревата нежелательными последствиями. Итак, необходимо перечислить сложности и нежелательные последствия, к которым может привести незаконная перепланировка. Главным образом они проявляются в ответственности собственников таких квартир.
На сегодняшний день закреплены следующие санкции на лиц, осуществивших изменение плана жилья без разрешения:
- административный штраф в размере от 1,5 до 2 тысяч рублей за незаконную перепланировку;
- штраф в размере от 4 до 8 тысяч за изменение места расположения газового оборудования без разрешения уполномоченной организации;
- уголовная ответственность, если вследствие незаконного изменения плана помещения был причинен вред жизни и здоровью людей.
Так что лучше проконсультироваться с профессиональными архитекторами, перед тем составлять план ремонта в своем жилище. Ведь вероятность смерти людей вследствие незаконной перепланировки непросто статья в Уголовном кодексе, а практическим образом подтвержденная угроза.
Неузаконенная перепланировка квартиры: риски при сделке
Согласно изменениям в российском законе «О защите прав потребителей» с февраля 2018 года перепланировка помещений должна быть обязательно согласована в соответствующих органах. Однако сделать это можно только в том случае, когда изменение конфигурации соответствует ряду санитарных, противопожарных и главное – строительных нормативов. Если перепланировка не согласована или выполнена с нарушением норм, категория такого жилья не может считаться юридически чистой, а значит, ее продажа сопряжена с проблемами. Перед тем, как продать квартиру, если перепланировка не узаконена, нужно с ними ознакомиться.
- Несанкционированное переустройство, согласно закону, не может служить причиной отказа для постановки на учет в Росреестре, однако на практике регистрирующий орган отклоняет заявления, если в техпаспорте квартиры есть отметки БТИ, говорящие о несоответствии.
- Если усовершенствовать помещения с предварительным согласованием, стоимость квартиры поднимется – от 10% и выше. В противном случае – наоборот, упадет.
- В случае если квартиру все-таки удалось продать, покупатель, может обратиться в суд с заявлением о расторжении сделки.
Теперь посмотрим на ту же ситуацию со стороны продавца. Продать квартиру с незаконной перепланировкой достаточно трудно. Во-первых, необходимо найти покупателя, который будет готов осуществить покупку такой квартиры и взять всю ответственность за её перепланировку на себя. Многих покупателей такая продажа отпугивает и они не хотят идти на такие условия сделки. Во-вторых, в случае согласия на такую покупку многие покупатели требуют предоставления на неё скидки за последующие услуги по узакониванию. В-третьих, покупатель должен иметь «прямые деньги», а не ипотечные, так как большинство банков просто не одобряют покупку такой квартиры в ипотеку. Поэтому продавать квартиру с согласованной перепланировкой гораздо легче.
Однако, в общем, продать жилье с несогласованной перепланировкой возможно. При продаже такого жилья каких-либо ограничений от Росреестра по данному вопросу нет. В договор купли-продажи это как-то отдельно не вписывается.
Необходимость согласования перепланировки и виды
Перепланировка – изменения конфигурации жилого помещения, вследствие которых возможно перераспределение нагрузки на перекрытия и несущие конструкции. Проводимые самовольно работы могут повлечь к разрушению здания и гибели людей.
Правовая поддержка и легализация перепланировки квартиры
Теоретический расчёт часто приводит к несоответствиям на практике между предполагаемыми затратами и фактически требующимися. Поэтому юристы рекомендуют провести легализацию до передачи объекта в собственность новому хозяину. Незнание законодательных актов и невозможность оценки работ до их проведения способны внести несоответствие в ценовую политику, не выгодную, прежде всего продавцу, который мог бы получить дополнительную прибыль.
Перед тем, как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, целесообразно её легализовать, предоставив комплект документов:
- заявление на проведение перепланировки;
- экспликацию и детальный план всех помещений;
- правоподтверждающие и правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
- выполненный специализированной организацией проект;
- заключения санитарно-эпидемической и пожарной службы;
- технический паспорт с техпланом квартиры;
- согласие всех совладельцев при наличии;
- разрешение надзорных органов на проведение процедуры, если жильё является архитектурной или исторической ценностью.
Нелегальные изменения в ипотечной квартире
Наиболее серьёзные неприятности будут подстерегать покупателей квартир, которые будут намерены совершить предстоящую покупку через оформление ипотеки. В такой ситуации в банк будут подаваться документы на выбранную площадь для согласования.
Если после того, как ипотека будет оформлена, покупатель выяснит, что в квартире находятся перепланировки и корректировки несогласованного характера, то в такой ситуации договор с банковским учреждением может быть в итоге расторгнут.
Дело всё в том, какая ликвидность имеется в данной недвижимости. Ни один банк не является заинтересованным в том, чтобы проводить регистрацию за свой счёт по незаконным тренировкам и при этом нести определенные убытки.
Читайте, краткий закон о миграции населения. Что такое миграция? Ответ здесь.
Гораздо чаще ипотечные ссуды будут выдаваться под залог покупаемой недвижимости, которая будет иметь помимо этого безупречный пакет документов.
Именно по этой причине при соглашении на приобретение квартиры с теми переделками, которые были не согласованы, в ипотеку покупатель имеет достаточно серьезный риск.
Легализация перестроенного жилья
Делается узаконивание через государственное учреждение БТИ (Бюро технической инвентаризации) по месту нахождения объекта недвижимости. Там оформляется новый технический паспорт. Все подготовленные документы подаются в Жилищную инспекцию, либо отдел по капстроительству в административном центре населенного пункта. Все работы следует производить также в полном согласии с нормами и стандартами СНиП, противопожарных и санитарных требований. После продажи квартиры, все согласования уже обязан произвести новый её хозяин.
Если заключить договор купли-продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой, то он будет считаться ничтожным, недействительным. Сторонам это в любом случае невыгодно. Если объект недвижимости подвергался существенным изменениям запрещенного характера, тогда следует вернуть все на место, или же ожидать санкций. Самые жесткие меры пресечения подобного – конфискация недвижимого имущества и продажа его с торгов. На вырученные средства жилищная организация переделает помещение в надлежащем порядке. Остаток возвращается собственнику.
Что такое перепланировка и когда она считается несогласованной
Перед тем, как продать квартиру с перепланировкой необходимо ознакомиться с понятиями закона.
Перепланировкой квартиры следует считать любые изменения в конфигурации, которые требуют внесения изменений в технический паспорт жилья. Это определение установлено в ч. 2 ст. 25 ЖК РФ.
Незаконными следует считать работы, проведение которых не соответствуют СНиПам, СаНПиНам и другим правовым актам. Такую квартиру в имеющемся виде невозможно зарегистрировать. Чтобы провести любую сделку, понадобиться удовлетворить правовые нормы.
Неузаконенной (или несогласованной) можно считать любую перепланировку, которая была проведена самовольно, без согласования с МЖИ. Это значит, что в кадастровом реестре и техническом паспорте нет сведений о перепланировке.
Главным вопросом остается законность проводимых работ и их соответствие со строительными и санитарными нормами. От возможности узаконить свои действия зависит можно ли продать квартиру без узаконенной перепланировки и ее стоимость. Ведь на рынке недвижимости Москвы жилье с отсутствием регистрации изменений в техническом паспорте теряет в цене до 10-20 %
Возможные проблемы при продаже квартиры без перепланировки
Пункт относительно перепланировки квартиры регулируется законом России «О защите прав потребителей». В феврале 2018 года в нем произошли изменения, согласно которым владелец квартиры, собирающийся делать перепланировку, должен сообщить о ней соответствующие органы. Но сделать саму перепланировку – это лишь часть работы, поскольку изменение конфигурации помещения будет разрешено только в том случае, если оно будет соответствовать санитарным, противопожарным и строительным нормам. В противном случае возникнут проблемы юридического характера. Они могут носить следующий характер:
- согласно закону, даже если перепланировка сделана без согласования с соответствующими органами, все равно Росреестр обязан поставить квартиру на учет. Однако на практике дела обстоят иначе. Скорее всего, регистрирующим органом заявление будет отклонено, если в техпаспорте на квартиру будут пометки от Бюро технической инвентаризации, гласящие, что произошли изменения в конфигурации жилплощади.
- если провести усовершенствование квартиры, предварительно согласовав данный процесс с соответствующими органами, то ее стоимость поднимется на 10% и более, а если не согласовывать, то – упадет.
- даже если вам удастся продать незаконно перепланированную квартиру, новый владелец вправе расторгнуть договор.