Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка соседа превратила нашу жизнь в ад». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Совмещение ванной комнаты и туалета возможно в большинстве ситуаций. Главное — правильное расположение сантехники, радиаторов и т.д. Если подобная проблема слишком сложна для вас, мы с удовольствием возьмем ее на себя. Все, что вам нужно сделать, это рассказать нашим специалистам, какие изменения вы хотели бы внести.
Мокрая зона в жилых помещениях
Еще раз отметим, что мокрая зона – это помещение или часть помещения с устройством для подачи воды и с гидроизоляцией пола, в котором есть вероятность протечки воды. В квартире количество мокрых зон может отличаться, но обычный состав такой:
- туалет;
- ванная/душевая.
- кухня
Расширение санузла за счёт кухни или комнаты
Согласно СП 54.13330.2016 п. 9.22, не допускается размещение уборной (туалета), ванной комнаты (душевой), совмещённого санузла над жилыми комнатами и кухнями (кухнями-нишами и кухнями-столовыми).
Перепланировку «мокрой зоны» с использованием жилой площади или кухни возможно согласовать только в нескольких случаях:
- квартира расположена на 1-м этаже;
- квартира находится над нежилым помещением;
- в квартире этажом ниже ранее согласована перепланировка, где часть комнаты (или комната в целом) перестала быть жилой;
- размещение туалета, ванной (душевой) или санузла над кухней разрешается в двухуровневой квартире.
1) 3.8. В квартирах не допускается:
— расположение ванных комнат и туалетов непосредственно над жилыми комнатами и кухнями за исключением двухуровневых квартир, в которых допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над кухней;
— крепление приборов и трубопроводов санитарных узлов непосредственно к ограждающим конструкциям жилой комнаты, межквартирным стенам и перегородкам, а также к их продолжениям вне пределов жилых комнат.
Если под вами у соседа Жилая комната, то вы не можете организовать у себя туалет или кухню.
2) 4.7. Естественная вентиляция жилых помещений должна осуществляться путем притока воздуха через форточки, фрамуги, либо через специальные отверстия в оконных створках и вентиляционные каналы. Вытяжные отверстия каналов должны предусматриваться на кухнях, в ванных комнатах, туалетах и сушильных шкафах.
Устройство вентиляционной системы должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую.
Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов с жилыми комнатами.
Вентиляционные каналы должны быть раздельными.
3) 5.1. Жилые комнаты и кухни жилых домов должны иметь естественное освещение через светопроемы в наружных ограждающих конструкциях здания.
Нельзя сделать жилую комнату или кухню без окна.
4) 3.9. Не допускается устраивать вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых комнат, за исключением входа из спальни в совмещённый санузел при условии наличия в квартире второго помещения, оборудованного унитазом, с входом в него из коридора или холла.
Если у вас один туалет, то выход только в коридор.
Подобная ситуация может произойти и на стадии строительства многоквартирного дома, а потому данный вопрос актуален и для участников долевого строительства, которым здесь следует быть особо внимательными.
Что же делать, если до приемки квартиры от застройщика выяснился такой факт как чужая ванна над вашей жилой комнатой? Следует исходить из следующих норм закона:
Согласно ч. 1 ст. 7 214-ФЗ:
1. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Следовательно, у вас очевидное нарушение обязательных требований.
Согласно п. 24 вышеуказанного Постановления Правительства РФ, это незаконно. Примечательно, что данный пункт расположен именно в Разделе II. «Требования, которым должно отвечать жилое помещение».
Следовательно, возникает закономерный вопрос: соответствует ли ваша квартира требованиям жилого помещения – выходит, что нет. Следовательно, это существенное нарушение качества объекта долевого строительства.
Согласно вышеуказанной ст. 7 214-ФЗ:
2. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Следовательно, вы вправе требовать от застройщика безвозмездно устранить недостатки. Например, перенести часть стены в вашей квартире, если это возможно, так, чтобы не было наложения ванны на жилую комнату.
Требовать соразмерного уменьшения цены ДДУ я не советую, т.к. это не устраняет дефект квартиры, проблемы могут возникнуть потом – например, если захотите ее продать. Самим устранять и потом требовать компенсации расходов от застройщика также не советую.
А вот если стену перенести нельзя, то тут применима часть 3 указанной ст. 7 214-ФЗ:
3. В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Другими словами, вы расторгаете ДДУ и получаете от застройщика свои деньги с процентами – добровольно или через суд. Таким образом, алгоритм следующий:
Шаг 1. Идете на осмотр квартиры.
Все смотрите и, если с чем-то не согласны указываете это в акте осмотра. Дополнительно предъявляете застройщику претензию (лучше отправить на юр. адрес или вручить под подпись и штамп, но юр. адрес надежнее) о существенном недостатке квартиры – ванна над жилой комнатой; даете им месяц или два на устранение недостатка – либо пусть докажут, что такого нарушения нет.
Шаг 2. Претензия о возврате денег.
Ждете эти месяц, два и потом, если не удовлетворяют, пишите претензию о возврате денег процентов и расторжении ДДУ.
1) Если добровольно не расторгают, и не возвращают деньги, тогда подаете в суд (там, скорее всего, нужна будет экспертиза).
2) Если они перенесут стену и вызовут вас, смотрите, если все в порядке – принимаете квартиру реальным числом и подаете на неустойку за нарушение срока передачи квартиры. Срок может быть малым – один или два месяца, но все же.
Есть риски и для вас.
Например, Вы ошиблись. И нет наложения. Следовательно, вы необоснованно уклоняетесь от приемки квартиры. Могут составить односторонний акт приема-передачи квартиры.
Следовательно, вам необходимо точно убедиться в наличии факта наложения и при наличии такового предпринять вышеуказанные действия.
Почему простенок нужен 120 см.
Почему кухню нельзя располагать над жилой комнатой
Пункт 24 ПП №47
24. Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях.
Почему ванные и санузлы нельзя размещать над жилыми комнатами и кухнями.
Пункт 9.22 СП 54.13330.2011
П 9.22 Не допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над жилыми комнатами и кухнями. Размещение уборной и ванной (или душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в двух уровнях.
П 3.8 СанПиН 2.1.2.2645-10
П 3.8. В жилых зданиях не допускается расположение ванных комнат и туалетов непосредственно над жилыми комнатами и кухнями, за исключением двухуровневых квартир, в которых допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над кухней
Почему можно объединять квартиры если собственником является только одно лицо
Часть 1 статьи 40 ЖК РФ
Собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 настоящего Кодекса.
Что входит в состав жилых помещений
П 5.3 СП 5.413330.2011
5.3 В квартирах, предоставляемых гражданам в зданиях государственного и муниципального жилищных фондов, жилищного фонда социального использования следует предусматривать жилые помещения (комнаты) и подсобные: кухню (или кухню-нишу), переднюю, ванную комнату (или душевую) и туалет (или совмещенный санузел), кладовую (или хозяйственный встроенный шкаф).
Выход из санузла в спальню
П 3.9 СанПиН 2.1.2.2645-10
3.9. Не допускается устраивать вход в помещение, оборудованное унитазом, непосредственно из кухни и жилых комнат, за исключением входа из спальни в совмещенный санузел при условии наличия в квартире второго помещения, оборудованного унитазом, с входом в него из коридора или холла.
Размещение газифицированных кухонь над жилыми комнатами
П 2.8 ВСН 61-89
2.8. Не допускается размещение газифицированных кухонь непосредственно над и под жилыми комнатами.
Можно ли изменять число жилых комнат в квартире
П. 6.3.2 СП 31-107-2004
6.3.2 При трансформации в пределах квартиры возможно: изменение числа жилых комнат в квартире; изменение количества, размеров, взаимосвязей местоположения функциональных зон, появление новых функциональных зон; изменение размеров и взаимосвязей помещений.
Гостиная, это жилая комната или не жилая?
Приложение Д, пункт 4 СП 31-107-2004
4. Площадь квартир определяют как сумму площадей отапливаемых помещений (жилых, подсобных и дополнительных) без учета неотапливаемых помещений (лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров).
К жилым помещениям следует относить: спальни и общие комнаты (гостиные).
Что возможно относить к подсобным помещениям?
Приложение Д, пункт 4 СП 31-107-2004
К подсобным помещениям следует относить: кухню, кухню-нишу или кухонную зону в кухне-столовой, внутриквартирные коридоры, холлы, переднюю, санитарно-гигиенические помещения (ванную, душевую, уборную, совмещенный санузел), встроенные шкафы и кладовые.
К дополнительным помещениям следует относить: постирочную, гардеробные, сауну, помещение для теплогенератора, столовую, детскую, игровую, кабинет, библиотеку и т.п.
Почему нельзя устанавливать душ-трап
Примечания: 1 В лотке душевого помещения допускается устанавливать один трап не более чем на 8 душей. 2 В ванных и душевых комнатах жилых зданий и номерах гостиниц, пансионатов трапы не устанавливаются.
Что такое свободная перепланировка
Под квартирами со свободной перепланировкой застройщики называют квартиры в новостройках, в которых отсутствуют внутренние перегородки.
В квартире может вообще не быть внутренних стен, либо они выкладываются высотой в один кирпич или блок. Глядя на это, покупатель думает, что может расположить внутренние помещения по собственному желанию. Об этом может сказать и застройщик, подавая как выгодную особенность квартиры. Но это не так.
Несмотря на название, в жилых помещениях свободной перепланировки как таковой не бывает. Во-первых, есть строительные правила для жилых домов, которые необходимо соблюдать. Во-вторых, отсутствие стен — видимость. Стен нет внутри квартиры, но они есть на бумаге — в документах застройщика. Как минимум, там должны быть выделены санузел, кухня и жилая комната. Это требуется, чтобы получить разрешение на строительство и сдать дом.
Свободная перепланировка возможна в апартаментах, которые находятся в нежилом здании.
Покупая квартиру со свободной планировкой, покупатель берет на себя лишнюю обязанность — возвести перегородки, которые есть на бумаге, но отсутствуют в реальности. Более того, площадь под этими стенами не войдет в площадь квартиры. То есть после возведения перегородок между комнатами площадь квартиры уменьшится.
В самом общем виде варианты действий могут быть такие:
Если ваша квартира стоит на учете в Росреестре и в ней выделены основные функциональные зоны — санузел, кухня, жилая комната, нужно будет получить на нее техпаспорт. В остальном процедура согласования стандартная: проектное бюро готовит проект перепланировки и техническое заключение к нему, Мосжилинспекция выдает разрешение, после ремонт изменения согласуются с Мосжилинспекцией, она выдает акт о согласовании перепланировки и можно получать новый техпаспорт.
За техпаспортом нужно обращаться в МосгорБТИ или другую специализированную фирму. В Москве самые крупные — это МособлБТИ и Ростехинвентаризация. На практике к документам, составленным в МосгорБТИ, у Мосжилинспекции вопросов меньше.
Сложнее обстоит дело, если квартиры поставлена на учет без разграничения функциональных зон, например, есть санузел и вся остальная площадь — одна большая жилая комната.
В этом случае вам нужно запросить у застройщика или в управляющей компании заверенные технические планы на вашу квартиру с разграничением площадей. Если застройщик скрывает документы, можно требовать их выдачи через суд.
Перенос, расширение и объединение санузлов
Объединение санузла и ванной комнаты возможно в большинстве ситуаций. Главное правильно разместить сантехнику, радиаторы отопления и т.п. Если для Вас данные вопросы, впрочем, как и вопросы согласования, являются проблематичными, мы с удовольствием возьмем на себя эти заботы, Вам достаточно будет разъяснить нашим специалистам, какие изменения Вы желаете провести.
Расширение санузла возможно также за счет вспомогательных помещений, именно поэтому в некоторых ситуациях возможен перенос санузла в коридор или кладовую. Санузел может быть «перенесен», либо можно организовать гостевой санузел в коридоре (если позволяет его площадь). Главное – необходимо учесть особенности канализационной схемы при данной планировке. Например, иногда, если оборудование перемещается в пределах одного помещения, необходимо поднять его на подиум, чтобы обеспечить «самотек» канализационных стоков. Именно поэтому крайне важно все эти вопросы согласовывать со специалистами.
Расширение и перенос санузлов, перестановка оборудования и многие иные мероприятия нуждаются в подготовке проектной документации, которая должна быть согласована в уполномоченных инстанциях. Если Вас интересует перенос санузла в кухню или иное помещения, наши специалисты всегда готовы оказать Вам содействие.
Перенос ванны или унитаза в другое место
Так как раковина и ванна требуют трубы диаметром 50 мм с уклоном от 2 до 4 градусов, то их перенос не доставляет существенных проблем (будь то панельный или кирпичный дом). Правильная установка сантехники обеспечивает естественное устранение жидких отходов.
Важно! Прокладывание канализации без уклона приведет к тому, что вода будет застаиваться. Это приводит к засорам и постоянному присутствию неприятных запахов.
Изменение положение унитаза несколько сложнее, так как ему нужна труба крупного диаметра – 10 см. При этом важно помнить о том, чтобы она также располагалась под наклоном. Осложняет процедуру переноса наличие «колен» (углов) в трубе. Важно помнить о гигиенических нормах: унитаз всегда устанавливают парно с раковиной, либо раковину с ванной (хотя этот способ используется реже).
Как объединить кухню с жилой комнатой
Объединить кухню с жилой комнатой можно только в том случае, если на кухне стоит электрическая, а не газовая плита. Помещения с газовым оборудованием должны быть отделены от жилых плотными перегородками с дверью – сойдет, правда, и раздвижная, которая сможет закрываться плотно. Правда, наверное, в большинстве новостроек плиты сейчас всё-таки именно электрические, так что такой проблемы не возникнет. Если же у вас газовая, то замените её на электрическую и спокойно объединяйте кухню с комнатой.
Есть ещё несколько условий по переносу и объединению кухни, которые нужно выполнить – например, на кухне должно быть естественное освещение, а воздух из неё должен уходить в её же вентиляцию – не в вентиляцию, например, ванной или туалета.
Переносить и увеличивать кухню за счет нежилых зон
Нельзя менять местами кухню и ванную, расширять кухню за счет санузла, делать вход в единственный санузел из кухни. Запрещено также устраивать единственный вход на газифицированную кухню из комнаты.
Допускается присоединение к кухне коридора, прихожей или кладовки. Если кухня не газифицирована, можно даже полностью перенести ее в коридор — такая планировка называется кухней-нишей. Освободившуюся площадь кухни можно использовать как комнату, но в плане лучше назвать ее нежилым помещением, например гардеробной или кладовой.
Размещать кухню на территории санузла, как и наоборот, запрещено, потому что формально вы ухудшаете свои условия. Такую перепланировку могут одобрить в том случае, если вы предоставите нотариально заверенное согласие на добровольное ухудшение своих жилищных условий с обязательством сообщить об этом покупателям при продаже квартиры. То же касается и расширения комнаты за счет кухни.
Как объединить санузел
Часто говорят, что нельзя заниматься перепланировкой квартиры, находящейся в ипотеке – это не совсем так. Если в договоре ипотеки нет запрета на перепланировку, просто вместе с перечисленными выше документами нужно будет предоставить ещё и разрешение от банка. Прежде, чем его получать, сначала обратитесь к оценщику, который подтвердит, что стоимость квартиры после перепланировки не уменьшится, а потом уже с такой радостной новостью идите в банк.
Зато если вы хотите просто объединить туалет с ванной, а в стене между ними нет никаких инженерных коммуникаций, сделать это можно даже без согласования. Ну, то есть, сбор документации при перепланировке совсем уж бессмысленной бюрократией не назовёшь – если ваша работа будет заключаться только в удалении одной межкомнатной перегородки, никто у вас специальное разрешение для этого не потребует.
Вообще же, перепланировку лучше начинать не с ломания стен, а всё-таки со сбора всех нужных документов. А именно –проектной документации, технического паспорта БТИ, свидетельства о праве собственности (если оно ещё не получено – ничего страшного, можно сделать перепланировку и без него, только документов потребуется собрать едва ли не больше), возможно – технического заключения автора проекта вашего дома.
Допустимые и запрещенные изменения
К допустимым изменениям относятся следующие пункты:
| Снос перегородки | Данный вид перепланировки предполагает увеличение полезной площади, которая используется для установки дополнительных предметов мебели, ванны больших размеров или душевой кабины. |
| Увеличение площади санузла и ванны за счет нежилого помещения | К этому относится часть коридора, смежная кладовка или демонтируемый шкаф. |
| Перенос санузла | Перепланировка допустима, если туалет располагается над нежилой территорией соседей снизу. При полном переносе санузла необходимо оборудовать его по определенным правилам – произвести гидроизоляцию пола, занизить уровень пола на 1.5-2 см, оборудовать помещение вентиляцией. |
Способы переустройства
Перепланировка ванной комнаты и санузла предполагает несколько вариантов:
| Совмещение | Способ подходит для тех помещений, где имеются туалет с ванной небольшой площади, в связи с чем комфортное использование их невозможно. При сносе перегородки освобождается дополнительное пространство, благодаря чему в одном большом помещении удобно располагается туалет и ванна. Следует помнить, что данный вариант не подходит для семей с большим количеством людей (5-6 и более), потому что одновременно занимается все помещение, что исключает продолжительное пользование ванной или уборной. |
| Разделение | Обратный способ перепланировки, когда устанавливается перегородка между ванной и туалетом. Вариант применим к большим семьям, а также при наличии достаточного пространства для комфортного использования санузла и ванной комнаты по отдельности. |
| Расширение | Предполагается увеличение площади помещения за счет смежной нежилой комнаты. Это может быть кладовка или непроходной коридор. |
| Перенос дверного проема | Актуальный вариант для домов советской постройки, где ванные комнаты и санузлы обладают минимальным комфортом. При переносе двери может образоваться полезное пространство для стиральной машины или душевой кабины. |
| Перенес санузла | Законодательством не запрещено переносить туалет в другое место, если это не нарушает прав соседей. В большинстве случаев такая перепланировка характерна для больших квартир, в которых имеется 2 санузла, а также для частного дома. |
Выбор способа перепланировки зависит от личных предпочтений и особенностей квартиры, поэтому в первую очередь рекомендуется взвесить все «за» и «против», а только после этого приниматься за работу.
Увеличиваем ванну, забирая часть площади кухни: нюансы согласования
Зачастую в квартирах ванная комната имеет крохотные размеры, и уместить здесь даже самое необходимое (сантехнику, стиральную машину, корзину для белья, шкафчик) иногда бывает проблематично. Проблема эта решается расширением за счет других комнат, однако не во всех случаях возможно согласовать перепланировку санузла с расширением. Дальше мы рассмотрим возможные ограничения в сфере законодательства, которые касаются увеличения ванной за счет кухни.
Рассмотрим пример, когда жилье располагается на пятом этаже в девятиэтажке, и при этом квартира под ним имеет такую же планировку. По закону нельзя передвигать стену, забирая площадь у кухни, если под образовавшимся дополнительным местом ванной будет находиться кухонное помещение, гостиная или любая другая жилая комната квартиры ниже. Однако если вы расширите ванну на втором уровне двухэтажной квартиры или затеете подобную перепланировку в таунхаусе либо частном доме, то подобное не будет считаться незаконным при прохождении всей процедуры согласования со сбором документов и контролем вносимых изменений.
В обратной ситуации, когда вы планируете увеличить кухню, выкроив немного места у ванной, в некоторых случаях можно узаконить такой ремонт. Вы добровольно соглашаетесь ухудшить себе комфорт проживания, и этот факт должен быть отражен на бумаге в заявлении.
Дополнительное оснащение эргономичного санузла
Для комфортности и уюта санузла необходимы такие вещи: полотенцесушитель, зеркала и различные полочки. Полотенцесушитель лучше устанавливать электрический, он экономичный и можно найти любой, даже самый замысловатый дизайн. На таких изделиях очень удобно сушить полотенца разных размеров, что избавляет от излишней сырости.
Полочки являются незаменимой вещью для хранения различных нужных предметов. Размер и форма полок может быть абсолютно разной. Также удобно иметь в санузле закрытый шкафчик, для хранения моющих средств.
Красиво когда санузел украшен множеством зеркал разного размера. В них красиво отражается свет, и площадь санузла как бы увеличивается. Зеркала можно как вешать на поверхность стен, так и делать встроенными. Обычно такие вещи добавляют санузлу дополнительной теплоты и уюта.