Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выселение из купленной квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственник недвижимости вправе выписать остальных жильцов из своей квартиры, если они не имеют права собственности. Например, дядя зарегистрировал в своей квартире племянника и спустя какое-то время решил выписать его. В данной ситуации есть два пути решения вопроса: добровольная и принудительная выписка. В первом случае все достаточно просто — прописанный должен пойти в отделение МФЦ или управление МВД (или подать заявку на портале «Госуслуги») и сняться с регистрационного учета. Во втором случае без суда не обойтись.
Сроки, в которые продавец должен полностью освободить проданную им квартиру, — существенное условие договора купли-продажи, так что этот момент обязательно следует прописать (в том числе и в предварительном договоре), напоминает адвокат Ирина Фоменко. Более того, этот пункт становится поводом для торга — например, если бывший хозяин просит на некоторое время оставить что-то (или кого-то) в проданной им недвижимости.
«Не забывайте, что квартира может быть занята физически (это значит, что в ней кто-то проживает) и юридически (это значит, что в ней кто-то прописан, но не факт, что проживает). Поэтому в договоре надо отразить обе эти ситуации — лучше даже разными пунктами».
ТОЧНОСТЬ ФОРМУЛИРОВОК
Эксперт предлагает использовать следующие формулировки:
— «В квартире никто не проживает и не зарегистрирован, продавец обязуется физически освободить квартиру до (дата)».
Такое уточнение подходит для случаев, когда в квартире никто не зарегистрирован (не прописан).
— «В квартире зарегистрированы (перечисление ФИО, паспортных данных), продавец обязуется снять их с регистрационного учета до (дата)».
Вариант подходит для случаев, когда в продаваемой квартире есть зарегистрированные.
— «К моменту регистрации права нового собственника (данные покупателя) продавец (данные продавца) обязуется сняться с регистрационного учета и физически освободить квартиру».
Этот вариант используется в случаях, когда продавец все же договорился с покупателем о том, что кто-то будет занимать квартиру и после заключения сделки.
Еще один путь — договориться с «засидевшимся бывшим» об аренде. Прав на проживание в квартире у него уже нет, но он хочет в ней жить какое-то время — в такой ситуации заключается договор аренды, продавец продолжает занимать квартиру на вполне законных основаниях.
Правда, эта схема не подойдет, если новый собственник намерен въехать максимально быстро. Зато, если квартира приобреталась под сдачу, такой расклад вполне удобен: арендатора искать не надо! Но не всегда строптивый продавец с легкостью соглашается оплачивать проживание в своей бывшей квартире.
Риелтор Лариса К. напоминает, что своими действиями продавец не исполняет обязательство передать покупателю недвижимость, хотя деньги за нее он получил.
У каждой стороны сделки есть свои обязательства: у покупателя — оплатить и принять квартиру, а у продавца — передать ее. В приведенном выше случае покупатель свое обязательство по оплате исполнил, а продавец — нет, значит, он является должником.
Кроме того, с продавца можно взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса РФ, продолжает эксперт. Она советует вести переговоры в письменном виде — так потом будет проще отстоять свою позицию в суде, если до него все-таки дойдет.
Ну и наконец, есть способ написать уведомление продавцу: если он не исполнит обязательство передать квартиру в течение семи календарных дней, то после этого срока покупатель исполнит его самостоятельно, подписав акт в одностороннем порядке, уточняет Лариса К.
Когда можно выписать человека из квартиры
Обычно к пpoцeдype пpинyдитeльнoгo cнятия c регистрационного yчeтa собственник пpибeгaет, кoгдa интepecы и пpaвa влaдeльцeв нeдвижимocти нapyшaютcя или когда этого требуют жизненные обстоятельства.
По суду можно выписать человека из квартиры, если:
- прекратились семейные отношения с собственником квартиры. Например, в случае расторжения брака. Речь идет о ситуации, когда недвижимость была приобретена одним из супругов до вступления в брак;
- человек, зарегистрированный в квартире, фактически в ней не живет. Суд будет учитывать, платит ли такое лицо коммунальные платежи, получает ли почту по этому адресу, есть ли в квартире его личные вещи;
- у прописанного есть недвижимость в собственности и живет он по другому адресу. Подтвердить это можно выпиской из Росреестра или показаниями свидетелей;
- человек ведет асоциальный образ жизни, например дебоширит, постоянно конфликтует с другими жильцами и так далее. Это можно подтвердить показаниями очевидцев или участкового инспектора;
- прописанный использует жилую недвижимость не по назначению — например, устроил в квартире мастерскую или кальянную.
Закон предусматривает дополнительные основания для выселения из квартиры, если лицо проживает в ней по договору социального найма:
- наниматель либо члены его семьи не вносят квартплату и/или коммунальные платежи;
- суд лишил родителей родительских прав и признал невозможным их проживание вместе с детьми;
- наниматель или члены его семьи используют квартиру не по назначению (например, как офис) или разрушают квартиру;
- наниматель или члены его семьи систематически нарушают права соседей.
Исполнение решения суда о выселении бывших правообладателей
Новый собственник выиграл суд и получил решение суда о выселении из его квартиры и исполнительный лист. Как действовать дальше, ведь не для всех ответчиком решение суда имеет какое-то значение?
После получения исполнительного листа, истцу необходимо подать приставам заявление о возбуждении производства на основании исполнительного документа, приложив оригинал указанного документа.
Пристав обязан возбудить производство и направить должникам (ответчикам) соответствующее постановление с указанием срока для добровольного исполнения – 5 дней.
Если в срок для добровольного исполнения должники не покинут, занимаемое ими незаконно жилое помещение, пристав вынесет постановление о взыскании сбора с должников и установит новый срок для добровольного исполнения с предупреждением о дальнейшем принудительном выселении.
Далее, когда все сроки истекут, и бывшие собственники не покинут помещение, приставы должны будут выехать по адресу проживания должников и произвести действия по их выселению из квартиры или иного жилого помещения. При этом действия приставов по выселению осуществляются в присутствии двух понятых и при необходимости при содействии сотрудников ОВД.
Новому собственнику следует присутствовать в момент выселения приставами бывших хозяев. Когда действия приставами по выселению будут завершены, новому собственнику, попавшему в квартиру, лучше принять меры по смене замков для исключения повторного попадания в квартиру лиц, которых выселили.
Выселение граждан, зарегистрированных временно
Чтобы выселить временно зарегистрированного человека без его согласия, придется обратиться в суд с исковым заявлением. Административное выселение возможно лишь в строго оговоренных ситуациях. Суд удовлетворит требование в следующих случаях:
- истек срок размещения граждан по договору, а новое соглашение не было заключено;
-
прошел срок в 6 месяцев. Временная регистрация не может превышать данный отрезок, придется оформлять постоянную;
-
жилец нарушил условия договора;
-
неоднократно были нарушены права иных жильцов.
Этап №1 — Подготовка к суду
Заранее опишу о сторонах в суде: Истец — нынешний собственник квартиры. Если собственников несколько, истцом может быть один из них, всем необязательно. А остальные собственники могут быть указаны как третьи лица. Но на суде лучше присутствовать всем собственникам или их представителю по доверенности — юристу или адвокату; Ответчик — те, кого хотят выписать. В данном случае это предыдущие собственники, члены их семьи и другие прописанные в квартире; Третья сторона — Управление по вопросам миграции районного МВД города/субъекта (бывший УФМС), потому что данное управление будет выполнять решение суда. Никогда не присутствуют в судах. Даже если нужно выписать несовершеннолетнего, органы опеки не будут третьими лицами.
Выписка через МФЦ и паспортный стол
Вы заметили после приобретения жилплощади факт прописки постороннего вам человека. Куда бежать в такой ситуации? Что делать? Для начала оповестите об этом прежнего хозяина. Ситуации бываю разные – человек был в командировке, болел или разводился. Иными словами, просто не занимался выпиской по вашему адресу.
Имея добрые намерения, прописанный гражданин пойдет на уступки и выпишется добровольно. Ваше присутствие при этом не нужно, но знать, как происходит процедура крайне важно. Так вы сможете контролировать процедуру снятия с регистрации и быть уверенным в успешном окончании процесса.
Аннулирование прописки производится в паспортном столе по адресу прописки или МФЦ. Бывший владелец квартиры обязан предоставить документацию:
- Паспорт и его ксерокопия.
- Документацию на новую жил.площадь, если человек сразу же будет прописан по новому адресу.
- Заполненное заявление о желании выписаться.
Согласно действующему законодательству Российской Федерации после совершения сделки право собственности переходит к покупателю. Прежний же владелец обязан сняться с учета регистрации в квартире вместе со всей своей семьей. Это регламентировано следующими нормами Закона:
- согласно пункту первому статьи 209 ГК РФ, человек, ставший владельцем квартиры, имеет право распоряжаться ей по своему усмотрению. Он может продавать, сдавать, обменивать ее и т.д.;
- согласно статье 235 ГК РФ, по окончанию сделки покупатель становится полноправным владельцем. В то же время продавец теряет право распоряжаться и пользоваться квартирой;
- в соответствии со статьей 304 ГК РФ хозяин жилья может потребовать аннулирования регистрации бывших жильцов в связи с тем, что их незаконная прописка нарушает его права.
Когда собственник становится бывшим?
Кто такие бывшие собственники? Это люди, которые имели право на владение, пользование и распоряжение недвижимостью. Однако в процессе осуществления сделки купли-продажи, мены, дарения и так далее, данные люди лишились права на обладание помещением. Это право перешло к другим лицам, которые теперь являются собственниками (реально ли выселить собственника из квартиры?).
Однако у бывших владельцев сохранилась соответствующая прописка в жилом помещении, вследствие чего могут возникнуть сложности (возможно ли выселение прописанного человека, если он не собственник?). Несмотря на то, что человек более не может распоряжаться помещением, он сохраняет за собой право его использовать, что не всегда нравится новоиспеченным хозяевам.
Выселение владельца жилого помещения
В соответствии с положениями ст. № 7 Нормативно-правового акта № 5242-1 О свободе перемещения лиц, выписать гражданина из квартиры допустимо при таких условиях:
| Перемена фактического места проживания | основание для такого условия – заявление владельца недвижимости на осуществление процедуры регистрации по другому месту жительства; |
| Призыв хозяина квартиры на военную службу | по факту получения повестки от военного комиссариата; |
| Тюремное заключение | согласно судебному приговору; |
| Признание собственника без вести пропавшим | по действующему судебному решению; |
| Смерть хозяина квартиры либо объявление его умершим | в данной ситуации в роли оснований могут выступать те документы, справки, которые удостоверяют его кончину либо судебное постановление; |
| В случае определения сомнительности документации, которая являлась основанием для прописки либо для определения незаконных деяний должностных особ во время осуществления регистрации | судебного заключения; |
| Выписка либо признание хозяина утратившим право пользоваться жилплощадью | в соответствии с действующим судебным постановлением. |
Что делать, если продавец не освобождает жилплощадь?
Нужно учитывать, что нарушение устных договорённостей не регулируется законодательством. Поддержку от органов юстиции можно получить только на основании письменных, официально удостоверенных положений. Таковыми в этом случае могут быть положения ДКП.
Если положения, внесённые в ДКП, нарушены недобросовестным контрагентом, или прошли все разумные сроки освобождения жилья, следует отправить официальное уведомление продавцу, в котором изложить следующее:
- оповестить о том, что законным собственником является покупатель;
- указать, что основания собственности: правоустанавливающий и правоудостоверяющий документ;
- уведомить, что возбуждается исковое производство.
Как выселить собственника из квартиры за систематические нарушения прав соседей
Если владелец квартиры систематически нарушает права соседей, то его выселение возможно только в том случае, если у него есть альтернативное жилье. На практике такие «счастливые» для страдающих соседей обстоятельства встречаются крайне редко, поэтому, чаще всего, нарушитель получает неоднократные предупреждения о ненадлежащем поведении, штрафы, иные меры воздействия.
Например, гражданка Надеждина устроила в своей квартире студию современного танца. С раннего утра до позднего вечера из квартиры доносились звуки музыки, на площадке толпились люди, повсюду валялись окурки, нередко посетители Надеждиной устраивали между собой и с соседями драки или дебоши.
Соседи неоднократно обращались к шумной соседке с просьбами прекратить шумные сборища, но она игнорировала их просьбы, заявляя в ответ: «Моя квартира, что хочу, то и делаю». Соседи неоднократно обращались в жилинспекцию и фиксировали факты систематического нарушения гражданкой Надеждиной правил общежития.
Был составлен коллективный иск о выселении шумной соседки. Однако, суд не удовлетворил исковые требования жильцов дома, так как у Надеждиной не было альтернативного жилого помещения. Но суд предупредил Надеждину, что она не может использовать квартиру не по назначению и если она не прекратит свои занятия танцами в жилом помещении, то может быть выселена.
Выселение бывшего члена семьи
Собственник может выселить из жилого помещения бывшего члена семьи. Чаще всего в такую ситуацию попадают бывшие супруги собственников, у которых по результатам раздела совместного имущества не возникло прав на жилое помещение.
Выселить бывшего члена семьи можно даже в том случае, если ему некуда переезжать. По его ходатайству суд может на время сохранить за ним право проживания. Учитываться будет, в том числе, имущественное положение выселяемого.
По истечении предоставленного судом срока жилплощадь всё же придется покинуть. Если же в период отсрочки собственник произведет отчуждение жилого помещения, то съехать придется даже раньше срока – одновременно с собственником. Не будет выселяться – к этому в судебном порядке принудит новый собственник.
И ещё раз повторим исключение из правила. Собственник не сможет выселить даже бывшего члена семьи, если тот ранее отказался от участия в приватизации данного жилого помещения.
Для выселения из квартиры бывшего супруга у женщины должны иметься действительно веские основания. Это обусловлено тем, что если просто прекращаются семейные отношения между людьми, то это не может стать причиной для утраты права пользоваться квартирой, принадлежащей бывшему супругу.
Если женщина является полноправным владельцем недвижимости, то она может выселить супруга, указав при этом в иске расторжение брака. Если же жилье является муниципальным, то права на квартиру после развода являются одинаковыми как у мужчины, так и у женщины. Поэтому принудительное выселение возможно исключительно при наличии веских оснований:
- длительное время мужчина отсутствует в квартире, поэтому фактически проживает в другой недвижимости;
- он пользуется жильем не по его прямому назначению, например, сдает комнату в аренду или занимается в помещении производственной деятельностью;
- ведет себя аморально, дебоширит или просто мешает жизни бывшей супруги или соседей;
- не оплачивает коммунальные услуги, причем важно доказать систематическое нарушение, поэтому у женщины должны иметься подтверждения того, что мужчина не вносил средства в течение полугода или более длительного периода времени;
- умышленно нарушает гражданин целостность недвижимости, коммуникационных систем, мебели или других элементов, находящихся в квартире.
Все вышеуказанные основания должны подтверждаться официальными документами. Только в этом случае может осуществляться выселение из квартиры по решению суда. Такие причины могут использоваться не только для выселения бывшего супруга, но и других лиц, прописанных в недвижимости.
Нюансы принудительного выселения
Принудительное выселение может реализоваться разными методами:
- если женщина является фактическим собственником недвижимости, то она может подать иск в суд, где будет требовать отмены права супруга проживать в ее квартире, а после удовлетворения судом исковых требований направляется копия решения в паспортный стол, что приводит к снятию гражданина с регистрационного учета по конкретному адресу;
- женщина может продать или подарить свою квартиру третьим лицам, после чего новые собственники могут через суд выселить мужчину, так как при таких условиях он проживает в жилплощади незаконно;
- нередко супруги проживают в жилье, которое принадлежит третьим лицам, для чего ими составляется арендный договор, поэтому после окончания срока его действия женщина может составить с собственниками другой договор, где в качестве арендатора будет числиться только она, поэтому ей не составит труда выселить бывшего мужа;
- если мужчина был зарегистрирован в России на временной основе, то после окончания срока пребывания он вовсе выселяться из страны, поэтому снимается с места регистрации;
- нередко при заключении брака между гражданами составляется брачный договор, где указывается, что после развода теряет мужчина право проживать в квартире женщины.
Раздел квартиры после развода официальным образом требуется исключительно в ситуации, когда недвижимость причисляется к совместно нажитому имуществу.