Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ТСН как новый вид объединения собственников». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дать однозначный ответ на вопрос, что же все-таки лучше, ТСЖ или ТСН, сложно. Однако, исходя из данных, приведенных в данной статье, можно сделать вывод о том, что ТСЖ лучше в тех случаях, когда дом старый, так как существует возможность в относительно краткие сроки осуществлять ремонтные работы.
Преимущества и недостатки товарищества собственников недвижимости
Очевидными плюсами ТСН, как юридической формы, являются следующие факторы:
-
Общность совместного имущества. В отличие от ТСЖ, ТСН включает в себя не только жилые помещения, но и земельные участки, чердачные и подвальные помещения, а также все остальные возможные формы недвижимого имущества.
Таким образом, у руководства ТСН, по сравнению с руководителями ТСЖ, появляется возможность эффективнее распоряжаться нежилыми помещениями.
-
Общность и массовость в принятии решений. Этот фактор особенно заметен в районах, где преобладают новостройки и дома делят между собой один двор.
Таким образом, решение о возведении, к примеру, платной парковки, смогут одобрить жители сразу нескольких домов и при этом число людей, поддерживающих решение руководства ТСН, будет выше, чем число тех, кто не поддержит идею или вовсе не проявит инициативу.
В качестве недостатков ТСН можно рассматривать следующие факторы:
-
Длительные сроки решения вопросов. В старых домах, создание ТСН может быть просто нецелесообразным – сбор средств на ремонт помещений может затянуться на длительные сроки, что чревато переходом дома в аварийное состояние.
-
Риск банкротства. Поскольку ТСН, по факту, является юридическим лицом, присутствует риск его банкротства, а это значит, что никаких гарантий возврата вложенных средств нет.
-
Возможна деятельность вразрез с интересами собственников. ТСН нацелено на вопросы распоряжения жилыми фондами, поэтому решения о сдаче, к примеру, в аренду или перепродаже части общего имущества могут быть приняты вразрез с интересами жильцов.
-
Отсутствие должной законодательной поддержки. Такой недостаток, как слабая законодательная поддержка, свойственный для ТСЖ, также является недостатком ТСН.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.
Чем отличается ТСЖ от ТСН и от ЖСК: что лучше, плюсы и минусы, сравнительная таблица
Ранее уже было обозначено, что такое ТСЖ и ТСН. Можно сделать однозначный вывод о том, что это две разновидности одной формы некоммерческий объединений – потребительских кооперативов. Существенно отличается от них жилищный строительный кооператив.
Это юр. лицо, цель создания которого не владение и управление общим имуществом, а создание такого имущества, в данном случае – жилых многоквартирных домов.
Для более конкретного уяснения данного вопроса можно привести сравнительную таблицу и выявить плюсы и минусы каждого из этих образований:
| Характеристика | Товарищество собственников жилья | Товарищество собственников недвижимости | Жилищный строительный кооператив |
| Форма образования | Юридическое лицо | Юридическое лицо | Юр. лицо |
| Цель создания | Некоммерческие интересы | Некоммерческие интересы | Коммерческие интересы |
| Направления деятельности | Владение и управление жилыми помещениями | Владение и управление землями и недвижимыми объектами | Создание новых объектов правоотношений – многоквартирных домов |
| Вложения лиц | Могут быть, а могут и не быть | Могут быть, а могут и не быть | Вносятся денежные средства с целью вклада их в строительство |
Таким образом, при отличиях данных организаций, предусмотренных законом в России, они во многом схожи.
Формы управления многоквартирным домом
В Жилищном кодексе предусматриваются формы, позволяющие управлять имуществом в многоквартирных зданиях. Они перечисляются в статье ЖК РФ № 161:
- Ведение хозяйственной деятельности усилиями самих жильцов; сторонние организации не привлекаются вообще. Такое управление возможно при небольших размерах дома, оптимально с 6-8 квартирами.
- Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – владельцы путем голосования избирают председателя, ответственного за принятие решений и их исполнение.
- Жилищные кооперативы – создаются редко, но как форма управления многоквартирным домом имеют право существовать.
- Управляющие компании – собственниками выбирается подходящая УК, за услуги которой ежемесячно платит каждый владелец квартиры. Для взаимодействия с компанией большинством голосов избирается старший дома.
Что лучше: ТСН или ТСЖ?
Федеральным законом № 99 от 05.05.2014 года были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ, согласно которым деятельность ТСЖ упраздняется. Однако переоформлять организационную форму в ТСН им не обязательно. Это касается только вновь создаваемых товариществ.
Несмотря на то, что переоформление ТСЖ в ТСН не обязательно, многие товарищества собственников жилья занимаются получением лицензии и переоформлением организационно-правовой формы.
Такой переход обусловлен тем, что собственники в своем большинстве не имеют ни времени, ни желания участвовать в деятельности товарищества. Им некогда посещать собрания и принимать какие-либо решения. Собственники считают, что их задача одна – вовремя оплачивать коммунальные платежи за оказанные услуги. Поэтому самостоятельное принятие решений ТСН только к лучшему.
Сейчас наблюдается тенденция объединения нескольких домов в одно ТСН, а на вчерашние ТСЖ возлагаются новые обязанности, касающиеся коммерческой недвижимости.
Оба вида товарищества – это некоммерческие организации. Пользователи и предприятие принимают решение о вступлении в них в добровольном порядке.
ТСЖ – такая аббревиатура обозначает товарищество собственников жилья. Представляет собой объединение граждан, являющихся физическими лицами. Создается для управления, как общим имуществом, так и имуществом каждого пользователя. ТСЖ также реализуют единую хозяйственную деятельность. Сюда могут вступить владельцы жилого недвижимого имущества.
ТСН – это сокращение фразы «товарищество собственников недвижимости». Это ассоциация не только граждан, но и предприятий, которые имеют в собственности недвижимость разных видов. Сюда входят и земельные участки, и жилые дома, и квартиры, и несколько домов, и коммерческие помещения. Компания реализует все полномочия владельца в отношении общего имущества в рамках, которые предусмотрены ЖК РФ. Что такое ТСН в многоквартирном доме? Это компания создана для управления общим имуществом, как и сообщество собственников жилья. Участники сообщества выбирают компании, которые оказывают услуги и если качество не удовлетворяет, с организацией прекращается сотрудничество и заключается договор с другой фирмой.
Важно! Формой ТСН являются СНГ и ТСЖ.
Преобразование ТСЖ в ТСН
Согласно вступившим в юридическую силу изменений в Жилищном законодательстве все ТСЖ преобразуются в формат ТСН. Таким образом, на территории страны будут иметь законную силу исключительно ТСН. Более того, принятое обновление относится и к юр.лицам, где существует разграничение на три типа – унитарные организации, единоначальные и объединения на уровне кооператива. Также пополнился список норм и требований в отношении коммерческих и некоммерческих организаций.
С 1 мая 15 года Жилищный кодекс утверждает переход всех компаний, занятых в области ведения хозяйственно-коммунальной деятельности, на лицензирование. При отсутствии лицензии компания, в т. ч. ЖСК, не вправе проводить управленческую деятельность в отношении общедомового имущества многоквартирных зданий.
Положительными факторами, относящиеся к формированию ТСЖ, являются:
- Владельцы недвижимости могут влиять на работу УК. Обусловлено это тем, что решения принимаются общим собранием, состоящим из собственников квартир. В случае неодобрения решения УК, например, о ремонтных работах крыши с использованием некачественных материалов, такие средства не будут применены в данном виде работ.
- Свобода выбора УК. Иными словами, собрание товарищества вправе отказаться от услуг сторонних организаций, а также привлекать к благоустройству имущества работников соответствующей квалификации. В дальнейшем ТСЖ сможет формировать список эксплуатационных компаний, что дает возможность получать дополнительные доходы.
- Придомовая территория находится на соответствующем благоустроенном уровне. Как правило, владельцы собственности благосклонно смотрят на вклад финансов в приведение порядка на территории собственного обитания.
К минусам относятся:
- Повышаются платежи на эксплуатацию. К примеру, из-за того, что решения принимаются на общем собрании, есть вероятность использования дорогостоящих материалов для благоустройства придомовой территории.
- Низкий уровень поддержки со стороны законодательства РФ. Отрицательным фактором выступает то, что недобросовестные владельцы задерживаются с оплатой услуг по платежам за коммунальное обслуживание. В связи с этим есть вероятность злоупотребления положением, основываясь на том, что ТСЖ не вправе взыскивать задолженность в оперативные сроки. Помимо этого, лица со льготами будут оплачивать платежи в аналогичном объеме, что и другие жильцы.
- Низкая инициатива собственников жилья. Часто из-за некорректного понимания мероприятий ТСЖ и других факторов владельцы либо не поддерживают перспективные решения, либо игнорируют участие в управление общедомовым имуществом.
Разъяснение юридических аспектов
Дополнительно юридические специалисты отмечают, что в ГК России (статьи №123.12-123.14) предусматриваются нормы ТСН и содержатся общие сведения и положения. Однако это нововведение не касается формы ТСЖ.
В уставе ТСН в обязательном порядке прописывается информация о наименовании, включая формулировку «Товарищество собственников недвижимости» (статья №123.12 п.№2 Гражданского кодекса России). Но организационная форма не всегда может указываться в наименовании учреждения. Если ситуация касается формирования юридического лица, то в названии допускается слово ТСЖ, согласно ГК России (статья №54 пункт 1).
Основываясь на том, что ТСЖ как форма утратило актуальность, в наименовании это указание ТСН не требуется. Как правило, в названии прописывается только тип управления. Так, при государственной регистрации уполномоченное лицо заполняет заявления или вносит соответствующие изменения в информацию о юридическом лице на основании ЕГРЮЛ. Поэтому для регистрирующего органа указывается полная расшифровка – «товарищество собственником жилья». Это обусловлено письмом от Минстроя РФ №1367-ЕС/04 от 22 января 16 года.
Документом, регулирующим деятельность ТСН, является Устав. Закон не содержит конкретных требований к его оформлению. Основным условием является соответствие законодательству. Документ должен содержать следующую информацию:
- название организации;
- правовой статус;
- местонахождение;
- состав товарищества (перечень собственников имущества);
- вид имущества, в отношении которого создается товарищество (садовые участки, квартиры в многоквартирном доме);
- права и обязанности председателя;
- права и обязанности попечительского совета;
- права и обязанности собственников;
- перечень вопросов, решаемых председателем;
- перечень вопросов, решаемых коллегиально;
- ответственность организации.
В состав товарищества могут входить как физические, так и юридические лица. Причем любое лицо может являться членом организации и его учредителем.
Отличие ТСЖ от ТСН в 2020 — в чем отличие, в чем разница
Разница между общественными формированиями «ТСЖ» и «ТСН», имеющими статус юридического лица по законодательству России, заключается в виде самой недвижимости. Но для лучшего понимания необходимо ознакомиться с отличиями этих Товариществ более детально. У ТСЖ имеются свои минусы, и у ТСН, но есть и очевидные плюсы.
Выбирая, какое формирование лучше, следует обращать внимание на их функциональные задачи, отчетность перед налоговой службой, законодательные нормы и правила создания, ведения хозяйственной некоммерческой деятельности.
ТСЖ – это Товарищество собственников жилья. Под жильем в данном случае подразумеваются квартиры, расположенные в многоквартирном доме.
За этим домом необходим уход, за прилегающей к нему территорией, также важно обеспечивать коммунальную бесперебойность, благоустраивать такие участки строения, как окна, двери, мусоропроводы, вентиляции и прочее.
Вот за всем этим и следит общественная организация ТСЖ. Для её функционирования существуют свои статьи в Жилищном Кодексе РФ.
Многоквартирное управление может осуществляться по-разному. В основном существует 3 способа, с помощью которых можно регулировать все дела по благоустройству многоквартирным зданием.
Эти способы законны и отражены в ч.2 ст.161 ЖК РФ:
- Непосредственная забота о доме жильцами.
- Создание Товарищества собственников жилья с главенствующей единицей – председателем.
- Жилищный, либо потребительский кооператив.
- Управляющая организация.
Управленческий способ, а также общество ТСЖ имеет свою специфику – система регулярных планируемых и внеплановых собраний членов, оплата членских взносов, протоколирования хода собраний и вынесения их решений.
Такие собрания организовываются с соблюдением порядка, зафиксированного в ч.3 ст.161 ЖК РФ.
Совместное управление общим имуществом – это главная цель таких обществ. Вот почему их деятельность не признается по закону коммерческой (пп.4 п.3 ст.50 ГК РФ, ч.1 ст.135 ЖК РФ).
ТСН – это Товарищество собственников недвижимости, которая 1 января 2014 года образовалась в правовом поле жилищного законодательства России, как новое организационное формирование – форма некоммерческой организации собственников любой недвижимости (пп.4 п.3 ст.50 ГК РФ, абз.«а» п.3 ст.1 или ч.1 ст.3 специального закона №99-ФЗ от 05.05.14г.).
Организация создается добровольно владельцами недвижимости, которая может быть не только квартирами, но и:
- частными домами;
- гаражами;
- складскими помещениями;
- земельными участками, территориями;
- садоводческих, фермерских, огороднических наделов;
- торговыми площадями в каком-нибудь престижном торговом центре и так далее.
Эти формирования организовываются с тем, чтобы также обеспечивать максимальное благоустройство внутренних помещений и наружной территории, прилегающей к недвижимости, либо же обеспечивать правовую защиту участка земли.
Организация создается на добровольных началах. Имущество может выделяться общим сразу по нескольким объектам, а не только по одному дому, как это практикуется в системе ТСЖ.
Товарищество собственников недвижимости актуально для тех обществ, где встает остро вопрос о некоей кооперации владельцев участков земли, либо дач, или гаражей.
ТСЖ (товарищество собственников жилья) – объединение физических лиц, созданное в целях управления общим имуществом, имуществом собственников жилых домов, а также ведения единой хозяйственной деятельности.
ТСН (товарищество собственников недвижимости) представляет собой объединение граждан и организаций, имеющих в собственности недвижимость (в том числе, квартиру, жилой дом, коммерческие помещения, а также земельные участки), в целях осуществления всех полномочий собственника в отношении единого имущества в предусмотренных законодательством пределах. Формами ТСН считаются ТСЖ и СНТ. То есть данное понятие является более широким по значению и включает в себя, в том числе, первое.
И ТСЖ, и ТСН являются некоммерческими корпоративными организациями, вступление в которые носит добровольный характер.
Исходя из особенностей каждого общественного объединения, выделяются следующие основные различия между ними:
- ТСЖ может относиться только к 1 многоквартирному дому, в то время как ТСН может относиться к целому кварталу таких домов, а также к рядом стоящим гаражам и иным постройкам, которые имеют централизованное отопление, систему электричества и прочие общие коммуникации или территориальные особенности.
- В общее собрание ТСН может входить 1 или несколько ТСЖ, а также других объединений домов для решения общих территориальных вопросов.
- ТСЖ признана некоммерческой организацией, так как она создана для защиты интересов только собственников жилья. А ТСН может быть организована и в виде коммерческой организации, если к ней относятся коммерческие объекты недвижимости. Если в ТСН входят только некоммерческие объекты, основной целью которых не является заработок денег, то тогда оно будет оформляться как некоммерческое.
- При налогообложении ТСЖ имеет льготную упрощенную систему. А для ТСН предусмотрено общее налогообложение.
- Для ТСЖ нет необходимости в получении специализированных лицензий для управления домом, а ТСН требуется обязательное получение лицензии для управления теми объектами недвижимости, которые в них входят.
- В ТСЖ входят только собственники многоквартирного дома, реже нескольких домов. А ТСН подразумевает объединение собственников различного типа домов. Также ими могут выступать не только частные лица, но и юридические.
- Создание ТСЖ возможно только при наличии абсолютного большинства голосов среди собственников жилья. А ТСН может быть организовано по решению собственников недвижимости и представителей различных предприятий, всех, кто является владельцами недвижимости.
- Главным управленческим органом является в ТСЖ председатель, а в ТСН управляющий.
Кроме перечисленных моментов, важным отличием являются функции и задачи, которые ставятся перед объединением:
- ТСЖ имеет целью создание благоприятных условий проживания, а ТСН имеет цель создание таких условий не только для проживания, но и для целей, для которых создана определенная недвижимость;
- ТСН может заниматься решением вопросов общественного характера, получением прибыли, приумножением общего имущества, а ТСЖ занимается только сохранностью общего выделенного имущества.
Основные различия между ТСЖ и ТСН
А теперь поговорим о том, в чем разница между ТСЖ и ТСН и чем занимается именно ТСЖ. Согласно статье 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья именуется некоммерческое объединение, состоящее из владельцев жилья либо помещений в многоквартирном здании. Основной целью организации ТСЖ является управление имуществом многоквартирного дома, а именно совместное руководство и принятие решений касательно использования общей собственности.
Создается подобное товарищество на общественном собрании жильцов дома. Право на создание ТСЖ предоставляется в случае согласия более чем 50% населения дома. К полномочиям членов ТСН относят рассмотрение общественных вопросов, касающихся обслуживания дома и установление на основе сметы размеры коммунальных взносов для каждого собственника.
Участниками ТСЖ могут быть только физические лица, проживающие в многоквартирном доме. В то время как участниками ТСН могут являться объединения различных форм собственности в состав которых могут входить как физические, так и юридические лица.
Достоинства и недостатки ТСН
К достоинствам товарищества собственников недвижимости можно отнести следующие:
- решения принимаются исключительно членами объединения, это свидетельствует о том, что все управление переходит собственникам жилья, при этом в решении вопросов учитывается мнение каждого из владельцев;
- такое объединение жильцов позволяет расходовать средства максимально эффективно, при этом оно оберегает владельцев от уплат нерациональных расходов, связанных с благоустройством дома и прилегающей территории;
- собственники самостоятельно назначают даты сборов денежных средств, а также период проведения ремонта;
- одно товарищество может включать в себя жильцов нескольких многоэтажных домов, это отличный вариант для тех, кто хочет иметь собственный двор и детские площадки или парковку.
Что касается недостатков товарищества, то:
- данное объединение не во всех случаях может объединять несколько домов;
- возможна вероятность банкротства, что гарантирует невозврат вложенных денежных средств;
- слабым местом объединения является поддержка со стороны закона;
- из-за того, что нет возможности передать управление недвижимым имуществом сразу владельцам, старые дома могут перейти в разряд аварийных, потому что их ремонт откладывается либо на него попросту не хватает денег.
Законодательная база ТСН
Как любая другая организационно-правовая форма, товарищество собственников недвижимости имеет прямое закрепление в законодательной базе РФ, обратившись к которой можно понять способы создания, функционирования и контроля за ее деятельностью. Ниже приведены конкретные нормативные акты и соответствующие разделы, отражающие суть ТСН.
| Нормативный акт | ТСН |
| Гражданский кодекс РФ | Ст. 49, 65.1-65.3, 123.12-123.14, 174, 181.2, 182, 218 |
| Жилищный кодекс РФ | Ст. 135, 136, 143, 145, 149, 150, 152, 161 |
Так как конструкция ТСН появилась сравнительно недавно, она еще вызывает множество вопросов. Стоит заметить, что специального нормативного акта, посвященного ТСН не существует, поэтому, собственникам недвижимости, решившим преобразоваться в этот вид товарищества, необходимо опираться на общую законодательную базу.