Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Цена аренды складов в Екатеринбурге». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Группа компаний «Платинум» – это надежный помощник в любых делах, связанных с проведением оценочных процедур. Наш штат насчитывает свыше 20 экспертов высокого уровня, каждый из которых специализируется на оценке определенных материальных и нематериальных активов, бизнеса, ущерба.
Какую складскую недвижимость мы оцениваем?
Специалисты группы компаний «Платинум» имеют все необходимые разрешительные и квалификационные документы для проведения оценки складских помещений и комплексов любого назначения.
Мы оцениваем:
- производственные, распределительные и снабженческие склады;
- площади, принадлежащие производственным, торговым, транспортным компаниям, логистическим и экспедиторским службам, таможне;
- склады и их части, складские комплексы;
- распределительные, перевалочные здания, а также помещения длительного хранения;
- продовольственные, фармацевтические, универсальные, смешанные, специализированные и другие склады;
- открытые и закрытые площадки;
- с любым видом хранения (напольным, стеллажным и т.д.);
- с любыми транспортными связями (включая автомобильные или железнодорожные подъезды, причалы).
Портрет инвестора в 2022. Кто будет формировать дальнейший спрос
Основной спрос по Москве и Санкт-Петербургу на складские помещения формировали маркетплейсы, представители онлайн-торговли, активность которых возросла после событий февраля 2022 года. Крупные сделки были у представителей интернет-площадок Wildberries, Ozon — строительство и аренда складских площадей в Москве и регионах.
В Москве спросом пользовались помещения под ТМЦ и dark store у продуктовых компаний. В Санкт-Петербурге также существенное количество сделок прошло с производственными компаниями.
Если говорить о перспективах на 2023 год, то скорее всего основной спрос останется за маркетплейсами в связи с расширением и переориентацией на товарные позиции более доступного сегмента.
Производственные компании продолжат активно развиваться и расширяться. Благодаря государственной программе импортозамещения и дефициту иностранных товаров производства на рынке будут появляться новые компании, что приведет росту спроса на производственно-складские помещения.
У коммерции все сложилось
По прогнозам аналитиков Knight Frank, в 2021 г. объем ввода качественной складской недвижимости в Московском регионе составит 1 250–1 300 тыс. м2, что на 25–30 % выше значений нового строительства 2018–2020 гг.
Рекордный объем спроса, который был зафиксирован в 2020 году, повторится в наступившем 2021 и будет на уровне 2 200–2 300 тыс. м2.
В 2021 году ожидается стабильно высокий спрос на складскую недвижимость, при этом на фоне выхода на рынок новых спекулятивных проектов доля вакантных площадей сохранится на уровне 2,3–2,5 %.
Сохранение низкого уровня вакантных площадей на рынке складской недвижимости в Московском регионе, а также увеличение стоимости нового строительства, приведут в 2021 году к росту ставки до 5%. Таким образом, ожидаемый уровень средневзвешенной ставки аренды в 2021 году составит 4 200– 4 250 руб./м2/год triple net.
Таблица 5. Крупнейшие объекты, запланированные к вводу в Московском регионе в 2021 году
|
Компания |
Площадь, кв.м. |
Объект |
|
PNK Group |
182 000 |
ВсеИнструменты.ру |
|
Ориентир |
154 000 |
Распределительный центр Ozon |
|
X5 Retail Group |
89 384 |
Распределительный центр X5 Retail Group |
|
Русич |
88 708 |
Индустриальный парк «Холмогоры» |
|
«Логопарк Менеджмент» |
58 790 |
Склад Bosch Siemens |
|
Wildberries |
53 000 |
Распределительный центр Wildberries, 4-я очередь |
|
ПСК «Атлант-Парк» |
49 980 |
ПСК «Атлант-Парк», корпус 33 |
|
«Логопарк Менеджмент» |
49 615 |
Склад «Яндекс.Маркет» |
|
Radius Group |
43 098 |
Индустриальный парк «Южные Врата» |
Рост доли складов в общем объеме инвестиций в коммерческую недвижимость – это тренд, потенциал которого сохраняется на ближайшие годы. Инвесторы оценили устойчивость этого сегмента: за 2020 год доля привлеченных средств в сделках по покупке и аренде складов заметно увеличилась.
В основном речь идет об инвесторах в сделки BTS/BTR, которые активно участвуют в реализации проекта, а потом в управлении объектом. Впрочем, большинство девелоперов до сих пор предпочитают спекулятивные объекты среднего размера 30 — 50 тыс. кв. м., учитывая соотношение риска и доходности.
В свою очередь, экономика объективно нуждается в развитии качественной складской инфраструктуры. Дефицит качественных складских площадей усугубляется. Это может вести как к росту ставок, так и к стагнации секторов, которые нуждаются в высокотехнологичных решениях. Несмотря на высокий спрос на такие объекты, для решительных действий инвесторов требуется снижение уровня общей экономической неопределенности. В текущих условиях спекулятивная модель со стандартной проектировкой остается более привлекательной для инвесторов: спекулятивный рынок не насыщен.
Атомстройкомплекс начнёт застраивать собственную базу на Бабушкина
В 2023 году «Атомстройкомплекс» завершит строительство ЖК «Квартал энтузиастов» на Эльмаше – будет введен в эксплуатацию 8-9-этажный дом и построен 27-этажный дом (его ввод запланирован на начало 2024 года). Для реализации этого проекта компания расселила 8 ветхих двухэтажек общей площадью 3,4 тыс. кв. м. В жилом комплексе Discovery Residence в районе Втузгородка будет введён первый 26-этажный дом. Он также возводится на месте расселённых двухэтажных домов. Планируется завершение квартала ЖК «Народные кварталы». В составе ЖК «Северное сияние» на Уралмаше в 2023 году «Атомстройкомплекс» введёт три новых дома в 7-9, 20 и 27 этажей. Два дома будут введены в составе ЖК «Нескучный сад» в микрорайоне Юг Центра. Также будет сдан в эксплуатацию Repin Towers на ВИЗе. Рядом компания строит школу в рамках государственно-частного партнерства. Девелопер отмечает, что все указанные новостройки встают на месте аварийного, устаревшего жилья.
В 2023 году «Атомстройкомплекс» приступит к строительству нового квартала NOVA Park на Широкой речке – это будет уже третий квартал, состоящий из домов базовой этажности 8-9 этажей с высотными доминантами по 27 этажей, закрытыми зелеными дворами и коммерцией на первых этажах. Также компания планирует приступить к строительству первого жилого квартала на территории собственной производственной базы на ул. Бабушкина.
Ключевой тренд последних лет
Важная тенденция последнего времени — сдвиг от столицы к регионам. Все больше компаний отмечают абсурдность некоторых логистических решений, когда товары из Китая или Кореи доставляются в восточные регионы России через Москву. На этом фоне у ретейлеров и транспортных компаний появляется потребность в крупных логопарках по всей стране. И рынок готов ответить на этот запрос.
«Гиперактивность в складском сегменте наблюдается не только в Москве, но и во всех крупнейших городах России. В 2021 году более трети всего объема сделок пришлось на региональные рынки. Сейчас многие федеральные компании развивают логистику не только в городах-миллионниках, но и в менее крупных», — говорится в отчете CORE.XP по итогам 2021 года.
Проверить это наблюдение на практике можно на примере. В частности, в 2 км от Казани можно найти логистический парк «Биек Тау» на 100 тыс. кв. м складских площадей. Уровень вакансии в нем — 0%, заполнены абсолютно все помещения.
- 1-комнатная ↔ комната
- 2-комнатная ↔ 1-комнатная
- 3-комнатная ↔ 2-комнатная
- 4-комнатная ↔ 3-комнатная
- мкр. Автовокзал
- Академический
- Ботанический
- мкр. ВИЗ
- Вокзальный
- Вторчермет
- Втузгородок
- Елизавет
- мкр. ЖБИ
- Заречный
- Кольцово
- Компрессорный
- Новая Сортировка
- Парковый
- Пионерский
- Птицефабрика
- Старая Сортировка
- мкр. Уктус
- мкр. УНЦ
- Уралмаш
- мкр. Центр
- Широкая Речка
- Эльмаш
- Юго-Западный
- Шарташский рынок
- Завокзальный
- Синие Камни
- Мичуринский
- Лечебный
- Совхозный
- Химмаш
- Солнечный
- п. Изоплит
- Калиновский
- Верх-Исетский р-н
- Железнодорожный р-н
- Орджоникидзевский р-н
- Кировский район
- Октябрьский р-н
- Чкаловский район
- Ленинский район
- п. Медный
- г. Берёзовский
- г. Верхняя Пышма
- г. Среднеуральск
- г. Арамиль
Особенности складов и складских помещений
Дадим краткое определение складской коммерческой недвижимости. Это здание или обособленное помещение, предназначенное для хранения, приёмки и отгрузки любой продукции. В отличие от хранимой продукции, выделают склады: продовольственные, фармацевтические, промышленные, строительные, специальные (например, для хранение военной техники) и др.
Складские помещения и комплексы делятся на несколько категорий:
1. А, А+. Размещены в недавно построенных зданиях, располагают современные инженерные сети. Особенности:
- одноэтажность;
- высокие потолки до 13 метров;
- бетонный пол со специальным покрытием;
- отсутствие колонн внутри помещений (если они есть, то расстояние между колоннами не менее 9 метров);
- автоматизированные ворота.
Такие склады хорошо охраняются, для сотрудников, занимающихся оформлением приемки-отгрузки выделены офисные помещения. В помещениях предусмотрена регулировка температуры.
2. В, В+. Складская недвижимость этого типа располагается не только в новых, но и в реконструированных объектах. Их отличительные признаки:
- Один или несколько этажей.
- Высота потолков не меньше 6 метров.
- Бетонный пол (на нём может быть антипылевое покрытие). В складах категории В допустим асфальтированный пол.
- Наличие пандуса (для В), наличие автоматических ворот (для В+).
- Вентиляция, отопление.
3. С. К расположению складских помещений этого типа меньше требований. Они могут располагаться в производственных зданиях, ангарах (при условии, что они утеплены) любого года возведения. Их особенности:
- Одноэтажные или многоэтажные.
- Высота потолка не меньше 4 метров.
- Наличие грузовых лифтов (если склад многоэтажный).
- Асфальтовый или бетонный пол (возможна бетонная плитка).
- Вентиляция и инженерные сети.
- Наличие пандуса/ов.
- Ворота на первом этаже для возможности въезда автомобилей-большегрузов.
Какие критерии влияют на стоимость складской недвижимости?
Независимый оценщик должен выявлять комплекс факторов, которые могут влиять на стоимость объекта. Его задача – не упустить ни один из них, иначе оценка не будет объективной. Кроме категорий складского помещения, которые мы описали выше, на ценность склада предопределяют другие факторы:
- Назначение (для хранения продовольственных товаров, опасной продукции, лекарственных средств, личных вещей физических вещей и т.д.).
- Местоположение (расстояние до населённого пункта, основных дорог).
- Удобство подъездных путей.
- Площадь самого склада и парковки рядом с ним.
- Конструктивные и технические особенности здания либо оцениваемых помещений.
- Степень их износа, год возведения здания, ангара.
- Наличие систем, необходимых для нормального функционирования склада и для надлежащего хранения продукции: пожарной сигнализации, видеонаблюдения, вентиляционных систем, охранных систем и др.
- Типы помещений внутри склада: индивидуальные боксы, открытые стеллажи и др.
Несмотря на то, что 2021 год был одним из самых успешных в развитии рынка складской недвижимости, сейчас он входит в затяжной кризис, выйти из которого его участники смогут, только когда нормализуется спрос.
Введенные санкции в 2022 году приведут, по нашим оценкам, к ряду изменений на рынке складских помещений:
- снижение темпов ввода новых складских объектов на 35-40%;
- увеличение объемов незанятых складских площадей до 12-15%;
- сохранение уровня арендной платы на достигнутых в прошлом году уровнях, что будет компенсировать потери от роста цен на земельные участки, строительные материалы, металлопродукцию и другие инфляционные издержки;
- смещение спроса в сторону более дешевых предложений складских площадей.
Критерии оценки, определяющие стоимость склада, помещения
Рынок складских и производственных площадей невероятно разнообразен и активен. При оценке склада или помещения под производство учитываются специфические ценообразующие факторы:
|
|
Предложение: есть новые проекты и скоро завершат старые
В III квартале 2022 года рынок современной складской логистики Минска и пригорода продолжил свое развитие. Шло строительство новых объектов, на полную мощность вышли уже реализованные проекты, а также вводились новые проекты.
Так, в сентябре был введен 3-й и последний корпус в логистическом комплексе М21, р-н д. Антонишки. Это довольно крупный склад, общей площадью 22,8 тыс. кв. м, имеющий 27 доков. Всего в комплексе М21 суммарно более 40 тыс. кв. м. складов с АБК.
Началась эксплуатация СЛК «Хатежино» общей площадью 38 тыс. кв. м. Объект расположен на территории оптово-розничного рынка «Новый Лебяжий» в д. Таборы. Арендатором объекта выступила компания «Триовист», владелец крупнейшего национального интернет-гипермаркета 21vek.by.
Продолжается реализация и новых проектов. Некоторые уже фактически завершены и готовятся к вводу. Так, в завершающей стадии находится складской комплекс на ул. Корженевского, 18. Объект небольшой, его площадь 13 тыс. кв. м, однако специфика в том, что он расположен в городской черте Минска, что сейчас встречается нечасто: нет свободных участков под большие индустриальные объекты, а стоимость земли внутри городского кольца стимулирует реализацию проектов из других (более дорогих) сегментов. Это отчасти объясняет и большой интерес к объекту со стороны потенциальных арендаторов.
На завершающей стадии находится новый склад в Фаниполе общей площадью около 10 тыс. кв. м. Ввод в эксплуатацию ожидается к началу ноября. Обект расположен недалеко от реализованного ранее проекта М14.
Ведутся строительные работы в еще одном масштабном логистическом проекте — ЛЦ «Прилесье». Проект реализовывался медленно, с большой задержкой, но в 2022 году в течение нескольких месяцев значительно продвинулись работы по двум корпусам комплекса, каждый будет площадью свыше 23 тыс. кв. м.
Итак, можно выделить несколько тенденций рынка складской недвижимости:
- Риск снижения спроса на склады из-за падения товарооборота розницы, снижения грузопотоков дистрибьюторов-импортеров, нарушение традиционных каналов логистики. Непредсказуемая ситуация с санкциями: существует как риск их ужесточения, так и возможное снижение давления.
- В сложившихся условиях хозяйственной деятельности ряд компаний пойдет на снижение постоянно арендуемых площадей с одновременным использованием услуг компаний по ответственному хранению.
- Снижение среднерыночных ставок арендной платы маловероятно. Продолжится адаптация арендных отношений в условиях ценообразования без привязки к какому-либо эквиваленту.
- Стабилизация рынка, формирование устойчивых ставок исходя из новой конъюнктуры рынка.
- В сегменте продолжится реализация заявленных проектов. Ранее начатые будут завершены с высокой вероятностью в короткие сроки. В отличие от иных сегментов коммерческой недвижимости незначительный риск образования долгостроев.