Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация недостроенного дома на земельном участке в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На сайтах с объявлениями о продаже недвижимости часто попадаются предложения, где на фото на участке стоит не полностью построенный дом или же только залит фундамент. Их цена гораздо ниже, чем на законченные строения в той же локации.
Особенности недостроев
Однако в такой ситуации есть ряд особенностей. С правовой точки зрения покупка или продажа недостроенного дома — совершенно легальная сделка, проведение которой ничего не нарушает. При определенных условиях она будет выгодна обеим сторонам.
Например, незавершенный объект обойдется покупателю дешевле, чем новый готовый. Владелец же снимет с себя и своего кошелька груз затянувшегося проекта. При этом точку пересечения интересов найти непросто: покупатели опасаются недостроя, пытаясь компенсировать возможные риски минимальной ценой. Продавцы, в свою очередь, склонны завышать стоимость, ориентируясь на вложенные в объект силы и средства. Есть детали, которые нужно учесть, чтобы поскорее выйти на сделку.
Что нужно знать застройщику: базовые принципы
Регистрации в государственном реестре подлежит любое имущество, отнесенное законом к категории недвижимости. Правило распространяется не только на готовые здания, но и неоконченные проекты. Такие объекты должны ставиться на учет в общем порядке. Основанием вывода является ст. 130 ГК РФ. Норма относит к недвижимости все имущество, связанное с землей неразрывно. Характерной чертой признана невозможность перемещения объекта без нанесения ему несоразмерного вреда. Проще говоря, к категории следует причислять все сооружения, созданные на базе капитального фундамента.
Условием внесения данных в единую базу прав является подтверждение законности владения землей и наличия разрешения на проведение работ. Участок может находиться в бессрочном пользовании, собственности, наследуемом владении, аренде. Кроме того, он должен относиться к определенному типу территорий. Регистрировать недострой разрешено на землях со ИЖС и ЛПХ. В первом случае возможность строительства жилых объектов вытекает из наименования категории. Во втором, потребуется определить принадлежность участка к населенному пункту.
Гендиректор «ЮрПартнерЪ» пояснил природу столь жестких требований к параметрам участков. Антон Толмачев напомнил о существовании ст. 222 ГК РФ. Самовольными признают сооружения, расположенные на территориях с нарушением целевого использования. Оформить на них право собственности невозможно.
Немного о дачной амнистии
Второй способ регистрации незавершенки юристы связывают с нормами закона 93-ФЗ, изданного в 2006 году. Документ позволяет ставить на учет сооружения, возведенные на участках ЛПХ и ИЖС. Условием является предоставление земли до октября 2001 года. Под действие амнистии попадают жилые дома, сараи, гаражи, бани или иные объекты, построенные на выделенных для этой цели территориях. Воспользоваться юридическим механизмом можно до 01.03.2018.
Специалисты рекомендуют начинать процедуру с оформления земли. В Росреестр необходимо направить правоустанавливающие документы и кадастровый паспорт с указанием точных границ участка. При отсутствии такой информации в реестре придется провести межевание.
Далее следует получить:
- кадастровый паспорт строения (Росреестр);
- декларацию о недвижимом объекте (ЦТИ или интернет-справочники).
Пошаговая инструкция, как оформлять дом в собственность, построенный на своей земле
Как оформить дом в собственность, построенный на своей земле? Этот вопрос, как ни странно, волнует не только владельцев дачных участков, но и собственников земли, предназначенной под возведение жилых строений, находящихся в постоянном использовании.
Не имея в своем распоряжении документа, свидетельствующего о праве собственности на жилье, владелец земельного участка, на котором оно было построено, не может распоряжаться им в полной мере. Продать, сдать в аренду, оформить в собственность в качестве залогового имущества, и даже подарить такой дом его собственник не может.
Кроме того, могут возникнуть сложности с подключением водопровода, проведением канализации, света, телефона и газа, при прописке, что нужно также учитывать.
Постановка на кадастровый учёт объекта незавершённого строительства
Кадастровый учёт — обязательное условие государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Поставить недострой на кадастровый учёт и оформить его в собственность можно одновременно, в т.ч. в упрощённом порядке, без лишней бумажной волокиты — в рамках «дачной амнистии», которая распространяется и на регистрацию индивидуальных жилых домов.
Стандартный комплект документов, которые для этого потребуются:
- паспорт собственника земельного участка;
- правоустанавливающий документ на землю;
- технический паспорт на дом (его оформляет кадастровый инженер);
- разрешение на строительство;
- квитанция об уплате государственной пошлины за регистрацию права.
До начала строительства: С чего начать
Постановка на кадастровый учет и регистрация права собственности на дом, построенный на своей земле, в уведомительном порядке, предполагает получение уведомления о начале строительства и согласования работ с уполномоченными инстанциями. Перед началом строительства застройщик подает уведомление в орган местного самоуправления. В нем он указывает информацию о себе, земельном участке и планируемом строении.
Важно!!! Подача уведомления сама по себе не может быть стартом к строительству. Местные власти должны проверить поданную вами информацию и дать ответ. Это может быть уведомление о соответствии градостроительным нормам или обоснованный отказ.
После того, как ответ от местной администрации получен, можно начинать стройку. Действует уведомление 10 лет, так же, как раньше действовало разрешение.
Подать уведомление перед тем как оформить дом на участке можно разными способами:
- Почтовым отправлением.
- В личном обращении в администрацию.
- Через МФЦ.
- Через сайт госуслуг.
Если вы не хотите, чтобы во время строительства дома были нарушены нормы градостроительного кодекса, необходимо утвердить перед началом работ техплан в администрации. Без согласования в указанной инстанции кадастровый инженер не имеет права приступать к своей деятельности.
Составление технического плана будет законным, если он соответствует установленному регламенту. До внесения изменений в законодательство застройщику приходилось получать ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) и оформлять разрешение на строительство.
После усовершенствования законодательных норм вам достаточно отправить уведомление в местную администрацию о начале работ. Если местные органы власти не найдут нарушений, вероятность получения положительного ответа довольна велика.
Уведомить о начале строительных работ можно несколькими способами:
- По почте;
- С помощью сайта госуслуги;
- Через МФЦ.
Стоит ли регистрировать недостроенный дом? Каковы плюсы и минусы?
Начиная с 2004 года государство предоставило населению возможность регистрировать права собственности не только на готовые дома, но и объекты незавершенного строительства. Единственным условием для этого является наличие капитального фундамента. Но смысл в этом есть далеко не всегда.
Принимая решение о том, нужна или нет регистрация недостроенного дома на земельном участке, нужно изначально ответить на несколько ключевых вопросов:
- С какой вероятностью у вас появиться возможность завершить строительство в пределах действующего разрешения (уведомления) на строительство?
- Какова стадия строительства, на которой вы остановились?
- Планируете ли вы и дальше владеть участком и недостроенным домом или обстоятельства вынуждают продать имущество?
Оформление права на самовольное строение через суд.
Наиболее сложная и долгая процедура, которая не гарантирует успешное завершение, так как в конечном итоге решение принимается судьёй после анализа конкретного объекта незавершенного строительства.
Перед алгоритмом действий приведём несколько моментов, которые повышают вероятность принятия положительного решения. На самом деле их больше, но это основные:
- Соответствие вида разрешенного использования земли типу возведенного здания (магазин, склад и т.п.);
- Нахождение в границах участка, принадлежащего на праве собственности или аренды застройщику;
- Соблюдение отступов и иных параметров градостроительного регламента.
Что такое «объект незавершенного строительства» и какие правила его регистрации?
«Объект незавершенного строительства» – это строящийся дом или иное здание, на котором процесс строительства еще не закончен до конца. У такого объекта может быть только недострой, прописка в недостроенный дом или здание не разрешена.
Регистрация недостроенного объекта незавершенного строительства является невозможной, так как прописку можно оформить только в том месте, где есть фактическое место проживания. Если дом еще не достроен, то проживание в нем невозможно, соответственно и регистрация тоже.
Однако, есть особые случаи, когда можно зарегистрировать недостроенный объект. Например, если строительство находится на сельской местности, то можно оформить прописку на участке, при условии, что этот участок является и собственностью законного собственника дома.
Регистрация объекта незавершенного строительства собственником
Если собственник недостроя перед продажей или новый владелец после покупки участка решат зарегистрировать ранее незарегистрированный объект, понадобятся следующие документы:
— заявление о регистрации права собственности и постановке объекта на кадастровый учет;
— технический план здания. В состав такого плана должно входить разрешение на строительство или уведомление о строительстве объекта индивидуальной жилой собственности;
— документы, свидетельствующие о праве собственности на земельный участок, на котором построен объект. Такой документ не потребуется в случае, если в едином реестре уже содержатся сведения о праве собственности.
Технический план на объект составляет кадастровый инженер. При его оформлении для недостроя обязательно указываются характеристики объекта, его проектируемое значение и процентная степень готовности с учетом проектной документации.
По результатам обращения собственнику недостроя выдается выписка из ЕГРН, в которой указывается характеристика объекта, кадастровый номер и данные о собственнике.
Нюансы приобретения и владения недостроем
Ипотека на приобретение недостроя
Несмотря на то, что объект сделки — недострой, для его приобретения можно обратиться в банк с целью получения кредита. В некоторых банках заемщик может взять ипотеку не только на покупку земельного участка с недостроем, но и на завершение строительных работ. Уточнить возможность кредитования можно на сайте финансовой организации, связавшись со специалистом горячей линии или посетив отделение банка.
В случае оформления кредита банки обращают внимание на то, зарегистрирован ли объект как недострой или нет. Одобряют выдачу кредита в случае, если на объект незавершенного строительства будет зарегистрировано право собственности. В качестве залогового имущества может выступать земельный участок, на котором расположен дом, или какая-нибудь другая недвижимость, например, квартира, которая принадлежит заемщику.
Материнский капитал на покупку недостроя
Закон определяет, что материнский капитал можно использовать для улучшения жилищных условий. Случай приобретения недостроенного дома к улучшению жилищных условий не относится. Но материнский капитал разрешается потратить на строительство дома или проведение таких работ в доме, которые можно отнести к реконструкции.
Уплата налога за недострой
Бытует мнение, что налог на недвижимость уплачивается только в случае, если объект введен в эксплуатацию. Но если недострой зарегистрирован, за него также необходимо уплачивать налог. Специально оттягивать регистрацию ради экономии не стоит. Это чревато рисками, которые таит в себе владение незарегистрированной недвижимостью.
Еще одно негативное последствие оттягивания регистрации недостроя или, в некоторых случаях, уже готового дома, связано с его продажей. По закону в случае продажи недвижимости, которой собственник владел менее трех, а в некоторых случаях пяти лет, нужно уплачивать налог на доход. Его размер составляет 13% от размера дохода. Срок владения недвижимостью будет считаться с даты, на которую данные о собственнике объекта внесены в ЕГРН. Таким образом попытка сэкономить на уплате налога на недвижимость может обернуться необходимостью уплаты гораздо больших сумм при последующей продаже объекта.
Регистрация недостроя по дачной амнистии
Иногда бывает, что для регистрации недостроя есть определенные препятствия. Например, объект строился на земле, которая еще давно была передана в бессрочное пользование, досталась по наследству от родственника, который пользовался участком на правах пожизненного владения. В подобных ситуациях можно зарегистрировать право собственности и на недострой в порядке, предусмотренном дачной амнистией. Такой порядок позволяет оформлять необходимые документы и вносить изменения в ЕГРН без сбора большого количества документов и обращения в суд.
Страхование недостроя
Не все компании заключают договор страхования на недвижимость, строительство которой не завершено. Есть общие условия для возможности оформления полиса на недострой, но каждый конкретный случай страховая компания будет рассматривать в индивидуальном порядке.
В большинстве случаев застраховать недвижимость можно в случае, что объект отвечает определенным условиям, например:
— есть разрешение на строительство или направлено уведомление, если для начала работ необходим такой документ;
— готовность здания составляет не менее 80%. Для этого у объекта должны быть все конструктивные элементы дома, такие как фундамент, стены, межэтажные перекрытия и кровля. Также проемы дверей и окон должны быть закрыты;
— на участке установлен забор. Такое требование есть не у всех страховщиков, но чаще всего оно присутствует;
— на объект зарегистрировано право собственности. При отсутствии данных об объекте в ЕГРН в оформлении полиса часто отказывают.
Как зарегистрировать недостроенный дом в снт
В основе ее расчета лежит площадь объекта, чем она больше, тем больше стоимость. Минимальная цена технического паспорта при оформление дачного домика в собственность 7 тысяч рублей. Введение техпланов и отмена деклараций обусловлены возникновение споров между соседями по участкам, поскольку декларация заполнялась собственником на свое усмотрение и не всегда данные при регистрация (юридическом оформлении) садового домика отражались достоверные. Такая новелла в процедуре узаконивания постройки на дачном участке позволит и исключить факты махинаций с налогами на имущество.
Если состояние вашего участка и количество построек на нем не изменилось, то вы можете попросту явиться в росреестр со старым кадастровым паспортом. Если же на участке появились новые постройки, изменились границы вследствие ваших самовольных действий или же состояния природы – вам просто необходимо пригласить кадастрового инженера из кадастровой палаты для того, чтобы план приобрел новые формы.
Я приобрел земельный участок у собственника с недостроенным домом
Вы начинали свой вопрос с того, что приобрели участок вместе с недостроенным домом. Продавец обязан был получить нотариальное согласие на отчуждение от супруги, если он находился с ней в браке во время сделки. Если недостроенный дом приобретался или возводился во время брака продавца, то бывшая супруга вполне имела право претенддовать не только на 1/2 часть земельного участка, но и на 1/2 доли недостроя. Если вне брака — то бывшая супруга не имела право, соответственно никакого права на 1/2 доли (до сделки с Вами) дома она не имела. На это никак не может повлиять тот факт, что что регистрация дома была раньше регистрации 1/2 доли участка за бывшей женой продвца. Чтобы точно ответить на вопрос нужно смотреть судебное решение, знать все обстоятельства. Сам по себе факт того, что бывшая супруга «отвоевала» 1/2 участка не дает ей оснований претендовать на дом или долю в нем, которая оформлена на Вас.