Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли заложить участок в банк». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кредитор имеет право переоформить на себя предмет ипотеки или через суд добиться продажи актива для погашения задолженности. В случае, если полученная от продажи сумма не погашает долга, на имущество должника или имущественного поручителя накладывается арест и госисполнители передают на продажу другие активы должника.
Кто оценивает стоимость участка?
Банк, скорее всего, предложит своего эксперта для оценки стоимости участка. Но можно обратиться к независимому эксперту за свой счет, хотя это не гарантирует того, что он оценит участок выше, чем это бы сделал специалист банка. Оценка земельного участка обычно проходит дольше, чем оценка квартир и другой недвижимости. Если вы не сможете выплатить кредит, то банк вправе изъять участок вместе с возведенными на нем постройками. Банк в первую очередь интересует ликвидность участка, ведь в случае невыплаты кредита кредитная организация должна будет продать обеспечение, чтобы покрыть издержки. Если участок имеет низкую ликвидность (находится вдалеке от города или где-то в глухой деревне), то банк, скорее всего, не примет такой участок в качестве залога.
Требования к участку земли
Чтобы получить крупную сумму денег под залог земельного участка, объект должен соответствовать определенным требованиям, который анонсирует банк. В качестве основного условия является ликвидность (востребованность на рынке недвижимости). Каждый банк предъявляет свои требования к земельному участку, но можно выделить общие аспекты:
- Близкое расположение к населенному пункту.
- Развитая транспортная и социальная инфраструктура (рядом должны быть медицинские и административные, а также образовательные учреждения), также не должно быть проблем с обеспечением электричества и газа.
- Минимальная площадь составляет 6 соток.
- Прилегание трассы на недалеком расстоянии.
- Беспрепятственный проезд.
- Отсутствие ограничений при эксплуатации (земля не должна быть частью общественной зоны отдыха или охраняемого заповедника).
- Отсутствие запрета на отчуждение.
- Отсутствие долгового обременения.
Что такое кредит на строительство под залог земельного участка?
Итак, если вы стали счастливым обладателем земельного участка, то логично, что следующим шагом станет строительство дома. Так как собственных средств не хватает на реализацию задуманного, то многие решают обратиться в банк с целью оформления займа.
Здесь, конечно, довольно много так называемых «подводных камней», а именно:
- программы кредитования (целевые, нецелевые);
- условия и требования того или иного банка;
- самый «оптимальный» кредит.
Имея в собственности участок земли, заемщик может рассчитывать на два типа кредита:
- ипотечный;
- потребительский с обеспечением.
- И в том и в другом случае банку требуется предоставить в залог земельный участок.
- Плюсы и минусы кредита
- Получение ссуды на строительство дома под залог участка земли имеет много преимуществ перед простым потребительским кредитом:
- сумма по нему значительно выше;
- более низкая процентная ставка;
- многие кредитные программы являются нецелевыми, т.е. банк не осуществляет контроль и не проверяет смету на возведение дома.
Среди недостатков можно отметить:
- долгое ожидание ответа из банка;
- финансовые организации пока что неохотно оформляют в залог участки земли, так как требования к объекту достаточно строгие;
- внушительный объем документов и долгая процедура оформления;
- различные комиссии (проверка, оформление, обслуживание и т.п.).
Как получить кредит под залог недвижимости
Кредит под залог недвижимости — это более сложный продукт по сравнению с потребительским кредитом: требуется больше документов, а деньги выдают не сразу после одобрения.
Шаг первый: оформите заявку на сайте банка или лично в отделении. В заявке укажите, на что планируете потратить деньги и что оставляете в залог. Банку важны все параметры объекта, чтобы оценить его стоимость. Менеджер сообщит, какие документы потребуется предоставить.
Шаг второй: подайте документы. Все собранные документы нужно подготовить и принести в отделение как можно раньше. У большинства документов есть срок годности. Если какая-либо справка на момент подачи будет недействительна, придется заказывать новую.
А пока она готовится, просроченными могут стать другие документы. Например, выписку из ЕГРН по закону делают не меньше семи дней. Если заказать с опозданием и Росреестр еще задержит выдачу, справка с работы о зарплате или заверенная копия трудовой книжки могут перестать действовать, их срок годности — 30 дней.
Шаг третий: оформите сделку. После подписания кредитного договора нужно оформить залог на имущество — наложить обременение в ЕГРН. В некоторых банках, например, Тинькофф банке, личный визит в Росреестр или МФЦ не требуется — сотрудники банка все делают самостоятельно.
В других нужно посетить вместе с представителем банка МФЦ или Росреестр: вы регистрируете в Росреестре вашу сделку и просите официально наложить на объект обременение. Как правило, в течение пяти рабочих дней Росреестр обработает заявку и вернет документы с отметкой о результате.
Особенности кредита под залог чужого имущества?
Так как этот тип кредита относится к рискованным, то условия займа будут отличаться от стандартных:
- процентная ставка будет на 5-7% больше средней;
- срок кредита – не более трех лет;
- сумма займа – 50% оценочной стоимости квартиры или дома.
Если сравнивать условия, то кредит под залог не своей недвижимости однозначно менее выгодный и требует подготовки большого количества подтверждающих документов.
Поэтому юристы советуют другую, более выгодную схему оформления такого залогового займа:
- человек берет кредит в банке на свое имя под залог собственной недвижимости;
- заемщик заключает с этим человеком договор, как с частным лицом и обязуется полностью обслуживать кредит – своевременно вносить платежи по графику, оплачивать комиссии, страховку, другие затраты по оформлению займа, взамен за предоставленную ему денежную сумму;
- банк в таком договоре как третья сторона не участвует – все обязательства и юридическая ответственность после выдачи залогового кредита ложатся на заемщика, собственника недвижимости;
- гражданский договор между двумя частными лицами заключается после выдачи кредита – передача денег другому человеку на договорных условиях.
Важно! Такой договор передачи денежных средств между двумя частными лицами не должен предусматривать получение дополнительного дохода, оплаты суммы сверх той, которая была обозначена в договоре займа.
Еще один нюанс – если хотите денежные средства, полученные в кредит под залог недвижимости передать третьему лицу по договору, то оформляете не целевой кредит, а займ на любые цели, чтобы иметь возможность свободно распоряжаться деньгами.
Если залоговая квартира находится в совместной собственности супругов, то при оформлении кредита, необходимо письменное согласие мужа (жены), которые по договору кредита будут выступать созаемщиками.
Стоит сказать, что займы под залог земли не столь популярны как подобные же сделки с другими типами недвижимости, например, квартирами. Чаще всего возможность взять ссуду под залог собственной земли используют фермеры или владельцы подсобных хозяйств, чтобы, например, в начале сезона закупить необходимый инвентарь или расходные материалы для грядущей посевной. Обычно, в этом случае, риски для них минимальны – получив прибыль от последующей реализации товара они могут сразу же закрыть долговые обязательства и снять с имущества обременение. Впрочем, берут ссуды под залог земли и владельцы дачных участков или небольших подсобных хозяйств, благо, советское наследие одарило подобным имуществом многих жителей страны.
Кроме того, не всегда бывает возможно достоверно оценить стоимость земельного участка, кроме того, многие кредиторы выдвигают достаточно серьезные требования к наделам, что ограничивает возможность использования их в качестве залога. Особенно строги в этом отношении классические банки, где и залог под квартиру или дом получить не так-то просто, поэтому в отношении земельных участков политика подобных организаций выстраивается достаточно жесткая.
Гораздо лояльнее и к потенциальным клиентам, и к предполагаемой залоговой земле, традиционно, выступают игроки сектора микрокредитования. Здесь в качестве залога готовы принять земли как сельскохозяйственного назначения, так и отведенные под жилищное строительство.
Расположены они могут быть в любом месте, быть обработанными или невозделываемым, пустующим или с имеющимися на нем постройками. По сути, единственное выдвигаемое кредиторами условие – отсутствие действующего обременения на землю, то есть, рассматриваемый участок уже не должен находиться в залоге и принадлежать непосредственно потенциальному заемщику целиком или в размере доли.
Поскольку размер кредита, который будет одобрен клиенту напрямую зависит от стоимости участка, стоит учесть факторы, которые ее повышают. Главное – его расположение относительно крупных населенных пунктов, развлекательных комплексов, магазинов, аптек и других важных социальных и коммерческих объектов. Кроме того, рассматривается возможность комфортного подъезда к участку со стороны крупных трасс, состояние местных дорог и возможность проезда крупногабаритного транспорта. И, конечно, учитывается площадь земельного участка и общее ее состояние: замусоренность, состояние земли, наличие насаждений и прочее.
Оценку проводит собственный эксперт со стороны кредитора, который в итоге и обозначает стоимость земли – часто, ниже реальной рыночной. Впрочем, оспорить его решение будет крайне трудно, поэтому, если заем необходим, придется с ним согласиться. В отличие от банков, которые обычно готовы выдать кредит в размере 40%-60% от стоимость земельного участка, в микрофинансовых компаниях эта цифра увеличивается до 80%-90% и более процентов, что позволяет получить в долг довольно крупные суммы денег.
Как взять заем под залог земельного участка?
Механизм получения микрокредита под залог земельного участка может отличаться в зависимости от конкретной компании. Однако, большинство из них гарантируют полное завершение сделки и выплату одобренной ссуды в течение 2-3 дней, а некоторые готовы сократить этот срок до суток.
В первую очередь, потенциальному заемщику необходимо обратиться в офис выбранной компании, сразу взяв с собой все необходимые документы, что значительно сократит скорость принятия решения со стороны кредитора. Кстати, некоторые организации готовы рассмотреть предварительную заявку дистанционно: для этого клиент должен заполнить электронную форму на официальном сайте компании в режиме онлайн. Впрочем, вообще без посещения офиса заключить сделку не удастся: личное присутствие заемщика и рассмотрение оригиналов представленных документов сотрудников компании необходимо обязательно.
Во время визита в офис специалист кредитной организации совместно с клиентом заполняет заявку на одобрение ссуды и проверят подлинность всех документов, после чего объявляется предварительное решение. В случае, если оно положительное, с клиентом заключается договор сотрудничества и, в некоторых случаях, выплачивается аванс в размере не более 10%-15% от предполагаемой стоимости участка. В течение следующих 2-3 дней эксперт кредитора проводит оценку участка, после чего заключается кредитный договор с наложением обременения на землю, на основании которого и будут производиться все выплаты задолженности со стороны клиента. Чаще же, этап заключения предварительного договора и выдачи аванса не проводят, составляя лишь основной договор после ознакомления с решением оценщика участка.
Банки, предоставляющие кредит под залог земли
Кредитование населения и предприятий активно развивается в России. Но найти банк, дающий кредит под залог земли бывает проблематично. Далеко не все кредитные организации готовы работать с данной категорией залогового имущества по следующим причинам:
- Удаленное расположение. В основном клиенты собираются получить кредит под залог земли, расположенной вдалеке от крупных городов. Не у всех финансовых учреждений есть поблизости собственные подразделения.
- Сложности с реализацией при проблемах. Если долг не будет погашен своевременно, то финансовое учреждение может обратить через суд взыскание на предмет залога. Продать землю, расположенную вне городской черты довольно сложно. Это займет время и приведет к дополнительным расходам, которые банку не нужны.
- Ограничения по использованию. Земли сельхозназначения нельзя использовать под строительство и т. п. Из-за этих ограничений также усложняется продажа имущества при его изъятии из-за неисполнений заемщиком условий договора.
Но все же банки, дающие кредит под залог земли, в России есть. В основном соответствующие программы предлагают Сбербанк и Россельхозбанк, имеющие отличную сеть подразделений в небольших населенных пунктах и рядом с ними. Другие организации также рассматривают эту категорию обеспечения, но делают это реже.
Плюсы и минусы займа денег
Займа под загородный дом с участком земли имеет свои плюсы и минусы.
Среди преимуществ можно отметить:
- Можно получать большую сумму в долг на длительный период;
- выгодные условия (проценты по кредитам ниже, чем по потребительским займам без обеспечения);
- возможность воспользоваться отсрочкой платежа;
- возможность потратить полученные средства на любые цели (например, купить в ипотеку квартиру), если кредит нецелевой (кроме расходов, связанных с ведением предпринимательской деятельности).
Недостатки:
- Наличие требований к объекту недвижимости, а именно, к месту расположению объекта, размеру и т. д.;
- необходимость проведения экспертизы по оценке земли;
- обширный пакет документов;
- ограничения, применяемые к размеру ссуды (максимальный лимит ограничен стоимостью имущества и часто не превышает 50 % рыночной цены);
- отсутствие специальных государственных программ кредитования под залог земли, направленных на поддержку заемщиков;
- продолжительный срок оформления займа.
Банк не стремится забрать недвижимость — это крайняя мера
Банк не ставит задачу забрать недвижимость, он планирует получить выданный кредит.
Продажа залогового имущества — крайняя мера. Она возможна, если клиент не платит и не выходит на связь.
Сначала банк подаст судебный иск, потом пройдет судебный процесс. Там выдадут исполнительный лист, который направят судебным приставам. Только после этого можно начать торги. При этом решение суда должник может оспаривать — и тогда все надолго затянется.
Работать с должниками начинают с первой просрочки платежа. С клиентом связывается сотрудник банка, чтобы обсудить ее причины. По словам эксперта, главное — личный контакт. Сотрудник банка выясняет, почему клиент не платит, и предлагает условия, на которых человек сможет вернуть деньги. Как уверяет специалист, переговоры могут длиться вплоть до решения суда — во время процесса должник может договориться с банком, и тот отзовет исковое заявление.
Кроме того, начинают действовать штрафные санкции: при новом платеже заемщик должен внести сумму платежа и проценты от этой суммы. Сумма процентов прописана в кредитном договоре.
Если клиент пропустил несколько платежей, ему предлагают полностью погасить долг, потому что банк больше не доверяет заемщику. И в этом случае можно заплатить только сумму кредита без учета штрафов. Когда заемщик выполнит это условие, залог с недвижимости будет снят.
Итог: что стоит запомнить о залоговом кредите
- Взять займ можно под залог квартиры или таунхауса с землей, который уже построен и оформлен в собственность как квартира. При этом объект не должен быть единственным жильем для несовершеннолетних;
- Залоговый кредит дают под залог недвижимости третьих лиц. Для этого нужно получить согласие собственника и привлечь его в качестве залогодателя. Также он подпишет договор ипотеки как созаемщик без учета дохода;
- Без страховок кредит не оформят. Необходимы три программы: страхование объекта, титула и жизни заемщика. Они нужны, чтобы избежать рисков с документом на право собственности (подделка, ошибки, мошенничество), и на непредвиденные случаи с самим объектом или жизнью заемщика.
- Минимальная ставка по залоговому кредиту — 12,49%. Если испорчена кредитная история, нет подтвержденного дохода, начнется повышение ставки.
- Срок, на который могут дать займ, — до 20-ти лет. На момент погашения кредита заемщику должно быть не больше 75-ти лет. При этом у клиента есть право погасить кредит досрочно.
Как оформить залог земельного участка в банке?
Оформление залога земельного участка в банке может быть необходимо для получения кредита или займа под залог недвижимости. Процедура оформления залога требует выполнения определенных шагов и предоставления необходимых документов.
Прежде чем оформить залог земельного участка, необходимо определиться с выбором банка и типом кредита или займа, который вы хотите получить. После этого вы можете приступить к сбору необходимых документов.
Основные документы, которые потребуются для оформления залога земельного участка, включают:
- Свидетельство о праве собственности на земельный участок;
- Технический план земельного участка;
- Выписку из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости);
- Паспорт земельного участка с кадастровым номером;
- Документы, подтверждающие личность заемщика и его платежеспособность.
После подготовки необходимых документов вам следует обратиться в выбранный банк и подать заявку на оформление залога. Банк проведет оценку земельного участка и примет решение о возможности предоставления займа или кредита под залог.
При положительном решении банка вы будете ознакомлены с договором о залоге, который определит условия предоставления займа или кредита, размер процентной ставки и сроки погашения. После заключения договора и его нотариального удостоверения вы получите необходимую сумму денег под залог земельного участка.
Оформление залога земельного участка в банке — ответственная процедура, требующая внимательного подхода и соблюдения всех необходимых формальностей. При возникновении любых вопросов рекомендуется обратиться за консультацией к юристу или специалисту в области кредитных отношений.
В чем отличие кредитов под залог участка от обычных?
В отличие от обычного (потребительского) кредита, при оформлении займа под залог участка, подтверждением вашей платежеспособности являются не ежемесячные доходы, а недвижимое имущество (в данном случае — земельный участок). Если вы выплатите кредит и все проценты, он останется у вас, в противном случае — банк может изъять земельный участок для погашения долга.
Другое отличие кредитов под залог участка от обычных займов заключается в том, что их дают на более долгий срок, и по меньшей процентной ставке. Все это благоприятно сказывается на размере ежемесячного платежа. Говоря простыми словами: выплачивать такой кредит легче, чем другие.
Под залог участка можно оформить кредит на большую сумму: до 5-8 млн. рублей. Однако она не должна быть больше 75% от оценочной стоимости участка. Меньше взять можно, больше — нельзя.
Можно ли остаться без участка, оформив кредит под залог?
Теоретически это возможно, хотя такие ситуации случаются крайне редко на практике. У банка нет цели завладеть вашим участком, так как для него это непрофильный актив. Что важно для банка в первую очередь — это регулярные выплаты.
Важный момент: при оформлении кредита под залог земли, вы можете продолжать пользоваться участком как захотите. Вы можете начать строить на нем на кредитные деньги свой дом или сдать участок в аренду. Вы продолжаете полноправно владеть своим имуществом. Единственные ограничения: участок нельзя продать или подарить без одобрения банка.
Даже если вы по каким-либо причинам перестанете платить по кредиту, банк сначала пришлет предупреждение, затем станет начислять пени и штрафные комиссии (которые можно погасить) и только в случае неуплаты всех платежей (основного долга, процентов, комиссий и пеней), он обратится в суд. Реализация залогового земельного участка — это крайняя мера. Банки идут на нее только в крайнем случае, если должник злостно уклоняется от выполнения своих обязательств.
В некотором смысле ограничение суммы кредита в 75% от рыночной стоимости участка является страховкой для обеих сторон. В случае форс-мажорных ситуаций и вынужденной продажи участка, вы не останетесь еще должны банку, а сама кредитная организация гарантированно вернет свои заемные деньги.