Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры с обременением». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.
Как снять обременение
Фактическое обременение снимается, когда заканчиваются обстоятельства, наложившие его. Например, человек выплатил ипотеку, долги, решил вопрос раздела имущества — и после этого обременение будет снято.
Но документально снятие обременения нужно подтверждать и погашать запись в Росреестре. Вот как это сделать.
Возможны два способа для снятия обременения:
- Односторонний — владелец квартиры выплачивает все необходимые задолженности, а банк отправляет ему информацию о погашении кредита и получении права на собственность;
- Двусторонний — и кредитор, и заёмщик подают заявку в Росреестр, прилагая к ней выписку о выплате кредита и отсутствии каких-либо задолженностей.
Документы, которые понадобятся для снятия ипотечного обременения:
- паспорта собственника и созаёмщика;
- закладная, которую выдаёт банк после выплаты кредита;
- справка о том, что кредит погашен;
- выписка из ЕГРН;
- кредитный договор;
- информация о кредитном счёте;
- квитанция об оплате госпошлины.
Иногда банки сами подают документы в Росреестр. Документы, которые понадобятся для снятия ренты:
- паспорт собственника;
- свидетельство о смерти получателя ренты;
- договор ренты;
- выписка из ЕГРН.
Если договор расторгается при жизни собственника, то нужно присутствие обеих сторон с паспортами. Документы, которые понадобятся для снятия обременения по ДУ и аренды:
- паспорта обеих сторон договора;
- сами договора;
- соглашение о расторжении;
- выписка из ЕГРН.
Обременения в виде долгов за услуги ЖКХ
Первый вопрос, который возникает, если надо продать квартиру с коммунальными долгами – а можно ли это сделать в принципе? Можно, если на недвижимость не наложен арест за долги.
Если он все же наложен, то придётся погасить задолженность, снять обременение и только потом выставлять объект на продажу. Сделки с квартирами, имеющими долги, можно проводить только в том случае, если нет ареста.
Если арест снят, то с регистрацией перехода прав собственности проблем не должно быть. Главное, чтобы наличие долгов не пугало покупателя. Тем более что по закону новый собственник, в соответствие со статьей 210 ГК РФ, не должен погашать долги старого.
На практике, если долги небольшие, то продавец и покупатель решают этот вопрос между собой. Чаще всего задолженность гасит новый владелец жилья. Как правило, квартира с большими долгами за коммунальные услуги продается с дисконтом на сумму долга. Покупатель вносит аванс, чтобы собственник рассчитался с задолженностью.
Другой вариант предполагает, что неоплаченные услуги ЖКХ остаются на прежнем владельце недвижимости. Важно, чтобы об этом было указано в договоре купли-продажи квартиры.
Продать неприватизированную квартиру с нагрузкой в виде долгов сложнее. Ее нужно приватизировать, и в большинстве случаев это невозможно сделать, не погасив задолженности. Можно попробовать договориться с покупателем об авансе и из него выплатить долг, но на такую рискованную сделку пойдёт не каждый. В этой ситуации могут помочь опытные риэлторы, знакомые с нюансами продажи подобных объектов.
Третий вид обременения — аренда. В такой ситуации происходит продажа жилплощади, когда на ней проживают арендаторы, заключившие официальный договор. Срок действия договора найма прописывается в договоре купли-продажи. Новый владелец не вправе выселить арендаторов до окончания срока действия договора найма. Такой вариант сделки весьма распространен в Европе. Если приобретается жилье с целью инвестиции, то есть вложением денег в недвижимость для получения дохода, то квартира достается покупателю вместе с арендаторами, которые продолжают платить по договору, но уже новому владельцу.
В России подобные сделки достаточно редки. Но бывают ситуации, когда после заключения договора покупатель узнает, что в квартире имеются жильцы, которым ничего не известно о продаже недвижимости. Это бывает при заключении краткосрочного договора аренды, который не регистрируется в Росреестре. В таком случае никаких записей в выписке ЕГРН не будет. При заключении долгосрочного договора на срок больше года его необходимо обязательно зарегистрировать. Только тогда аренда будет указана в выписке как обременение.
Как поступить, если у квартиры имеется такого рода обременение? Если владелец решил продать квартиру, это не означает автоматического расторжения договора аренды. Арендаторы вправе проживать в квартире до окончания срока действия договора. Здесь имеются два пути решения вопроса. Можно купить квартиру вместе с арендаторами или потребовать от продавца досрочного расторжения договора найма. Подтвердить расторжение договора можно путем получения простой расписки от арендаторов. Дальше договор купли-продажи заключается по стандартной схеме.
Возможно получение права пожизненного проживания в квартире по завещанию другого человека. Он не потеряет это право при смене собственника недвижимости, поэтому выселить человека из квартиры либо лишить его этого права по закону не получится до окончания срока, прописанного в завещании.
Как поступить, если у квартиры обнаружено такое обременение?
Такой вид обременения встречается крайне редко. Но стоит учитывать, что проверить его наличие при покупке квартиры очень сложно. Право на проживание не подлежит обязательной регистрации. Иногда его регистрируют в Росреестре по желанию собственников. Информацией владеет нотариус, который вел наследственное дело, и наследники, принявшие наследство и ставшие собственниками квартиры на основании свидетельства о наследстве. Нотариус не имеет право разглашать информацию, которая содержится в наследственном деле, поэтому обращаться к нему нет смысла.
При покупке тщательно изучайте документацию. Если собственник получил квартиру в наследство, попросите у него копию завещания. Так получится узнать, имеется ли обременение в виде завещательного отказа.
Процедура снятия обременения по ипотеке с участием самого заемщика предполагает два варианта:
- посещение офиса МФЦ с необходимыми документами. В этом случае порядок обслуживания будет стандартным, как и по другим вопросам;
- снятие обременения по ипотеке в Росреестре через интернет. Такой шаг потребует использования ЭЦП, но в значительной мере сэкономит ваше время.
Расскажем о каждом из них более подробно.
Первый способ предполагает следующую последовательность действий:
- сбор и подача в МФЦ необходимых документов о закрытии кредита (их перечень приведем ниже);
- получение информации о том, что обременение снято;
- проверка данных на сайте Росреестра (чтобы убедиться в том, что недвижимость перешла в полную собственность бывшего заемщика).
Для снятия обременения с квартиры по ипотеке вторым способом, необходимо предварительно зарегистрировать электронную подпись. Чтобы получить ЭЦП, вы также можете воспользоваться Единым порталом госуслуг. На сайте необходимо авторизоваться и оставить соответствующую заявку.
Перечислим документы, которые потребуются для снятия обременения по ипотеке.
Как правило, перечень следующий:
- справка о закрытии кредита (ее следует взять в банке, в котором вы погашали жилищный займ);
- свидетельство о собственности на квартиру;
- паспорт заемщика;
- закладная от организации-кредитора с отметкой о том, что обязательства по жилищному кредиту погашены;
- кредитный договор;
- доверенность, которую заверил нотариус, если процедуру осуществляет не сам заемщик, а делегированное им лицо.
Справки можно подать в МФЦ сразу после выплаты ипотечного кредита. Если вы оформляете заявку через интернет, в анкете потребуется данные выписки из Единого госреестра недвижимости.
Как возможно снять обременение?
Что делать, если квартира уже с обременением? Его можно снять, разобравшись с причинами возникновения. Обременение аннулируется:
- ипотечное – в момент полного погашения долга;
- судебное – после того, как завершится разбирательство, а подсудимый будет признан невиновным;
- рентное – по окончании срока действия договора, чаще всего – после смерти предыдущего собственника;
- в остальных случаях (например, доверительное управление, аренда) – при наличии документов, подтверждающих завершение срока действия договора.
Будьте бдительны!
Данное обременение может иметь место при покупке недвижимости по уступке права собственности по ДДУ.
На квартиру может быть наложен арест, как правило, соответствующее судебное решение применяется, к должникам или лицам, находящимся под следствием (чаще всего по «экономическим» статьям УК РФ). Естественно, квартира не может просто так поменять владельца, для того, чтобы продать такую квартиру, сначала нужно снять арест.
Покупка квартиры под арестом достаточно рискованная затея для покупателя, ведь чтобы арест был снят, сначала нужно выплатить задолженность текущего владельца (или решить иные проблемы).
При этом, сложно обеспечить какие-либо гарантии того, что после передачи денег продавцу арест действительно будет снят (по крайней мере, в обозримом будущем). Также нельзя гарантировать, что продавец не «забудет» о своих обещаниях и не «передумает» продавать жилье после снятия ареста. Договоренность продавца с покупателем предполагает значительную скидку (ввиду сложности операции), но после снятия ареста владелец квартиры может захотеть продать жилье по рыночной цене.
Продажа квартиры с обременениями часто сопровождается разного рода мошенническими действиями, поэтому такие операции сопряжены с рисками для покупателя. Так, например, продавец может озвучить несущественное обременение, но умолчать о какой-либо серьезной проблеме. Подавляющее количество проблем связано с приобретением недвижимости на вторичном рынке, однако это не говорит о том, что, покупая жилье, например, по переуступке (от застройщика) вы автоматически страхуетесь от любого обмана.
Избежать неприятностей (включая полную потерю денег, которую вы собирались потратить на покупку жилья), можно в том случае, если в момент подготовки к сделке активно пользуетесь услугами профильных специалистов – например, юриста, которые специализируется на жилищном праве или опытного риэлтора (престижного агентства недвижимости).
Суммы, которые вы потратите на привлечение специалистов, в любом случае, будут намного меньше тех денег, которые вы рискуете потерять в результате обмана.
Можно ли продать квартиру с обременением?
Можно. Но осторожно. И не всегда. Например, продать квартиру с наложенным на нее арестом нельзя. В большинстве других случаев обременение допускает передачу права собственности на недвижимость с сохранением самого обременения (например, ипотеки).
Продажа квартиры с обременением – это нормальная (хотя и редкая) практика рынка. Главное, чтобы Покупатель об этом знал и понимал, что его право собственности будет ограничено (стеснено) до тех пор, пока обременение не будет снято.
Квартиры с обременением покупают, например, в таких случаях:
- Продавец квартиры еще не выплатил за нее ипотечный кредит, и продает ее вместе с долгом и залогом (обременением);
- Покупатель купил квартиру в рассрочку (до выплаты всей суммы квартира находится в залоге у Продавца);
- Квартира продается вместе с живущими в ней по договору аренды арендаторами (Покупатель становится на место арендодателя);
- Квартира продается с обременением рентой (Покупатель становится на место плательщика ренты, с согласия получателя ренты).
Если квартира продается с каким-либо обременением, то оно должно быть отражено в Договоре купли-продажи квартиры отдельным пунктом. А в случае с ипотекой, заключается еще и отдельный кредитный договор Покупателя с банком.
Что такое квартира с обременением
Под термином «обременение» подразумевают ограничение прав собственника распоряжаться квартирой. Это значит, что владелец недвижимости может использовать ее по своему усмотрению (проживать в ней один или с другими лицами, сдавать в наем), но не имеет право продать или передать недвижимость без ведома залогодержателя. К частным случаям обременения можно отнести следующее:
- арест недвижимости (например, по причине задолженности собственника жилья);
- заключенный договор пожизненной ренты;
- заключенный договор аренды;
- обременение опекой (несовершеннолетние собственники защищаются законом при отчуждении недвижимости);
- доверительное управление.
В каждом из этих случаев владелец не имеет права заключать какие-либо сделки с недвижимостью без разрешения залогодержателя до тех пор, пока обременение не будет снято.
Что такое обременение
Согласно общим положениям гражданского законодательства, право собственности представляет собой обладание тремя видами полномочий.
Внимание! Это нашло свое подтверждение в статье 209 ГК Российской Федерации:
- владение – документально подтвержденное право конкретного гражданина о принадлежности ему того или иного объекта материального мира,
- пользование – возможность использовать принадлежащий объект по своему усмотрению,
- распоряжение – право собственника на отчуждение объекта любым способом, который разрешен законом.
Если на собственность гражданина, например, квартиру, установлены обременения, то блокируется одно из полномочий, а именно право распоряжения. То есть владеть и пользоваться квартирой можно, а продать, подарить, обменять на другое имущество нельзя. Обременение действует до его отмены.
О существующих обременениях или других ограничениях, которые установлены в отношении квартиры, можно узнать из Единого государственного реестра недвижимости. Однако, как свидетельствует практика, отдельные собственники умудряются продать жилье с обременением.
Для этого используются:
- мошенничество. Собственник квартиры умалчивает или умышленно скрывает от покупателя сведения о том, что недвижимость законным способом продать нельзя. Такие случаи возможны, если стороны сделки не осуществляют проверку юридической чистоты жилья. О факте мошеннических действий собственника квартиры покупатель узнает, когда сдаст документы в Росреестр для переоформления недвижимости на свое имя. Естественно, что в этом ему будет отказано. Покупатель может, конечно, расторгнуть сделку по купле-продажи квартиры, однако кто ему вернет деньги, которые он уплатил? Наверняка продавец их уже истратил. В судебном порядке можно взыскать деньги, однако, если нет другого имущества, на которое можно обратить взыскание – то с дохода ответчика ежемесячно будет взыскиваться небольшая сумма, а сам процесс возмещения причиненного ущерба может затянуться не на один десяток лет,
- согласие покупателя. Продавец выставляет квартиру на продажу с ценой вдвое ниже рыночной. Потенциальный покупатель уведомляется, что низкая цена обусловлена имеющимися ограничениями. Покупатель, который нуждается в жилье и не собирается в будущем его отчуждать, идет на такой шаг.
Опасность обременения для владельца и покупателя квартиры
Наложение на квартиру обременения несет в себе огромные риски как для продавца, так и покупателя. Собственник недвижимости может утаить наличие ограничения, продав ее и получив хорошую сумму денег. При этом, покупателю придется решать спор в суде. Только так можно доказать виновность продавца. На практике, сделать это достаточно трудно. Поэтому стоит порекомендовать, перед покупкой квартиры внимательно изучить документацию и узнать находится ли она под обременением.
Купив обремененную квартиру, новый владелец может столкнуться с огромным количеством проблем, в том числе:
- Невозможностью использовать жилплощадь полноценно;
- Запретом на проживание;
- Отсутствием возможности выселить арендаторов;
- Необходимостью полной выплаты долга
Купля-продажа квартиры с обременением
Несмотря на существующие риски, граждане осознанно покупают квартиры, находящиеся под обременением. Как правило, это относится к недвижимости, приобретенной по договору ипотеки. Некоторые банки идут на подобные сделки, однако владелец должен согласовать данные действия с руководством организации и получить одобрение.
Многие покупатели задают вопрос: обременение по ипотеке стоит ли брать? Однозначного ответа на него нет. Можно лишь порекомендовать обсудить данный вопрос с сотрудниками банка, в котором был оформлен договор ипотечного займа, а также проконсультироваться с профессиональным юристом.
Покупать квартиру, находящуюся под арестом или обременением по договору аренды (ренты) не рекомендовано. Продавцу стоит заранее позаботиться о снятии ограничений. Если этого не произойдет, покупателю необходимо отказаться от сделки, какой бы заманчивой не была цена недвижимости. Купля-продажа квартиры с обременением осуществляется по стандартным правилам. Стороны должны составить соответствующий договор у нотариуса, заблаговременно посетив банковскую организацию или государственную структуру, наложившую ограничение, и получить разрешение на проведение сделки.
Купив квартиру с обременением, новый владелец должен понимать, что все существующие ограничения «ложатся на его плечи». С момента регистрации права собственности на недвижимость в Росреестре, долги также переходят в его распоряжение. Это значит, что придется полностью оплатить ипотечный займ или погасить задолженность. Новый собственник квартиры может попробовать снять обременение и обнулить долги в судебном порядке, однако это достаточно сложно. В решении данного вопроса существует большая вероятность того, что судья встанет на сторону ответчика, т.е. организации или физического лица, с которым было заключено соглашение, способствующее наложению ограничений на использование недвижимости.
Стоит сказать, что покупая квартиру под ипотечным обременением, для получения разрешения на ее переоформление, придется заключить договор с банком. В противном случае, финансовая организация вправе подать иск в суд для признания сделки недействительной.
Преимущества и недостатки покупки квартиры с обременением по ипотеке
Основное преимущество покупки ипотечной квартиры с обременением – возможность покупки по заниженной цене. Так, бывшему владельцу квартиры хочется быстрей продать такое жилье. А если банк выставляет такую квартиру на торги, то он ставит цену не выше рыночной.
Всеми знакомая поговорка «Скупой платит дважды» очень актуальна в ситуации с покупкой обременительной квартиры.
Минусы приобретения такого жилья:
- существует большая вероятность быть обманутым. Если инициатором продажи ипотечной квартиры выступает сам заемщик, то покупателю нужно тщательно проверить «чистоту» такой сделки и самой квартиры. Бывают ситуации, когда продавцы скрывают от покупателей дополнительные аресты на квартиру или на продаваемой жилплощади проживают жильцы, которых не так просто и выписать (дети, инвалиды);
- новый хозяин купленной с обременением квартиры может стать полноправным ее владельцем только после выплаты задолженностью банку. Пока долг не будет выплачен, права на квартиру будут находиться у банка;
- при оформлении сделки купли-продажи ипотечной квартиры с обременением банк потребует от покупателя, чтобы тот оформил титульное страхование (страховка риска потерь, которые могут быть понесены покупателем из-за утраты прав собственности на недвижимость). А страховка – приличная статья дополнительных расходов;
- чтобы сделка купли-продажи квартиры с обременением состоялась, стороны должны получить согласие банка на изменение условий ипотечного кредитования. Если банк увидит, что покупатель является неплатежеспособным, то он может отказать в осуществлении сделки.
Купля-продажа обремененного жилья
Наличие обременений ограничивает распорядительные права собственника, но отнюдь не означает, что продать дом в обременении нельзя. Абсолютное ограничение действует лишь при аресте. В случае с ипотекой или рентой для реализации распорядительных прав собственника нужно получить разрешение на продажу у заинтересованного лица: банка, залогодержателя, получателя ренты.
Прежде всего в проверке наличия такого согласия заинтересован покупатель, поскольку обременение при покупке дома будет препятствием для госрегистрации перехода прав на недвижимость. Без этого согласия нотариус откажет в оформлении договора купли-продажи, а государственный регистратор – в регистрации.
В случае продажи залогового имущества, кредитор – обязательная сторона в переговорах, оформить сделку без его ведома нельзя.
Интересно, что завещание, как форма распоряжения имуществом на случай смерти, не ограничивается наличием обременений. То, как оформить завещание на квартиру с обременением, ничем не отличается от обычной процедуры.
Обременение квартиры арендаторами
Далеко не редкость, когда в продаваемой квартире живут квартиранты. Не все договора найма подлежат регистрации. Регистрироваться должны обязательно только те соглашения, которые заключены на срок больше года в письменном виде. Важно при этом то, что продажа арендованного жилья не является основанием расторжения соглашения об аренде. Арендаторы могут жить до окончания срока соглашения об аренде.
Поэтому если намечается продажа квартиры, желательно расторгнуть соглашение о найме жилья ещё до оформления сделки купли-продажи. Если продать жильё, а затем решать вопрос с нанимателями, могут возникнуть разногласия, ведь арендаторы могут быть против. В этом случае вопрос расторжения договора решается в судебном порядке. Судебные органы не склонны принимать решение о выселении арендаторов до окончания срока договора. Так, когда квартира приобретается с обременением, а именно имеется письменное соглашения об аренде, то судебные органы могут принять решение об отсрочке исполнения решения о выселении нанимателей на срок до окончания договора аренды.