Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка: хитрости сделки. Инструкция для покупателя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
А.К.: Первое отличие между уступкой права требования и переводом долга заключается в том, что если я всё выплатил застройщику, застройщик только должен мне квартиру передать, то я могу уступить права по общему правилу без согласия застройщика. Но нужно смотреть договор. В 214 законе не указано, что уступка права требования возможна без согласия застройщика. В ГК РФ говорится, что я могу уступить права требования другому лицу, если я полностью всё оплатил, и мне не нужно согласие застройщика, если иное не установлено в договоре долевого участия. Если такое согласие предусмотрено, а, как правило, застройщики пишут, что уступка права требования возможна только с согласия застройщика, то в таком случае сначала необходимо получить согласие застройщика, подписать договор с цессионарием, т.е. с новым дольщиком, а уже потом регистрировать уступку, после этого такой договор будет считаться заключенным. Если происходит перевод долга, т.е. я еще не выплатил все деньги застройщику и хочу уступить свой долг другому лицу, то нужно обязательно согласие застройщика, даже если это не указано в договоре.
В.: Обязательно ли в принципе согласие застройщика на уступку, если, например, дольщик ничего не должен застройщику?
Что такое переуступка квартиры
Переуступка прав требования оформляется при перепродаже недвижимости, которая еще не введена в эксплуатацию. На этапе котлована жильё дешевле, поэтому инвесторы покупают его, чтобы получить прибыль.
Переуступка — это контракт, по которому передаются права на жильё в новостройке и обязанности по договору. Их предоставляет не застройщик или девелопер, возглавляющий строительство, а физическое или юридическое лицо, подписавшее договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
❗️Важно: По договору переуступки вы приобретаете не саму квартиру, а имущественное право на неё. Вы можете заявить о нём после того, как объект недвижимости введётся в эксплуатацию и будут оформлены необходимые документы.
Основные определения переуступки:
- цессия — договор, по которому уступаются права требования;
- цедент — продавец;
- цессионарий — покупатель.
Цессия заключается как дополнение к основному договору долевого участия. По ней один дольщик меняется на другого. Застройщик передает жильё не лицу, с которым сделка была заключена первоначально, а тому, кто купил право требования.
Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость
Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.
Плюсы:
- вы можете получить скидку до 20%, поторговавшись с цедентом, которому нужно срочно продать недвижимость;
- цена на квартиру будет ниже, чем если бы покупали первичку или вторичку;
- возможность оформить уступку во время строительства, а при вводе дома в эксплуатацию, когда стоимость квартир возрастет от 5 до 50%, перепродать её.
Минусы:
- переуступка — это еще не жильё, а только право его требовать;
- есть риск не заметить обязанности или просрочки, невыполненные продавцом перед строительной компанией, которые придется погашать покупателю.
- существует риск потерять деньги из-за мошенников или двойных продаж, если неправильно зарегистрировать цессию в Росреестре или не сделать этого совсем.
❗️Важно: Застройщик может обанкротиться, а сроки сдачи жилья или оформления собственности на него — затянуться. Разморозка стройки может длиться годами. Если вы заключили стандартный договор цессии, то строительная компания выплатит неустойку. Но цедент, продавший право требовать достроенное жильё, не вернет вам деньги.
Об оплате за переуступку
Я крайне советую покупателям передавать деньги продавцам только после регистрации договора переуступки. Не стоит передавать деньги продавцам на руки и тем более до регистрации.
Способ оплаты заранее указывайте в договоре переуступки. Опишу 2 самых распространенных способа:
-
Банковская ячейка. В день подачи договора в МФЦ продавцы с покупателями идут в любой банк и на имя покупателей арендуют сейфовую ячейку. Покупатели кладут в эту ячейку деньги за покупку. После этого им выдадут чего им дадут ключ. Сотрудник банка составит соглашение о том, что продавцы могут забрать деньги только когда принесут договор переуступки с печатью о регистрации сделки. Далее покупателям нужно передать ключ от ячейки продавцам. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Ячейку арендуют обычно на месяц.
Если покупатели с ипотекой, обычно ячейку арендуют в их банке. В ячейку покупатели кладут свой первоначальный взнос. Когда продавцы принесут зарегистрированный договор уступки, они забирают эти деньги. Через некоторое время ипотечный банк также перечисляет на счет продавцов остальные деньги по ипотеке. Обычно в течение 1-2 недель.
- Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатели переводят деньги со своего счета на счет аккредитива. После сделки продавцы приносят в банк зарегистрированный договор переуступки, и сотрудник банка переводит деньги уже на их счёт. Цена услуги от 2 000 рублей + комиссии за перевод.
Порядок оплаты по договору уступки права требования
По закону уступка требования допускается после полной оплаты или с одновременным переводом долга на нового участника строительства. Поэтому, заключая такую сделку, необходимо проверить, в каком объеме по договору рассчитался первый участник строительства.
1. Если требования оплачены полностью. В таком случае для перехода права требования к другому лицу не нужно получать согласия застройщика, если иное не предусмотрено договором. На практике большинство строительных компаний включают в договоры долевого участия пункт о том, что уступка требования невозможна без согласия застройщика. В таком случае получение согласия застройщика обязательно.
2. Если требования оплачены не полностью. Если участник долевого строительства не рассчитался в полном объеме, новый участник долевого строительства получает право требования в том объеме, в котором оплата была произведена первым участником строительства, и одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы по договору.
Преимущества и недостатки покупки квартиры у дольщика
Преимущества заключения сделки:
— можно получить хорошую скидку в случае, если дольщик хочет срочно продать объект;
— по уступке чаще всего можно купить квартиру дешевле, чем аналогичный объект от застройщика;
— если перепродать квартиру, купленную по договору уступки, можно получить больше денег, чем заплатили при заключении сделки. Чем больше степень готовности дома, тем больше стоит недвижимость.
Недостатки покупки квартиры по уступке:
— при заключении сделки нельзя купить объект — можно получить только право его требования;
— девелопера могут признать банктором. В результате этого строительство может затянуться. В некоторых случаях стройку могут заморозить и принять решение выплате средств из фонда долевого строительства;
— застройщик может нарушить сроки строительства. Покупатель в таком случае получит квартиру позже оговоренного срока;
— если не знать о непогашенных обязательствах дольщика, придется выплачивать его долги;
— если попасть на мошенников или на схему двойной продажи, можно лишиться и денег и права требования квартиры.
Основные риски в такой сделке — это возможность признания ее недействительной, споры между супругами и банкротство девелопера.
Сделка может быть признана недействительной
Если это произойдет, покупатель теряет право требовать объект недвижимости. Продавец, в свою очередь, должен вернуть покупателю его деньги.
Признание сделки недействительной может произойти в таких ситуациях:
— договор уступки заключен раньше периода, указанного в ДДУ;
— девелопер не дал своего согласия на заключение сделки;
— девелопера не уведомили о подписании договора уступки.
Банкротство девелопера
Девелопер может обанкротиться, в результате чего стройка останавливается. Сейчас закон защищает дольщиков. Для этого в 2017 году был создан специальный фонд долевого строительства. Формируется он за счет взносов от компаний, которые подписывают с будущим дольщиком ДДУ. Сумма взноса — 1,2% от цены каждого заключенного договора. С 2022 года фонд называется «Фонд развития территорий».
Средства фонда могут потратить для продолжения замороженной стройки. Но строительство будет длиться дольше. Кроме этого, по решению фонда дом могут не достраивать — в таких случаях дольщику возвращают деньги. Но за счет средств фонда нельзя вернуть проценты по ипотечному кредиту, если его брали для покупки квартиры на стадии строительства. Для этого нужно обращаться в суд.
Еще нужно учитывать, что при определении суммы возможной компенсации среднюю цену квадратного метра по данным Росстата умножают на площадь квартиры. Но при расчете нельзя использовать площадь, превышающую 120 квадратов.
Средства фонда по действующим нормам не могут быть использованы с целью:
— погашения убытков, которые понес человек, имеющий право требовать квартиру;
— погашения компенсации за моральный вред;
— перечисления неустойки по договору;
— возврата денег за квартиру, право требования которой было приобретено не у дольщика, а у юридических лиц.
Если лицу, купившему право требования, вернули за счет средств фонда не всю сумму, оставшиеся деньги возвращают после включения в реестр кредиторов. Если требования признают обоснованными, деньги могут вернуть, но в порядке очередности требования.
Споры с супругой или супругом
Если ДДУ подписан в браке, супруг или супруга дольщика должны дать согласие на сделку, заверенную у нотариуса. Если такой документ не предоставить в Росреестр, договор уступки не зарегистрируют. Сделка также может быть признана недействительной в случае, если дольщик после подписания ДДУ развелся и при уступке права требования не уведомил супруга или супругу.
ДДУ оформлялся с использованием маткапитала
Если для покупки объекта в возводимой новостройке у девелопера использован материнский капитал, после введения дома в эксплуатацию в квартире должна быть выделена доля ребенку. В таких сделках нужно получать согласие органа опеки. Также согласие нужно получить и в случае, если в ДДУ среди лиц, имеющих право требовать квартиру, указан несовершеннолетний. При отсутствии согласия сделку можно оспорить.
Об уступке прав требований по Договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома иному лицу (при неполной уплате цены договора)
ООО «НТВП «Кедр — Консультант» » Услуги » Консультации юристов » Жилье: купля-продажа, обслуживание, оплата » Об уступке прав требований по Договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома иному лицу (при неполной уплате цены договора)
Распечатать
Сын заявительницы А-евой заключил договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с Предприятием АБВ. Заявительница внесла в качестве «вступительного взноса» за сына 375000 руб.
Сейчас сын тяжело болен и не может оплачивать по договору долевого участия строительство дома, поэтому заявительница сама хочет внести недостающую сумму по этому договору, продав принадлежащую ей на праве собственности квартиру.
ВОПРОС. Как не потерять планируемые вложения средств в квартиру (например, если ввиду болезни сын распорядится новой квартирой и мать останется без жилья).
Заявительница хотела бы оформить права собственности на квартиру на свое имя, но не знает, как это сделать, в свою очередь, обещает в любом случае не оставить сына без жилья.
Вариант с завещанием квартиры сына на её имя заявительница считает недостаточно надежным.
Дополнительные сведения.
В настоящее время сын находится в больнице в тяжелом состоянии, но в дееспособности не ограничен. Согласно зарегистрированному договору участия в долевом строительстве (п. 8.1.
) «уступка Участником прав требований по настоящему Договору иному лицу допускается с момента его государственной регистрации и до момента подписания Сторонами акта приема-передачи объекта долевого строительства после уплаты ими Застройщику цены настоящего договора.
» Акт приема-передачи объекта долевого строительства до настоящего времени не подписан. Согласно п. 8.
2 Договора, «В случае неуплаты Участником цены настоящего Договора Застройщику уступка Участником прав требований по настоящему Договору иному лицу допускается только после получения письменного согласия Застройщика одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства и вступает в силу после государственной регистрации договора в порядке, определенном действующим законодательством РФ».
Заявительница утверждает, что присутствовала вместе с сыном во время совершения оплаты по договору долевого строительства, деньги передала ему для последующего оформления документов на него, но у нее отсутствуют документы, подтверждающие оплату по договору.
На основании предоставленных документов заявительница является собственницей ½ доли в квартире, а другая половина квартиры находится в собственности ее дочери.
При этом заявительница сообщила, что дочери куплена отдельная квартира по другому адресу, в связи с чем притязаний на денежные средства от продажи доли квартиры у дочери не будет.
Подробное описание правовой квалификации.
Ст. 11 Федерального закона от 30.12.
2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые Законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) предусмотрена возможность уступки права требования по договору участия в долевом строительстве. Согласно ч. 1 указанной нормы уступка осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ.
Уступка прав по договору участия в долевом строительстве расценивается как передача имущественных прав. Такая уступка имеет ряд особенностей, предусмотренных Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
Закон выдвигает следующие требования к уступке прав. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом РФ (ч. 1 ст. 11 Закона N 214-ФЗ).
Такая уступка допускается с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче участнику объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 Закона N 214-ФЗ).
Поскольку личность участника долевого строительства для застройщика существенного значения не имеет, получать согласие застройщика на уступку прав кредитор не обязан (п. 2 ст. 382 ГК РФ).
Однако в том случае, когда первоначальный кредитор не внес в полном размере денежные средства, подлежащих уплате для строительства (создания) объекта долевого строительства (ч. 1 ст.
5 Закона N 214-ФЗ), он может уступить свое право требования к застройщику только путем перевода прав и обязанностей по договору на нового кредитора, что требует согласия застройщика, поскольку такая сделка включает в себя, помимо уступки прав требования, также Перевод долга (п. 1 ст. 391 ГК РФ).
Без уплаты цены договора требование к застройщику о передаче квартиры не может быть реализовано.
Поэтому цедент, заключивший соглашение об уступке права на приобретение объекта долевого строительства с нарушением требования о полной уплате цены договора или о переводе долга на цессионария, несет ответственность перед цессионарием за неисполнение своего обязательства по договору цессии вследствие невозможности передать действительное право (ст. 390 ГК РФ, постановление ФАС Поволжского округа от 19.01.2012 N Ф06-11733/11).
Более того, возмездная уступка гражданину прав требований по договору участия в долевом строительстве, совершенная с нарушением ч. 1 ст.
11 Закона N 214-ФЗ (например, при отсутствии со стороны цедента полной уплаты цены договора и перевода долга на цессионария), по мнению некоторых судов, является основанием для привлечения цедента к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.
28 КоАП РФ как лица, не обладающего статусом застройщика, которое привлекло денежные средства гражданина для строительства объекта недвижимости в нарушение порядка, предусмотренного Законом N 214-ФЗ (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.12.2012 N Ф08-7304/12).
Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации (ст. 17 Закона N 214-ФЗ). При этом на договор участия в долевом строительстве и на соглашение об уступке прав по этому договору распространяется общее правило п. 3 ст.
Цели подписания соглашения о переуступке
Итак, что такое переуступка квартиры в новостройке? Этот вариант не признается инструментом купли-продажи объектов недвижимости. Продать квартиру по переуступке в строящемся доме означает лишь сменить дольщика в соглашении, заключенном со строительной фирмой. Новый покупатель, собираясь купить квартиру по переуступке в новостройке, приобретает не саму жилплощадь, а исключительно право востребовать свою долю у застройщика по завершении строительных работ и введении здания в эксплуатацию.
Юридически переуступка — это цессия. Стороны также именуются по-иному:
- цессионарий — покупатель;
- цедент — продавец.
Как производится оплата по договору уступки в долевом строительстве
Согласно Федеральному законодательству договор по уступке права требования может быть заключен только после внесения оплаты в полном объеме либо долг официально переведен на нового участника долевого строительства. В случае полной оплаты требований переход права к другому лицу происходит без согласия на то застройщика (за исключением случаев, предусмотренных договором). В случаях, если оплата требований произведена не в полном объеме, у нового участника долевого строительства возникает право требования только в том объеме, в котором была внесена оплата первого участника, при этом новый участник одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы долга согласно договору долевого участия. В этом же случае при заключении сделки по уступке права требования потребуется получить письменное согласие застройщика. Оплата по договору уступки в долевом строительстве покупателем продавцу чаще всего производится в момент подписания договора до его регистрации в Росреестре.
Преимущества и недостатки переуступки квартиры
|
Для покупателя |
|
|
Плюсы |
Минусы |
|
|
|
Для продавца |
|
|
Плюсы |
Минусы |
|
|
Сколько стоит переуступка прав?
В комплекс затрат по покупке/продажи прав требования на объект недвижимости для физического и юридического лица необходимо включить — государственную пошлину, расходы на нотариуса, юриста, комиссия от застройщика, налоги.
|
Показатель |
Значение |
|
Гос. пошлина |
350 руб |
|
Подоходный налог |
13% от налоговой базы |
|
Комиссия по договору ДДУ в пользу застройщика |
до 4% или фиксированная сумма |
Как продавать квартиру в новостройке?
Важно:Описано должно быть абсолютно все — какие права, по каким конкретно документам передаются, по какому договору и на каких условиях переуступаются, прочие значимые моменты.
Переоформление уступки прав в долевом строительстве возможно или:
- после выплаты долга перед застройщиком;
- переводом существующего (оставшегося) долга уже на новое лицо.
И коль скоро при такой переуступке напрямую затрагиваются интересы застройщика, без согласия его договор переуступки прав не подписывается.
После заключения подобного договора, у покупателя квартиры на руках оказывается:
- Основной договор (ДДУ), права по которому и переуступаются.
- Официальное согласие на переуступку от застройщика (письменное).
- Согласие банка-кредитора (если объект недвижимости приобретался в кредит).
- Документы, подтверждающие все расчеты между сторонами.
- Собственно договор (официально зарегистрированный) переуступки прав.
- Акт приема-передачи документов (по списку) от одного владельца к другому.
Как происходит по 214 ФЗ переуступка прав по договору долевого участия
Инвестиции в долевое строительство – один из самых выгодных вариантов приобретения жилья, особенно если финансирование проекта осуществляется на первых этапах строительства.
У дольщика есть выбор: либо дождаться завершения стройки и въехать в новое жилье, либо передать свои права на него другому участнику. Однако по 214 ФЗ переуступка прав возможна только до момента подписания передаточного акта.
Необходимо также учесть определенные риски, которые присутствуют при заключении данной сделки как для одной, так и для другой стороны. Как провести ее максимально безопасно, и на что нужно обратить особое внимание?
Заключая договор долевого участия по 214 ФЗ, дольщик приобретает право требовать с застройщика жилье, после того как дом будет достроен и принят государственной комиссией.
В то же время строительство дома – процесс долгий, могут возникнуть обстоятельства, которые заставят дольщика изменить первоначальные планы относительно будущей квартиры.
В соответствии с федеральным законом в этом случае он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу.
Что такое переуступка по ДДУ ФЗ 214? По сути, это смена участников в рамках одного основного договора. Между прежним и новым дольщиком заключается отдельный договор, который на юридическом языке именуется цессия. В документе фиксируются все основные моменты этой сделки: цена уступки, сроки проведения расчетов, исполнение своих обязательств прежним дольщиком и так далее.
Данная сделка регулируется не только 214 ФЗ, также к ней применяются нормы гражданского законодательства. Следует учесть, что прежним участником осуществляется передача только того объема своих прав по ДДУ, которым он владеет.
После подписания договора, он не несет никакой ответственности за дальнейшие действия застройщика. Переуступка никак не влияет на условия ДДУ, на основании которого она совершается.
Все сделки по передаче имущества можно разделить на два основных типа: когда владельцем имущества является физическое лицо и когда владельцем является юридическое лицо. В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, так как такая сделка возможна до вступления в собственность. После это будет уже обычная купля-продажа.
В первом случае человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти достроен. Чаще речь идет об инвестициях: стоимость квартиры на стадии фундамента и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи здания в эксплуатацию) будет существенно отличаться.