Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка участка в СНТ. Что нужно знать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Неприятной неожиданностью для покупателя могут стать долги по целевым и членским взносам СНТ, ДНП, на территории которых расположен дачный дом. Само по себе наличие долгов по взносам не препятствует продаже участка, если на него не наложен арест. Задолженность также не переходит новому собственнику, говорит Жанна Колесникова. Однако на практике они могут стать для него проблемой, предостерегает юрист.
Проколом покупателя может стать отсутствие межевания земельного участка, на котором находится дача. «Совершить сделку можно и при отсутствии межевания, переход права собственности вам зарегистрируют. Но если приобретение происходит с привлечением ипотечных средств, то банку потребуется полный пакет документов», — говорит Анна Почикаева.
По законодательству, перед тем как распорядиться земельным участком, необходимо провести межевание. Иногда Росреестр пропускает сделки с земельными участками без межевания, но сейчас такие участки встречаются все реже, отмечает партнер юридической фирмы «Вестсайд» Наталья Водолагина.
Споры с межеванием могут быть минимизированы, если в выписке из ЕГРН уже определены границы участка на кадастровой карте. Чтобы снизить риски споров о границах земельного участка, можно также пригласить кадастрового инженера для определения реальных границ земельного участка. Также нужно удостовериться, что указанные в выписке из ЕГРН данные соответствуют параметрам дома. «Помимо этого, рекомендуется запросить собственника заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Этот документ может заказать только собственник. Из него будет видно, что и каких размеров можно строить на участке, как его можно использовать», — добавила юрист.
Как перевести СНТ в ИЖС
Для перевода СНТ в ИЖС участок площадью не менее 5 соток нужно поставить на кадастровый учёт с установлением границ. Далее в правилах землепользования и застройки уточните название территориальной зоны участка. От него зависит способ перевода.
Получите выписку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности. Если в ней ИЖС отмечено в качестве основного вида разрешённого использования, подайте документы в МФЦ для его изменения.
При указании в правилах землепользования ИЖС в виде условно разрешённого варианта использования земли потребуется получить разрешение в местной администрации. Заявление с приложением документов рассматривается коллегиально. При отказе остаётся один вариант — оспорить решение комиссии в суде.
Что разрешено строить
При планировании строительства владельцы земли в СНТ должны учитывать градостроительные, экологические, санитарно-гигиенические, пожарные и другие требования. На участке в СНТ можно построить:
-
садовый или жилой дом (только на участках СНТ в границах населенных пунктов)
-
баню
-
хозяйственные строения
Какие условия необходимо соблюсти:
-
жилые и подсобные помещения не используются для коммерческой деятельности
-
площадь дома технически не делится на несколько квартир
-
сооружение не превышает высоту 20 м (не более 3 надземных этажей)
-
обязательное соблюдение правил соседства относительно заборов: 5 м от проезжей части, минимум 1 м от забора соседей
Высота забора не должна превышать 1,5 м, чтобы не создавать тень на соседнем участке с сельскохозяйственными культурами.
Важно! Чтобы убедиться, что на участке можно построить жилой или садовый дом, и такой объект будет зарегистрирован без проблем — рекомендуем подать уведомление о начале строительства и получить ответ о соответствии его параметров установленным требованиям. Это избавит вас от рисков самовольной постройки.
Как перевести СНТ в ИЖС
Для перевода СНТ в ИЖС участок площадью не менее 5 соток нужно поставить на кадастровый учёт с установлением границ. Далее в правилах землепользования и застройки уточните название территориальной зоны участка. От него зависит способ перевода.
Получите выписку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности. Если в ней ИЖС отмечено в качестве основного вида разрешённого использования, подайте документы в МФЦ для его изменения.
При указании в правилах землепользования ИЖС в виде условно разрешённого варианта использования земли потребуется получить разрешение в местной администрации. Заявление с приложением документов рассматривается коллегиально. При отказе остаётся один вариант — оспорить решение комиссии в суде.
Как зарегистрировать право собственности на участок
Если же гражданин решил сэкономить и все-таки купить дачу по членской книжке, то ему нужно быть готовым к некоторым сложностям. Помните о том, что выдача садовой книжки не подтверждает перехода права пользования на земельный участок от продавца к покупателю.
После такого сомнительного приобретения, гражданину необходимо вступить в члены товарищества. Для этого подают заявление правлению СНТ, в котором указывают следующую информацию:
- ФИО заявителя, его место жительства, адрес электронной почты, номер телефона;
- просьба о принятии в членство;
- согласие на соблюдение правил товарищества и др.
Paзмep yчacткa cocтaвлял нecкoлькo coтoк. Гpaждaнe cтpoили вpeмeнныe xoзпocтpoйки, лeтниe дoмики (кaк фaнepныe, тaк и кaпитaльныe), гapaжи. 3eмeльныe yчacтки для дaч выдeлялиcь гocyдapcтвeнными opгaнaми нe oтдeльным лицaм, a тoвapищecтвaм дaчникoв или дaчным кooпepaтивaм, ceйчac иx мoгyт нaзывaть CНT. Taкoe oбъeдинeниe пoзвoлялo кoмплeкcнo пpoклaдывaть пoдъeздныe пyти, кoммyникaции, вoдy и элeктpичecтвo.
Co вpeмeнeм чacть дaчныx пoceлкoв пpиcoeдинилacь к близлeжaщим нaceлeнным пyнктaм, cтaлa иx cocтaвляющeй.
Taким oбpaзoм дaчa – этo зeмeльный yчacтoк c пocтpoйкaми, нacaждeниями или бeз ниx, пpeднaзнaчeнный для вpeмeннoгo пpoживaния.
Пoкyпкa yчacткa в CНT имeeт cвoи ocoбeннocти. Для пoлyчeния дaчи нeoбxoдимo былo нaпиcaть зaявлeниe в тoвapищecтвo, a пocлe вcтyплeния в нeгo – пoлyчить члeнcкyю книжкy, пoдтвepждaющyю пpaвo пoльзoвaния нaдeлoм.
Изyчив вoпpoc o тoм, кaк кyпить дaчy бeз пocpeдникoв, пoшaгoвaя инcтpyкция кoтopoгo пpивeдeнa вышe, нyжнo пpинимaть вo внимaниe cлeдyющee.
Пoкyпкa дaчи в бoльшинcтвe cлyчaeв пpoизвoдитcя пo oдинaкoвoй cxeмe. Oднaкo cyщecтвyют oтдeльныe cитyaции ‒ нaпpимep, пpиoбpeтeниe нeдвижимocти в cчeт мaтepинcкoгo кaпитaлa или в ипoтeкy.
B любoм cлyчae пoлнoцeннyю пoддepжкy в пpoвeдeнии cдeлки oкaжeт oпытный pиэлтop. Пoэтoмy, ecли ecть финaнcoвaя вoзмoжнocть, нe cтoит пpeнeбpeгaть eгo ycлyгaми.
Дoгoвop кyпли-пpoдaжи дaчи мoжeт быть oфopмлeн в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe, coглacнo тpeбoвaниям Гpaждaнcкoгo Кoдeкca PФ. Oднaкo жeлaтeльнo пpибeгнyть к ycлyгaм нoтapиyca для oфopмлeния cдeлки. Cпeциaлиcт нe тoлькo пpoвepит нaличиe пoлнoгo пaкeтa дoкyмeнтoв, eгo cooтвeтcтвиe дeйcтвyющeмy зaкoнoдaтeльcтвy и пoдлиннocть, нo и ycтaнoвить дeecпocoбнocть cтopoн.
Ecли пoдпиcaниe дoгoвopa ocyщecтвляeтcя чepeз пocpeдникa, тo дoлжнa быть oфopмлeнa нoтapиaльнaя дoвepeннocть.
Пpи coблюдeнии вcex нopм зaкoнoдaтeльcтвa инфopмaция o cмeнe coбcтвeнникa внocитcя в peecтp чepeз MФЦ либo тeppитopиaльныe opгaны Pocpeecтpa. Oфopмлeниe зaнимaeт дo 2-x нeдeль, дoкyмeнты выдaютcя нa пpoтяжeнии мecяцa.
Исключение из членов СНТ
Если исключили Вас:
а) участок неприватизирован. Если Вас исключили из членов СНТ (и, может быть, очень давно), но Вы об этом не знали, есть возможность побороться в суде за свой земельный участок. Для решения вопроса по существу важны многие обстоятельства: есть ли оплата членских и целевых взносов, разработан ли участок и нем, установлены ли границы участка, есть ли существенные причины Вашего длительного отсутствия в СНТ, проживали ли Вы по месту своей регистрации и т.д.
б) участок приватизирован. То есть в давние времена получено Постановление о передаче земельного участка, например, по спискам в коллективно-долевую собственность. Казалось бы, собственность «родилась». А вот и не всегда! У нас есть противоположное решение: по решению суда право собственности присудили «новому» землепользователю, которого давным-давно (после исключения прежнего владельца) приняли в члены СНТ. А может быть и утвердительное решение о признании права собственности за «старым» членом СНТ. На это решение также влияют различные доказательства. У нас было несколько судебных дел по восстановлению членства в одном и том же садоводстве. Казалось бы, все документы однотипные, председатель правила выполняет для всех — одинаково… Но ситуации у каждого — разные, и разный итог судебных дел. Конечно, очень много зависит от опыта адвоката и от тех документов, которые будут подготовлены в качестве доказательств.
Если Вам отказывают в приватизации, так как участок значится за «старым» членом СНТ
Судебная практика по этим вопросам очень разная. Например, у нас есть решения, как в пользу «старых», так и в пользу «новых» членов СНТ. Законодательство менялось много раз. И на протяжении всех лет были различные правила, нормы и законы. В зависимости от даты переоформления членской книжки, документов (протоколы, заявления и пр.), наличия или отсутствия государственной регистрации решений органов власти о передаче земельного участка (особенно при оформлении коллективно-долевой собственности на землю) и иных факторов, адвокат может применить различные пути доказывания в защиту интересов своего клиента. Наш опыт по таким спорам — более 10 лет.
Будет ли собственность? И какая?
Вопрос, на который надо обратить пристальное внимание при приеме в члены любого коллектива с дальнейшими правами на земельный участок — это: не приватизировал ли кто-то это участок до Вас (ну, конечно, если Вы его не покупаете по договору купли-продажи). Таких случаев, к сожалению, много. Есть просто накладки в документации, а есть умысел председателей или их безответственность…
Если заключается договор купли-продажи, важно обратить внимание на такой момент: будет у Вас частная или долевая собственность. Это очень важно. Долевая собственность предполагает, что земельный участок один (например, 24 сотки), а принадлежать будет — 1/2 (то есть по документам 12 соток). Но при такой ситуации у Вас — нагрузка в виде сособственника. Либо земельный участок будет требовать дальнейшего разделения, либо все действия по застройке участка придется решать ВСЕГДА с сособственником. Это — неудобно.
Возможные последствия выхода из СНТ
Решение вступать или нет в членство СНТ принимается добровольно. Это личное дело каждого землевладельца. Никто не может принудить к вступлению – это правило регламентировано законодательно.
Если землевладелец вступил в товарищество, а через некоторое время решил выйти из него, то его никто не вправе удерживать. Однако в этом случае необходимо понимать, каковы последствия такого решения.
Конечно, ничего страшного в выходе из СНТ нет. После этого не возникает серьезных трудностей.
Инициировать выход из товарищества можно посредством подачи заявления. Оно составляется в свободной форме и передается в управление СНТ. Заявление может быть передано лично или направлено по почте.
После того, как заявление принято, наступают следующие последствия:
- с вышедшим участником подписывается договор, который регламентирует дальнейшие взаимоотношения сторон;
- оплата членских взносов прекращается;
- отсутствует возможность принимать участие во внутренних делах товарищества;
- больше не нужно подчиняться правилам, установленным в СНТ, и решениям товарищества;
- утрата возможности быть выбранным в состав управления.
Покинуть товарищество можно в любой момент времени. В этом смысле участник не ограничен.
Чем различаются СНТ и ДНП?
Важно понимать различие между землями разной категории. Особенно много вопросов возникает у населения в отношении таких групп земельных участков, как СНТ и ДНП. Аббревиатура ДНП расшифровывается как дачное некоммерческое партнерство.
По сути, сообщество тоже выступает в роли юридического лица, и основной целью его использования является формирование дачного поселения и своевременного обслуживания граждан. Такие организации наделены правом решать вопросы, касающиеся возведения различных сооружений и дальнейшей эксплуатации участков. К примеру, руководство сообщества принимает на себя обязательства по вывозу мусора, организации охраны поселка и обеспечению работы важных коммуникаций.
Различия между СНТ и ДНП незначительные, однако они существуют. Например, в товариществе земля предоставляется исключительно для разбивки огорода или устройства сада.
В дачном партнерстве, кроме ведения сельскохозяйственной деятельности, гражданин имеет право построить дачу и в будущем перевести это строение в частную собственность. Иными словами, постройки можно возводить только на дачном участке, а вот садоводческий разрешается использовать исключительно под сельхоздеятельность.
От покупателя во многом зависит, будет ли сделка безопасной. Поэтому при покупке нужно исключить все риски, которые могут привести к потере недвижимости или денег.
Владелец может продать землю по подложным документам или выставить необоснованную завышенную стоимость. Важно провести оформление сделки с юристом, опытным в вопросах земельного права.
- Проверьте, не находится ли земля в залоге, под запретом на отчуждение, под арестом. Порядок проверки простой – нужно обратиться в Управление Росреестра (в территориальное отделение). Иногда участки под залогом или арестом владельцы пытаются продать быстро и по низкой стоимости, это должно вызвать подозрение.
- На земле не должно быть никакой задолженности по налогам на землю, по коммунальным платежам. Ко многим садовым участкам может быть подведено центральное водоснабжение, электричество, за эти коммуникации следует платить своевременно и в нужном объеме.
- Можно также поинтересоваться вопросами членства в СНТ, это может быть выгодно тем, кто планирует заниматься садоводством или огородничеством на приобретенном участке. Обязательно следует проверить учет участка в Кадастровом Реестре.
- Должно быть проведено межевание надела, определены точные его границы. Неприятно начинать хозяйственную деятельность на земле с конфликтов с соседями. Заодно можно познакомиться с соседями, поинтересоваться атмосферой в СНТ, характеристикой владельца участка. Даже соседи часто знают, может ли продавать тот или иной член товарищества свою земельную площадь.
Нельзя прибегать к методу снижения цены на землю с помощью передачи книжки членства в садоводческом товариществе. Такой способ будут предлагать различные сервисы в интернете. Но законом он не предусмотрен, запрещен. И покупателя, который прибегнул к незаконным методам, могут ждать проблемы с правом владения участка.
Одним из процессов подготовки к приобретению надела в садовом товариществе является сбор документов. Бумаги будут нужны и для оформления сделки, и для регистрации права собственника.
- Необходимые документы от продавца включают свидетельство о государственной регистрации права. Оно должно быть оформлено в УФСГР по региону, где находится участок в СНТ. Документ содержит дату получения, основание для получения собственником права на землю, информацию о хозяине, об объекте права.
- Также в этом свидетельстве есть данные номера регистрации участка в кадастре, правовые ограничения на надел. Если есть дополнительные собственники, они прописываются на изнаночной стороне.
Садовая книжка, которую может предлагать хозяин участка в СНТ, не является заменой свидетельства о государственной регистрации. Только свидетельство о госрегистрации является документом, который дает право владения участком. Без него никто не может продавать земельную территорию садового товарищества.
Можно ли продать свою долю общих земель при нахождении ЗОП в общедолевой собственности садоводов? Нет, так как согласно пункта 4 статьи 25 закона №217-ФЗ такое право неотделимо от права на индивидуальный ЗУ. В законе так и написано, что доля в праве собственности на общее имущество (в том числе ЗОП) следует судьбе права собственности на садовый ЗУ. Это значит, что если человек продает свою землю, то вместе с ней он автоматически продает и часть принадлежащего ему общего имущества.
Отдельно продать свою долю «общих» земель нельзя.
Если же говорить о коллективной продаже (то есть, когда общее собрание решило продать ЗОП третьему лицу), и если рассматривать аналогию с землями общего пользования, принадлежащими государству (муниципалитету), то продать такие участки нельзя.
Единственный вариант — попробовать сдать в аренду. Однако в этом случае подобные варианты необходимо реализовывать исходя из индивидуальных особенностей конкретных СНТ.