Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать квартиру нерезиденту, проживающему постоянно за границей?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В России действует правило, освобождающее граждан от уплаты налога при продаже квартиры, которая находилась в его собственности 3 или 5 лет (о том, через сколько лет после покупки можно продать квартиру, чтобы не платить налог, рассказывается в этой статье, а о налогообложении сделки, если квартира была в собственности менее 3 лет, рассказывается тут). Советуем нерезидентам запомнить, что согласно положению 17.1 статьи 217 Налогового кодекса, такая льгота предоставляется только резидентам страны. Если же продавец не имеет такого статуса, прибыль от продажи недвижимости будет облагаться НДФЛ по ставке 30% независимо от срока владения.
Льготы, двойное налогообложение и другие особенности
Не могут рассчитывать нерезиденты и на бонусы в виде социальных имущественных или профессиональных вычетов (статьи 218-221 НК), в законе подобные привилегии закреплены только за людьми, проживающими на территории России более 183 дней в календарном году.
Еще одним важным нюансом является двойное налогообложение, оно возникает вместе с обязательствами гражданина оплачивать налог с полученного дохода в разных государствах. Чтобы избежать двойного налогообложения, заключаются международные договора. На март 2018 года у России действуют соглашения с 87 странами.
Как правило, в документах прописывается обязанность нерезидентов уплатить налог в стране, в которой располагается продаваемый объект – в нашем случае, квартира.
После погашения НДФЛ в России, налог учитывается и при подаче декларации в родной стране нерезидента.
Что делать за границей
Когда налоговый резидент России надолго уезжает из страны, он, очевидно, лишается этого статуса. Но как именно работает законодательство при таком сценарии?
Обычно россияне становятся налоговыми резидентами другого государства после полугода проживания на его территории, рассказал доцент кафедры финансового менеджмента в государственном секторе департамента политики и управления НИУ «Высшая школа экономики» Владимир Тютюрюков.
Для примера возьмём несколько стран, куда в последние недели граждане России уезжали наиболее активно.
- Турция: резидентом станет человек с законным адресом регистрации или намерением проживать в стране, если по этим критериям статус резидента спорный, то резидентом признают того, кто непрерывно прожил в стране шесть месяцев в календарном году;
- Грузия: резидентом станет тот, кто проживает в стране 183 дня или более в течение 12 месяцев;
- Армения: 183 дня или более в течение 12 месяцев или имеет в стране центр жизненных интересов;
- Азербайджан: свыше 182 дней в течение 12 месяцев, есть место постоянного проживания или центр жизненных интересов;
- Узбекистан: 183 дня или более в течение 12 месяцев (либо меньше 183 дней, но больше, чем в любой другой стране), при этом можно получить статус и раньше, если подать заявление с копией долгосрочного трудового договора.
Какие банки открывают счет типа С в России
На момент написания данной публикации (май 2022 года) открыть счет типа «С» для физического лица, можно в Сбербанке, но только в определенных уполномоченных в офисах, в Москве это следующие офисы:
- отделение Сбербанка по адресу: г. Москва, Кутузовский проспект, дом 36А;
- отделение Сбербанка по адресу: г. Москва, ул. Старокачаловская, дом 1, корпус 1;
- РНКБ банк в городе Евпатория, Респ. Крым.
В 2022-м году был принят закон, который уменьшает минимальный срок владения для ряда лиц. Теперь перед продажей квартиры не нужно ждать 3 года или 5 лет, если у вас:
— 2 и более детей, которые не достигли совершеннолетия (или 24-летия, в случае если они учатся на дневном);
— В течение года после продажи квартиры или до конца апреля следующего года вы приобрели другое жилье;
— Новая квартира обладает большим метражом, либо обладает дороже стоит по кадастру;
— Кадастровая стоимость продаваемой квартиры не более пятидесяти миллионов рублей;
— Ни вы, ни ваша супруга не владеете другими объектами недвижимости более чем на 50%.
Знаете, что примечательно? Такие требования распространяются и на нерезидентов. Так что если вы им удовлетворяете, то можете вполне законно не платить налог при продаже объекта недвижимости.
Хочу, чтобы вы обратили внимание на важность соблюдения описанных норм. В силу своей узкой направленности закон о валютном регулировании не известен не только обычным людям, но часто и специалисты рынка недвижимости не знают о нём.
При этом государственные органы, с момента введения данного закона, сквозь пальцы смотрели на сделки с недвижимостью. Как минимум потому, что их было сложно контролировать. Что, конечно же, не повышало «популярность» закона в сфере рынка недвижимости.
Но всё меняется, технологии развиваются и контроль за операциями с недвижимостью со стороны государства стал намного проще. А значит, стало проще контролировать и соблюдение узкоспециализированных норм нашего законодательства при сделках с недвижимостью.
Поэтому сейчас намного больше шансов на то, что несоблюдение указанных в статье норм будет обнаружено и соответствующая сторона будет оштрафована на стоимость квартиры.
НДФЛ-2022: иностранцы продают недвижимость
Для налогообложения доходов нерезидентов, полученных от продажи имущества, срок владения им не имел значения до конца 2022 года, и НДФЛ в любом случае взимался. Но с января 2022 года в п. 17.1 ст. 217 НК РФ внесены правки, согласно которым доход, полученный от продажи недвижимости после 01.01.2019, освобождается от налогообложения НДФЛ при соблюдении минимального предельного срока владения.
Напомним минимальный срок владения имуществом:
- для приобретенного до 2016 года — более 3 лет;
- для приобретенного начиная с 2016 года (закон РФ «О внесении изменений…» от 29.11.2014 № 382-ФЗ) — более 5 лет, при этом для некоторых ситуаций получения имущества сохраняется 3-летний срок.
Минфин России в письме от 26.12.2018 № БС-3-11/10138 разъясняет тонкости процесса продажи квартиры нерезидентом. Если срок владения продаваемого имущества менее 5 лет, то нерезидент уплачивает налог с суммы дохода по ставке 30%. При этом имущественные вычеты применить он не вправе.
Кроме приведенного письма аналогичное утверждение содержится в письмах Минфина России от 27.05.2019 № 03-04-05/38392, от 14.06.2019 № 03-04-05/43619 и некоторых других.
Что нужно иметь нерезиденту, чтобы купить недвижимость в России
Иностранцу, который решил приобрести жилье в Российской Федерации, нужно обратиться в налоговые органы, чтобы получить идентификационный номер, который оформляют в течение двух недель. Чтобы иностранцу заказать идентификационный номер, нужен перевод его паспорта. Также следует знать, что при продаже купленной недвижимости могут появиться проблемы с возвратом безналичных средств, а также уплатой процентов, если недвижимость была продана дороже, нежели куплено.
Законодательные нормы предусматривают безналичный расчет при покупке недвижимости на сумму свыше 300 тысяч рублей. Речь идет и о резидентах, так и нерезидентах. Поэтому в России перечислять средства на карту нужно с дебетового счета государства, резидентом которой является иностранное лицо. Пересекая границу, имеющиеся средства нужно за декларировать, чтобы их легализовать при внесении на счет. Однако эта процедура намного сложнее, нежели простой банковский перевод. Также важно уже в России, перевести средства с иностранного счета на инвестиционный. Это дает возможность, продавая недвижимость, получить всю сумму обратно, не выплачивая налогов. Однако такое положение действует только в отношении той недвижимости, которая была продана не дороже, нежели приобретено.
НДФЛ с нерезидентов РФ в 2020-2020 годах
Тем не менее приведем аргументы в пользу такого подхода. Итак, в п. 4 ст. 210 НК РФ указано, что налоговые вычеты, определяемые ст. 218–221 НК РФ, для нерезидентов не применяются. Однако эта норма не говорит, что налоговую базу нельзя уменьшить на сумму расходов, если они связаны с покупкой впоследствии реализованного имущества. То есть прямого запрета на такую операцию в НК РФ нет.
Еще почитать: Срок обращения по трудовым спорам в суд
Для налогообложения доходов нерезидентов, полученных от продажи имущества, срок владения им значения не имеет, и НДФЛ все равно взимается. В этом существенное отличие от налогообложения таких операций, совершаемых резидентами, для которых п. 17.1 ст. 217 НК РФ предусматривает наличие минимального срока владения имуществом:
Покупаем квартиру у нерезидента. Есть ли для нас риски?
Добрый вечер, Галина.
По сути Ваших вопросов могу сообщить следующую информацию:
- 1. Бояться совершенно нечего, если все будет грамотно оформлено (поясню ниже). Однако, такая сделка может принести немало проблем, если не будут соблюдены все условия.
- 2. В соответствии со ст. 4 Конституцией Украины должно быть единое гражданство. По правилам, при получении гражданства другой стороны, Украинский паспорт необходимо сдать и уведомить Украинское государство о получении гражданства в другой стране. Однако, это правило часто нарушается, так как ответственность в нашем законодательстве толком не прописана, так как нет прямого запрета.
- 3. Ответ на вопрос «может ли быть загранпаспорт без украинского паспорта», могу пояснить Вам следующее. В Украине нет такого понятия «загранпаспорт», данный документ называется «Паспорт гражданина Украины для выезда за границу». Соответственно, если Ваш продавец больше не является гражданином Украины, тогда его «Паспорт гражданина для выезда за границу» теряет свою правовую силу.
Предлагаю Вам ознакомиться со следующим нормативным актом:
В соответствии с Постановлением Кабинета Министров «Про затвердження зразка бланка, технічного опису та Порядку оформлення, видачі, обміну, пересилання, вилучення, повернення державі, визнання недійсним та знищення паспорта громадянина України для виїзду за кордон»:
84. Особа, стосовно якої громадянство України припинено відповідно до Закону України“Про громадянство України”, або її законний представник зобов’язані у порядку, встановленому законодавством про громадянство України, повернути паспорт для виїзду за кордон територіальному органу/територіальному підрозділу ДМС, що його оформив, а якщо така особа проживає за кордоном, — закордонній дипломатичній установі.
Паспорт для виїзду за кордон, отриманий закордонною дипломатичною установою, надсилається до територіального органу/територіального підрозділу ДМС, що здійснив його оформлення, для знищення в порядку, встановленому у пунктах 92-95 цього Порядку.
- 4. «И может ли он совершать сделки продажи с загранпаспортом?» — мое мнение – не может. В сделке должен фигурировать его действующий паспорт, а именно – паспорт гражданина Канады, так как это единственный документ, который имеет юридическую силу и может участвовать в гражданско-правовых сделках. Как я указала выше в п.2 своего ответа, «загранпаспорт» так же необходимо сдать и он теряет юридическую силу.
- 5. Нерезиденты Украины имеют те же права, что и Граждане Украины, кроме принятия участия в выборах и еще есть там перечень, но он Вашего вопроса не касается. Продавать недвижимость нерезидент Украины может практически на тех же условиях, только разница вот в налогах. В соответсвии с Налоговым Кодексом Украины, процент от продажи недвижимости нерезидентном Украины составляет 18%. Данный налог должен оплачивать продавец. Рекомендую внимательно оформлять сделку и проконтролировать, чтоб чётко была прописана обязанность продавца выплатить этот налог.
- 6. Как грамотно все оформить. О чем я писала в п.1? Во-первых, Вам не следует соглашаться на проведении сделки у нотариуса, который предлагает вам продавец. Это касается любых сделок, которые подлежат нотариальному оформлению. К слову, если Вы заключили предварительный договор, то этот договор должен оформляться в той же форме, что и основной. Если договор купли-продажи подлежит обязательному нотариальному заверению (а он должен), то и предварительный договор к основному следует заключать в той же форме, иначе он является недействительным. Если Вы заключили данный договор в установленной форме, то нотариус уже выбран. Надеюсь, что независимый.
Далее, необходимо проверить правоустанавливающие документы. В правоустанавливающих документах должны быть внесены изменения, что имущество принадлежит гражданину Канады. Если иначе, то могут быть большие проблемы, так как по сути, данное имущество принадлежит непонятному человеку, который вообще не числится в Украине. Изменения относительно информации о собственнике квартиры вносится в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.
Следующий этап. Нотариус должен идентифицировать человека. Опять вопрос в документах. Документы, которые связаны с Украиной все являются недействительными при получении нового гражданства. Даже учитывая тот факт, что, у нас нет как такой ответственности, если у человека два паспорта, о чем я писала выше, украинский паспорт все равно теряет свою силу и не может участвовать в гражданско-правовых сделках. Так же предлагаю обратить Ваше внимание на норму Закона, которая так же разъяснит Ваш вопрос, относительно того, может ли «Загранпаспорт» участвовать в гражданско-правовой сделке купили-продажи недвижимости.
Какие налоги платить при продаже недвижимости за рубежом?
В этом вопросе нужно учитывать то, что по условиям практически всех программ по оформлению ВНЖ/гражданства за покупку недвижимости, вы обязаны владеть объектом не менее 5 лет. Только после этого у вас появляется право продать его. Вы можете продать недвижимость и раньше, однако обязаны в короткий срок приобрести другой объект, стоимость которого будет соответствовать условиям программы.
По российским законам, если вы владеете недвижимостью более 5 лет (а это именно ваш случай), то освобождаетесь от налогов при ее продаже.
Если же вы приобрели недвижимость за рубежом вне миграционной программы, то, безусловно, можете продать ее в любое время. Однако при сроке владения менее 5 лет, вы будут обязаны заплатить в российскую госказну налог в сумме 13% от полученного дохода. С деталями ознакомьтесь в статье 217.1 Налогового кодекса РФ.
Учитывайте, что в стране, где находится недвижимость, действуют свои правила налогообложения сделок купли-продажи.
При грамотном и рациональном подходе к владению зарубежной недвижимостью можно минимизировать налоговое бремя. Если вам нужны индивидуальные расчеты, консультации, обратитесь напрямую к нашим специалистам. Мы ответим на все интересующие вас вопросы и поможем сохранить доход.
Ловушка резидента. Уехавшие из страны россияне могут столкнуться с огромными налогами — что важно знать
С конца февраля 2022 года россияне массово уезжают за границу — в основном в бывшие советские республики и Турцию. Многие при этом не задумываются, что могут стать налоговыми резидентами иностранного государства, если задержатся на чужбине. Что это вообще за статус, как работает законодательство и какие правила нужно соблюдать, чтобы не стать нарушителем, — в материале «Секрета фирмы».
Согласно налоговому законодательству (в том числе российскому), резидент — это статус физического лица, демонстрирующий его связь с государством. Нерезидентом, в свою очередь, назовут человека, у которого такой связи нет (ещё или уже).
Эти статусы важны в первую очередь для бухгалтерских отчётов — они влияют на налоговую ставку и возможность получения налоговых вычетов.
Как продать свою заграничную недвижимость и не заплатить налог дважды
Сегодня многие наши сограждане вкладывают свой капитал в покупку жилья в других государствах, и немало иностранцев покупают недвижимость в нашей стране.
Порядок уплаты налогов при продаже, например, квартиры собственником – нерезидентом регламентируется с одной стороны Налоговым Кодексом Российской Федерации, и с другой – Международными соглашениями, позволяющими избежать двойного налогообложения.
На сегодняшний день такие двусторонние договора Россия заключила с 83 странами мира, а по какому принципу они работают – рассмотрим на примере взаимодействия в налоговой сфере между РФ и Австрией.
Правила владения собственностью 3 или 5 лет будут применяться к гражданам Австрии, владеющим недвижимостью в нашей стране – российские налоговые службы могут взыскать налог с дохода от реализации квартиры с нерезидента, при этом у себя на родине австриец платить этот налог уже не будет.
Однако, если нерезидент владеет недвижимостью дольше указанного срока и реализует ее, он может быть освобожден от необходимости перечислять налог в российский бюджет. А вот австрийские фискальные службы уже имеют право взыскать налог с полученного дохода своего жителя от продажи российской недвижимости.
Как иностранцу купить жилье
Покупка жилья только со стороны кажется довольно сложной задачей, реально же все можно сделать быстро и без заминок, главное, чтобы все документы были в порядке. Сама процедура сделки ничем не отличается: она одинакова как для россиян, так и для иностранцев.
Определенные ограничения при заключении этих сделок есть. Во-первых, иностранцам запрещено покупать земельные участки, если они предназначены для ведения сельскохозяйственных работ. Во-вторых, приобрести недвижимость граждане других стран могут только в тех районах, где разрешено проживание нерезидентов.
Для того чтобы осуществить сделку, иностранному гражданину необходимо подготовить следующий пакет документов:
- визу (если этот документ предусмотрен межгосударственными соглашениями);
- документ, подтверждающий регистрацию в РФ;
- свой паспорт, а также его перевод на российский язык, заверенный нотариально.
Налоговые вычеты нерезидентов
Когда физлицо является нерезидентом, оно не может использовать имущественные налоговые вычеты. Этот вывод основан на пп. 3 и 4 ст. 210, пп. 1 п. 1 ст. 220, п. 3 ст. 224 НК.
К тому же для него недоступна процедура уменьшения дохода, который получен от продажи объекта недвижимости, на сумму расходов, произведенных при покупке имущества. В Письмах Минфина от 08.04.2013 г. № 03-04-05/4-347, от 26.03.2013 г. № 03-04-05/4-285, от 11.10.2010 г. № 03-04-06/6-248 указано, что нерезиденты не вправе использовать пп. 2 п. 1 ст. 220 НК и вычитать расходы из доходов.
Аргументируется это тем, что уменьшение размера доходов на величину произведенных расходов — это налоговый вычет. В абз. 1 указанного выше пункта сказано, что нерезиденты не вправе использовать вычеты. Соответственно, для них недоступна операция «доходы минус затраты».
Являются физические лица, проживающие на территории РФ менее 183 календарных дней (до 6 месяцев) подряд и следующим за ним налоговый период 12 месяцев подряд, после продажи недвижимости. Льготные вычеты ( например, 1 000 000 рублей) для нерезидентов не полагаются!
К примеру.
клиентом была продана квартира в 12 апреля, а в июне того же года он переехал в другую страну,( не находился после этой даты 183 дня на территории РФ) соответственно, он – нерезидент и будет платить 30% налога от продажи. Вне зависимости от срока владения данной недвижимостью.
Статус налогоплательщиков определяется количеством календарных дней, а не гражданством людей.
Соглашениями и Конвенциями, заключенными между РФ и другими странами ( не все страны входят в этот список), полностью исключается возможность двойного налогообложения. При подтвержденной уплате налога на доход от продажи в РФ, налогоплательщик освобождается от уплаты данного налога на территории своей страны. А если нет- то должен заплатить еще и в своей стране.
Продажа квартиры налоговым нерезидентом РФ с 1 января 2022 года
В случае, если налог с доходов, полученных в иностранном государстве, был удержан у источника выплаты дохода, сведения о суммах дохода в разрезе каждого месяца соответствующего календарного года, а также о суммах налога, удержанных у источника выплаты дохода в иностранном государстве, представляются налогоплательщиком на основании документа, выданного источником выплаты дохода, вместе с копией этого документа и его нотариально заверенным переводом на русский язык.
Зачет в Российской Федерации суммы налога, уплаченного физическим лицом — налоговым резидентом Российской Федерации в иностранном государстве с полученных им доходов, производится по окончании налогового периода на основании представленной таким физическим лицом налоговой декларации, в которой указывается подлежащая зачету сумма налога, уплаченного в иностранном государстве. При этом суммы налога, уплаченного физическим лицом — налоговым резидентом Российской Федерации в иностранном государстве с полученных им доходов, подлежащие зачету в Российской Федерации, могут быть заявлены в налоговых декларациях, представляемых в течение трех лет после окончания налогового периода, в котором были получены такие доходы.