Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в ипотеку по переуступке: как это сделать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.
Что такое переуступка квартиры
Переуступка прав требования оформляется при перепродаже недвижимости, которая еще не введена в эксплуатацию. На этапе котлована жильё дешевле, поэтому инвесторы покупают его, чтобы получить прибыль.
Переуступка — это контракт, по которому передаются права на жильё в новостройке и обязанности по договору. Их предоставляет не застройщик или девелопер, возглавляющий строительство, а физическое или юридическое лицо, подписавшее договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
❗️Важно: По договору переуступки вы приобретаете не саму квартиру, а имущественное право на неё. Вы можете заявить о нём после того, как объект недвижимости введётся в эксплуатацию и будут оформлены необходимые документы.
Основные определения переуступки:
- цессия — договор, по которому уступаются права требования;
- цедент — продавец;
- цессионарий — покупатель.
Цессия заключается как дополнение к основному договору долевого участия. По ней один дольщик меняется на другого. Застройщик передает жильё не лицу, с которым сделка была заключена первоначально, а тому, кто купил право требования.
Зачем пользоваться переуступкой
Переуступка прав — не самый очевидный способ приобрести квартиру в новостройке. Подавляющее большинство покупателей жилья на первичном рынке предпочитают иметь дело напрямую с застройщиком: в Москве доля таких сделок составляет около 90%, сообщает риелторское агентство «Бест-Новострой» со ссылкой на данные Росреестра.
По итогам первых десяти месяцев 2020 года доля уступок по ДДУ составила 10,9% от всех сделок с новостройками — это договоры, подписанные покупателями-физлицами как с другими физлицами, так и с компаниями, реализующими квартиры, отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Несмотря на то что с введением эскроу схема оформления переуступки несколько поменялась, это, по ее словам, не препятствует заключению таких договоров, но скорость проведения сделок во многом зависит от того, насколько у банка и застройщика отработаны эти механизмы. Важно и то, что в московских проектах пока преобладает старая схема реализации квартир (без эскроу), отмечает эксперт.
Больше всего сделок совершается по переуступке прав от юрлиц (2762 сделок, 6,7% с января по октябрь), меньше — переуступка от физлиц (1766 сделок, 4,2%), указали в «Бест-Новострое».
Документы, необходимые для переуступки квартиры:
- документ, удостоверяющий личность (паспорт);
- документ об уплате госпошлины;
- зарегистрированный ДДУ;
- договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями;
- нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность);
- согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным;
- письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется)
Как правило, форму договора уступки прав по ДДУ может предоставить застройщик. Самое главное, что должно быть указано в таком договоре:
- к вам в полном объеме переходят права на квартиру по ДДУ;
- квартира, на которую к вам переходят права по ДДУ;
- сумма, которую вы уплачиваете за передачу вам прав на квартиру;
- кто из сторон такого договора уступки — прежний или новый дольщик — и в какой срок должен уведомить застройщика о состоявшейся уступке прав.
В чем суть переуступки?
Возведение многоэтажного дома занимает несколько лет, и цена за «квадрат» постепенно растет по мере приближения строительства объекта к сроку сдачи. Квартира на этапе котлована обходится дешевле, чем на последующих стадиях — именно в этот момент инвесторы предпочитают покупать квартиру с целью последующей ее продажи. Когда квартира перепродается до момента ввода дома в эксплуатацию — заключается особая сделка – переуступка прав требования (договор цессии).
Главное, что должен понимать покупатель — это то, что он приобретает не саму квартиру, а право требования на неё. То есть ему переходят не только права на получение квартиры, но и риски, которые он несет при вложении средств в строящийся объект, а также обязательства по исполнению договора долевого участия.
Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя
После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:
Проанализировать и подготовить документы
- Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
- Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
- Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.
Подписать договор
- Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения. - Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.
Передача денежных средств продавцу
Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.
Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.
После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.
Итак, подведём итоги:
- Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
- Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
- Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.
Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки
| № | Наименование документа | Экземпляр |
|---|---|---|
| 1 | Документ, удостоверяющий личность (паспорт) | оригинал |
| 2 | Документ об уплате госпошлины | оригинал и копия (с 2-х сторон) |
| 3 | Зарегистрированный ДДУ | оригинал |
| 4 | Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями | 4 экземпляра |
| 5 | Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность) |
оригинал и копия |
| 6 | Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным |
оригинал и копия |
| 7 | Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется) |
оригинал |
С какими неприятностями могут столкнуться новые дольщики:
- Право требования с неисполненными обязательствами. К примеру, просроченными платежами, в связи с которыми уже заработали штрафные санкции застройщика. Чтобы избежать подобных проблем, нужно посетить офис строительной фирмы и узнать обо всех деталях планируемой сделки до того, как вы подпишете договор цессии.
- Если не получено разрешение от застройщика на переход права требования, он может аннулировать договор через суд. В таком случае, чтобы вернуть деньги, судиться предстоит уже несостоявшемуся дольщику. Лучше перестраховаться и получить письменное согласие строительной компании, даже если ДДУ этого не предполагает.
- Если цедент использовал средства маткапитала для оплаты по ДДУ, он обязан выделить детям доли в построенной квартире. В таком случае вам потребуется консультация юриста – ущемление интересов несовершеннолетних может стать причиной аннулирования договора цессии.
- Если продавец приобрел будущее жилье в ипотеку, нужно получить разрешение банка на сделку. Пока квартира не построена, имущественные права на нее могут находиться в залоге – после регистрации собственности оформляется закладная. Если согласия кредитора нет, он может обратиться в суд, и сделку признают недействительной.
- Возможно мошенничество – например, дублирующие продажи одной и той же квартиры. Это может произойти, если договор не регистрируется в Росреестре. Если же оформить документы в положенном порядке, подобных проблем не возникает.
- При расторжении договора застройщик обязан компенсировать только на ту сумму, что указана в ДДУ. Даже если новый дольщик приобрел право требования по более высокой стоимости. Иногда при массовой продаже квартир организациям эта цифра специально занижается.
Как продают недвижимость по договору уступки
Часть квартир в новостройках покупается еще до того момента, как многоквартирный дом возведен. Чтобы стать собственником квартиры, покупатель заключает договор участия в долевом строительстве. На основании этого договора после окончания стройки он сможет зарегистрировать право собственности на объект и стать его владельцем. Застройщик на основании положений ДДУ должен построить дом на оговоренных условиях и передать квартиру дольщику.
До того момента, как дом будет построен и зарегистрировано право собственности на квартиру, нельзя оформить обычный договор-купли продажи. Поскольку квартиры фактически еще нет, у дольщика есть не право собственности, а право ее требования. Поэтому можно только уступить право требования объекта недвижимости. Для этого оформляют договор уступки. В юридической терминологии такой документ называют договором цессии. Продавца, или правообладателя, в договоре называют цедентом, а покупателя, или правоприобретателя — цессионарием.
Договор уступки права требования часто называют договором переуступки. Поэтому при обсуждении продажи квартир в строящемся доме используют разные понятия — как уступка, так и переуступка.
Чем выгодна переуступка прав на строящуюся квартиру
Несмотря на сложности с юридическим оформлением цессии по договору долевого участия, покупка квартиры посредством переуступки прав требования на неё пользуется устойчивым спросом. Этому способствуют преимущества такой сделки:
- Материальная выгода. Для продавца она в разнице стоимости между ценами покупки и продажи. На стадии котлована и в готовом виде они разные. Вложив небольшую сумму в самом начале строительства, после сдачи объекта и базовой отделки можно неплохо заработать. Для покупателя это возможность купить нужный вариант дешевле, чем у застройщика на том же этапе строительства.
- Контроль результата. В рамках договора инвестор вправе контролировать ход строительства, проверять, какие используются материалы и соответствуют ли они смете.
- Первичка. Хоть квартира и приобретается с рук, юридически это всё-таки первичное жильё, которое исключает риск претензий наследников или прописанных несовершеннолетних.
У такого способа покупки квартиры есть и недостатки:
- Сложности с проверкой сделки.
Если застройщика легко проверить и спрогнозировать его поведение, то предугадать ход мыслей физлица или организации, выступающих в качестве продавца, невозможно. На радостях по поводу дешёвой квартиры в новостройке покупатели вообще забывают об осторожности и часто не проверяют сведения о продавце и застройщике. А зря. Легко можно попасть в ситуацию, когда после получения денежных средств продавец объявляет себя банкротом.
- Длительное ожидание.
От момента покупки до начала отделки проходит внушительный срок. Переехать в новую квартиру сразу не получится. Придётся ждать окончания строительства и ввода в эксплуатацию.
- Необходимость в правовой помощи.
Без компетентного юриста, специализирующегося на ДДУ, не рекомендуем рассматривать вариант с переуступкой прав требования квартиры.
- Обязательное уведомление участников сделки.
Придётся должным образом уведомить застройщика о замене стороны в договоре ДДУ. Сделать это лучше всего почтой.
- Отказ застройщика или его небезвозмездное согласие.
Он может вообще принципиально отказать в переоформлении договора долевого участия. Ещё вариант — согласие за ввод нового дольщика за определённую плату. Она может составлять до 15 % строящегося жилья, что может свести на нет всю выгодность этой сделки.
Как «продать» купленную по ДДУ квартиру?
Заключая договор долевого участия по 214 ФЗ, дольщик приобретает право требовать с застройщика жилье, после того как дом будет достроен и принят государственной комиссией. В то же время строительство дома – процесс долгий, могут возникнуть обстоятельства, которые заставят дольщика изменить первоначальные планы относительно будущей квартиры. В соответствии с федеральным законом в этом случае он может переуступить свои права по ДДУ другому лицу.
Что такое уступка по ДДУ? По сути, это смена участников в рамках одного основного договора. Между прежним и новым дольщиком заключается отдельный договор, который на юридическом языке именуется цессия. В документе фиксируются все основные моменты этой сделки: подробно описывается объект недвижимости, который подлежит передаче новому дольщику, цена уступки, сроки проведения расчетов, исполнение своих обязательств прежним дольщиком и так далее.
Какие нужны документы для заключения договора по уступке прав требования
Для того, чтобы провести сделку уступки прав требования по договору долевого участия необходим следующий пакет документов:
- Договор долевого участия в строительстве, зарегистрированный в соответствующей государственной службе.
- Платежный документ, которым подтверждается внесение средств участником долевого строительства (справка от застройщика, платежное поручение на фирменном бланке банка о том, что платеж был проведен).
- Документы, подтверждающие право собственности на объект у продавца (информация от застройщика, выписка ЕГРП из Росреестра).
- Согласие второго супруга на заключение договора уступки права требования, заверенное у нотариуса. При отсутствии штампа о браке у продавца он может предоставить письменное заявление в произвольной форме о том, что в браке не состоит и объект продажи является его собственностью.
- В случае, если в отношении объекта недвижимости ранее уже заключались договоры уступки требования, все предшествующие документы должны быть проверены, начиная от первой сделки с застройщиком.
Особенности заключения договора уступки права требования с подрядчиком
Ситуация, когда квартира приобретена инвестором (физическим лицом) непосредственно у застройщика, а затем уступается новому покупателю, — самый простой случай уступки права требования. Возможен вариант, когда первым инвестором является не физическое лицо, а подрядчик или поставщик материалов.
Если первоначальным инвестором является подрядчик, обычно между ним и застройщиком существует договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов. По мере выполнения этих работ по двум этим договорам — договору долевого участия и договору подряда — производится зачет. В этом случае покупатель должен проверить указанные договоры, документы о выполнении работ, соглашения о зачете, справку от застройщика, подтверждающую, что зачет произошел и контрагенты не имеют друг к другу взаимных претензий.
Возможна еще более сложная ситуация, когда между подрядчиком и застройщиком существует договор поставки или подряда, но договор участия в долевом строительстве при этом заключается не с подрядчиком, а с застройщиком. Оплата производится не в адрес застройщика, а в адрес поставщика или подрядчика. В таком случае между застройщиком, подрядчиком и инвестором, которому уступаются права требования на квартиру, заключается трехстороннее соглашение или выдается письмо с просьбой об исполнении обязательств в пользу третьего лица, в котором застройщик просит произвести оплату не в свой адрес, а в адрес подрядчика.
Государственная регистрация договора уступки прав требований по договору участия в долевом строитель
Государственная регистрация договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве, если разрешение на строительство выдано после 01.04.2005
- Получатель — физическое лицо
- Необходимые документы:
- заявление(я) о государственной регистрации (оригинал):
- договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве представляют обе стороны договора;
- ипотеки в силу закона — представляет лицо, которому уступаются права требования по договору участия в долевом строительстве (залогодатель), или представитель банка, иной кредитной организации, другого юридического лица (залогодержатель) в случаях, когда оплата строительства объекта долевого строительства полностью или частично осуществляется залогодателем с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство данного объекта недвижимости, в связи с чем, если иное не установлено федеральным законом или кредитным договором либо договором займа, возникает Ипотека в силу закона права требования по договору участия в долевом строительстве, по которому осуществлена уступка права требования, регистрация которой осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности.
- В случае если договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве нотариально удостоверен, заявление о государственной регистрации сделки (а также в соответствующих случаях ипотеки в силу закона) может быть представлено нотариусом (помощником нотариуса)
- документ, удостоверяющий личность (оригинал);
- документ, подтверждающий полномочия представителя (представителей) стороны (сторон) договора (если от имени стороны (сторон) договора действует представитель) (оригинал и копия);
- документ об уплате государственной пошлины (оригинал и копия);
- документ, подтверждающий полномочия представителя на подписание договора (если договор подписан представителем (представителями) стороны (сторон) договора) (оригинал и копия);
- зарегистрированный договор участия в долевом строительстве (оригинал, возвращается после проведения государственной регистрации);
договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями (если договор совершен в простой письменной форме — оригинал, не менее 2 экз.; если договор нотариально удостоверен — не менее 2 экз., один из которых оригинал);
- договор, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство (если возникает ипотека в силу закона) (оригинал и копия);
- закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений (в случае составления закладной при возникновении ипотеки в силу закона, если иное не предусмотрено федеральным законом) (оригинал и копия);
- иные документы, которые в установленных законодательством случаях необходимы для государственной регистрации, в том числе для проверки законности сделки, включая:
- согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным, законный представитель данного лица либо несовершеннолетний(ие) в возрасте от 14 до 18 лет, Гражданин(не), признанный судом ограниченно дееспособными (оригинал и копия);
- нотариально удостоверенное согласие другого супруга на заключение договора либо документ, свидетельствующий о том, что создаваемый объект недвижимости не поступает в совместную собственность супругов (брачный договор, соглашение разделе общего имущества супругов, решение суда о разделе имущества и определении долей супругов (оригинал и копия, решение суда — не менее 2-х экз. копий);
- письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору, если уступка совершается до уплаты участником долевого строительства полной цены договора одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства (оригинал и копия);
- письменное согласие залогодержателя на уступку права требования, если права требования по договору участия в долевом строительстве находятся в залоге и иное не предусмотрено договором (оригинал и копия)
- При проведении правовой экспертизы представленных документов государственный регистратор вправе принять необходимые меры по получению дополнительных сведений и (или) подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений
- Получатель — юридическое лицо
- Необходимые документы:
- заявление(я) о государственной регистрации (оригинал):
- договора уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве — представляют обе стороны договора;
- ипотеки в силу закона — представляет лицо, которому уступаются права требования по договору участия в долевом строительстве (залогодатель), или представитель банка, иной кредитной организации, другого юридического лица (залогодержатель) в случаях, когда оплата строительства объекта долевого строительства полностью или частично осуществляется залогодателем с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство данного объекта недвижимости, в связи с чем, если иное не установлено федеральным законом или кредитным договором либо договором займа, возникает ипотека в силу закона права требования по договору участия в долевом строительстве, по которому осуществлена уступка права требования, регистрация которой осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности.
- В случае если договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве нотариально удостоверен, заявление о государственной регистрации сделки (а также в соответствующих случаях ипотеки в силу закона) может быть представлено нотариусом (помощником нотариуса);
- документ, удостоверяющий личность представителя юридического лица (оригинал);
документ об уплате государственной пошлины (оригинал и копия) (Не представляется, если юридическое лицо на основании статьи 333.35 НК РФ освобождено от уплаты государственной пошлины.);
- документ, подтверждающий полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица (оригинал либо нотариально заверенная копия и копия, а если таким документом является акт органа государственной власти или органа местного самоуправления — надлежаще заверенная копия, 2 экз.);
- учредительные документы юридического лица (со всеми изменениями и дополнениями) (оригинал или нотариально заверенная копия и копия);
- документ, подтверждающий полномочия на подписание договора лицом, не являющимся руководителем или иным лицом, действующим от имени юридического лица без доверенности (оригинал и копия, а если таким документом является акт органа государственной власти или органа местного самоуправления — надлежаще заверенная копия, 2 экз.);
- зарегистрированный договор участия в долевом строительстве (оригинал, возвращается после проведения государственной регистрации);
договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями (если договор совершен в простой письменной форме — оригинал, не менее 2 экз.; если договор нотариально удостоверен — не менее 2 экз., один из которых оригинал);
- договор, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство (если возникает ипотека в силу закона) (оригинал и копия);
- закладная и документы, названные в закладной в качестве приложений (в случае составления закладной при возникновении ипотеки в силу закона, если иное не предусмотрено федеральным законом) (оригинал и копия);
- иные документы, которые в установленных законодательством случаях необходимы для государственной регистрации, в том числе для проверки законности сделки, включая:
Можно ли оформить переуступку неустойки по ДДУ
Одной из основных мер защиты дольщиков от нарушений со стороны застройщика является возможность получить неустойку по ДДУ. Основания для предъявления требований о выплате пени связаны с нарушением сроков передачи квартиры, отказом вернуть деньги при расторжении договора, с иными обстоятельствами. Цессионарий сможет взыскать штрафные санкции без ограничений, так как станет полноценным дольщиком сразу после регистрации сделки.
Статьей 11 Закона № 214-ФЗ допускается и уступка неустойки по ДДУ. Для совершения таких сделок применяются следующие правила:
- переуступка прав на неустойку не нуждается в госрегистрации через Росреестр, т.е. сторонам достаточно заключить соглашение в простой письменной форме;
- застройщик уведомляется об уступке по стандартным правилам, будет нести ответственность перед покупателем;
- закон не содержит за переуступку штрафных санкций лицам, которые не являются дольщиками по данному объекту, так как это самостоятельное требование.
Выкуп (переуступка) неустойки по ДДУ является возмездной сделкой. Ввиду существенных рисков, которые несет покупатель, разница между реальным размером штрафных санкций и сумме выкупа может значительно отличаться. Кроме того, если речь идет о проблемном застройщике, который систематически нарушает обязательства перед дольщиками, найти покупателя будет практически невозможно.
Если вам нужна помощь опытных юристов при заключении договора на уступку неустойки, обращайтесь в центр Advisor. Мы оказываем услуги дольщикам на территории Москвы и Московской области, учтем все требования закона к переуступке пени по ДДУ, добьемся реального взыскания денег с застройщика.
Переуступка (цессия) по ДДУ является законной сделкой, которая заключается в переходе права требования на новое лицо. Чтобы соглашение вступило в силу, его нужно зарегистрировать через Росреестр, направить уведомление строительной компании. После уступки по ДДУ у цессионария возникнет тот же объем прав, что и у первоначального дольщика, в том числе на взыскание неустойки.