Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как приобрести квартиру по договору ренты». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Сколько стоят услуги нотариуса?
Услуги нотариуса обходятся, как правило, в 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Еще несколько тысяч рублей придется заплатить нотариусу (все расходы при этом несет плательщик ренты). После оформления договора у нотариуса необходимо также подписать акт приема-передачи квартиры.
Как расторгнуть договор постоянной ренты?
Если речь идет о договоре постоянной ренты, плательщик может прекратить выплаты, выкупив ренту. Кроме того, если имущество будет испорчено или уничтожено, плательщик постоянной ренты вправе отказаться от выплат или вообще расторгнуть договор.
Получатель постоянной ренты вправе требовать, чтобы плательщик выкупил ренту, если тот регулярно нарушает условия договора:
- Не выплачивает ренту больше года;
- Признан банкротом либо возникли иные обстоятельства, явно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, установленные договором;
- Не соблюдает условия по уплате ренты;
- В случае иных обстоятельств, прописанных в договоре.
Если плательщик отказывается расторгать договор или выкупать ренту, разорвать условия можно только через суд. Если по решению суда договор будет расторгнут и имущество вновь поменяет владельца, получателю ренты необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
Плюcы дoгoвopa peнты нa квapтиpy
Плюcы для пoлyчaтeля peнты. Mapия Гpигopьeвнa дo кoнцa днeй живeт в cвoeй квapтиpe. Cдeлки c нeдвижимocтью мoжнo пpoвoдить тoлькo c coглacия пeнcиoнepки. Нaпpимep, cын Ляйcaн пepeexaл жить в Кaзaнь. Ляйcaн xoчeт зaбpaть пeнcиoнepкy к ceбe, a квapтиpy Mapии Гpигopьeвны пoмeнять нa квapтиpy в Кaзaни. Ecли бaбyшкa coглaшaeтcя нa пpeдлoжeниe Ляйcaн, coceдки y нoтapиyca oфopмляют Пpилoжeниe к дoгoвopy peнты, гдe пpoпиcывaют измeнeнныe ycлoвия.
Mapия Гpигopьeвнa пoлyчaeт eжeмecячнyю дoтaцию, ecли oфopмлeнa peнтa зa плaтy. Либo пoлyчaeт бecплaтнoe coдepжaниe и yxoд, ecли oфopмлeнa пoжизнeннaя peнтa c coдepжaниeм.
Дoпycтим, Ляйcaн нe coблюдaeт ycлoвий дoгoвopa peнты. Mapия Гpигopьeвнa мoжeт чepeз cyд pacтopгнyть дoгoвop. Boзвpaщaть yжe пoлyчeнныe дeньги или вoзмeщaть pacxoды нa coдepжaниe пeнcиoнepкa нe oбязaнa. Кpoмe этoгo, eй вoзвpaщaeтcя бeзycлoвнoe пpaвo coбcтвeннocти нa квapтиpy.
Как свести риски к минимуму
Помимо мошенничества, к одному из главных рисков сделки относят потенциальное снижение стоимости жилья. Вычислите объём ренты, необходимой для оплаты за год, изучите случаи на разное количество лет и сопоставьте с ценой на жильё. В некоторых ситуациях сделка окажется невыгодной.
Договор пожизненной ренты без указания конкретного периода — кот в мешке. Пожилой человек может прожить долго после оформления соглашения и даже пережить плательщика. В таком случае обязательства по договору перейдут наследникам плательщика.
Взвесьте все за и против, и только потом принимайте решение о заключении договора ренты. Это касается как рантье, так и плательщика.
Покупка квартиры с исполненной рентой
Гораздо сложнее обстоят дела, если рента исполнена – покупка квартиры в такой ситуации сопряжена с целым рядом рисков. Но разберемся в вопросе по порядку.
Под исполнением ренты понимается соблюдение плательщиком всех условий сделки вплоть до самой смерти рантье. Собственно, именно смерть получателя платежей и является исполнением ренты. И именно этот момент считается «самым тонким» и особенно рискованным для покупателя. Риски, в основном, связаны с наличием наследников у рантье и их заинтересованность в возврате жилья для включения в наследную массу:
- оспаривание договора ренты по таким обстоятельствам, как недееспособность рантье при заключении договора, подписание документов под давлением или угрозами, иные причины оспаривания сделок;
- оспаривание договора ренты по причине умышленного умерщвления получателя плательщиком.
Важно! Напрямую в законодательстве не предусмотрено положений о последствиях убийства плательщиком получателя. В этой ситуации применяются нормы законодательства по аналогии.
Что в итоге? У добросовестного покупателя квартиры с исполненной рентой могут возникнуть проблемы с наследниками, то есть квартиру у него отберут, а деньги никто не поспешит возвращать. И здесь можно дать лишь общие рекомендации:
- убедиться в фактической смерти плательщика – затребовать свидетельство о смерти и проверить его подлинность;
- убедиться, что в Росреестре снято обременение – закон позволяет снимать залог и при регистрации договора купли-продажи, но это уже лишний повод задуматься, что в ситуации что-то «не так»;
- выждать не менее 3 лет с момента смерти рантье (истечение сроков исковой давности).
Но лучшим выходом будет помощь юриста на всех этапах сделки.
Вложение денег в недвижимость: квартиры по договору ренты
В условиях непростой экономической ситуации в стране, каждый деловой человек вынужден решать проблему вложения и сохранения денег. Одним из самых проверенных и надежных способов сохранения и приумножения капитала, конечно же, является покупка жилой недвижимости, тем более, жилой недвижимости в Москве. Жилье в столице всегда в цене, и, следовательно, деньги, вложенные в его покупку, будут надежно сохранены. Здесь можно купить квартиру вторичного рынка, можно купить жилье в строящемся доме, а если денег на приобретение свободной квартиры не хватает, можно вложиться в покупку квартиры по договору пожизненной ренты, стоимость которой, как правило, составляет 20 – 25% от ее рыночной стоимости. Такие квартиры еще называют квартирами с отсрочкой заселения, так как в ней проживает человек, передавший покупателю право собственности на свое жилье. Как правило, договоры пожизненной ренты заключают пожилые люди, которые таким способом решают свои денежные проблемы.
Договор пожизненной ренты
Подскажите, пожалуйста. Хочу купить квартиру у юр. лицо с договором пожизн. ренты. Бабушка которая заключала договор, умерла три месяца назад, а договор был заключен больше года назад. Какие могут быть риски для меня как для покупателя? у меня могут отсудить эту квартиру родственники?
В таком случае, я бы на вашем месте в регистрационной службе по месту нахождения квартиры проверил кто был зарегистрирован в ней с момента предоставления (приобретения)? Есть смысл также получить сведения из Единого гос. реестра прав на недвижимость. Был ли заключен договор ренты бессрочно или на определенный срок? Была ли эта рента постоянной или пожизненной? Не истек ли срок договора к моменту смерти? В общем, если насчет рисков, то нужно детально и конкретно изучать ситуацию и ознакомиться с самими документами. А так получается чисто риторически… Желаю успехов!
Как обезопасить себя от отмены ренты
Получателями ренты, как правило, становятся одинокие пенсионеры. Это долгосрочный договор, по которому вы можете выплачивать платежи и заботиться о них не один год. Порой пожилым людям начинает казаться, что их обманывают — платят слишком мало, недобросовестно относятся к обязанностям помогать и приносить им продукты.
Получатель ренты может попробовать расторгнуть договоре через суд. Так происходит не всегда, но от потенциальных претензий стоит подстраховаться заранее.
- Если договор предусмотрена только передача конкретной суммы, то постарайтесь делать это перечислением на карту. Или записывайте на видео передачу денег, просите у получателя ренты расписку.
- Когда вы соглашаетесь помогать получателю ренты, постарайтесь прописать в договоре конкретный перечень работ. Например, гулять дважды в неделю, приносить продукты раз в неделю, возить в больницу на обследование не реже раза в месяц.
- Если договор уже составлен, постарайтесь фиксировать факт выполнения работ по уходу за пожилым человеком, гуляйте в одних и тех же местах, где будут свидетели. Сохраните все чеки, счета на оплату медуслуг и другие документы, подтверждающие ваши расходы на получателя ренты.
- Постарайтесь быть в доброжелательных отношениях с соседями — скорее всего, именно их как свидетелей вызовут в суд.
Инициаторами отмены договора ренты могут стать наследники получатели ренты. Например, после смерти пожилого человека они заявят, что договор ренты незаконный, пенсионера ввели в заблуждение, и они имеют право на квартиру. Чтобы отменить договор, наследники обращаются в суд. Обычно в иске они утверждают, что пожилой человек был психически нездоров и не отдавал отчета в своих действиях.
Чтобы обезопасить себя от проблем, нужно еще до заключения договора убедиться в дееспособности будущего получателя ренты. Для этого запросите у него справку от психиатра о том, что его психическое здоровье не мешает ему заключать сделки с имуществом.
Если наследники обратились в суд, нужно заручиться поддержкой юриста. Как правило, судьи такие иски не поддерживают — рента оформляется в Росреестре и переходит в собственность плательщика в момент регистрации договора. Поэтому недвижимость не может быть включена в наследство — на момент смерти она уже не является имуществом получателя ренты. А претензии про психическую недееспособность оспариваются справкой от психиатра, если вы такую получили заранее.
И тут возникает весьма логичный вопрос:
«Чем же интересен договор пожизненной ренты для инвесторов?»
Интересен этот договор тем, что обеспечивает право на жилье минуя процедуру наследования. Это позволяет сократить срок перехода права собственности:
При наследовании как по закону, так и по завещанию минимальный обязательный срок, который должен пройти с момента смерти наследодателя до перехода права собственности к наследнику составляет 6 месяцев.
В то время как при оформлении договора ренты право собственности на недвижимое имущество переходит к плательщику ренты в момент государственной регистрации договора, а в момент смерти получателя ренты с недвижимости снимаются все обременения (то есть ограничения на пользование и распоряжение имуществом).
Кроме экономии времени, договор пожизненной ренты позволяет сэкономить еще и деньги, поскольку переход права собственности на квартиру по договору ренты не облагается налогом на имущество, переходящее в порядке дарения и наследования.
Покупка квартир (Москва), недвижимость г Москвы по договору ренты: у нас на сайте
5). Рента — это инвестиция в будущее, а не место проживания, как мы уже сказали. В связи с этим у нас есть очень выгодные предложения во Франции. Если в России разница между ценой квартиры по ренте и рыночной ценой такой же квартиры составляет 2-3 раза, то во Франции это — 8-10 раз! То есть вы можете купить там дом или квартиру за 25-30 тысяч евро, а рыночная цена такого объекта — 200-250 тысяч евро! Такие деньги было бы непросто вывезти зарубеж; здесь же — вполне легально сумма будет уже находиться в другой стране. Рента.
По договору ренты право собственности переходит на покупателя, при условии выплаты пожизненной ренты min 6 500 р. — 40 000 р. в месяц (ст. 246-249, 596-601, 604 Гражданского Кодекса РФ, статей 34,35 Семейного Кодекса РФ, статьи 4 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»).
Общими словами – это сделка между людьми, которые хотят получить квартиру и пожилым человеком, который нуждается в уходе, но кроме квартиры у него ничего нет, то есть у него нет денег на то, чтобы купить услуги по уходу.
Пожилой человек в данном случае является рентополучателем (так как он получает уход), а тот, кто ухаживает – плательщик ренты. Проще говоря, вы можете ухаживать за пожилым человеком и в благодарность получить квартиру. Однако у этого способа есть много подводных камней. Большинство стариков опасается, чтобы плательщики ренты были совестливые и не попытались приблизить момент их кончины.
И это вполне адекватное поведение. Всегда можно попасть на недобросовестных людей. Но и не только плательщики ренты могут иметь плохие намерения. Среди стариков тоже могут встречаться мошенники. При чем действуют они не одни, а при поддержке своих детей или внуков.
Что может защитить обе стороны? Это правильно составленный договор! Как правило, если одна из сторон имеет цель обмануть другую сторону, то здесь вся проблема в «дырявом» договоре ренты. Поэтому каждые его пункт необходимо тщательно продумывать.
Услуги адвоката по гражданским делам
В юридическом бюро «Правовое решение» сформирована и успешно применяется практика гражданского права. Наши адвокаты ведут дела в сфере трудового, семейного и гражданского права.
Главная цель нашей компании – реальная помощь и защита клиента. Юристы компании «Правовое решение» занимаются не только семейными, жилищными и кредитными спорами, но и ведут дела, связанные с трудовыми правом и страховыми вопросами. В услуги адвокатов по гражданским делам входит:
- компетентная консультация по гражданскому праву;
- составление и подготовка необходимой документации;
- юридическое сопровождение в ходе исполнительного производства;
- ведение дел от имени клиента;
- защита интересов клиента в суде;
- представление интересов клиента в кассационном или апелляционном порядке.
Квартиры по договору ренты в москве
Это понадобится для того, чтобы понимать, что ваш договор не является пятым по счету, а четыре предыдущих были безвозвратно расторгнуты. Оговорюсь сразу, что официально эти данные в Росреестре вы получить не сможете, так как услуга по предоставлению этого вида документа всем желающим не предусмотрена. Советую поискать профессионального риелтора, который сможет поднять эту информацию, задействовав свои неофициальные ресурсы. Общайтесь с рентополучателем наедине, без посредников в лице неких юристов, риелторов и прочих доброжелателей.
Имейте ввиду, что наследники могут запросто . Кроме того, попробуйте собрать информацию о том, не прибегала ли ваша бабушка – божий одуванчик к заключению подобных договоров ранее. Можно воспользоваться информацией из Росреестра о всех ранее проведенных сделках с квартирой.