Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Объединение лоджии и комнаты. Как сделать перепланировку законно». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ещё недавно присоединение балкона к кухне или комнате и создание единого пространства формально было не запрещено и не разрешено нормативными документами. В 2012 году в Приложении 1 к Постановлению №508 Правительства Москвы был пункт 2.2.9, который говорил, что присоединение балконов осуществляется на основании проекта перепланировки. После выпуска в декабре 2012 года нового постановления №840, этот пункт убрали, что стало толчком для запрета таких присоединений. Данное указание было спущено «сверху», а потому на практике такая перепланировка балкона была несогласуема- чиновники выдавали отказ, относя её к реконструкции по пункту 14 ст.1 Градостроительного кодекса РФ (хотя опять же, явно там это было не прописано). Сейчас, после выхода Постановлений Правительства Москвы № 1104 от 29.12.2017, №1572 от 17.12.2018, №1335 от 19 августа 2020 и №1083 от 15.06.2022 появился пункт 9.18 Приложения 1, который на момент 2023 года однозначно запрещает присоединение балкона к кухне или комнате в чистом виде.
Остекление балкона- это перепланировка или нет? Является ли остекление балкона перепланировкой?
Когда-то это мероприятие действительно относилось к перепланировке, но после выхода Постановления Правительства Москвы № 508 данный пункт исключили из нормативных документов, а потому согласование остекления балкона уже не требуется, равно как и установки кондиционера. Также не требует согласования замена ограждения балкона или устройства на нём панорамного остекления. При этом только не следует забывать, что на балконе должен проходить поручень на высоте 1,2 метра должен проходить поручень, способный воспринимать нагрузку 0,3 кН/м.
В завершении статьи приведем конкретные примеры.
Oфopмлeниe пpoeмa и oбъeдинeниe бaлкoнa c кyxнeй
Oтдeлкy пpoeмa мeждy кyxнeй и бaлкoнoм oфopмляют пo-paзнoмy: пpoxoд ocтaвляют cвoбoдным, зaвeшивaют штopы, ycтaнaвливaют paздвижныe двepи. Ecли xoтитe зoниpoвaть пpocтpaнcтвo, ycтaнoвитe пpoзpaчныe paздвижныe кoнcтpyкции: тaк пoмeщeниe чeткo paздeляeтcя нa зoны, нo пpи этoм нe пepeгpyжaeтcя и нe тepяeт в ocвeщeннocти. Дpyгoй плюc paздвижныx кoнcтpyкций — бoльшe мecтa для ycтaнoвки гapнитypa вплoтнyю к cтeнe.
Дpyгoй вapиaнт oзoниpoвaния — oфopмлeниe apoчнoгo пpoeмa. Кyxня и бaлкoн вocпpинимaютcя кaк oднa кoмнaтa, нo c выдeлeниeм нecкoлькиx фyнкциoнaльныx зoн. Пoлyкpyглyю apкy oфopмляют для клaccики, кaнтpи, мoдepнa. Для минимaлизмa, xaй-тeкa и лoфтa ocтaвляют cтpoгyю квaдpaтнyю фopмy.
Нe yбиpaйтe пopoг мeждy кyxнeй и бaлкoнoм, ecли oн ocтaлcя пocлe дeмoнтaжa cтeн. Нeбoльшoe вoзвышeниe бaлкoннoй зoны нaд кyxoннoй — этo eщe oдин вapиaнт зoниpoвaния. B киpпичныx дoмax пopoг мeждy кoмнaтoй и бaлкoнoм дeмoнтиpoвaть нeльзя — oн являeтcя чacтью нecyщeй кoнcтpyкции, кoтopaя yдepживaeт бaлкoннyю плитy.
Можно ли присоединить балкон к кухне или комнате?
На практике часто встречаются случаи, когда владелец жилья самовольно расширяет территорию кухни или комнаты за счет площади лоджии, причем делается это без согласования, составления проекта и прочих положенных процедур. Закон таких самопроизвольных действий не одобряет по причине того, что только специалисты могут определить какие конструкции можно убирать, а какие считаются несущими и как их правильно демонтировать, чтобы не допустить послабления прочности дома.
Если же у владельца недвижимости имеются все разрешающие документы для проведения перепланировки, цель которой – объединение лоджии с жилым помещением или кухней, то закон разрешает проведения такой процедуры. Это прописано в следующих законодательных документах:
- в Постановлении № 170 Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года;
- в статьях 25, , 44 Жилищного кодекса РФ.
Проведение несогласованных работ (самостоятельных) влечет за собой серьезные проблемы, если предстоит передача жилья в наследство, оформление дарственной, его обмен или продажа и другие случаи, предполагающие смену владельца квартиры.
Во всех вышеперечисленных случаях для переоформления документов потребуется технический паспорт помещения, в котором указана планировка квартиры и она должна соответствовать действительной. Если такие данные не совпадают, то может потребоваться процедура возврата жилого помещения в надлежащее состояние.
По закону, лоджия – это нежилое помещение. Увеличение жилплощади квартиры присоединением лоджии нарушает соответствующие нормативы, указанные в документах Росеестра. К тому же меняется статус территории лоджии – она переходит из нежилой в жилую.
С чего начать совмещение
Чтобы присоединение балкона не доставило вам дополнительных хлопот и расходов, а только радовало комфортом, теплом, практичностью и удобством эксплуатации, перед объединением помещений потребуется выполнить ряд подготовительных работ.
Прежде всего, необходимо укрепить конструкцию и утеплить внешнюю часть балкона, обшить парапет сайдингом, вагонкой, поликарбонатом или профлистом. Изнутри парапет рекомендуется выложить ячеистым бетоном, он легче кирпича, поэтому наиболее пригоден для кладки на балконе.
Качественное остекление балкона позволяет сохранить до 80% тепла в квартире, поэтому выбирайте для совмещенных площадей многокамерный профиль толщиной не менее 64 мм и теплосберегающие стеклопакеты.
Вредные советы: Если ваша щедрость не знает границ, вы не привыкли считать деньги на оплату отопления, и заботитесь не о комфортной температуре в квартире, а как получше отопить улицу, любите дома пощеголять в шубе, то обязательно установите на совмещенный балкон одинарный стеклопакет. Возможно, оттепель под вашими окнами наступит чуть раньше, а вот сохранить тепло внутри объединенной квартиры вам не удастся. В качестве бонуса вы приобретете обледенение и большие зоны поражения грибком, зато ремонт будете делать по пять раз в год.
Как совместить балкон и кухню, не нарушая закон
Чтобы присоединение балкона (лоджии) к кухне либо другому жилому помещению было правомерным, реконструкция не должна нарушать целостность наружной стены. Для частичного или полного сноса простенка с демонтируемым окном нужно получить разрешение. Присоединить к жилому помещению балконную площадь можно двумя способами. Объединить балкон с кухней можно:
- Демонтировав окно и подоконник, полностью разобрать оставшийся простенок, объединить пространства общим полом, обустроенным в одном уровне;
- Сняв окно и балконную дверь, избавиться от оконной рамы с дверным коробом, произвести отделку проема, оставшийся простенок превратить в удобную барную стойку, использовать в качестве подставки для цветов и основы для крепления радиатора отопления.
Вне зависимости от способа присоединения лоджии (балкона) к кухне станет важным вопрос остекления и качественного утепления вновь образованной наружной стены объединенного пространства. Рассмотрим несколько распространенных способов.
Преимущества и недостатки
Часто в квартирах типовой постройки, особенно в хрущевках, кухни проектируются не слишком большие — в среднем 5-10 кв.м. Большинству такой площади недостаточно.
Но если комната примыкает к лоджии, у вас появляется шанс расширить территорию, объединив их. Такое решение имеет свои плюсы и минусы.
| За | Против |
|
|
Если вас не пугают вышеуказанные расходы, то советуем делать перепланировку — преимущества того стоят.
Впрочем, есть и более простой, но не менее красивый вариант.
Перепланировка с объединением балкона (лоджии) и кухни
Идеи объединения комнаты или кухни с примыкающими балконами (лоджиями) чаще возникают у креативных квартиросъемщиков (владельцев) и в растущих семьях, которые имеют малогабаритные квартиры. Первыми обычно движет желание:
- Разнообразить жилье;
- Разделить на рабочую и обеденную зоны кухню;
- Оформить кухонный интерьер в неповторимом дизайне и стиле;
- Установить модную барную стойку.
Для вторых кухня с балконом объединение является возможностью:
- Сделать просторным тесное пространство;
- Вынести часть кухонной мебели (шкафы, обеденный стол) за пределы кухни;
- Обустроить дополнительного места, к примеру, для отдыха (учебы, игр) детей.
Полученный в результате совмещения дополнительный метраж домашние мастера и мастерицы могут использовать для размещения маленьких оранжерей, микромастерских, уголков рукоделия, мест для занятий фото, радиолюбительством, пр. Для осуществления перечисленного может потребоваться знание законов, строительных норм и правил, даже сопромата. Не обойтись и без получения разрешения на перепланировку.
Причины особого отношения к перепланировке жилплощади:
- Затевающий объединение лоджии с кухней неспециалист может перепутать несущие и не несущие стены, опорные элементы дома;
- Нарушение схемы распределения нагрузок вследствие непрофессионального вмешательства в конструкцию дома ухудшает эксплуатационно-технические свойства несущих стен, создает угрозу для здоровья и жизни обитателей;
- Присоединение к квартире лоджии, имеющей статус нежилой площади, вызывает юридические коллизии, которые необходимо незамедлительно решать с БТИ.
Чтобы объединение балкона с кухней соответствовало букве закона, делать его нужно после получения разрешительных документов. Такой порядок предусмотрен соответствующими положениями трех кодексов Российской Федерации:
- Жилищного (статьи 25, 26 и 44) в редакции 2018 года;
- Градостроительного (статья 1);
- Гражданского (статья 222).
Они детально освещают основные вопросы, касающиеся модификации планировки, очерчивают круг требующих согласования работ, назначают порядок получения разрешений и узаконивания после самоуправных перепланировок, пр. Данные правовые акты также определяют операции, делать которые категорически воспрещается. Напомним их собственникам и ответственным квартиросъемщикам, собирающимся соединить пространства различного назначения во время перепланировки балкона на кухне.
Как узаконить перепланировку?
- Определяемся с новой планировкой на основании старого плана БТИ.
- Заказываем проект у специализированной проектной компании, имеющей соответствующий допуск СРО, и согласовываем его в управляющей компании или ТСЖ.
- Подготавливаем документы для администрации: заявление, техпаспорт (план БТИ), проект, оригиналы или нотариально заверенные копии правоустанавливающих бумаг на помещение. Максимум через полтора месяца вы получите разрешение или отказ.
- Получили разрешение — принимаемся за работы.
- Вызываем БТИ или кадастровых инженеров для замеров.
- Вводим объект в эксплуатацию — подписываем акт у проектировщиков, УК и в администрации.
- Заказываем техплан на диске в БТИ или у кадастровых инженеров.
- Идем в Росреестр (сейчас чаще всего через МФЦ) с техпланом и правоустанавливающим документом и подаем заявление на учет изменений.
- Получаем выписку из ЕГРН с новой планировкой.
В случае отказа придется доказывать свою правоту в суде или обращаться к специалистам, которые представят ваши интересы во всех инстанциях.
Чтобы грамотно объединить два различных помещения нужно проделать немалую работу. А если одно из совмещаемых помещений — это лоджия или балкон, то в таком случае предстоит сделать еще больше, чем при совмещении двух комнат или, скажем, при демонтаже кладовки. Но для того и написана данная статья, чтобы как можно точнее сориентировать вас при воплощении этой идеи в действительность.
Если балкон не был остеклен, а перегородкой служит металлическая конструкция, — есть два варианта развития событий: первый — это обшивка снаружи с утеплением парапета. Для обшивки нам подойдет и классический сайдинг, и профнастил, и ПВХ-панели, и даже деревянная вагонка. Последний вариант обшивки довольно сомнительный, так как дерево уступает в долговечности тому же профнастилу или сайдингу. Но при правильной обработке и монтаже — конструкция прослужит вам ни один десяток лет.
Интересные варианты в дизайне интерьера
Объединение комнат с лоджией всегда сопровождается множеством оригинальных идей, которые становятся вам доступными. Вам следует заранее продумать, какой интерьер будет поддерживать ваше новое помещение, и как можно с наибольшей функциональностью использовать новые возможности.
К наиболее интересным решениям относятся:
- организация обеденной зоны. Данный вариант является самым оптимальным для небольшой кухни в 6 метров. Вы можете перенести стол на лоджию либо использовать вместо него подоконник. Также можно перенести стулья либо небольшие кресла. При помощи данного способа вы сможете не только сэкономить свободное пространство в своем жилище, но и добавить нотки романтики и уюта в момент трапезы;
Сложнее всего согласовывать перепланировку и присоединять балконы стало жителям Москвы. Если еще несколько лет назад любой собственник мог разрушить стену и присоединить балкон, то в 2018 году сделать это стало невозможно. Тогда вышли поправки, которые гласят что «При проведении работ по переустройству и (или) перепланировке жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных домах не допускается: объединение лоджий, балконов, террас, веранд с внутренними помещениями».
В случае нарушения указанного пункта жилищного инспекция наложит штраф 2500 рублей для физических лиц и до 300 тыс рублей – для юридических лиц. Помимо штрафа собственнику выдается предписание вернуть квартиру в исходное состояние в определенный срок – то есть вернуть все к исходному виду. Если собственник будет игнорировать требование надзорного органа, его перепланировкой уже займется суд.
Сам запрет связан с тем, что в результате присоединения балкона или лоджии нагрузка на систему отопления дома увеличивается. Все это влияет на тепловой контур квартиры, а значит температура в помещениях всего дома может упасть ниже необходимой отметки. Появляется конденсат, который так же становится причиной разрушения несущих конструкций и появления грибка. Все варианты развития последствий скажутся на всем доме и на соседях, а это уже угроза безопасности дома и жильцам.
Тешить себя надеждой, что о перепланировке никто не узнает напрасно. Управляющие компании используют даже квадрокоптер и фотографируют с улицы лоджии, а полученные фотографии могут использовать в суде. Также факт незаконной перепланировки может вскрыться во время затопления или поломки коммуникаций. Кроме того, продать такую квартиру будет сложнее.
Как еще увеличить пространство
Есть несколько вариантов, которые помогут добавить квартире свободного пространства. Помимо штатного окна и двери, ведущих на лоджию или балкон, можно демонтировать еще ряд конструкций:
1. Подоконный блок. Его демонтаж возможен в случае, если он выполнен не из несущих блоков. Демонтаж монолитного подоконного блока и подоконного блока, выполненного из несущей панели, возможен только с получением положительного технического заключения от автора проекта дома.
2. Простенки. Демонтировать их можно легко, если вы живете ниже пятого этажа. Для квартир расположенных выше пятого этажа обязательным условием является наличие противопожарного простенка длиной 1,2 м. Остальные части можно демонтировать. Опять же, в случае их выполнения из монолита или несущей панели, их демонтаж возможен только с согласия автора проекта дома.
3. Порожек. Для этого нужно согласие автора дома, так как порожек может нести функцию опирания плиты перекрытия и защиты плиты от промерзания.
Изучая все особенности, нередко владельцы сталкиваются с вопросом, стоит ли вообще объединять кухню и балкон. Однозначного ответа нет, поскольку нужно всегда учитывать конкретные особенности, искать компромиссные решения.
Глобальные перестройки могут не давать нужного результата, но денег на ремонт потребуется очень много. Первым делом примерно сделать проект, получить советы профессионалов.
Если конструктивно дом позволяет выполнить соединение, то эксперты советуют использовать данную возможность, а самое первое — правильное остекление и утепление. Оформление поможет внешне изменить и улучшить кухню, расширить ее возможности.
Шаг 1. Узнайте, разрешено ли в вашем регионе объединять комнату с балконом или лоджией
В каждом регионе свои законы. Например, в Москве с 2011 года действует Постановление Правительства, которое запрещает присоединять лоджию или балкон к комнате. В Татарстане это можно сделать при условии, что перепланировку согласуют в надзорных ведомствах и одобрят все жильцы дома. В зависимости от региона к надзорным органам относятся жилищная инспекция, органы местного самоуправления, администрация города и другие ведомства. Узнать, какие законы приняты в вашем регионе, можно в МФЦ, у юристов, занимающихся недвижимостью, в администрации города или района.
Также есть общероссийская норма, которая запрещает сносить простенок между лоджией и комнатой в квартирах на 5 этаже и выше. Предполагается, что в случае пожара жильцы смогут укрыться за этим простенком от огня и дыма.
Преимущества и недостатки
Часто в квартирах типовой постройки, особенно в хрущевках, кухни проектируются не слишком большие — в среднем 5-10 кв.м. Большинству такой площади недостаточно.
Но если комната примыкает к лоджии, у вас появляется шанс расширить территорию, объединив их. Такое решение имеет свои плюсы и минусы.
| За | Против |
|
|
Если вас не пугают вышеуказанные расходы, то советуем делать перепланировку — преимущества того стоят.
Впрочем, есть и более простой, но не менее красивый вариант.
Способы оформить переход из лоджии на кухню
Существует несколько способов декорировать границу между двумя объединенными помещениями:
- Прозрачные раздвижные двери. Подобные конструкции предпочтительней, поскольку дают возможность ставить вплотную к ним предметы меблировки. Такой ход позволяет изолировать лоджию от кухни, если предполагается оборудование в ней зоны отдыха или зимнего сада.
- Арки. Полукруглые, квадратные и оригинально изогнутые конструкции из гипсокартона красиво подчеркивают единую концепцию помещения и в то же время визуально разделяют комнату на рабочую и обеденную зоны.
- Небольшая ступенька. Если между уровнями пола кухни и лоджии существует перепад, его можно оставить в качестве разграничивающего элемента.
- Шторы. С помощью подходящих текстильных изделий можно ненавязчиво обозначить переход между различными областями.
Какие изменение нельзя узаконить
В некоторых случаях изменения невозможно узаконить ни при каких обстоятельствах.
К ним относят ситуации, связанные с:
- устранением блока под окном, который является частью фасада дома;
- переносом отопительного радиатора со стены, которая демонтируется, на балкон;
- объединением кухни или комнаты с лоджией при отсутствии дверей для пропуска света, сохранения теплового контура и недопущения повышенной нагрузки на отопительную систему;
- демонтажем порожка на балконе, который считается частью удерживающие плиту конструкции;
- перепланировкой, при которой простенок между балконом и остеклением будет менее 1 м 20 см.